Højere garanti og grundkapital til Boligforeningen AAB´s afd. 100 Ørestad Syd

AAB’s projekt for byggeri af almene familieboliger på Richard Mortensens Vej i Ørestad Syd er ændret væsentligt, herunder er byggeriet blevet dyrere. Det indebærer, at kommunen skal yde et større lån til grundkapital og give en større kommunal garanti for realkreditlån end oprindeligt besluttet af Borgerrepræsentationen.

 Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller,

1. at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende ændring af byggeprojekt og forhøjelse af anskaffelsessummen for AAB’s opførelse af 83 almene familieboliger på Richard Mortensens Vej, Ørestad Syd fra 171,2 mio. kr. til 186,0 mio. kr., dvs. en forhøjelse på 14,8 mio. kr.,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele yderligere tilsagn på op til 1,427 mio. kr. som kommunal støtte i form af kommunal grundkapital på 7 pct. af den yderligere anskaffelsessum for de 83 almene familieboliger, inkl. eventuel regulering af anskaffelsessummen på op til 3 pct. De 1,427 mio. kr. finansieres på Teknik- og Miljøudvalget Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af midler afsat til regulering af grundkapitallån,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlån på op til 174,327 mio. kr. (91 pct. af anskaffelsessummen)
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt, under forudsætning af at der ikke sker væsentlige ændringer ud over det beskrevne.

Borgerrepræsentationen har i forbindelse med Boligpakke II den 26. august 2010 godkendt, at der opføres 83 almene familieboliger på Richard Mortensens Vej. Desværre gik den billigste entreprenør konkurs, og den næstbilligste entreprenør blev fravalgt på grund af et forbehold, som gjorde tilbuddet ukonditionsmæssigt.  Det har derfor kun været muligt at indgå aftale med tredjebilligste bydende.  Trods besparelser på projektet er byggeriet blevet 14,8 mio. kr. dyrere end forudsat ved Borgerrepræsentationens godkendelse.

Der er derfor behov for, at man godkender det ændrede projekt og et forhøjet lån til grundkapital og en forhøjet kommunal garanti.

Ved den nuværende løsning, bygges der for en samlet anskaffelsessum på 185,989 mio. kr., hvilket er en stigning på 14,810 mio. kr. fra den oprindeligt godkendte anskaffelsessum på 171,179 mio. kr.

Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at projektet bør gøres færdigt trods merudgifterne. Byggeriet giver samlet set et godt og attraktivt bidrag til den almene sektor. Afdelingen bliver arkitektonisk spændende og kommer til at ligge tæt på byen i et meget attraktivt lokalområde på kanten til Kalvebod Fælled og dermed i nær tilknytning til grønne områder.

Hvis kommunen ikke godkender de forøgede udgifter, kan byggeriet ikke gennemføres.  AAB vil i så fald have et tab svarende til udgifterne, der på nuværende tidspunkt er brugt på byggeriet. Da AAB allerede har købt grunden, er der på nuværende tidspunkt skønsmæssigt udgifter for ca. 45 mio. kr. AAB’s tab vil afhænge af, hvor meget AAB efterfølgende kan få for grunden. AAB’s beboere vil via dispositionsfonden komme til at betale et eventuelt tab.

Husleje

Huslejen bliver 1.123 kr./m² svarende til en månedlig husleje for en 3 værelses bolig på 93,4 m² på 8.741 kr. Ved Borgerrepræsentationens oprindelige godkendelse var huslejen beregnet til 930 kr/m². Huslejen er således forøget med ca. 21 pct. Det vurderes, at der er et marked for de pågældende boliger med denne husleje, selvom huslejen ligger over den gennemsnitlige husleje for nybyggeri.

Ændringer af projektet

For at nå en acceptabel anskaffelsessum er der sket visse optimeringer og besparelser i projektet. De to væsentligste er, at facadematerialet er ændret fra tegl til indfarvet (sort) beton og at anlægget af en kælderetage i det store og hele er sparet væk. I det reviderede projekt er skralderum flyttet til stueplan og beboernes depotrum er flyttet ind i boligerne – disse funktioner var i det tidligere projekt placeret i kælderplan.

Det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at disse ændringer kan indarbejdes i projektet på en måde, der både er æstetisk og funktionelt. Der har været (og vil fortsat være) en dialog med projektets bygherre, entreprenør og rådgiver for at sikre byggeriets kvalitet.

Da beslutning om opførsel af de 83 almene familieboliger på Richard Mortensens Vej blev truffet, skulle almene boliger ifølge almenboligloven finansieres med 7 pct. kommunalt grundkapitallån. Den senere ændring af grundkapital til 10 pct. gælder derfor ikke for denne sag.

Teknik- og Miljøforvaltningen har i forbindelse med den oprindelige godkendelse godkendt et kommunalt grundkapitallån på 11,98 mio. kr. Forhøjelsen af anskaffelsessummen medfører en merudgift på op til 1,427 mio. kr. inklusiv midler afsat til en eventuel regulering af anskaffelsessummen i forbindelse med byggeriets realisering på 3 pct. Merudgiften finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling på Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af midler afsat til regulering af grundkapitallån.

Den kommunale garanti for realkreditlån skal samtidig forøges med 18,555 mio. kr. til 174,327 mio. kr.

Den kommunale garanti for realkreditlån giver Teknik- og Miljøforvaltningen overfor realkreditinstitutterne. De kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke i sig selv medfører kommunale udgifter og får kun bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget, såfremt låntager ikke er i stand til at betale lånet.

Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Når Borgerrepræsentationen tiltræder indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen godkende merudgifterne til projektet ved et skema B-tilsagn. Bygherren AAB vil derefter igangsætte byggeriet. Byggestart forventes omkring den 1. september 2013, og byggeriet forventes færdiggjort den 1. december 2014.

         Hjalte Aaberg                               /Simon Kjær Hansen