Endelig vedtagelse af lokalplan Ved Amagerbanen Nord, Amager Øst

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Ved Amagerbanen Nord med udbygningsaftale. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Ved Amagerbanen Nord. Økonomiudvalget skal tage stilling til endelig vedtagelse af udbygningsaftale. Planforslaget muliggør omdannelse af et industriområde til et boligområde med serviceerhverv og en daginstitution.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Ved Amagerbanen Nord (bilag 2) med miljørapport (bilag 7).

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende udbygningsaftale (bilag 9).

Problemstilling

En række grundejere ønsker at ombygge området Ved Amagerbanen Nord med boliger og serviceerhverv og Økonomiforvaltningen ønsker at opføre en daginstitution. Borgerrepræsentationen vedtog den 20. august 2020 forslag til lokalplan Ved Amagerbanen Nord med udkast til udbygningsaftale, som blev sendt i høring. Den endelige vedtagelse af lokalplanen blev sat i bero, fordi Prøvestenens Lejerforening klagede til Planklagenævnet over beslutningen om, at der ikke skulle udarbejdes en miljørapport. Lejerforeningen mente, at virksomhederne på Prøvestenen har en række miljøforhold, som gør, at der muligvis ikke kan planlægges, som sket, i nærheden af dem. Disse forhold burde efter deres mening belyses i en miljørapport. Vedtagelse af lokalplanen med en miljørapport krævede offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag samtidig med miljørapporten. Dermed bortfaldt det hidtidige forslag til lokalplan. Et nyt lokalplanforslag med miljørapport og udkast til udbygningsaftale blev forelagt politisk og har nu været i høring fra den 15. november 2021 til den 10. januar 2022. Lokalplanforslaget med miljørapport har kun få ændringer af teknisk karakter i forhold til det tidligere fremlagte lokalplanforslag. Forvaltningen har modtaget 13 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen.

Løsning

Ved Amagerbanen Nord udgør det nordøstlige hjørne af de nye boligområder på Nordøstamager. Området afgrænses af Prags Boulevard og Amager Strandvej mod nord og øst, mod vest af Ved Amagerbanen og mod syd grænser det op til nyere bebyggelser. Området er i dag et større, lukket industriområde med begrænset mulighed for adgang og gennemgang. Kløvermarken og kyststrækningen er markante landskabelige elementer i området. Amager Strandvej udgør en trafikal barriere mellem boligområderne og kysten, og Prags Boulevard adskiller området fra Kløvermarken mod nord.

Lokalplanforslaget muliggør boliger, serviceerhverv og en daginstitution med et samlet etageareal på ca. 57.000 m2. Den højeste bebyggelse i op til syv etager og maksimalt 24 m placeres i en rand mod Prags Boulevard og Amager Strandvej. Bebyggelsen skærmer områdets friarealer fra trafikstøj. Der stilles krav om tagformer med hældning i den centrale del af området. To bygninger udpeges som bevaringsværdige, da de understøtter områdets historie. To bygninger med en middel bevaringsværdi, SAVE 5 og 6, samt de øvrige bygninger uden bevaringsværdi bevares ikke, da deres tilstand og placering ikke understøtter områdets historie. Bygningerne er præget af at være udbygget og tilbygget over tid. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2 s. 9-14) og i faktaarket (bilag 3).

Lokalplanforslaget muliggør en daginstitution på 20 grupper, der forventes ibrugtaget i 2023. Børne- og Ungdomsforvaltningen oplyser, at deres prognose for antal børn på Amager Øst viser, at der er behov for denne udbygning af kapaciteten.

Udbygningsaftalen (bilag 9) indeholder udvidelse af Amager Strandvej ud for lokalplanområdet med nyt fortov og cykelsti, omlægning af Ved Amagerbanen frem til nyt signalreguleret kryds ved Prags Boulevard samt etablering af supplerende beplantning og belægning langs Prags Boulevard.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Grundejerne har indsendt forslag til ændringer af lokalplanens bestemmelser af primært teknisk karakter (bilag 4, henvendelse nr. 9). På baggrund af høringen foreslår forvaltningen ændringer af lokalplanen, som ikke ændrer principielt ved bebyggelsesplanen. Således foreslås en ændring af lokalplanforslagets bestemmelser om, at der muliggøres én mindre bygning på maks. 25 m2 mere i gårdrum til institutionen, at det er min. 70 % af facaden, der skal trækkes tilbage, og at glas muliggøres som værn om taghaver. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 5 og 6. Der er ingen ændringer i udbygningsaftalen og miljørapporten.

