Kollegie- og ungdomsboligbyggeri - byggesagsgebyr og lokalplaner

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at kollegie- og ungdomsboligbyggeri fritages for byggesagsgebyrer i en periode på tre år
2. at medlemsforslag om, at forvaltningen udarbejder lokalplaner for egnede grunde til ungdomsboliger, ikke fremmes
3. at medlemsforslagets pkt. 1a og pkt. 2 hermed er behandlet.

Borgerrepræsentationen behandlede på mødet den 22. august 2013 et medlemsforslag om at gøre det mere attraktivt at opføre ungdomsboliger. Forslaget var stillet af Venstre (se bilag 1).To punkter i medlemsforslaget blev udvalgshenvist til Teknik- og Miljøudvalget. Det blev foreslået, at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til politisk behandling om, at byggesagsgebyrer for byggeri af ungdomsboliger i Københavns Kommune suspenderes for en tre-årig periode. Desuden blev det foreslået, at Teknik- og Miljøforvaltningen igangsætter udarbejdelse og vedtagelse af lokalplaner for egnede grunde til byggeri af ungdomsboliger, så eventuelle investorer kender planforholdene og vilkårene for ungdomsboligbyggeriet på forhånd.

Byggesagsgebyrer
Gebyrbestemmelserne for opkrævning af byggesagsgebyrer er vedtaget i Borgerrepræsentationen på baggrund af bestemmelserne i bygningsreglementet. Ifølge disse bestemmelser kan kommunalbestyrelsen beslutte, at der ikke skal opkræves gebyrer, eller at der kun skal opkræves gebyrer for visse sagstyper.

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at sager om opførelse af kollegie- og ungdomsboliger kan betragtes som en sagstype i forhold til bygningsreglementets bestemmelser, og at det derfor kan besluttes, at der ikke skal opkræves byggesagsgebyrer for disse sager – evt. i en periode på tre år.
Dette vil kræve en ændring af gebyrbestemmelserne for Københavns Kommune, som skal vedtages i Borgerrepræsentationen.

I byggesager, hvor der gives byggetilladelse til opførelse/indretning af kollegie- og ungdomsboliger, er det Teknik- og Miljøforvaltningens praksis at tinglyse en deklaration på den pågældende ejendom om, at boligerne skal anvendes til kollegie- og ungdomsboliger.

Med hensyn til afgrænsning af sagstypen i forhold til sager vedrørende andre mindre boliger vil dette i praksis kunne ske således, at byggesager, hvor anvendelsen af boligerne til kollegie- og ungdomsboliger sikres ved tinglysning af en deklaration, fritages for byggesagsgebyrer.

Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at behovet for og ønsket om flere kollegie- og ungdomsboliger må anses for at være et sagligt hensyn, som medfører, at det lovligt kan besluttes at fritage denne sagstype for byggesagsgebyrer i forhold til det forvaltningsretlige ligebehandlingsprincip.

En beslutning om at fritage denne sagstype for byggesagsgebyrer kan medføre henvendelser fra bygherrer eller andre med begrundede ønsker om fritagelse for andre sagstyper. Sådanne anmodninger vil blive forelagt for Teknik- og Miljøudvalget. Hvis Teknik- og Miljøudvalget godkender en anmodning, vil denne også blive forelagt for Borgerrepræsentationen.

Det er uvist, om fritagelse for byggesagsgebyrer vil føre til opførelse/indretning af flere kollegie- og ungdomsboliger. Fritagelse vil være en mindre administrativ ulempe for forvaltningen.

På den baggrund indstiller forvaltningen i overensstemmelse med medlemsforslaget, at kollegie- og ungdomsboligbyggeri fritages for byggesagsgebyrer i en tre-årig periode.

Lokalplaner
Medlemsforslagets andet punkt foreslår, at Teknik- og Miljøforvaltningen igangsætter udarbejdelse og vedtagelse af lokalplaner for egnede grunde til byggeri af ungdomsboliger. Forvaltningen forstår medlemsforslaget sådan, at forvaltningen skal bruge kommunernes lokalplanret til at fastlægge plangrundlag for ungdomsboliger, for privat ejede ejendomme uanset, at grundejer ikke har udtrykt ønske herom.
En sådan fremgangsmåde vil være en ændring i forhold til hidtidig praksis. I dag er fremgangsmåden den, at forvaltningen udarbejder en lokalplan efter anmodning fra grundejer og i dialog med bygherre. Det er forvaltningens vurdering, at dette er en hensigtsmæssig fremgangsmåde, da det derved er realistisk at byggeriet rent faktisk realiseres. I denne proces bliver udformning og indretning af bebyggelsen på ejendommen kvalificeret med bygherres rådgivere i samråd med forvaltningen.

