Drøftelsessag om fælles gårdhaver

Drøftelsessag om fælles gårdhaver

Teknik- og Miljøudvalget har bedt om et oplæg til drøftelse af kommunens prioriteringer  i forbindelse med offentligt finansierede renoveringer af nedslidte gårdrum til fælles gårdhaver.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at

1. Teknik- og Miljøudvalget drøfter hvilke kriterier, der lægges til grund for prioritering af renoveringer af gårdrum.

Teknik- og Miljøudvalget har i forbindelse med den politiske behandling af indstillinger om fælles gårdhaver modtaget henvendelser fra borgere i flere af projekterne. Henvendelserne har blandt andet handlet om muligheden for at blive undtaget fra gårdhaveprojekter fx for at bevare private parkeringspladser i gårdrummet, mobilsug i gårdhaver samt kritik af manglende information i den proces, der fører til udviklingen af et fælles gårdhaveprojekt.

På den baggrund har udvalget ønsket at drøfte hvilke principper, der lægges til grund for prioriteringen af renoveringer af gårdrum i København. Drøftelsen kan blandt andet berøre følgende temaer: Muligheden for at lade karréernes økonomiske situation indgå som et kriterium i den kommunale prioritering af gårdhaver, hensyn til eksisterende parkering og erhvervskørsel/varelevering i gårdhaveprojekter, mobilsug, kommunikation i planlægningsprocessen og gårdhavernes bidrag til kommunens miljøpolitik, herunder muligheden for at integrere lokal afledning af regnvand i gårdhaverne.

Københavns Kommune har gennem mange år med byfornyelsesmidler investeret i renovering af nedslidte og opdelte baggårde til fælles gårdhaver. Staten finansierer halvdelen af denne indsats. Indsatsen  bidrager væsentligt til Miljømetropolens målsætning om, at København skal være en grøn og blå by og til at forbedre bylivet og livskvaliteten for københavnerne med grønne attraktive frirum, mødesteder og legemuligheder nær boligerne i overensstemmelse med målsætningerne i Metropol for Mennesker. Indsatsen underbygger ligeledes københavnernes ønske om flere stille steder og opholdsmuligheder i lokalområdet, der er beskrevet i bylivsundersøgelsen fra 2011.

Forvaltningen annoncerer bredt om mulighederne for at få støtte til en fælles gårdhave, og modtager på baggrund heraf ansøgninger fra ejendomme og karréer. Herudover arbejdes der i forbindelse med byfornyelsesindsatsen i områdefornyelserne opsøgende i forhold til nedslidte gårdrum. Karréer, som opfylder nedenstående kriterier, og hvor der er bred opbakning til et fælles gårdhaveprojekt, optages på en venteliste. Der er i øjeblikket 37 ejendomme/karréer på ventelisten. Hvert år udtages 12 karréer til etablering af fælles gårdhaver. Flere tal om gårdhaverne fremgår af bilag 1 til indstillingen.

Prioritering

Prioriteringen af renoveringer af gårdrum sker på grundlag af Byfornyelsesloven og den politisk vedtagne strategi for Bæredygtig Byfornyelse 2009-2013 inkl. tillæg, afsnit 2.4.

De lovfastsatte kriterier er, at karréerne skal omfatte minimum to matrikler, at størstedelen af bygningerne er opført før 1950 og er andelsbolig-, ejerbolig- eller udlejningsejendomme samt at arealerne skal være utidssvarende.

Kommunen prioriterer karréer:

·der har dårlige fysiske forhold i form af utidssvarende lege- og opholdsarealer og en flerhed af problemer både friareal- og bygningsmæssigt i gården. Det handler om manglende lys, luft og grønt i gårdene og overvægt af nedslidte  befæstede arealer, skure, hegn og bygninger.

·der er beliggende i udsatte byområder, områdefornyelser, tidligere kvarterløftsområder eller er karakteriseret af særlige sociale forhold og

·hvor et flertal af ejere og beboere ønsker en fælles gårdhave gennemført og ønsker bæredygtige løsninger fx bæredygtige materialer, kildesortering, fjernelse af forurenet jord og motortrafik, energibesparende belysning, biodiversitet, LAR mv.

Karréernes økonomiske situation

I dag er det som ovenfor nævnt først og fremmest gårdrummets fysiske tilstand, der afgør prioriteringen. Et økonomisk kriterium for at opnå støtte til en fælles gårdhave vil kræve en entydig definition af karréens samlede økonomiske situation. Forvaltningen vurderer, at der vil være problemer med at fastlægge en hensigtsmæssig definition. Skal der tages udgangspunkt i ejendomsværdien, huslejeniveau, lejlighedsstørrelser, beboernes indtægtsforhold eller ejere/andelshaveres formue. I en karré kan der være både ressourcestærke og mindre ressourcestærke ejendomme. Herudover kan der i forhold til udlejningsejendomme være hensyn til lejelovgivningen, der er uafhængig af ejerens formueforhold.

Forvaltningens erfaring er, at det i de fleste tilfælde ikke er økonomiske forhold, der afgør, om ejerne er i stand til at etablere en fælles gårdhave i eget regi. En byfornyelsesbeslutning om en fælles gårdhave giver ud over økonomisk støtte et lovgrundlag for at sikre fælles anvendelse af friarealerne, som vurderes som afgørende for etablering af attraktive og fremtidssikrede friarealer for københavnerne. Kommunens og forretningsførerens rolle som en tredje part og tovholder i projektet er ofte afgørende for, at projektet kan gennemføres.

Parkering og erhvervstilkørsel/varelevering

Ved etablering af fælles gårdhaver prioriteres grønne opholds- og legearealer generelt højere end parkeringspladser (garager/åbne pladser) jf. retningslinierne i ”Miljø i byggeri og anlæg 2010”. I forbindelse med byfornyelsesbeslutninger om fælles gårdhaver følger der ikke krav om etablering af erstatningspladser, men det vurderes, om det er muligt at parkere i samme omfang i naboområdet. Udover beboernes parkering i gårdene kan der være tale om erhvervsparkering med en tilknyttet ret til varelevering.

I karréer med erhverv eller institutioner, der har brug for parkering og/eller varetilkørsel søges dette indarbejdet. Detaljerede bestemmelser om tilkørslens og parkeringens omfang fastsættes i vedtægterne for gårdlauget.

Parkering og kørsel i gårdene giver ofte anledning til konflikter mellem ejere, erhvervslejere og beboere. Generelt gælder det, at beboerne ønsker en fredeliggørelse af gårdarealerne især for at sikre børns færden, mens beboere med ret til parkering mister et privilegium, og erhvervsdrivendes funktioner besværliggøres. Ofte tilgodeser den eksisterende parkering få beboere sammenlignet med, at parkeringen optager areal, der ellers kunne have været anvendt til lege- og opholdspladser til gavn for de mange. Lejeindtægter fra parkeringspladser og garager godtgøres med erstatning efter gældende regler.

Kommunikation

Kommunikationen i forbindelse med etableringen af en fælles gårdhave er et meget afgørende led i processen frem til et vellykket resultat. Kommunikationen sker med udgangspunkt i et koncept, som er nærmere beskrevet i bilag 1 til indstillingen.

Kommunikationsmetoderne afspejler de forskellige faser i etableringen: generel information via brev til ejere, trappeopslag, informationsmøder hvor alle inviteres, hjemmeside, nedsættelse af arbejdsgrupper med workshops, skitsemøder og beboermøder i forbindelse med høring og i projekteringsfasen. Herudover foretages kommunikationsaktiviteter tilrettelagt efter de særlige forhold, der gør sig gældende fx interviews for at hente inputs fra udvalgte interessenter.

Kommunikation til den brede kreds af involverede i et fælles gårdhaveprojekt er en generel udfordring, som forvaltningen løbende arbejder på at udvikle. Generelt gælder det, at når der i planlægningsprocessen opstår interessekonflikter, opleves kommunikationen heller ikke som vellykket. De eksempler, der har været nævnt i forbindelse med udvalgets ønske om en drøftelsessag beskrives i bilag 1.

Mobilsug i gårdhaverne

Københavns Kommune anbefaler ikke mobilsug.

Udover selve byfornyelsesbeslutningen orienterer forretningsførerne om muligheden for at udføre private arbejder samtidig med gårdprojektet, bl.a. gennemførelsen af kloakarbejder og etablering af mobilsug. Etablering af mobilsug kræver i modsætning til andre privatarbejder enighed i ejerkredsen af hensyn til gårdens samlede affaldsløsning.

Mobilsug kan være nødvendigt i de gårde, der har meget sparsomme arealer. Det er dog vigtigt at understrege, at det er en dyr og ikke specielt miljøvenlig løsning, da mobilsug ikke omfatter kildesortering, der ellers er et mål i Københavns Kommunes Affaldsplan.

Der skal således stadig findes plads til papir- og papcontainere mv. i gårdhaven.Borgerrepræsentationen har tidligere besluttet, at der ikke ydes økonomisk støtte til etablering af mobilsug.

Forvaltningen vil præcisere dette overfor forretningsførerne så eventuelle misforståelser undgås.

Lokal afledning af regnvand (LAR) i gårdene

Gårdarealerne i København udgør et relativt stort og relevant areal i forhold til at kombinere de politiske målsætninger om at gøre København grønnere og tilpasse byens rum til forventede klimaforandringer, herunder håndtere regnvandet lokalt. Hertil kommer, at de fælles gårdhaver og de servitutter, der formuleres netop giver mulighed for at lave formaliserede LAR-løsninger for en hel karré på tværs af matrikelskel. Uden disse servitutter er det ikke muligt at lede regnvand væk fra egen matrikel. LAR-tiltag i gårdhaverne er nærmere beskrevet i bilag 1.

I nye projekter er målsætningen at frakoble minimum 30% af al regnvand fra kloakken, når der etableres fælles gårdhaver, hvilket svarer til målet i Klimatilpasningsplanen. Det svarer til den mængde regnvand, der falder på tagene i en karré.

I områdefornyelsen i Skt. Kjelds Kvarter planlægges gennemført en række forsøgsprojekter, herunder flere fælles gårdhaver, hvor målet er udvikle optimale LAR-løsninger til inspiration for fremtidige gårdhaver. Herudover igangsættes et forsøgsprojekt om Københavns Klimakarré i 2013, hvor kommunen i samarbejde med ejere og beboere i partnerskaber med producenter vil udvikle og afprøve en række nye bæredygtige løsninger, der kan skaleres og anvendes i andre karreer i København.

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.

Budget for de enkelte gårdhaveprojekter fastlægges efter regler i Cirkulære om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring m.v. Der afsættes årligt ca. 60 mio. kr. til etablering af 12 fælles gårdhaver i København. Heraf finansierer staten halvdelen svarende til 30 mio. kr.

Med Budget 2013 er der afsat yderligere 30 mio. kr. til de tre forsøgsprojekter med lokal afledning af regnvand i gårdhaver.

         Hjalte Aaberg

                                                                  /Simon Kjær Hansen