Fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kapitaltilførsel til HAB I, Frydenspark, Amager Øst

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling HAB I afdeling Frydenspark jf. bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 213 mio. kr. til renovering af HAB I, afdeling Frydenspark under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,3 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til HAB I, afdeling Frydenspark, jf. bilag 3, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 1,2 mio. kr. Københavns Kommunes udgifter til lånet afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2019, jf. økonomiafsnittet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Problemstilling

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen.

Afdeling Frydenspark har et stort renoverings- og moderniseringsbehov. Teknik- og Miljøforvaltningen modtog i oktober 2018 en helhedsplan til godkendelse med blandt andet udbedring af byggeskader (renoveringsprojekt) for den almene boligafdeling HAB I, afd. Frydenspark.

Helhedsplanen og den kommunale støtte i form af kommunal garanti/regaranti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen. Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I og Ø).

Løsning

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at Københavns Kommune anbefaler helhedsplanen.

Afdeling Frydenspark er opført i 1949 som et byggeri i efterkrigstiden med knaphed på materialer og deraf byggetekniske mangler. Bl.a. derfor har ejendommen et stort renoverings- og moderniseringsbehov. Afdelingen har en SAVE-værdi 5 (middel bevaringsværdi) og har et tidstypisk udtryk, der bliver bevaret med helhedsplanen. Afdelingen indeholder 294 familieboliger i størrelser fra 47 til 73 m².

Helhedsplanen skal genoprette de byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen. Alle boliger renoveres med nye badeværelser og installationer. Efter renoveringen vil der fortsat være 294 familieboliger, men 51 har fået nyt og udvidet køkkenet med karnap. 42 boliger har fået udvidet et værelse med karnap. Afdelingen får nye tage, vinduer og varmesystem. Endvidere bliver fælleshuset, ejendomskontoret og udearealerne renoveret.

Renoveringen koster i alt ca. 309 mio. kr. svarende til 1,05 mio. kr. pr. bolig. Huslejen er i dag 874 kr./m2 eksklusiv forbrug, og den fremtidige gennemsnitlige husleje bliver 963 kr./m2 eksklusiv forbrug. Det betyder, at lejen i en 63 m2 lejlighed vil stige fra 4.587 kr. til 5.056 kr. per måned. Der forventes kompenserende besparelser på el, varme og vand på ca. 260 kr. per måned.

Forvaltningen har fra HAB I modtaget en foreløbig redegørelse for genhusningsbehovet i forbindelse med renoveringen. Grundet renoveringsarbejdernes omfang vil alle beboere blive genhuset, mens renoveringen står på. Projektet er nærmere beskrevet i bilag 2.  

Økonomi

Indstillingen indebærer, at Københavns Kommune accepterer at medvirke økonomisk til projektets gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojektet og ved at yde lån til kapitaltilførsel. En kapitaltilførsel bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne for eksempel opsamlede driftsunderskud. Landsbyggefonden har vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojektet er kommunal garanti for realkreditlån på op til 213 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,3 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiveren inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 213,3 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 106,7 mio. kr. af det samlede støttede og ustøttede lån. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Kommunens andel af kapitaltilførslen er et rente- og afdragsfrit lån, der tilbagebetales, når afdelingen skønnes at have mulighed herfor. Det kommunale lån på 0,3 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 50 mio. kr., der er afsat i Budget 2013 til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor.

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Der er disponeret i alt 42,9 mio. kr. af de i Budget 2013 afsatte renoveringsmidler, jf. bilag 4. Med denne indstilling disponeres 0,3 mio. kr. Der er således i alt disponeret 43,2 mio. kr. De resterende midler på 6,8 mio. kr. vil blive disponeret efter godkendelse i Borgerrepræsentationen og senere i forbindelse med andre renoveringsprojekter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn til HAB I. Byggearbejderne forventes at kunne påbegyndes i første halvdel af 2021.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil foreligge indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne, når disse er afsluttet.

                             Pernille Andersen

                                                                / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. december 2018 

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.