Ombygning af Holckenhus karréen til tagboliger, Indre By

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om tagetagen i Holckenhus-karréen, beliggende på henholdsvis H.C. Andersens Boulevard 33, Dantes Plads 2-6, Vester Voldgade 86 og 90 samt Stormgade 35, kan ombygges til otte tagboliger og to atelierfællesskaber.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der gives byggetilladelse til omdannelse af tagetagen i Holckenhus-karréen, således at der etableres otte tagboliger og to atelierfællesskaber (bilag 2A og 2B).

Problemstilling

Ejeren af ejendommene i Holckenhus-karréen ønsker at foretage en ombygning af tagetagen samt udvide et eksisterende erhvervslejemål i stueetagen. I hovedprojektet indgår omdannelse af tagetagen til otte tagboliger - inklusive udvidelse af eksisterende bolig - samt etablering af to større atelierfællesskaber. Herudover er der ansøgt om en mindre udvidelse af et eksisterende erhvervslejemål i stueetagen (bilag 2A og 2B).

Forvaltningen er indstillet på at meddele byggetilladelse til ombygning, herunder ombygning af tagetagen til tagboliger og atelierfællesskaber, da byggelovgivningen ikke forhindrer projektet. Der er ikke udarbejdet lokalplan for karréen.

Sagen er tidligere forelagt Teknik- og Miljøudvalget på udvalgsmødet den 17. september 2018 efter ønske fra Alternativet (Å). Sagen blev sendt tilbage til forvaltningen, da bygherren ønskede at revidere projektet.

Løsning

Holckenhus-karréen blev opført i 1893 med atelierer i tagetagen. Tagetagen anvendes i dag til flere mindre atelierer og depotrum/lager/tørreloft, og der er tilladt én tagbolig, der senest i 2015 blev tilladt udvidet. Ejeren af ejendommen har ansøgt om at ombygge tagetagen og om at ændre anvendelsen til boligfunktion på de otte lejligheder.

Der er offentlig interesse for anvendelsesændringen af tagetagen og tagets udformning efter ombygning. Både lejere og lokaludvalg ønsker, at den ansøgte ombygning af tagetagen til tagboliger forhindres, da de ønsker at bevare ateliererne (bilag 3 og 4).

Bygherre har som følge af interessen for at bevare ateliererne valgt at etablere to atelierfællesskaber i tagetagens hjørnelejemål i det reviderede projekt (jf. bilag 5).

Det skal dog bemærkes, at forvaltningen ikke har mulighed for at regulere lejeforholdet eller huslejeniveauet på ateliererne, da det er private lejemål. Lejeforholdet mellem de eksisterende lejere og grundejer er et privatretligt anliggende, som forvaltningen ikke kan medtage i sin vurdering.

De væsentligste ændringer i ombygningsprojektet

Siden sagen blev forelagt Teknik- og Miljøudvalget den 17. september 2018, har bygherre indsendt nogle ændringsforslag til projektet. De væsentligste ændringer er følgende:

Facadeændringer mod gård og gade, der er bedre tilpasset den oprindelige facade og som skaber en større ensartethed. Tagetagen i karréen bevarer med det ansøgte den fysiske udformning af taget, dog med en mindre hævning af taget på maksimum én meter og med tilførsel af kviste og tagvinduer mod både gade- og gårdside. Mod gården etableres også tagterrasser på sidehuse samt enkelte kvistaltaner i tagetagen. Den eksisterende taghældning bevares, både mod gade- og gårdside.
Oprindeligt var der ansøgt om ét atelierfællesskab med overnatningsmulighed samt etablering af 9 lejligheder. Nu er der ansøgt om at etablere to atelierfællesskaber uden overnatningsmulighed og otte lejligheder. Det sammenlagte areal for lejlighederne vil udgøre 1385 m2, og de to atelierfællesskaber på hhv. 245m2 og 277 m2 vil i alt udgøre 522 m2. Begge atelierfællesskaber vil bestå af et stort atelierrum med ateliertårn og køkken samt et handicaptoilet og et wc-baderum. Der etableres to mindre tagaltaner i tilknytning til lejemålene mod gårdside.

