Rammer for tagboliger

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til rammer for etablering af tagboliger i København med henblik på, at forvaltningen efterfølgende udarbejder vejledende retningslinjer.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen udarbejder retningslinjer, der giver mulighed for flere tagboliger i København.

2. at retningslinjerne indeholder balancerede rammer for lysforhold, friarealer, parkeringsforhold og arkitektoniske hensyn.

3. at denne indstilling håndterer medlemsforslag fra Liberal Alliance stillet i Borgerrepræsentationen den 12. oktober 2017 om etablering af tagboliger, jf. bilag 2.

Problemstilling

På møde i Teknik- og Miljøudvalget den 13. august 2018 fremlagde forvaltningen en indstilling om retningslinjer for tagboliger. Indstillingen blev sendt tilbage med ønske om at undersøge yderligere forhold, herunder hvordan det bliver lettere at få mulighed for at etablere tagboliger.

Når man vil bygge tagboliger i eksisterende etageejendomme, vil byggeretten i langt de fleste tilfælde blive overskredet, fordi der for etageejendomme ofte er en høj bebyggelsesprocent i forvejen. Hvis byggeretten overskrides, skal forvaltningen ifølge byggeloven foretage en helhedsvurdering af det ansøgte, for at der kan gives byggetilladelse.

Helhedsvurderinger efter byggeloven indebærer udøvelse af skøn med inddragelse af saglige kriterier. Kommende retningslinjer for tagboliger vil berøre fire emner af stor betydning for helhedsvurdering af tagboligprojekter og for bygningers ydre fremtræden ved etablering af tagboliger: Lysforhold, friareal, parkering og arkitektoniske hensyn. Alle fire emner kan være begrænsende for muligheden for at bygge flere tagboliger. Udvalget skal godkende forvaltningens oplæg til rammer inden for de fire emner, så retningslinjerne for tagboliger kan balanceres med udvalgets ønske om flere tagboliger.

Løsning

Byggeretten er retten til at opføre bygninger på en grund, hvis bygningsreglementets bestemmelser i øvrigt overholdes. Byggeretten overskrides typisk ved etablering af tagboliger i etageejendomme, hvor bebyggelsesprocenten oftest allerede er over de tilladte 60 %. Derfor skal der i byggesagsbehandlingen foretages en såkaldt helhedsvurdering for at undersøge, om et tagboligprojekt kan realiseres på trods af, at bebyggelsesprocenten overskrides. Se bilag 3 om helhedsvurdering.                

I det følgende beskrives forvaltningens oplæg til konkrete rammer inden for de fire emner, der har betydning for helhedsvurderingen og for bygningers ydre fremtræden: Lysforhold, friareal, parkering og arkitektoniske hensyn. Forvaltningen beder udvalget om at godkende disse rammer, som derefter vil blive indarbejdet i retningslinjer for tagboliger.

Rammerne skal balancere med udvalgets ønske om flere tagboliger. Ikke desto mindre vil der i helhedsvurderinger efter byggeloven indgå begrænsninger for etablering af tagboliger på grund af andre væsentlige hensyn, eksempelvis lysforholdene i de boliger, der ligger overfor. Når ansøgere om tagboliger ved, hvilke saglige kriterier forvaltningen lægger vægt på i sine helhedsvurderinger og indenfor hvilke konkrete rammer, forvaltningen vil vurdere tagboligprojekter, kan der skabes en god forventningsafstemning, en nemmere ansøgningsproces og hurtigere sagsbehandling.

Lysforhold

Krav om gode lysforhold i boliger, der ligger over for, vil typisk begrænse muligheder for tagboliger. Men ved at fastlægge en ramme for et acceptabelt højdeniveau af et tagboligprojekt, bliver det forudsigeligt for ansøgerne, hvad der som udgangspunkt kan tillades.

Forvaltningen anbefaler derfor, at der i retningslinjer for tagboliger fastlægges et højdeniveau for bygninger, som tager et acceptabelt hensyn til tilfredsstillende lysforhold i omgivende bebyggelse, herunder at der ikke bliver flere boliger i København med decideret ringe lysforhold.

Forvaltningen anbefaler en ramme, hvor bygningshøjden inklusive tagboliger fastsættes til 0,8 x afstanden til omgivende bebyggelse, da det herved fortsat er muligt at etablere tagboliger, men med størst muligt hensyn til omgivelserne. Alternativt kan bygningshøjden fastsættes til 1 x afstanden til omgivende bebyggelse eller til 24 m uanset afstandsforholdene, hvilket svarer til kommuneplanens maksimale bygningshøjde. Forvaltningen kan ikke fagligt forsvare valg af sidstnævnte ramme – altså 24 m - da den vil medføre langt flere boliger med ringe lysforhold i København.

I bilag 4 beskrives lysforhold nærmere, og der kan ses tegnede eksempler på lysforhold under forskellige bygningshøjder og med forskellige gadebredder.

Friareal

Friareal er de ubebyggede arealer, herunder opholdsarealer, fratrukket tilkørsels- og parkeringsarealer. Forvaltningen kan ikke sagligt undlade at stille krav om tilfredsstillende opholdsareal ved etablering af tagboliger.

Forvaltningen anbefaler en ramme, hvor der kan arbejdes med flere løsninger i forhold til at opnå et tilfredsstillende opholdsareal ved etablering af tagboliger, fx både kvalitetsløft af eksisterende friareal eller etablering af tagterrasse. Dette vil gøre det muligt også at etablere tagboliger i ejendomme, hvor friarealet er meget begrænset.

Er ejendommen omfattet af en lokalplan med en fastlagt friarealprocent, skal der ikke foretages en helhedsvurdering i forhold til friarealerne. Fravigelse af en fastlagt friarealprocent forudsætter dispensation fra lokalplanen, der træffes ud fra en konkret vurdering. Se bilag 6 om friareal.

Parkering

I sager om etablering af tagboliger, hvor ejendommen ikke er omfattet af en lokalplan med en parkeringsnorm, foretages der en helhedsvurdering. Et af de generelle kriterier i helhedsvurderingen er, at der skal være ”tilstrækkelige” parkeringsarealer. Parkeringsbehovet for tagboliger skal vurderes ud fra samme saglige hensyn, som inddrages ved etablering af andre boligtyper. På nuværende tidspunkt er det derfor et meget begrænsende krav i forhold til ønsket om flere tagboliger.

Kommuneplanens parkeringsnormer indgår i helhedsvurderingen som et pejlemærke for, hvad der kan betragtes som tilstrækkeligt parkeringsareal, og ud fra en konkret vurdering - også af de faktiske fysiske forhold - vil parkeringskravet som følge af de ekstra boliger i taget kunne fastsættes til status quo.

Konkret ramme for parkering ved etablering af tagboliger søges løst i forbindelse med den igangværende kommuneplanrevision (KP19). Se bilag 7 om parkering.

Arkitektoniske hensyn

Helhedsvurderinger i henhold til byggeloven kan ikke sikre kulturarv og bevaringsværdige bygninger eller inddrage arkitektoniske hensyn. Byggeloven har kun en enkelt bestemmelse om bygningers udtryk, § 6D. Paragraffen kan kun anvendes til at stille krav til byggeri i områder, der har en særlig arkitektonisk, landskabsmæssig eller æstetisk helhedsvirkning (fx de i kommuneplanen udpegede kulturmiljøer).

For de tagboligprojekter, der hverken er omfattet af en lokalplan med bestemmelser om æstetik eller ligger i et område, hvor der fx er et særligt kulturmiljø, er lokalplanlægning den eneste lovgivningsmæssige mulighed for at kunne sikre kulturarv og bevaringsværdig bebyggelse.

Der kan derfor ikke opstilles konkrete krav til sikring af kulturarv og bevaringsværdige bygninger i retningslinjer for tagboliger. Forvaltningen vil i stedet udarbejde konkrete anbefalinger om bevaring og tilføjelse af bygningselementer. Anbefalingerne kan bidrage til at fastslå, hvad der tilstræbes i relation til arkitektoniske hensyn helt generelt, når man vil etablere tagboliger.

I retningslinjer for tagboliger vil anbefalinger om arkitektoniske hensyn for tagboliger under eksisterende tag omhandle kvistes omfang og placering i tagfladen, materialevalg mv. Anbefalinger om arkitektoniske hensyn for tagboliger i nye tagkonstruktioner vil være en beskrivelse af, hvilke kvalitative overvejelser ansøger skal foretage i forbindelse med projektets udformning og byggeansøgning. Se bilag 5 om arkitektoniske hensyn.

Forvaltningen har undersøgt rammer for tagboliger i Berlin, Paris, Aarhus og Frederiksberg. Berlin og Paris er svære at sammenligne med København ud fra lovgivningsgrundlag, men der er eksempler, der kan tjene til inspiration. Frederiksberg og Aarhus har overordnet set en mere restriktiv tilgang til tagboliger end København. Se bilag 8 om andre byer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, vil Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejde vejledende retningslinjer for etablering af tagboliger i København. Retningslinjerne forventes at kunne offentliggøres i 1. kvartal 2019. I løbet af det første år efter offentliggørelse af retningslinjerne vil Teknik- og Miljøforvaltningen føre statistik over ansøgninger om og tilladelser til tagboliger. Forvaltningen vil efter et år vende tilbage med en orientering til Teknik- og Miljøudvalget om evaluering og status for retningslinjerne.

 

Pernille Andersen

                                                 / Hans Christian Karsten                    

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. december 2018

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten ser gerne, at flest mulige tagboliger etableres som selvstændige, små og billige studieboliger.”

Alternativet, Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker byfortætning ved renovering af tørlofter til tagboliger med mulighed for at rejse tagene, så der kommer lys og plads i disse boliger. Ved byfortætning skabes der flere boliger uden behov for udbygning af yderligere veje men i stedet udnyttelse af allerede etableret offentlig transport og infrastruktur. Partierne ønsker ikke yderligere krav om parkeringspladser til disse få ekstra kvadratmeter.”