Endelig vedtagelse af tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331-3 ”Holmen II” og kommuneplantillæg, Christianshavn

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 4 til lokalplan Holmen II med tilhørende kommuneplantillæg. Planforslagene muliggør opførelse af boliger og erhvervsbebyggelse i tilknytning til eksisterende bebyggelse på Arsenaløen. 

Indstilling

1. at godkende tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331-3 ”Holmen II” (bilag 2) med miljørapport (bilag 3) med ændringer som nævnt i afsnittet løsning og i bilag 12.  
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler
   
2.   at godkende tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med miljørapport (bilag 3).

Problemstilling

Grundejer ønsker at opføre en ny erhvervsbebyggelse i tilknytning til Kuglegården samt ny boligbebyggelse på Basecamp på Arsenaløen. Projektet forudsætter et tillæg til lokalplan Holmen II. Forslag til lokalplantillæg 4 (bilag 2) blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 13. december 2018 og har været i høring fra 23. januar 2019 til 5. april 2019. Forvaltningerne har modtaget 52 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag.

Løsning

På Kuglegården er formålet med kommune- og lokalplantillægget at muliggøre to bygninger på i 2½ etage kaldet Trangravshuset og Hotellet, der begge primært indrettes til hotel. På den bevaringsværdige bygning 25 muliggøres en ny tagbebyggelse til erstatning for den eksisterende tagbebyggelse fra 90’erne. 

På Basecamp muliggøres ovenpå den eksisterende hal en karréagtig bygning med skråt tag (saddeltag) i to etager til boliger. De eksisterende garagebygninger bagved Basecamp ud mod idrætsanlægget erstattes med et længehus i tre etager, hvor der muliggøres et socialt botilbud og studieboliger. Der stilles krav om 25 % almene boliger af den samlede boligandel ekskl. det sociale botilbud.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På Kuglegården foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at højden af Trangravshuset ændres fra 16,2 til 15,2 m og højden af tagbebyggelsen på den bevaringsværdige bygning 25 ændres fra 8 m til 8,1 m. Det foreslås endvidere, at det bliver et krav at etablere en træbrygge i Arsenalgraven fremfor en mulighed. Det tilføjes, hvor langt ud i kanalerne husbåde må ligge af hensyntagen til gennemsejling. Det bliver endvidere muligt, at anlægge en elevator til parkeringskælder. 

På Basecamp foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at saddeltaget på bebyggelsen ovenpå den eksisterende hal afsluttes med en maksimal hældning på 30 grader mod Halvtolv og en maksimal facadehøjde på 12,6 m, under hensyntagen til udformningen mod de eksisterende boliger. Det er konstateret, at terrænkoten er forskellige på Basecamp og Kuglegården, derfor foreslås terrænkoten på Basecamp ændret fra 2,05 til 2,25 m. Herudover foreslås, at stueetagen til det sociale botilbud primært anvendes til fællesfunktioner.

Endvidere justeres lokalplantegningerne og en ny situationsplan indsættes i redegørelsen, hvor et revideret landskab ses, samt en uddybende beskrivelse af fredede og bevaringsværdige bygninger. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 12.

Høring

De 52 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 11. I bilag 12 er henvendelserne refereret med forvaltningernes bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 19. februar 2019, hvor ca. 100 borgere deltog. Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Bemærkninger fra HOFOR (bilag 11, henvendelse nr. 52)

HOFOR bemærker, at der løber to spidsvandsledninger under byggefelt A og B, og forslår, at byggefelterne justeres i forhold til dette. HOFOR har efterfølgende oplyst, at de er i dialog med bygherren om mulighederne for at indgå en aftale om håndtering af ledningerne inden for ca. 4 uger. Såfremt en sådan aftale ikke kan indgås, anmoder HOFOR om, at byggefelterne justeres eller sagen udsættes.

Forvaltningen bemærkninger  

Forvaltningen kan tilslutte sig HOFORs forslag, og såfremt der ikke foreligger en aftale inden behandlingen i Borgerrepræsentationen, så udskydes sagen.