Høring
De 13 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Amager Øst Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 12)

Lokaludvalget er tilfreds med, at der er mulighed for byggeri med træ, mulighed for bofællesskaber og placeres almene boliger, en børneinstitution, grønne stiforbindelser gennem området og mange nye træer. Lokaludvalget er positive overfor at bevare spor af områdets tidligere anvendelse og industrihistorie, men ønsker bevaring af flere bygninger og en god passage over Amager Strandvej.
Desuden mener lokaludvalget, at cykelstien skal forlænges og forbindes fra Holmbladsgade og Amager Strandvej, og at indretning af arealet mod Prags Boulevard skal ændres, så det bliver mere grønt.
Lokaludvalget ønsker færre flade tage, flere farver på belægninger ved institutionen, tegl på facader samt at boliger i stueetagen undtages fra kravet om en høj andel glas i facaden.

Forvaltningens bemærkninger

Lokaludvalgets synspunkter er sammenfaldende med borgernes henvendelser (bilag 4, henvendelse nr. 1, 2 og 5, og forvaltningen kommenterer derfor samlet nedenfor:

Det vil fortsat være muligt at drive små erhverv i området, og enkelte markante bygninger bevares. Området vil dog ændre sig med den nye bebyggelse. Om bevaring af bygninger se bemærkninger til henvendelse fra Københavns Museum. I udbygningsaftalen indgår forbedring af passagemuligheder for fodgængere på Amager Strandvej.
I udbygningsaftalen indgår etablering af en krydsning fra Holmbladsgade til gang- og cykelsti, som sikrer forbindelse gennem lokalplanområdet til Amager Strandvej. Arealet mod Prags Boulevard består af en gang- og cykelsti, der også fungerer som brandvej, en kantzone langs bebyggelsen og et eksisterende grønt bælte med bevaringsværdige træer. Der er i udbygningsaftalen indgået aftale om begrønning af det areal, der i dag er parkeringsplads.
Principperne for krav til tagformer er, at bebyggelsen i kanten har en tungere karakter med mulighed for fx flade tage, mens bebyggelsen i midten har en større grad af varierende tagformer. Derudover skal 25 % af de flade tage anvendes til opholdsareal. Belægninger ved institutionen skal primært være røde og sorte, da farveskalaen er i tråd med den industrielle karakter i områdets egenart. Tegl på facader er muliggjort på konkrete facader for at sikre variation og for at tydeliggøre hhv. randbebyggelsen mod de større veje og den indre bebyggelse. Formålet med store glaspartier i stueetagen til erhverv og en mindre del til boliger er, at det sikrer godt dagslys og forbindelse mellem ude og inde. Kantzoner og beplantning skal bidrage med privatliv og afstand til boligerne.

Henvendelse fra Københavns Museum og HOFOR (bilag 4, henvendelse nr. 8 og 10)

Københavns Museum er særligt glad for, at skorstenen på hjørnet af Yderlandsvej og Prags Boulevard bevares, men ønsker, at skorstenen fortsat er det højeste bygværk på hjørnet. Desuden opfordrer museet til, at hele bygningen på matr. 4146 bevares og beklager, at endnu en del af den københavnske småindustri forsvinder til fordel for boliger. Museet anbefaler, at bebyggelsen bevares som et samlet kulturmiljø og ikke kun som enkeltbygninger.
HOFOR vurderer, at det er usikkert, hvorvidt der kan plantes det angivne antal træer i forhold til afstandskrav til forsyningsledninger, og at det kan medføre øgede udgifter til anlæg og drift.

Forvaltningens bemærkninger

I forslaget til lokalplanen er intentionen, at de industrielle spor i form af den røde fabriksbygning og skorsten bevares, men at det nye tårn i syv etager på hjørnet af Prags Boulevard og Ved Amagerbanen får lov til at markere bebyggelsens hjørne mod Kløvermarken. Skorstenen vil fortsat stå solitært med frit udsyn fra Ved Amagerbanen. Bygningen på matr. 4146 bevares delvist, da det har været muligt at passe denne del sammen med funktioner til daginstitution samtidig med, at der bliver plads til et sammenhængende byrum.
Der er fleksibilitet i lokalplanen i forhold til den konkrete placering af træer, som kan tilpasses de konkrete byggerier og ledningsforhold.

