Tiltag for en styrket eksekvering af almene boliger og smidiggørelse af samarbejdet mellem kommunen, boligorganisationer og private grundejere

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til gennemførelse og finansiering af tiltag, der skal styrke eksekveringen af almene boliger, understøtte lavere huslejer samt smidiggøre samarbejdet mellem kommunen, boligorganisationer og private grundejere.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen anvender op til 1 mio. kr. ekskl. moms af tilskudsdeklarationsmidlerne til gennemførelse af en huslejeanalyse af de eksisterende almene boliger.
2. at forvaltningen anvender op til 1,7 mio. kr. ekskl. moms af tilskudsdeklarationsmidlerne til videreudvikling af digital løsning for sagsbehandling af almene boliger ’AlmenByg’.

Problemstilling

Det seneste år har Københavns Kommune og BL 1. kreds forhandlet om Almenboligaftalen. Parallelt med forhandlingerne er der taget stilling til en række tiltag inden for Teknik- og Miljøudvalgets område som hermed indstilles. Almenboligaftalen forventes forelagt Teknik- og Miljøudvalget og Borgerrepræsentationen parallelt med denne indstilling.

Blandt andet på baggrund af stigende bygge- og grundpriser samt stadigt mere komplicerede byggeprojekter, er der behov for fokus på, hvordan eksekveringen af boliger styrkes, og hvordan samspillet mellem Københavns Kommune og den almene boligsektor smidiggøres. Samtidig er der behov for at sikre en fælles forståelse mellem boligsektoren og kommunen om de virkemidler, der kan holde de almene huslejer nede. Tiltagene skal sikre, at en bred gruppe af borgere fortsat har adgang til en bolig i København.

Løsning

Københavns Kommune har siden 2011 afsat 1,2 mia. kr. til grundkapital til almene boliger. Heraf er der ibrugtaget 1.867 boliger, hvilket er historisk højt. Samtidig er 3.619 boliger under etablering (se bilag 2). Kommunerne fik i 2015 adgang til at stille krav om op til 25 % almene boliger i byggeretsgivende lokalplaner. Siden er der i Københavns Kommune offentliggjort lokalplaner med krav om et etageareal på 178.046 m2 til almene boliger. Heraf har forvaltningen kendskab til, at der indtil videre er samarbejder om etablering af 77.349 m2 almene boliger (se bilag 3).

For at sikre eksekveringen af de almene boliger har forvaltningen sammen med den almene boligsektor gennemført en udredning af barrierer for byggeri. Som resultat af drøftelserne mellem kommune og den almene boligsektor peger forvaltningen på tiltag, der dels kan styrke eksekveringen af og nedbringe omkostningerne (og deraf følgende huslejer) for både nybyggeri og renoveringer af almene boliger og dels sikre et smidigt, effektivt og gennemsigtigt samarbejde mellem kommune, boligorganisationer og de private aktører. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår konkret:

• Analyse af huslejen i de almene boliger i København

For at sikre at København har almene boliger til alle indkomstgrupper, og at det fortsat er muligt at løse byens boligsociale opgave, er det nødvendigt, at huslejerne i det eksisterende almene byggeri holdes på et fornuftigt, lavt og rimeligt niveau.

Teknik- og Miljøforvaltningen er i samarbejde med den almene boligsektor i forbindelse med udarbejdelsen af Almenboligaftalen kommet frem til, at der er behov for en analyse af huslejens udvikling gennem de seneste år, herunder de forskellige forhold, der påvirker huslejen. Det kan eksempelvis være tilrettelæggelsen af driften, ønsker og krav ved renoveringer, forholdet mellem låneoptag og henlæggelser ved vedligeholdelsesopgaver, lejlighedssammenlægninger, forbedringsarbejder, offentlige skatte- og afgiftsstrukturer m.v. Analysens konklusioner skal pege på tiltag, som kan nedbringe huslejerne i det etablerede byggeri og modvirke forhold, der måtte give unødige eller uhensigtsmæssige huslejestigninger i byens almene boliger. Det kunne fx være nye retningslinjer for godkendelse af lejlighedssammenlægninger, forbedringsarbejder samt niveau for og omfang af renoveringer.

Videreudvikling af den digitale løsning AlmenByg

Som et kernevælfærdsprojekt gennemfører forvaltningen pt. en digitalisering af sagsbehandlingen af almene nybyggeri- og renoveringsprojekter. Den digitale løsning har fået navnet AlmenByg. For at sikre en smidiggørelse af samarbejdet, og for at boligorganisationerne kan indhøste en effektiviseringsgevinst, som vil gavne nybyggeri, foreslår forvaltningen, at den digitale løsning desuden kommer de almene boligorganisationer til gavn. Det foreslås derfor, at der frigives midler til at udvikle funktionalitet, som er afgørende for boligorganisationernes brug og understøtter dialogen og samarbejdet. Funktionaliteten vil øge gennemsigtigheden af processerne for de almene bygherrer, sikre større fremdrift i sagerne og spare boligorganisationerne tid og ressourcer. Dermed skabes bedre rammer for fremme af boligproduktionen og fremtidssikringen af de eksisterende almene boliger.
Tilskuddet på op til 1,7 mio. kr. ekskl. moms af tilskudsdeklarationsmidlerne går til inddragelse af eksterne IT-virksomheder.

• Eksekvering af almenboligbyggeri i byggeretsgivende lokalplaner via tidlig prækvalifikation

En grundejer, der modtager en lokalplan, har ikke handlepligt til eksekvering af almene boliger i en lokalplan, hvorfor forvaltningen har afsøgt muligheder for at øge incitamentet for eksekvering, jf. bilag 4. Det er forvaltningens erfaring, at det har afgørende betydning for samarbejdet mellem grundejer/sælger, en eventuel privat developer og den almene bygherre, at der er tidligt kendskab til kommunens krav og forventninger. Forvaltningen vil derfor fremrykke tidspunktet for prækvalifikation af en almen bygherre og byggeprojektet, så der allerede i forbindelse med opstart af lokalplanprocessen er kendskab til mulige samarbejdspartnere og kendskab til kommunens overordnede vilkår for støtte.

• Nedbringelse af byggeomkostninger i almene byggeentrepriser

Forvaltningen vil undersøge mulige alternativer til det nuværende kravkatalog for Miljø i Byggeri og Anlæg (MBA), som boligorganisationerne oplever fordyrende. Målet er at finde frem til en model, som kan afløse MBA’en, hvormed almene byggerier kan vurderes/certificeres i forhold til, om de leverer en given bæredygtighedsstandard på både den miljømæssige, økonomiske og sociale bundlinje, fx DGNB-certificeringer. BL er inddraget i denne proces. Modellen skal forenkle procedurer og arbejdsdelingen mellem kommunen og boligorganisationerne, så det almene byggeris bidrag til bæredygtighed styrkes samtidigt med, at byggeriet holder sig indenfor de økonomiske rammer, der gælder for almene boliger.

Forvaltningen vil på et senere tidspunkt udarbejde en indstilling herom til Borgerrepræsentationen.

Økonomi

Forvaltningen foreslår, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, at udgifterne på 2,7 mio. kr. ekskl. moms finansieres af de resterende 93,4 mio. kr. fra tilskudsdeklarationsmidlerne, hvorefter der vil restere 90,7 mio. kr. De udisponerede tilskudsdeklarationsmidler er placeret i Københavns Kommunes kasse (kommunekassen) og gennem lovgivningen øremærket til boligsociale formål, primært fremme af boligproduktion, til boligfilantropi eller lignende. Den budgetmæssige dækning findes derfor ved at overføre midler fra kommunekassen til Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Ordinær drift, hvor udbetalingen foretages fra. Budgetoverførslen foretages i sagerne om bevillingsmæssige ændringer, som fremlægges for Teknik- og Miljøudvalget fire gange om året.

Tilskudsdeklarationsmidlerne kommer fra en række ejendomme i Københavns Kommune, der gennem årene har frikøbt sig fra en tinglyst tilskudsdeklaration og kan alene anvendes efter lovens afgrænsning. Forvaltningen vurderer, at anvendelsen af midlerne er i overensstemmelse med formålet, jf. bilag 5.  

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, igangsætter forvaltningen de beskrevne tiltag. Videreudviklingen af AlmenByg forventes at kunne igangsættes sideløbende med, at løsningens kernefunktioner færdigudvikles medio 2020. Det forventes, at de nye funktioner kan sættes i drift, efterhånden som de færdiggøres, således at det i videst muligt omfang sikres, at projektet ikke forsinkes.
Teknik- og Miljøforvaltningen vil udarbejde undersøgelsesdesign for huslejeanalysen med inddragelse af BL 1. kreds og stå for, at der bliver indgået en aftale med en ekstern konsulent om at gennemføre undersøgelsen.

                             Michel Schilling

/ Karsten Biering Nielsen

Sagen blev trukket af forvaltningen ved mødets start.