Forslag til lokalplan Blushøjvej II, Valby

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Blushøjvej II i høring. Forslaget vil muliggøre opførelse af ny erhvervsbebyggelse i form af et lagerhotel og centralkøkken til produktion af skolemad.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til lokalplan Blushøjvej II (bilag 2) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i otte uger. 

Problemstilling

Ejeren af ejendommen Blushøjvej 9 i det sydlige Valby ønsker at opføre et lagerhotel med et omfang, der udløser krav om lokalplan. Ejendommen ligger i en del af et område, der ikke er omfattet af lokalplan. Desuden ønsker Københavns Kommune at opføre et centralkøkken til produktion af kommunens skolemad på naboejendommen Blushøjvej 11-13. Forvaltningen foreslår, at lokalplanen kommer til at omfatte hele erhvervsområdet mellem Gammel Køge Landevej, Ellebjergvej og Køge Bugt-banen. I dag er området reguleret af dels lokalplan Valby Idrætspark, dels utidssvarende bestemmelser, der omfatter lokalplan Blushøjvej fra 1989 og en retningsplan fra 1948. En retningsplan er en tidlig forgænger til regulering gennem lokalplaner og har hjemmel i Københavns Byggelov (1939-1977). Forslag til lokalplan Blushøjvej II vil sikre en tidssvarende og sammenhængende planlægning for området.

Løsning

Lokalplanområdet på ca. 75.000 m² er en del af Valby Industrikvarter, der for størstedelens vedkommende er under omdannelse til tætte funktionsblandede bykvarterer. Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for de bebyggede ejendomme i lokalplanområdet er ca. 56 varierende fra 13 til 88 på de enkelte ejendomme. Den østlige del af området henligger ryddet. Det er dér at lagerhotel og centralkøkken ønskes opført.

Lagerhotellet har et etageareal på ca. 5.650 m² og en højde på 20 meter, mens centralkøkkenet kan opføres i 20 meter, men forventes opført med en højde på op til 8 meter og med etageareal på ca. 2.600 m². Den maksimale bebyggelsesprocent er 110.

Hensigten med lokalplanen er at sikre mulighed for at placere bebyggelse til blandet erhverv, herunder byggerier til ejerens aktuelt ønskede formål i form af lagerhotel og centralkøkken, at opdatere utidssvarende planbestemmelser og at sikre, at nybyggerier, friarealer og veje tilpasses beliggenheden ved den grønne indfaldsvej Gammel Køge Landevej med boliger på vestsiden og mod øst Køge Bugt-banen med S-tog, samt Valby Idrætspark.

Byliv, miljø og bynatur

Inden for lokalplanens afgrænsning har forvaltningen registreret to eksisterende træer på ejendommen Gammel Køge Landevej 107, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i lokalplanen. De foreslås begge fastlagt som bevaringsværdige.

Med planen tilstræber Teknik- og Miljøforvaltningen, at området får en grønnere fremtræden. Lokalplanen stiller derfor krav om plantning af nye træer i forbindelse med nybyggeri. Da lokalplanen regulerer et større område uden konkrete byggeønsker udover lagerhotellet og centralkøkkenet indeholder lokalplanen et krav om fire træer pr. 1.000 m² etageareal plus et træ pr. fem parkeringspladser på terræn. Kravet vil blive udmøntet i de konkrete byggesager og sikre, at området vil blive grønnere i takt med realisering af lokalplanens byggemuligheder. Herudover fastlægger forvaltningen en ny vejprofil med 25 vejtræer på Blushøjvej og mindst seks træer langs en stiforbindelse til Valby Idrætspark. Det nye vejprofil må forventes gennemført etapevis via frivillige aftaler.

I den del af lokalplanområdet, der omfatter ejendomme med facade til Gammel Køge Landevej, muliggøres butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varer: biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer og byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, samt møbler. I tilfælde af, at der etableres udadvendte funktioner i bebyggelsen mod Gammel Køge Landevej, skal mindst 75 % af facadelængden udføres med gennemsigtigt glas, hvilket vil medvirke til at skabe større tryghed for dem, der færdes langs vejen. 

Lokalplanen tager højde for muligheden for en stiforbindelse mellem Folehaven og Valby Idrætspark, der allerede er planlagt i lokalplan Valby Idrætspark. Ligeledes tages højde for, at der i den nordlige del af området øst for Blushøjvej kan placeres en skakt som led i Valby Skybrudstunnel.

Parkering

Kommuneplan 2015 stiller krav om én parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Ved etablering af funktioner af ekstensiv karakter med hensyn til antal ansatte og besøgende, fx lagerhoteller, arkivbygninger, tekniske anlæg mv. fastsættes parkeringsdækningen efter en konkret vurdering. I lokalplanen fastsættes kravet til én plads pr. 500 m² etageareal, jf. bilag 4. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m² etageareal med mulighed for en konkret vurdering som ved bilparkering. I lokalplanen fastsættes kravet til én plads pr. 100 m² etageareal, jf. bilag 4.

Borgerinddragelse

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget, der hilser det velkomment, at der bliver udarbejdet en samlet plan for området ved Blushøjvej, og ønsker, at den nuværende ramme med anvendelsen blandet erhverv og bebyggelsesprocent 110 fastholdes:

1. Finder det særlig vigtigt, at lokalplanen indtegner den ønskede stiforbindelse under banen, der forbinder Folehave-området med Valby Idrætspark.
2. Har det indtryk, at der med en højde på lagerhotellet på 20 m lægges op til en markant højde, der kan virke voldsom, og lægger vægt på, at der ikke dispenseres, og at bygningen spiller sammen med planerne for forpladsen ved den nedlagte Ellebjerg Station.
3. Ønsker genbrugspladsen på Kulbanevej flyttet til Blushøjvej længst mod syd.

Forvaltningens bemærkninger

1. Lokalplanen indeholder bestemmelser om stiforbindelsen, der er nævnt i helhedsplanen for områdefornyelsen for Folehavekvarteret. Der er ikke afsat midler til projektering eller anlæg.
2. Forpladsen ved den nedlagte Ellebjerg Station er omfattet af lokalplan nr. 515 Valby Idrætspark, der foreskriver supplerende lokalplan ved nybyggeri, og i kommuneplanen muliggøres her bebyggelse i op til 40 meters højde. I det aktuelle lokalplanforslag fastlægges der et grønt område op til forpladsen, hvor der også afsættes plads til en skakt til Valby Skybrudstunnel
3. Genbrugspladsen kan ikke flyttes til Blushøjvej, da kommunen har solgt arealerne.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger (ekskl. juli måned). Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2019.

                                  Michel Schilling

                                                                    / Karsten Biering Nielsen

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.