Forvaltningen skal desuden bemærke, at der ikke er handlepligt forbundet med en lokalplans vedtagelse, og der er således ikke nogen garanti for, at der realiseres ungdomsboliger, selv om der vedtages en lokalplan, der muliggør det. Såfremt grundejer ikke har til hensigt at opføre ungdomsboliger, er lokalplanarbejdet således forgæves. Der vil være tale om lokalplaner for privat ejede ejendomme, der pålægges en væsentlig indskrænkning i ejerens mulighed for at udnytte sin ejendom, uden garanti for at ejeren kan eller vil opføre ungdomsboliger, eller ønsker at sælge sin ejendom til ungdomsboliger. En grundejer vil desuden kunne anmode om en lokalplan, der muliggør en anvendelse i overensstemmelse med kommuneplanens bredere anvendelsesramme, som forvaltningen vil være forpligtet til at udarbejde. Der vil derved være tale om et uforholdsmæssigt stort ressourcetræk, uden nogen sikkerhed for at det vil have den ønskede effekt.
Forvaltningen kan på den baggrund ikke anbefale, at der forhåndsmæssigt udarbejdes lokalplaner alene for ungdomsboliger uden grundejers ønske om det. 

Kommuneplantillæg
På Borgerrepræsentationens møde den 12. december 2013 er der vedtaget et forslag til kommuneplantillæg med nye rammer for kollegie- og ungdomsboliger, der aktuelt er i offentlig høring. Hensigten med tillægget er at gøre det mere attraktivt at indrette ungdomsboliger. Kommuneplantillægget foreslår, at kvoten for ungdomsboliger hæves fra 3000 til 6000 boliger i planperioden der løber fra 2011 til 2023, samt at kravet til friarealer og krav til parkering sættes ned. Af bilag 2, Forslag til Kommuneplantillæg for kollegie- og ungdomsboliger, fremgår de eksisterende og de fremtidige kommuneplanrammer for ungdomsboliger.

Såfremt kommuneplantillægget vedtages, vil det danne grundlag for lokalplanarbejdet, samt for byggesagsbehandling og dispensationer fra gældende lokalplaner. De lempede rammer formodes at gøre det økonomisk bæredygtigt og derved mere attraktivt, at opføre ungdomsboliger i København. Det forventes, at indebære byggeønsker om private ungdomsboliger, der kræver lokalplan, hvilket forvaltningen vil prioritere.

Byggesagsgebyrer
Der er givet byggetilladelse til opførelse/indretning af ca. 370 kollegie- og ungdomsboliger i 2013. På baggrund af verserende sager forventes det, at der vil blive givet byggetilladelse til i størrelsesordenen 1.000 kollegie- og ungdomsboliger i 2014. Gebyrindtægten for disse sager ville være i størrelsesordenen 5,5 mio. kr. ved en gennemsnitlig boligstørrelse på 35 m² og med taksten på 157 kr. pr. m², som er gældende pr. 1. januar 2014.
Hvis byggeomkostningerne for kollegie- og ungdomsboligbyggeri eksempelvis er 20.000 kr. pr. m², vil byggesagsgebyret udgøre omkring 0,8 procent af omkostningerne.

Byggesager modtaget mellem den 1. januar 2013 og den 1. januar 2015
Hvis det godkendes at fritage kollegie- og ungdomsboligbyggeri for byggesagsgebyrer, vil omkostningerne til byggesagsbehandling af sådanne sager skulle dækkes af gebyrindtægter fra andre byggesager, hvis der fortsat ønskes fuld brugerfinansiering af byggesagsbehandlingen. Det vil umiddelbart betyde, at taksterne i 2014 på andre byggesager vil stige med 15 kr. pr. kvadratmeter, fra 157 kr. til 172 kr. pr. kvadratmeter.

Alternativt vil omkostningerne til behandling af de pågældende byggesager skulle skattefinansieres. Det vil betyde, at indtægtsbevillingen nedsættes med 5,5 mio. kr. på byggesagsområdet.

Byggesager modtaget fra den 1. januar 2015
For sager modtaget fra den 1. januar 2015 skal der opkræves byggesagsgebyrer efter tidsforbrug, og det er herefter ikke muligt at dække omkostningerne til behandling af sager om kollegie- og ungdomsboligbyggeri med indtægter fra andre byggesager. Det betyder, at omkostningerne til behandling af disse sager skal skattefinansieres, hvis der ikke opkræves byggesagsgebyrer.

Hvis Borgerrepræsentationen beslutter, at kollegie- og ungdomsboligbyggeri skal fritages for byggesagsgebyrer, udarbejder Teknik- og Miljøforvaltningen en indstilling om ændring af gebyrbestemmelserne og takstbilag. Der vil i den forbindelse skulle tages stilling til, hvornår de nye bestemmelser skal gælde fra.

Hvis det besluttes ikke at fritage disse byggesager for byggesagsgebyrer, vil Teknik- og Miljøforvaltningen i 2014 opkræve byggesagsgebyrer efter de gebyrbestemmelser, som er godkendt i Borgerrepræsentationen den 28. november 2013.

  

         Pernille Andersen/                                                 Simon Kjær Hansen