Startredegørelse for lokalplan "Bellahøjen"

Teknik- og Miljøudvalget samt Økonomiudvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg med henblik på opførelse af en boligbebyggelse, hvori indgår både rækkehuse og lejligheder.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Bellahøjen” for et område på Bellahøj på baggrund af intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

     2.    at der udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, som ændrer kommuneplanrammerne for lokalplanområdet på baggrund af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

HOFOR Drikkevand København A/S har solgt grunden med Bellahøj vandreservoir, da vandforsyningen i området er omlagt til en såkaldt booster pumpestation, og man derfor ikke anvender vandreservoiret mere. HOFOR har efterfølgende revet det gamle vandforsyningsanlæg ned for at klargøre grunden til anden anvendelse.

Den nye ejer ønsker at opføre en boligbebyggelse på den ca. 11.000 m² store grund. For at anskueliggøre mulighederne har et arkitektfirma udarbejdet et skitseprojekt med et etageareal på ca. 12.600 m², hvori indgår både rækkehuse og lejligheder.

Gennemførelse af projektet kræver, at der udarbejdes lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2011.

Den skitserede boligbebyggelse er placeret i en spiralstruktur omkring en bakketop på Bellahøj bakkedrag og med indkørsel fra Herbergvejen ved Degnemosen. Adgangsvejen til boligerne er udformet som et stræde, der følger bebyggelsen rundt i spiralstrukturen og ender på bakkens top med vendeplads og rekreative arealer. Bebyggelsen har endvidere en åben struktur, der muliggør passage for gående og eventuelt cyklister på tværs af området (se endvidere startredegørelsen, bilag 1).

Bebyggelsen er fra 2 til 7 etager og relaterer sig skalamæssigt til de omkringliggende bebyggelser med de laveste bygninger mod Degnemosen og de højeste mod de store karreer langs Ringholmvej og højhusene på Bellahøj, uden dog at konkurrere med Bellahøj højhusene (se endvidere startredegørelsen, bilag 1).

Forvaltningerne vurderer, at det foreslåede projekt har et spændende og varieret arkitektonisk udtryk, der skaber sammenhæng til de omkringliggende bebyggelser, så kvarteret kommer til at fremstå mere helt og ubrudt, end tilfældet er i dag.

Byliv
Forvaltningerne vurderer at en boligbebyggelse på vandreservoirgrunden, vil tilføre området nye kvaliteter ved at åbne den tillukkede og hegnede grund og danne bedre sammenhæng til og mellem områdets øvrige bebyggelser. Det forventes, at en ny anvendelse af grunden til boliger, flere beboere og mere åbenhed i området vil øge trygheden i kvarteret.

Bæredygtighed
Byggeriet opføres som lavenergibyggeri efter laveste energiklasse. I forbindelse med lokalplanforslaget vil der blive taget stilling til, om der kan etableres grønne tage eller opsættes solceller samt om tagvand kan udledes til Degnemosen.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2011 er ejendommen fastlagt til B3 område til boligformål, der bl.a. fastlægger den maksimale bebyggelsesprocent til 110, krav til friareal på 60 % og den maksimale bygningshøjde til 20 meter.

Byggeønsket indebærer, at bebyggelsesprocenten og enkelte bygningshøjder vil overskride kommuneplanrammen. Realisering af det skitserede projekt vil derfor kræve, at der udarbejdes et kommuneplantillæg i tilknytning til en ny lokalplan, der ændrer områdets kommuneplanramme til B4*-område, der muliggør en bebyggelsesprocent på 130 med et krav til friareal på 50 %, samt en særlig bemærkning om at den maksimale bygningshøjde ikke må overstige 26 meter.

I den videre bearbejdning af projektet, vil der blive taget endelig stilling til kommuneplanrammen.

Opmærksomhedspunkter i den videre planlægning

• Den rekreative beliggenhed ved Degnemosen skal udnyttes til etablering af en boligbebyggelse med familieegnede boliger.
• Bebyggelsen skal fremstå som en integreret del af områdets øvrige bebyggelse med stor transparens og med mulighed for passage for gående og eventuelt cyklister gennem bebyggelsen.
• Det generelt meget grønne udtryk i området skal fastholdes og integreres i bebyggelsen som identitetsskabende element.
• Adgangen til Degnemosen fra den aktuelle grund er i dag delvist forhindret af en hegnet kommunal ejendom, der er udlejet til Vandrerhjem Bellahøj. Ejer er i dialog med KEJD og vandrerhjemmet for at kunne nedtage hegnet og omlægge arealet, så der kan etableres en offentlig stiadgang til Degnemosen over den kommunale ejendom. Det overvejes om dette kan ske via en privatretslig aftale.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Parkering
Der anlægges parkeringspladser i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, hvilket opfylder kommuneplanens parkeringskrav til boligbebyggelser. Pladserne placeres overvejende i konstruktion under bebyggelsen og en mindre del på terræn. Den nøjagtige fordeling fastlægges i forbindelse med lokalplanforslaget. Som minimum skal der dog etableres 4-5 handicap p-pladser på terræn. Der anlægges cykelparkeringspladser svarende til normen på 2,5 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, hvoraf over halvdelen etableres som overdækkede pladser.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser.

Når startredegørelsen er godkendt i Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget, gennemføres en intern høring af relevante instanser, herunder Brønshøj-Husum Lokaludvalg, med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen inden sommeren 2014, hvorefter planforslagene sendes i offentlig høring i 8 uger i efteråret 2014. Planforslaget ventes vedtaget endeligt af Borgerrepræsentationen i ultimo 2014.

      Claus Juhl                                            Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 3. februar 2014

F stillede et ændringsforslag om, at 1. at-punkt tilføjes ”idet der dog lægges op til at parkeringsnormen skal være 1:150.”

For ændringsforslaget stemte fem udvalgsmedlemmer: Ø, B og F
Imod ændringsforslaget stemte fem udvalgsmedlem: A, V og I
Ingen udvalgsmedlemmer undlod at stemme.

Ændringsforslaget blev ikke godkendt.

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt.