Dispensation fra lokalplan 494 Enghave Brygge til udskydelse af etablering af fællesanlæg, Vesterbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal gives dispensation til udskydelse af tidspunktet for etablering af fællesanlæg på Enghave Brygge.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra lokalplan Enghave Brygge til udskydelse af tidspunktet for etablering af fællesanlæg i form af broer og kanaler, som beskrevet under Løsning.
2. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at meddele dispensation til udskydelse af tidspunktet for etablering af gaderne Kortløb og Tømmergravsgade, når forvaltningen vurderer, at de trafiksikkerhedsmæssige forhold varetages tilstrækkeligt.

Problemstilling

Bygherre har i forbindelse med udbygningen af den nordlige del af Enghave Brygge søgt om tilladelse til at udskyde tidspunktet for etablering af de fastlagte fællesanlæg i form af broer, veje, kanaler mv. Fællesanlæggene skal ifølge lokalplanen være etableret senest, når det første byggeri tages i brug, hvorfor en udskydelse forudsætter en dispensation fra lokalplan Enghave Brygge, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 27. november 2014 (bilag 5).

Forvaltningen har på baggrund af den gennemførte nabohøring været i dialog med bygherre, der har udarbejdet et revideret forslag til udbygningstakt for anlæggene (bilag 6). Herudover skal Teknik- og Miljøudvalget tage stilling til at give Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndigelse til at meddele dispensation til udskydelse af tidspunktet for etablering af gaderne Kortløb og Tømmergravsgade. En dispensation til udskydelse af anlæg af gaderne kan kun ske, hvis trafiksikkerhedsmæssige problematikker mellem bløde trafikanter og tung trafik er håndteret.

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensationen på baggrund af ønske fra udvalgsmedlem Lars Weiss (A), og da den gennemførte naboorientering (bilag 2) har medført mange indsigelser.

Løsning

Bygherre har ansøgt om dispensation til udskydelse af tidspunkt for anlæg af fællesanlæg i form af veje, broer og kanaler. Af bygherres ansøgning om dispensation fremgår et forslag til udbygningstakt, som også er blevet udsendt med naboorienteringen (bilag 2). Ifølge dette forslag til udbygningstakt ville den del af hovedkanalen, der ligger ud for Kærholm og Myrholm være færdig ultimo 2020 og Kærholm være en fuldt udgravet ø ultimo 2021, når sidekanalen nord for Kærholm var udgravet.

Begrundelsen for udskydelse af tidspunktet for anlæg af broer og kanaler er, at transport, byggearbejde mv. i forbindelse med de bolig-øer, der endnu ikke er anlagt, vanskeliggøres, når broer og vandkanaler er etableret. Begrundelsen for udskydelse af etablering af Tømmergravsgade er, at vejen bruges til tung trafik i forbindelse med metrobyggeri og øvrige byggerier i områder. En ny vej vil således hurtigt blive beskadiget.

Forvaltningen har på baggrund af nabohøringen været i dialog med bygherre om at fremrykke etableringstidspunkterne i forhold til den udbygning, som fremgik af naboorienteringen. Bygherre har på baggrund heraf udarbejdet et revideret forslag til udbygningstakt for anlæggene (bilag 6). Ifølge denne plan vil både den del af hovedkanalen, der ligger ud for Kærholm og Myrholm, samt sidekanalen nord for Kærholm være udgravet medio 2020, hvor Kærholm vil være en fuldt udgravet ø. Det betyder altså, at udgravning af denne del af hovedkanalen fremrykkes med ½ år og etablering af Kærholm som en fuld ø med 1½ år i forhold til det tidligere forslag. Bygherre har redegjort for, at areal i hovedkanalen er nødvendigt til placering af kran og oplagring af materialer i forbindelse med etablering af den østlige bebyggelse på øen Sivholm, da dækket i midten af øen ikke vil kunne bære en kran, og afstanden fra de øvrige sider er for stor. Det er derfor ikke muligt at fremrykke anlæg af hovedkanalen ud for Sivholm yderligere.

Teknik- og Miljøforvaltningen kan på den baggrund anbefale at imødekomme ansøgningen om dispensation til udskydelse af anlæg af fællesanlæg i form af broer og kanaler. Dispensationen vil blive tidsbegrænset, således at de enkelte anlæg skal være etableret i overensstemmelse med bygherres reviderede forslag (bilag 6). Fællesanlæggene vil således blive færdiggjort løbende. Alle fællesanlæg skal være færdiggjort ultimo 2022. Der gives ikke endelig ibrugtagningstilladelse til Kærholm eller øvrige byggerier i området, før de respektive fællesanlæg knyttet til de enkelte byggerier er etableret i overensstemmelse med dispensationen.

