Dispensationer til byggeri på Bispevej 8, Bispebjerg

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til fem dispensationer fra lokalplan nr. 261 ”Provstevej” til opførelse af ny tagetage med indretning af 32 ungdomsboliger og tagterrasse på Bispevej 8.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen giver fem dispensationer fra lokalplan nr. 261 ”Provstevej” således, at ny tagetage med indretning af 32 ungdomsboliger og tagterrasse kan opføres på Bispevej 8 (bilag 2).

Problemstilling

Det ansøgte byggeprojekt omfatter opførelse af ny tagetage med indretning af i alt 32 ungdomsboliger samt etablering af tagterrasse på eksisterende etagebyggeri på Bispevej 8.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 261 ”Provstevej”, bekendtgjort den 23. januar 1996, og er beliggende i lokalplanområde I, som er fastlagt til blandet bolig og erhverv. 

Det er en forudsætning for byggeriet, at Teknik- og Miljøforvaltningen dispenserer fra fem bestemmelser i lokalplanen.  

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget efter ønske fra udvalgsmedlem Mette Annelie Rasmussen (B).

Løsning

Det ansøgte projekt omfatter etablering af en ny tagetage på 1203 m2 med indretning af 32 ungdomsboliger. Tagetagen trækkes 1,5 m tilbage fra eksisterende facader, og der etableres svalegang langs den nye etage. Oven på tagetagen opføres en tagterrasse, som får adgang via to nye trappetårne (bilag 2).

Alle p-pladser tilknyttet bebyggelsen på Bispevej 8, dvs. 34 eksisterende og 4 nye p-pladser, indrettes på Bispevej 5. Bispevej 5  er ubebygget, idet  der er givet tilladelse til nedrivning af eksisterende kontorbygninger med henblik på at opføre boliger. Forvaltningen har afholdt forhåndsdialogmøde, men har endnu ikke modtaget en ansøgning. Et fremtidigt byggeri på Bispevej 5 skal således indkalkulere de 38 p-pladser. 

Dispensationer

Projektet på Bispevej 8 forudsætter følgende dispensationer fra lokalplanen:

• Ejendommens etageareal forøges ved etablering af ny tagetage, hvilket medfører en bebyggelsesprocent på 146. Dette forudsætter en dispensation fra lokalplanens § 5, stk. 1, som fastlægger, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110 for område I.
• Tagterrassen med tilhørende trappetårne udgør en fjerde og femte etage. Dette kræver dispensation fra lokalplanplanens § 5, stk. 3, som fastlægger, at bebyggelse højst må opføres i 3,5 etage.

• Projektet udløser krav om i alt 722 m2 friarealer på terræn. Friarealet på terræn bliver kun 438 m2 og suppleres derfor med 373 m2 hævede fælles opholdsarealer på tagterrassen. Det samlede fri- opholdsareal bliver således på i alt 811 m2. Det manglende friareal på terræn forudsætter dispensation fra lokalplanens § 9, stk. 1, som fastlægger, at friarealet skal være af størrelsesordenen 60 % af etagearealet.

• Projektet udløser krav om i alt 12 p-pladser. Der etableres kun 4 pladser, hvilket svarer til 1 p-plads pr. 300 m2 etageareal, hvilket er i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsbestemmelser for ungdomsboliger. Dette forudsætter dispensation fra lokalplanens § 9, stk. 2 som fastlægger, at p-dækningen skal være 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal.
• Projektet kræver endelig dispensation fra lokalplanens § 6, stk. 1, som foreskriver, at bygningers materialer, udformning og ydre fremtræden ikke må ændres uden forvaltningens tilladelse.

Forvaltningens bemærkninger:

• Forvaltningen vurderer, at en bebyggelsesprocent på 146 ikke er usædvanlig for området, da der i nærområdet findes flere bebyggelser med tilsvarende eller højere bebyggelsesprocent.
• Angående højden på tagterrassen og trappetårnene er det lagt vægt på trappetårnenes begrænsede omfang, og at den tilbagetrukne tagterrasse ikke svarer til en fuld etage. Højden vurderes således at være tilpasset området, som i forvejen er præget af bebyggelse i 5 etagers højde særligt mod Dortheavej. Selve tagetagen med beboelseslejligheder opføres inden for de 3,5 etage, som lokalplanen giver mulighed for.
• Det manglende friareal på terræn suppleres med fælles opholdsarealer på tagterrassen, som begrønnes med træer og plantekasser. De hævede fælles opholdsarealer og friareal på terræn opfylder samlet set lokalplanens friarealkrav. 
• Angående parkering vurderes en tilladelse til et mindre antal p-pladser at kunne gives, da antallet stemmer overens med kommuneplanens parkeringsbestemmelser for ungdomsboliger. 
• Bebyggelsens udformning og materialevalg vurderes at være i overensstemmelse med områdets karakter, idet bygningerne i området er opført i  varierede former og materialer.