Bemærkninger fra Københavns Museum (bilag 6, henvendelse nr. 28)

Museets hovedsynspunkt er, at de fredede bygninger omkring Kuglegården er symmetrisk anlagte og fritliggende bygninger, mens den nye bebyggelse ser ud til at ville dominere området og betyde, at fornemmelse af symmetri og fritliggende bygninger ophæves og kulturmiljøet mindre læseligt.

Akademirådet (nr. 34), Danmarks Naturfredningsforening (nr. 46) og Friluftsrådet (nr. 14) har lignende bemærkninger.

Forvaltningernes bemærkninger

Kuglegården er oprindeligt tegnet som et symmetrisk anlæg, der understregede ankomsten til Holmen via Kongeportalen. Bygningerne var orienterede mod havneløbet i vest og præsenterede sig således mod vandvejen. Med årene blev tilføjet værkstedsbygninger til Kuglegården mod Danneskiold-Samsøes Allé. Disse blev udbygget og forlænget ad flere omgange uden at forholde sig til anlæggets oprindelige symmetri. Den oprindelige symmetri er derfor kun stadig tydelig mod vest.

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at de nye bygninger er tilpasset skalaen på de fredede og bevaringsværdige bygninger og er med til at indramme og styrke oplevelsen af det grønne gårdrum. Det bemærkes, at der i dag er begrænsede kik, idet bygninger og andet anlæg hindrer udsyn til Kuglegården. Den i tillægget muliggjorte bebyggelse begrænser kikket, men der er fortsat muligt at opfatte Kuglegårdens sidefløje fra Danneskiold-Samsøes Allé. I bilag 15 fremgår forskellige kig på området med nuværende bebyggelse og med ny bebyggelse.

På baggrund af høringssvarene foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at Trangravshusets højde reduceres fra 16,2 til 15,2 m af hensyn til indkik til den fredede sidebygning ud mod Trangravsvej.

Christianshavns Lokaludvalg og øvrige henvendelser har følgende hovedsynspunkter (bilag 11, henvendelse nr. 12):

1. Lokaludvalget foreslår, at lokalplanens redegørelse udbygges med beskrivelser af de fredede og bevaringsværdige bygninger. I relation til de fredede og bevaringsværdige bygninger bør ny bebyggelse på Kuglegården reduceres, herunder også i forhold til placeringen tæt på Proviantmagasingraven. Udvalget finder, at lokalplanens bestemmelser om adgang til haven på Kuglegården ikke holder, og at tilgængeligheden er udfordret. 
2. Der bør sikres trygge trafikale løsninger sideløbende med udbygning af området. Øvrige henvendelser finder bl.a., at den af Teknik- og Miljøforvaltningen gennemførte trafikanalyse er mangelfuld og bør gøres om.
3. Lokaludvalget m.fl. mangler en forklaring på, hvorfor bebyggelsesprocenten skal stige til 70.
4. Lokaludvalget støtter ønsket om at opføre boliger og herunder krav om 25 % almene boliger. 20 henvendelser fra borgerne finder, at opførelse af en to etages boligbebyggelse ovenpå Basecamphallen med en samlet højde af 18 m, er for højt. Det foreslås at flytte boligandelen til Kuglegården eller muliggøre boliger i den sydlige del af hallen eller evt. muliggøre en 1etages bebyggelse på Basecamp.
5. Ønske om ingen udeservering på grund af støj og larm, misvisende skyggediagrammer

