Startredegørelse for lokalplan "Bella kvarteret" og forslag til kommuneplantillæg

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal godkende, at der igangsættes udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg med henblik på bymæssig fortætning omkring Bella Center i Ørestad.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Bellakvarteret” på baggrund af de intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

 Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

    2.    at der samtidig udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer rammerne for
           området med hensyn til områdets anvendelse, bebyggelsestæthed samt detailhandelsramme, 
           som det fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Bella Center ønsker at skabe et nyt bykvarter og samtidig videreudvikle konferencefaciliteterne. Intentionen er at styrke Bella Centers position som Nordens største og mest attraktive kongres- og udstillingscenter og København som konferenceby. Udviklingen af et nyt bykvarter muliggør også, at Bella Center området bliver mere tilgængeligt og bedre integreret i Ørestad til gavn for den samlede bydel, og den eksisterende metro kan udnyttes bedre.

Den ønskede udvikling af Bella Center er ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan og Kommuneplan 2011, hvorfor det vil være nødvendigt at udarbejde et kommuneplantillæg og en ny lokalplan for området.

Ved at omdanne Bella Centers nuværende store parkeringsområder til et nyt levende kvarter får centeret mulighed for den ønskede udvikling. Områdets parkering koncentreres i p-huse, så friarealer bliver prioriteret til fordel for byliv frem for biler. Omdannelsen vil være med til at fremtidssikre Bella Center som central aktør for afholdelse af kongresser og konferencer i København.

Det er helt centralt for arbejdet med planen, at udviklingen understøtter den fortsatte eksistens og udvikling af Bella Centret og ikke kommer til at medføre, at Bella Centrets aktiviteter må indskrænkes eller lukkes ned.

Kommuneplantillægget vil omfatte hele Bella Centers område, mens denne første lokalplan kun vil gælde for ca. ²/₃ af området. Efter ønske fra grundejer vil den resterende ¹/₃ af området blive lokalplanlagt på et senere tidspunkt som en næste etape. Baggrunden er, at der ikke er konkrete planer for byggeriet i denne del.

Lokalplanen
Lokalplanen muliggør udviklingen af et nyt bykvarter med ca. 1.000 boliger, butikker, cafeliv og daginstitutioner omkring det eksisterende Bella Center. Samtidigt vil Bella Center blive mere tilgængeligt og få mere åbne facader, end i dag. Lokalplanen vil blive opdelt i tre delområder. Nærmest metroen bliver bebyggelsen højest og tættest som et nyt brokvarter i 4 til 6 etager og punktvist op til 12 etager, hvor det kan ske under hensyn til vind- og lysforhold. Mod sydvest bliver bebyggelsen mere åben med rækkehuse i 3 etager og punktbebyggelse i 5 til 6 etager. Endelig vil det eksisterende Bella Centers bygninger og Bella Sky Hotel indgå i lokalplanen for at sikre byrum, der inviterer til ophold i overgangen mellem det nye og det eksisterende og for at give mulighed for en hensigtsmæssig drift af Bella Center og udvikling af centerets aktiviteter.

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Byliv
Ved udvikling af planerne vil der blive lagt vægt på at skabe varierede, intime byrum. Alle byrum vil så vidt muligt få gode lys- og vindforhold, indretning, karakter og størrelse, som indbyder til forskellig brug og byliv, og de vil være tilpasset det konkrete sted i byen. Færre afspærrede områder omkring Bella Center, mindre logistikarealer og flere åbne facader kan gøre området mere oplevelsesrigt og imødekommende.

Strategien ’Metropol for Mennesker’ understøttes ved at indbyde til mere ophold og bevægelse i byens rum.

Bæredygtighed
Byudviklingen vil blive tænkt bæredygtig og klimatilpasset fra starten med håndtering af regnvand i overfladen, så regnvandet samtidigt giver byrummene en ekstra rekreativ værdi.

Det er bæredygtigt at bygge tæt omkring metroen, da det betyder, at flere mennesker får gavn af den. Samtidigt kan det blive hurtigere at skifte mellem metro og bus, fordi afstanden forkortes.

Initiativerne vil sammen med nye grønne cykel- og gangforbindelser understøtte visionerne i strategien ’Miljømetropolen’ og gøre København til ’verdens bedste cykelby’ og mere ’grøn og blå’.

Kommuneplan
Kommuneplantillægget vil fastlægge en bebyggelsesprocent for hele Bella Center området på ca. 150. Den videre bearbejdning af planen kan betyde en højere bebyggelsesprocent op til ca. 160. Det giver på længere sigt i alt mulighed for ca. 1.500 nye boliger og ca. 120.000 m² nyt erhvervsbyggeri, når hele Bella Centers område er udbygget. Bygningshøjderne vil blive fastlagt til mellem 3 og 6 etager de fleste steder og punktvist op til 17 etager. De højeste bygninger er tænkt ud mod Vejlands Allé.