For så vidt angår anlæg af Tømmergravsgade vurderer forvaltningen, at der er behov for, at bygherre etablerer midlertidige foranstaltninger, der sikrer forhold for cyklister og gående i en periode med meget byggeaktivitet og tunge køretøjer. Dispensation til udskydelse af den endelige etablering af Tømmergravsgade kan først gives, når forvaltningen har godkendt de midlertidige foranstaltninger. Forvaltningen bemærker, at forvaltningen arbejder for et snarligt anlæg af Kortløb i sammenhæng med etablering af Tømmergravsgade.  

Såfremt Teknik- og Miljøudvalget ikke godkender dispensationen til udskydelse af tidspunktet for etablering af fællesanlæggene, skal de alle etableres, inden der kan meddeles yderligere ibrugtagningstilladelse. Det vil i så fald blive meget vanskeligt at etablere det planlagte byggeri på Sivholm forsvarligt, herunder i forhold til arbejdsmiljølovgivningen, da der ikke er plads til arbejdskøretøjer/kraner, hvis kanalen er udgravet og vandfyldt.

Forvaltningen bemærker, at det af kommentaren til lokalplanens § 12 vedr. fællesanlæg fremgår, at alle fællesanlæggene ikke kan forventes at blive etableret straks og i deres helhed ved det første byggeri, og at det derfor vil være en forudsætning, at der dispenseres fra bestemmelserne om fællesanlæg, dvs. udskydelse af tidspunktet for etablering. Dette er ligeledes indarbejdet i byudviklingsaftalen mellem Københavns Kommune og grundejerne om Enghave Brygge, der blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 27. november 2014 sammen med endelig vedtagelse af lokalplan Enghave Brygge. Af byudviklingsaftalen fremgår, at etablering af hovedkanalen samt broer på den nordlige del af Enghave Brygge skal igangsættes senest, når der er udstedt ibrugtagningstilladelse til byggerier i de tilgrænsende syv byggefelter. Den anbefalede dispensation er således i overensstemmelse hermed.

Høring

Dispensationen har været i nabohøring i perioden fra den 11. marts 2019 til 1. april 2019. Forvaltningen har modtaget 63 henvendelser (bilag 3). 61 er fra beboere på Kærholm og Myrholm, en fra Vesterbro Lokaludvalg og en fra Metroselskabet, der ikke har bemærkninger. Henvendelserne er refereret med forvaltningens bemærkninger (bilag 4).

Hovedsynspunkter fra Vesterbro Lokaludvalg

Arealerne er ikke kun beboernes, men også adgang til vandet for alle. Den foreslåede dispensation er for omfattende, men lokaludvalget vil være imødekommende overfor en plan, der tager højde for nødvendige byggeveje til byggerierne og metrobyggeriet.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen er enig i vigtigheden af adgangen til vandet. På baggrund af naboorienteringen har bygherre revideret udbygningstakten, så udbygningen sker hurtigere (bilag 6).

Hovedsynspunkter fra beboerne på Kærholm og Myrholm, Enghave Brygge

Alle beboerhenvendelser udtrykker modstand mod udskydelsen, herunder særligt hovedkanalen og sidekanaler ved Kærholm og Myrholm. Hovedsynspunkterne er:

1. Bygherre vildleder beboerne, idet kanalerne har været en del af salgsmaterialet for lejlighederne, og bygherre tidligere har oplyst beboerne, at de ville være færdigetableret i 2018.
   
   
2. Udbygningstakt og begrundelse for dispensationen: Hovedkanalen ud for Kærholm og Myrholm bør graves ud tidligere end planlagt, således at Kærholm bliver en fuld ø. Kraner til anlæg af Sivholm kan placeres andre steder end i hovedkanalen, og byggepladsens adgangsveje kan ændres.
   
   
3. Økonomi: Bygherre har anvendt kanaler som salgsargument og dermed fået en indtjening. Der er samme bygherre på alle seks øer, hvorfor forvaltningens argument om, at anlæg bør udskydes, fordi flere bygherrer skal være fælles om investeringerne ikke accepteres. Der nævnes, at kommunen er erstatningspligtig, hvis beboerne kan påvise et økonomisk tab, eller hvis bygherre går konkurs eller overdrager ansvaret for etableringen til beboerne.
   
