Opførelse af spejderhus på Brønshøjvej 29, Brønshøj-Husum

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives byggetilladelse til at opføre et spejderhus og nyt opholdsområde på eksisterende ubebygget areal på adressen Brønshøjvej 29.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der gives byggetilladelse til at opføre et spejderhus og etablere nyt opholdsområde på Brønshøjvej 29, jf. bilag 2.

Problemstilling

Det ansøgte byggeprojekt omfatter nyetablering af et spejderhus og opholdsarealer på det ubebyggede areal på vandtårnsgrunden, hvor Brønshøj Vandtårn ligeledes er placeret. Forvaltningen er positivt indstillet i forhold til at meddele byggetilladelse til opførelse af spejderhus og opholdsområde, da byggelovgivningen ikke forhindrer projektet. Der er ikke udarbejdet lokalplan for området.

Københavns Kommune bevilligede i overførelsessagen 2014-15 midler til køb af den gamle vandtårnsgrund på Brønshøjvej 29 af HOFOR.

Sagen forelægges for Teknik- og Miljøudvalget, fordi Københavns Kommune er grundejer, og der er indkommet mange kritiske indsigelser fra områdets beboere.

Sagen blev trukket af forvaltningen på mødet den 29. oktober 2018, da en part i sagen ønskede at indlevere en fornyet indsigelse efter modtagelse af aktindsigt i byggesagen.

Løsning

Det ansøgte spejderhus opføres som et vinkelhus med et samlet etageareal på 526 m². Der etableres seks parkeringspladser og 40 cykelparkeringspladser til spejderhuset. Det forventes, at spejderhuset lejlighedsvis anvendes af op til 150 personer. Bebyggelsen opføres ca. 1,4 m fra vejskel mod Thurebyholmvej og ca. 1,2 m fra vejskel mod Engelholmvej og opføres i op til to etager med en højde på ca. 7,1 m. Spejderhuset placeres med ca. 14 m til nærmeste beboelseshus på Thurebyholmvej og Engelholmvej.

Landskabsbearbejdningen består i anlæggelse af stiforløb, beplantning samt etablering af lege- og bevægelsesredskaber og hævede plateauer. Højeste plateau er hævet 2,5 m over terræn. Opholdsområdet er placeret ved grundens hjørne mod Næsbyholmvej og Engelholmvej.

Etablering af spejderhuset og landskabsbearbejdningen vurderes at være forenelig med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser for området, som fastlægger, at området kan anvendes til fritidsundervisning, kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige og kulturelle servicefunktioner. Hertil har forvaltningen konkret vurderet, at der ikke er lokalplanpligt, fordi opførelsen af et spejderhus ikke ændrer det bestående miljø væsentligt. Grunden er ligeledes bebygget med Brønshøj Vandtårn, der fungerer som forsamlingshus.

Spejderhuset opføres til spejderforeningen Bellahøj 21st Barking med over 200 medlemmer, som har været hjemmehørende i Brønshøj i mange år, siden 1969 på Herbergvejen 4, hvor lejemålet blev opsagt af ejeren med virkning fra 2015. I øjeblikket holder truppen midlertidigt til på Rytterskolen ved Brønshøj Torv.

Høringer
Der er foretaget partshøring og høring af lejere, jf. bilag 3. Høringerne er sendt til i alt 95 ejere, lejere og parcelforeningen. Der er indkommet 14 høringssvar, jf. bilag 4. Høringssvarene kommer fra Brønshøj Parcelforening samt beboerne i området. Beboerne og parcelforeningen er overvejende kritiske over for byggeriet.

Hovedpunkter i henvendelserne

Indsigerne anfører, at projektet er lokalplanpligtigt på grund af grundens samlede anvendelse.
Flere indsigere er af den opfattelse, at byggeriet vil medføre indbliksgener for den tilstødende villabebyggelse, der ligeledes vil blive generet af støj- og røggener som følge af grundens anvendelse.
Beboerne er bekymrede for, at spejderhuset vil medføre en øget trafikal belastning, og at der ikke etableres tilstrækkelig antal p-pladser. Der stilles også spørgsmålstegn ved retten til etablering af overkørsler til de private fællesveje, da dette kræver vej-ret til den pågældende vej.
En række indsigere henviser til, at bebyggelsens udformning og omfang ikke er tilpasset områdets karakter, og at anvendelsen vil have en negativ indvirkning på grundens beplantning.
Indsigerne anfører, at der er fejl i beregningerne af etagearealet og bebyggelsesprocenten.

Forvaltningens bemærkninger

Til indsigelserne om, at grundens samlede anvendelse kræver udarbejdelse af lokalplan, er det forvaltningens vurdering, at spejderhuset og byggeriets omfang ikke væsentligt ændrer det bestående miljø, og derfor forudsætter byggeriet ikke udarbejdelse af lokalplan.
Til indsigernes udtalelse om indbliksgener, har forvaltningen lagt vægt på, at byggeriet er beliggende ca. 14 m fra modstående naboer, hvilket afstandsmæssigt er længere end det sædvanlige i det omkringliggende villaområde. Det vurderes derfor, at de ændrede indbliksforhold ikke vil medføre indbliksgener ud over det forventelige i området. Vedrørende røggener er det forvaltningens vurdering, at bålpladsens placeringen overholder beredskabslovens bestemmelser. Ansøger har meddelt, at der ikke etableres pejs i spejderhuset. Eventuelle støj- og røggener reguleres af miljølovgivningen, men forvaltningen er ikke bekendt med miljøklager over spejdertruppen på den tidligere adresse.
Til spejderhuset indrettes seks p-pladser, hvilket er i overensstemmelse med kommuneplanens krav til én p-plads pr. 100 m². Derudover er der reserveret yderligere seks p-pladser for forsamlingslokalet i vandtårnet. Under hensyn til områdets øvrige parkeringsbelastning, bebyggelsens omfang og brugerne set i forhold til bebyggelsens konkrete funktion, finder forvaltningen, at parkeringsarealerne er tilstrækkelige. I vurderingen indgår samtidig, at forvaltningen ønsker at bevare ejendommens grønne præg.
Til beboernes bemærkning om vej-ret og overkørsler, er det som udgangspunkt et privatretligt anliggende. Forvaltningen kan dog efter ansøgning i særlige tilfælde tildele vej-ret til de omkringliggende private fællesveje efter Lov om Private Fællesveje. Afgørelsen kan påklages til Vejdirektoratet for så vidt angår lovligheden af afgørelsen i henhold til privatvejsloven, men Vejdirektoratet kan ikke tage stilling til kommunens vurdering eller rimeligheden af afgørelsen. Dette er ligesom evt. erstatningsspørgsmål et privatretligt anliggende, som i givet fald skal afklares ved domstolene.
Til indsigelserne om byggeriets omfang, bemærker forvaltningen, at placering og dimensioner er udført i overensstemmelse med byggelovgivningen. Da området ikke er omfattet af en lokalplan, har forvaltningen ikke mulighed for at regulere bygningens ydre udtryk og fremtræden.

Vedrørende beplantning bemærker forvaltningen, at grundens tre ikoniske træer bibeholdes, og der hertil plantes fem nye træer. De syv træer som fældes, er ikke udpegede som fredede, bevaringsværdige, ikoniske eller særlige træer. Forvaltningen har med byggelovgivningen ikke mulighed for at kræve plantning af nye træer.
Forvaltningen har taget udgangspunkt i aktuelle BBR-oplysninger, hvoraf grundens matrikulære areal udgør 5273 m² og vandtårnet er på 1 etage med et etageareal på 615 m². Tallene ses overensstemmende med forvaltningens materiale fra vandtårnets opførelse. Spejderhusets etageareal er beregnet efter beregningsreglerne i bygningsreglementet.

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 5.

Forvaltningen vurderer, at der efter byggelovgivningen ikke er en saglig begrundelse for at give afslag til opførelsen af spejderhuset og tilhørende landskabsbearbejdning.