Parkering for cykler og biler vil følge kommuneplanens almindelige retningslinjer under hensyn til Bella Centers særlige behov. Centeret har i dag ca. 3.800 P-pladser for biler. På grund af udviklingen for messer og konferencer, hvor der sker en ændring i typen af aktiviteter, vurderes det, at centeret i fremtiden kun vil have behov for adgang til ca. 2.800 P-pladser.  Parkeringsnormen for området forventes at blive 1 P-plads per 150 m² nyt erhvervsbyggeri og 1 P-plads per 200 m² boligbyggeri. Som en følge af parkeringsnormerne forventes i alt lidt flere parkeringspladser inden for området, end i dag, når området er fuldt udbygget. Der vil i planlægningen blive arbejdet med mulighed for dobbeltudnyttelse af p-anlæg for bolig og erhvervsparkering.

For at styrke områdets fremtidige byliv og for at give de nye beboere bedre muligheder for indkøb af dagligvarer vil kommuneplantillægget give mulighed for ca. 2.000 m² ekstra detailhandel i området.

Forudgående høring før udarbejdelse af kommuneplantillæg
Forud for ændring af kommuneplanrammen for Bella Center, har der været afholdt en høring på 4 uger, hvor offentligheden har kunnet komme med ideer og kommentarer til den fremtidige anvendelse og bebyggelse mv. Der er i alt kommet 7 høringssvar i perioden, blandt andet fra Amager Vest Lokaludvalg, Wonderful Copenhagen og Tårnby Kommune. Alle høringssvar er samlet i bilag 3.

Amager Vest Lokaludvalg lægger særlig vægt på, at det er vigtigt at åbne Bella Center for bykvarteret og integrere området bedre i Ørestad, samt at byudviklingen primært bør bestå i flere boliger og liberale erhverv.

Wonderful Copenhagen lægger særligt vægt på Bella Centers store betydning for den fortsatte vækst og udvikling af København som kongresby. I den sammenhæng bør udviklingen af området funktionelt og i fremtoning understøtte de styrkepositioner, som København har internationalt set.

Tårnby Kommune er stærkt kritisk over for yderligere udlæg af detailhandelsareal på Amager og mener, at der bør foretages en analyse af den konkrete rammeudvidelse ved Bella Center samt Københavns Kommunes samlede detailhandelsudlæg på Amager.

Det er forvaltningernes vurdering, at bemærkningerne fra Amager Vest Lokaludvalg og Wonderful Copenhagen er i god overensstemmelse med de intentioner, som Bella Center har for området, og som forvaltningerne anbefaler at fokusere på i den videre planlægning.

Det er endvidere forvaltningernes vurdering, at omfanget af den ønskede detailhandel i området på ca. 2.000 m² er i god overensstemmelse med antallet af nye boliger i området og ikke vil påvirke detailhandlen i Tårnby. I høringsmaterialet var der ikke angivet omfanget af detailhandel, hvorfor Tårnby ikke har kunnet forholde sig til et konkret tal.

De indsendte høringssvar vil indgå i det videre arbejde med lokalplanen og kommuneplantillægget.

Opmærksomhedspunkter i den videre planlægning

• Det nye bykvarter skal tilgodese Bella Centers fremtidige udviklingsmuligheder og dets funktion som konference-, udstillings- og messecenter.
• Der skal i forbindelse med planlægningen tages nøjere stilling til områdets bebyggelsesstruktur, bebyggelsestæthed og bebyggelseshøjder under hensyn til støj, læ- og solforhold samt øvrige bymæssige kvaliteter.
• Der skal udvikles inviterende og levende byrum med gode kantzoner, der kan danne rammer for områdets fremtidige byliv.
• Der skal arbejdes videre med vejstrukturen i området. Herunder om vejtilslutningen nord for metrostationen ’Bella Center’ kan flyttes mod syd.
• Der skal arbejdes ud fra målsætningen om at skabe et bæredygtigt bykvarter.
• Der skal være fokus på at skabe god sammenhæng mellem det eksisterende Bella Center og det nye kvarter og mellem det nye kvarter og Ørestad City.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningerne foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP). Som følge af projektets omfang og de afledte trafikmængder, har forvaltningerne endvidere vurderet, at der skal foretages en screening i henhold til planlovens regler om vurdering af virkninger på miljøet (VVM).

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser.

Københavns Kommune har økonomiske rettigheder tinglyst på størstedelen af Bella Centers ejendom, som medfører, at der ved salg af ubebyggede parceller eller opførelse af yderligere bebyggelse skal betales gevinstandel eller tillægskøbesum til kommunen.

Når plangrundlaget for hele Bella Centers ejendom er fuldt realiseret, vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på ca. 52 mio. kr. årligt. Det vurderes endvidere, at planerne skaber mulighed for i alt op til ca. 3.850 arbejdspladser indenfor området.

Forvaltningerne forventer, at der kan indgås en byudviklingsaftale med grundejer omhandlende emner som daginstitutioner, almene boliger, bæredygtighed og indretning af byrum. Ligeledes forventes indgået en udbygningsaftale for anlæg/ombygning af den nødvendige infrastruktur.

Når startredegørelsen er godkendt i udvalgene, gennemføres en intern høring af relevante instanser - herunder Amager Vest lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i første halvdel af 2014, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslaget ventes vedtaget ultimo 2014.

Claus Juhl                   /                   Pernille Andersen