Henvendelse fra grundejerne (bilag 4, henvendelse nr. 9)

Grundejergruppen har indsendt høringssvar med en række ønsker til ændringer eller præciseringer af lokalplanforslaget. Henvendelsen omhandler bl.a. vilkår for fælles beregning af bebyggelses- og friarealprocent, bebyggelsens omfang, placering af anvendelser samt ønsker til ændring i materialevalg, tagudformning og justeringer af tegningsbilagene.

Forvaltningens bemærkninger

Grundejergruppens samlede ønsker til ændringer fremgår med forvaltningens bemærkninger og forslag til justeringer af lokalplanen i bilag 5, s. 5-14. Ønsker til flere belægningsfarver, mindre glas i stueetagen og tegl på facader indgår i punkt 3 ovenfor.

Henvendelse fra virksomhederne på Prøvestenen og Danske shipping- og havnevirksomheder (bilag 4, henvendelse nr. 3 og 7)

Virksomhederne på Prøvestenen mener, at det er sandsynligt, at der skulle have været udarbejdet VVM-rapport på planlægningsniveauet. Der er virksomheder på Prøvestenen, der er risikovirksomheder, og nærheden til dem gør, at der ikke kan planlægges for boliger mv. Derudover at der ikke kan planlægges i området, fordi trafikstøjen er for høj. Danske shipping- og havnevirksomheder er derudover bekymrede for, at der ikke i lokalplanen stilles krav om sikkerhedsglas, som det i risikovurderingen anbefales at etablere ved facader, som ligger mod risikovirksomheder på Prøvestenen.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen har vurderet, at der på planlægningsniveauet ikke er krav til bygherre om samtidig at ansøge om VVM. Bygherre kan i den konkrete projektering af projektet, efter lokalplanens bekendtgørelse, afklare, om projektet skal VVM-vurderes. Der er trafikstøj i området, som på dele af facaderne og friarealer overstiger de vejledende grænseværdier. Det er et område med boliger og erhverv, og det betyder, at reglerne om overholdelse af det indendørs støjniveau kan anvendes. Grænseværdierne for friarealer og facader kan desuden overholdes ved bl.a. opførelse af skærmende bebyggelse, opsætning af støjskærme, indretning af vinduer mv. Lokalplanen er ikke til hinder for dette. Det er en betingelse for ibrugtagning, at grænseværdierne er dokumenteret overholdt. Lokalplanen er ikke til hinder for brug af sikkerhedsglas.

Politisk handlerum

Det kan besluttes at ændre placeringen af de almene boliger (forvaltningen henviser til administrationsgrundlag for placering af almene boliger vedtaget på Teknik- og Miljøudvalgsmøde den 11. okt. 2021). Ændringen vil kræve ny høring.
Det er muligt at til- og fravælge bygninger, der udpeges som bevaringsværdige indenfor lokalplanområdet. Ændringen vil kræve ny høring.
For det kommende nybyggeri kan det besluttes at ændre omfanget og placering af byggeriet samt ændre forhold omkring de foreslåede materialer og udearealer, bl.a. tegl på alle facader, færre flade tage, mindre glas i stueetagen og andre farver på belægninger ved daginstitutionen. Ændringer af disse forhold vil som udgangspunkt kræve ny høring, men vil dog afhænge af en konkret vurdering af ændringens omfang.

Økonomi

For at muliggøre lokalplanen kræves det, at grundejerne erhverver matrikel nr. 4410 Sundbyøster (2.879 m2), der ligger langs Prags Boulevard, af Københavns Kommune. Salget er i gang og vil blive behandlet i en selvstændig indstilling i Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Udbygningsaftale
På grundejeres anmodning er udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Kommunen får anlæggene vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Hvis udbygningsaftalen godkendes, afsættes der 65.000 kr. i årlig afledt drift til anlæggene. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter anlæggene er gennemført og ibrugtaget.