Forvaltningernes bemærkninger

1. Teknik- og Miljøforvaltningen er enig med lokaludvalget i, at redegørelsesdelens beskrivelse af fredede og bevaringsværdige bygninger bør udbygges. Dette foreslås derfor tilføjet. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at den forslåede bebyggelse passer ind i det historiske miljø og Holmens egenart og ønsket om at bibeholde forskelligheden mellem Holmen og Christianshavnhavn. Tilgængeligheden er i lokalplanen tilgodeset med en promenade i en bredde på 3 m, som de øvrige promenader langs Proviantmagasingraven. Afstanden mellem kaj og bebyggelse er fastlagt til ca. 6 m. Ved placering af bygningen er der taget udgangspunkt i facadeflugten fra Halvtolv. Lokalplanen indeholder bestemmelser om adgang til Kuglegårdens indre have, og adgangen hertil søges sikret via en tinglyst deklaration, hvor kommunen er påtaleberettiget. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer forud for Teknik- og Miljøudvalget behandling at kunne fremlægge et forslag til deklaration.  
2. Teknik- og Miljøforvaltningen har i forbindelse med planlægningen af Papirøen udarbejdet en trafikanalyse, der omfatter Holmen, og de udviklingsprojekter, der er i gang. Den viser, at den genererede trafik kan afholdes inden for den ramme, der har været fremlagt for Teknik- og Miljøudvalget i forbindelse med nedlæggelsen af busslusen på Holmen. Analysen viser også, at der er behov for trafiksikkerhedsprojekter i form af fx cykelstier på Danneskiold-Samsøes Allé. Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdede budgetforslag til Budget18 og overførelsessagen 2018 om disse projekter samt om en uddybende undersøgelse af trafikafviklingen. Budgetforslagene fik ikke tildelt midler.
3. Bebyggelsesprocenten er bestemt i kommuneplantillægget, der foruden Arsenaløen omfatter Frederiksholm. Den forslås hævet fra 60 % til 70 %, hvoraf en indregning af de fredede kanonbådsskure står for 5 %, mens den i tillægget foreslåede bebyggelse på Kuglegården og Basecamp udgør resten. Kanonbådsskurene har tidligere været undtaget beregning af bevaringshensyn. Såfremt bebyggelsesprocenten ikke forøges, vil den forslåede bebyggelse ikke kunne realiseres.
4. Forslaget om at flytte boligandelen over til Kuglegården vil betyde, at en del af den foreslåede hotelbebyggelse ikke kan realiseres. På Basecamp er det muligt at indrette boliger i forlængelse af den eksisterende hal med ca. 7 m. Her vil der være kunne indrettes ca. 500 m2 til boliger med vinduer mod én side. Teknik- og Miljøudvalget kan vælge at reducere boligbebyggelsen på taget med en etage, hvilket vil betyde, at det samlede boligetageareal reduceres med 1.750 m2, hvilket igen vil betyde, at andelen af almene boliger falder fra ca. 1100 m2 til 690 m2. Den samlede fordeling mellem boliger og erhverv vil ikke ændre sig væsentligt.  
5. Udeservering kan påføre naboerne gene, men Trangravspladsen er meget velegnet som offentlig plads, fordi den ligger i fuldt dagslys som med fordel kan udnyttes til udendørs ophold og funktioner, som café mv. Derved vil pladsen bidrage til, at københavnerne opholder sig mere i byens rum. Skyggediagrammerne følger kommunens standard, der viser skyggens bevægelser over dagen for sommer og jævndøgn.  

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

              Peter Stensgaard Mørch                                Michel Schilling

Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1) til indstillingens 1. at-punkt:
”At Basecamp bygningen højst tilføjes 1 1/2 etage.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med fire stemmer mod seks. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C, I og O.

Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF2) til indstillingens 1. at-punkt:
”At det muliggøres at bygge boliger syd for Basecamp-bygningen.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke vedtaget med en stemme mod ni. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F.
Imod stemte: A, B, C, I, O, Ø og Å.

Radikale Venstre fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF3) til indstillingens 1. at-punkt:
”At kravet om de 25 % almene boliger, erstattes med muligheden for at oprette en institution til unge med autismespektrumforstyrrelse.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med fire stemmer mod fire. To medlemmer undlod at stemme.

For stemte: B, C, I og O.
Imod stemte: Ø, F, Å
Undlod at stemme: A.

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.