   
4. Bekymring for yderligere forsinkelser og manglende færdiggørelse: Bygherre mister incitament til at færdiggøre området, når alle ejendomme er solgt.
   
   
5. Retssikkerhed og lokalplanens retsvirkninger: Et retssikkerhedsmæssigt problem, hvis borgerne ikke kan stole på lokalplanen.
   
   
6. Processuelt: Kritisabelt, at der først ansøges om dispensation fra lokalplanen et år efter, at sidste del af Kærholm blev frigivet til beboelse. Kommunen har i over to år forlænget midlertidige ibrugtagningstilladelser, hvorved der indirekte er givet dispensation for etablering af fællesanlæg. Kommende ejer utilfreds med ikke at have modtaget høringsbrev.
   
   
7. Generelle frustrationer vedr. mangler i lejlighederne, driftsforhold mv.

Forvaltningens bemærkninger

1. Vildledning ved salg af lejlighederne – herunder salgsmaterialet – er en sag mellem køber og sælger, der kan rejses ved domstolene.
2. Bygherre har efter høringen revideret planen over udbygningstakten, således at Kærholm bliver en fuld ø medio 2020. Bygherre har redegjort for, hvorfor anlæg af særligt den østlige del af byggeriet på Sivholm forudsætter placering af kran i hovedkanalen, og at den derfor ikke kan udgraves endnu tidligere.
3. Forvaltningens økonomiske argumentation gælder for området generelt. I den specifikke sag er de praktiske forhold omkring byggemuligheder de centrale argumenter for nødvendigheden af en dispensation. Københavns Kommune er ikke erstatningspligtig i tilfælde af bygherres konkurs, og spørgsmålet må i givet fald afgøres af domstolene.
   
4. Med dispensationen fastlægges færdiggørelsesdato for alle delanlæg. Der gives ikke endelig ibrugtagningstilladelse til Kærholm, før fællesanlæggene er etableret. Der gives heller ikke ibrugtagningstilladelse til øvrige byggerier i området, før der er givet dispensation til udskydelse af fællesanlæg.
5. Forvaltningens praksis er, at der som udgangspunkt ikke gives dispensationer til lokalplaner, der er mindre end fire år gamle. Denne praksis er begrundet med, at borgerne skal have en vis sikkerhed for udviklingen af deres lokalområde i årene efter vedtagelsen af en lokalplan. I ældre lokalplaner kan udviklingen medføre et større behov for dispensationer eller særlige forhold, hvor en dispensation er hensigtsmæssig. I dette tilfælde er der tale om en 4½ år gammel lokalplan, hvoraf det eksplicit fremgår, at en dispensation kan blive nødvendig. Det bemærkes også, at det indgår i Teknik- og Miljøforvaltningens retningslinjer for meddelelse af dispensationer (TMU 21. august 2017), at der efter en konkret vurdering kan dispenseres til udsættelse af etableringstidspunkt, selvom lokalplanen er under 4 år gammel.
6. Der er efter forvaltningens almindelige praksis givet midlertidige ibrugtagningstilladelser til Kærholm i 2017 og 2018. Primo 2019 blev midlertidig ibrugtagningstilladelse forlænget efter indgivelse af nærværende ansøgning om dispensation. Der er endnu ikke givet endelig ibrugtagningstilladelse grundet manglende opfyldelse af vilkår i byggetilladelsen og den manglende etablering af fællesanlæg, idet kravet om etablering af fællesanlæg er knyttet op på den endelige ibrugtagningstilladelse. Høringsbrevet er fremsendt til alle nuværende registrerede ejere og lejere i høringsområdet.
   
7. Driftsmæssige forhold er ikke indeholdt i dispensationen. Fejl og mangler i byggeriet er et privatretligt forhold mellem bygherre og køberne.  

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøforvaltningen har godkendt dispensationen, vil forvaltningen meddele dispensationen til udskydelse af fællesanlæg i form af broer og kanaler. Dispensation til Tømmergravsgade gives først, når forvaltningen har godkendt vejprojekt.

                             Michel Schilling

                                                            /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. juni 2019

Indstillingen blev ikke godkendt uden afstemning.