Bispebjerg Lokaludvalg har i deres henvendelse sammenlignet sagen med en tidligere sag på Provstevej 5.  I sagen om Provstevej 5 meddelte forvaltningen en række dispensationer, men det var alene dispensationen fra lokalplanens friarealprocent, som Natur- og Miljøklagenævnet underkendte med henvisning til, at kommunen ikke kunne dispensere til en mindre friarealprocent end den, der var fastlagt i lokalplanen. På Bispevej 8 sker der ikke en formindskelse af lokalplanens friarealprocent, idet der etableres et hævet fælles opholdsareal på taget af bygningen.

Høringer

Der er foretaget naboorientering efter planloven af i alt 180 ejere, lejere, organisationer og andre faste høringsparter (bilag 3). Der er indkommet otte høringssvar (bilag 4). Høringssvarene kommer fra Bispebjerg Lokaludvalg, Metroselskabet samt bestyrelsen og beboerne af nabobebyggelsen på Dortheavej 2A-Z. Beboerne samt lokaludvalget er kritiske over for de nævnte dispensationer. Metroselskabet har ingen bemærkninger.

Hovedpunkter i henvendelserne

1. Bispebjerg Lokaludvalg anfører, at de ikke er tilfredse med forvaltningens administration af lokalplanen på grund af de påtænkte dispensationer.  
2. Naboerne og lokaludvalget er utilfredse med, at der opføres så mange ungdomsboliger i området, når der ifølge lokalplanen overvejende skal opføres familieboliger.
3. Flere indsigere er bekymrede for, at tagterrassen vil medføre støj fra ejendommens beboere.
4. Indsigerne er af den opfattelse, at bygningens højde vil medføre skyggegener, og at bygningens udformning med tagterrasse vil medføre indbliksgener og forringe naboernes udsyn.

Forvaltningens bemærkninger

1. Det er forvaltningens vurdering, at de påtænkte dispensationer ligger inden for kommunens dispensationskompetence, og at dispensationerne sagligt kan begrundes. 
2. Til indsigernes ønske om familieboliger  fremfor ungdomsboliger, kan det oplyses, at forvaltningen ikke har mulighed for at regulere, hvilken boligtype der opføres, når betegnelsen ’familieboliger’ og boligstørrelsen ikke er defineret nærmere i lokalplanen. Kommuneplanens angivelse af boligstørrelser kan ikke håndhæves i et område, som er omfattet af en lokalplan, der ikke har konkrete bestemmelser om boligstørrelser.
3. Til indsigernes bekymring om støj fra tagterrassen bemærker forvaltningen, at bygge- og planlovgivningen ikke giver mulighed for at regulere, hvor ofte eller hvornår tagterrassen eller andre opholdsområder anvendes.
4. Forvaltningen har lagt vægt på, at  bygningen for størstedelen kun forhøjes med ca. 3,5 m. – ved de to trappetårne forhøjes bygningen med ca. 7 m - og at lysforholdene ikke vurderes at blive påvirket væsentligt på grund af tagetagens og tagterrassens tilbagetrukne placering samt trappetårnenes begrænsede omfang. Forvaltningen har også lagt vægt på, at bygningen på nærmeste sted er beliggende ca. 16,5 m fra modstående naboer på Dortheavej, hvilket afstandsmæssig er sædvanligt i København, og det vurderes derfor ikke at medføre væsentlige indbliksgener ud over det forventelige i et tæt bebygget område.

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 5.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget ikke ønsker opførelsen af ungdomsboligerne, kan udvalget afslå at give dispensationerne, som alle er nødvendige for projektets gennemførelse. Jf. forvaltningens bemærkninger til høringssvarene foreligger der efter forvaltningens vurdering ikke en saglig begrundelse for et afslag.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, vil forvaltningen meddele de nødvendige dispensationer og give byggetilladelse til ungdomsboligerne.

 

        Michel Schilling

                                            / Rikke Sønderriis

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. juni 2019

Indstillingen blev godkendt med otte stemmer mod to. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, I, O og Å.
Imod stemte: Ø.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten tager de kritikpunkter og indsigelser, der er kommet fra Lokaludvalg og naboer ift. bl.a. støj, skyggegener og indbliksgener alvorligt og kan ikke støtte, at der gives dispensation til etablering af en ny tagetage.”