Tidligere var der ansøgt om at nedlægge fire parkeringspladser i gården, så der kunne etableres et lille friareal bagerst i gården. Nu er der ansøgt om at nedlægge samtlige 16 parkeringspladser i gården. Parkeringspladserne i gården er ikke betinget af byggeloven. I stedet indrettes der et stort friareal i hele gården med opholdsarealer,16 træer og andre grønne tiltag. Forvaltningen stiller ikke krav om etablering af parkeringspladser, da det vurderes, at ombygningen ikke vil øge områdets behov for parkering væsentligt, idet ejendommen er placeret centralt i byen og har god adgang til offentlig transport.

Det ansøgte tagboligprojekt kan ikke nægtes med byggelovgivningen, og ombygningen af Holckenhus-karréen er ikke vurderet at være lokalplanpligtig. Ejendommen er ikke fredet, men er placeret i et større område, der i kommuneplanen er udlagt som bevaringsværdig bebyggelse. Det betyder, at bygningen indgår i en bevaringsværdig sammenhæng. Forvaltningen vurderer, at der i projektet er taget hensyn til bevaringen af den ydre udformning af bygningen og områdets helhedsindtryk, idet facadeændringerne kun er i et begrænset omfang.

Byggeprojektet er i øvrigt i overensstemmelse med ’Retningslinjer for tagboliger’, som Teknik- og Miljøudvalget behandlede den 3. december 2018.

Høring

Ud fra forvaltningens sædvanlige praksis vurderes det, at det ansøgte ikke skal i partshøring, da ombygningen af tagetagen ikke indebærer større væsentlige ændringer af facaden mod gaden, udover kviste, ateliervinduer og en mindre hævning af den flade del af taget. Der er i projektet i øvrigt taget de samme hensyn til bygningens ydre fremtræden, som hvis bygningerne var omfattet af en bevarende lokalplan. Ændringerne giver ikke anledning til væsentlige indbliksgener, og der er fortsat tilfredsstillende dagslysforhold for omkringliggende bebyggelse.

Forvaltningen har modtaget indlæg fra lejerne i karréen og Indre By Lokaludvalg til det tidligere projekt (bilag 3 og 4). I begge indlæg bliver forvaltningen anmodet om at hindre det ansøgte ved nedlæggelse af et forbud efter planlovens § 14 for at bevare ateliererne. Bygherre er opmærksom på den offentlige og politiske interesse, som der er omkring det ansøgte projekt, og har imødekommet ønsket om at bevare ateliererne ved at ændre projektet, således at der etableres to store atelierfællesskaber.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen er på baggrund af byggelovgivningen indstillet på at meddele byggetilladelse til ombygning af Holckenhus-karréen.

Forvaltningen vurderer, at bygherre med de nye ændringer om at etablere to store atelierfællesskaber imødekommer det behov, der ligger til grund for ønsket om udarbejdelse af en lokalplan, idet der fortsat vil være tilladt atelier og erhverv i tagetagen i form af de to atelierfællesskaber.

Teknik- og Miljøforvaltningen har inden for rammerne af byggelovgivningen ingen saglig begrundelse for at give afslag til det ansøgte projekt.

Nedlæggelse af et § 14 forbud og en efterfølgende udarbejdelse af en lokalplan vil ikke sikre ønsket om at fastholde anvendelsen til atelier. Det skyldes, at der ikke kan udarbejdes en lokalplan, som alene har til formål at fastlægge anvendelsen til atelierer, idet ejeren fortsat skal have rimelig mulighed for at kunne udnytte sin ejendom, herunder til udlejning til andre formål. En lokalplan kan kun fastlægge tagetagen til en bredere anvendelse, fx liberale erhverv og håndværk. Et ønske om at sikre tagetagen til erhverv gennem en lokalplan vil være i strid med kommuneplanrammernes hovedregel om, at der ikke må etableres erhverv over bolig, da lejemålene under tagetagen er boliger. Forvaltningen har ikke praksis for at fravige dette princip og ser ikke nogen saglige begrundelser for at fravige praksis i denne sag.

En ny lokalplan vil ikke kunne sikre den konkrete anvendelse til atelierer i bygningens tagetage, og det er på den baggrund forvaltningens samlede vurdering, at der ikke er den fornødne planmæssige begrundelse for et § 14 forbud.