Forslag til lokalplan Kvarteret ved Bella Center Nord, Amager Vest

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal sende forslag til lokalplan Kvarteret ved Bella Center Nord, Amager Vest i offentlig høring. En bygherre ønsker at udvikle den sidste del af Kvarteret ved Bella Center med boliger, plejehjem, en daginstitution og et parkeringshus. Der planlægges et fælles rekreativt grønt areal, og der fastlægges en nærgenbrugsstation i parkeringshuset. Der stilles krav om plantning af 196 nye træer, herunder 20 træer i det fælles rekreative grønne byrum. Området planlægges som delvist bilfrit, og der stilles krav, der svarer til 20 % almene boliger, inkl. plejehjemmet.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

En bygherre har anmodet forvaltningen om et nyt plangrundlag, da bygherre ønsker at udvikle den sidste del af Kvarteret ved Bella Center med boliger, herunder plejehjem, en daginstitution og et parkeringshus. I den hidtidige planlægning er området forudsat anvendt primært til serviceerhverv.

Planområdet udgør den nordlige del af Kvarteret ved Bella Center mellem Martha Christensens Vej og Vejlands Allé. Området består af en del af Hotel Bella Sky omgivet af arealer med terrænparkering, der kun er i brug i større omfang, når der er arrangementer i Bella Center. Desuden indgår en strækning af Nordre Landkanal med beplantede kanter. Med lokalplanen ændres bebyggelsesplan, anvendelse og vejføring for arealer, der i dag indgår i lokalplan 571 Kvarteret ved Bella Center II (BR 17. januar 2019), herunder den nordlige del af Hotel Bella Sky, og for arealer, der indgår i lokalplan 342-1 Bella Center II (BR 4. oktober 2001 og 31. maj 2007).

Området opdeles i tre delområder, hvor område I og II er det fremtidige boligområde, mens område III er hotellet. Mod øst ligger der boligkarreer, Ørestads Boulevard, Metros højbane med Bella Center Station, kanaler samt en blanding af bolig- og erhvervsbyggerier. Syd for ligger den anden halvdel af hotellet, Bella Center og resten af Bella Kvarter. Mod vest ligger Kalvebod Fælled med naturområder og golfbane. Nord for Vejlands Allé ligger Amager Fælled med naturområder og Fælledby, hvor de første byggerier er igangsat.

Byggeønskerne omfatter fem byggefelter til boliger, herunder et plejehjem samt et parkeringshus og en daginstitution. Byggefelterne består af tre lukkede karreer, en U-formet og en E-formet bebyggelse. Sidstnævnte er plejehjemmet. Den U-formede bebyggelse åbner sig mod et ca. 6.000 m2 stort byrum, inden for hvilket der placeres en daginstitution med tilhørende friarealer samt et fælles rekreativt grønt areal ”Bella Have”. Byggefelterne med henholdsvis den U- og E-formede bebyggelse er ikke dybe nok til, at de kan opføres som lukkede karreer. Den U-formede bebyggelse lukkes dog delvis med en bygning i en etage til fællesfaciliteter. Der fastlægges en nærgenbrugsstation i en del af stueetagen i det fastlagte parkeringshus. Etagearealet er 80.000 m2, eksklusive parkeringshuset og nærgenbrugsstationen, og bygningshøjden er 6-7 etager plus to bygningsdele mod Vejlands Allé i op til 12 etager.

Daginstitutionen er i tre etager. Lokalplanen fastlægger, at mindst 95 % af etagearealet skal være boliger, og at indtil 30 % kan være ungdomsboliger. I planen arbejdes der med en delvis bilfri by, idet kørselsarealer til betjening af bebyggelsen begrænses til de eksisterende veje Martha Christensens Vej og Gertrude Steins Vej samt Virginia Woolfs Vej i en reduceret udstrækning rundt om Hotel Bella Sky. Alle andre arealer omkring karreerne er friholdt for biltrafik, bortset fra brandredning. Der tages højde for sikker skolevej til den kommende skole i Fælledby ved at muliggøre udvidelse af Center Boulevard med en dobbeltrettet cykelsti samt interne cykelmuligheder fra Gertrude Steins Vej til krydset ved Center Boulevard/Vejlands Allé.

Københavns Kommune ønsker, at lokalplanforslaget muliggør en daginstitution til ni grupper, der forventes ibrugtaget i 2026. Økonomiforvaltningen oplyser, at kommunens prognose for antal børn i Ørestad viser, at der er behov for udbygning af kapaciteten. Desuden ønsker Københavns Kommune, at lokalplanforslaget muliggør et plejehjem med et etageareal på mindst 13.000 m2.

Byliv
Det meste af bylivet i Bella Kvarter er koncentreret omkring Michael Strunges Vej og den del af Martha Christensens Vej, der fører hen til Bella Center Metrostation. Det er her, der primært er mulighed for detailhandel, og hvor der stilles krav om aktive og åbne stueetager, hvilket er fastlagt i lokalplan 571 og fulgt op med indretning af butikker, restauranter og cafeer. Fra Martha Christensens Vej vil der være adgang til det fælles rekreative byrum Bella Have og den nye daginstitution. Der fastlægges et hjørne med en aktiv stueetage ud til byrummet og muliggøres udadvendte aktiviteter i andre hjørner samt på strækninger overfor parkeringshuset og Bella Arena. Det er karakteristisk for området, at der hen over året er dage med stor aktivitet, når der er arrangementer i Bella Center og Bella Arena. Det betyder, at der skal være plads til mange mennesker, men også at der på de dage, hvor der ikke er arrangementer, vil være mindre aktivitet.

Bynatur
Der er et enkelt træ, der opfylder betingelserne for at kunne blive udpeget som bevaringsværdigt, men det står i et fastlagt byggefelt. I lokalplanen stilles der krav om plantning af 196 nye træer, herunder 20 træer i det fælles rekreative grønne byrum Bella Have.

Bæredygtighed
Bygherre forventer at certificere boligbyggeriet til minimum DGNB Guld. Kravet til almene boliger er minimum DGNB Sølv.

Kunst i lokalplaner
Bygherre oplyser, at der er indgået aftale med Hotel Bella Sky om, at bygherre har afsat 5 mio. kr. til opgradering af de ubebyggede arealer op til hotellet, og at kunst vil kunne indgå heri. Desuden medvirker bygherre til realisering af resultatet af en arkitektkonkurrence med temaet kunst og arkitektur i tre byrum ved de store spillesteder i Ørestad, herunder udformning af byrummet ved Bella Arena, som er udskrevet i samarbejde med By & Havn og andre parter med tilknytning til de enkelte byrum. Budgetrammen for kunst i Bellakvarter er 10 mio. kr., hvoraf bygherre bidrager med halvdelen.

Almene boliger
Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles der krav om almene boliger. I 2014 blev der i forbindelse med den første lokalplan for udvikling af området indgået en partnerskabsaftale mellem kommunen og bygherre, hvor der var enighed om, at der skulle opføres 20 % almene boliger, svarende til 16.400 m2. På det tidspunkt var det ikke muligt at stille krav om almene boliger i lokalplaner. I lokalplan 571 (januar 2019) er der optaget krav om 20 % almene boliger svarende til minimum 11.340 m2 af det samlede boligetageareal og henvist til den frivillige aftale. Det indebærer, at der inden for området skal opføres 27.740 m2 almene boliger. Der er hidtil opført/tilladt ca. 17.370 m2, og der mangler dermed fortsat opførelse af 10.370 m2. Forvaltningen foreslår, at bestemmelserne fra lokalplan 571 fortsat skal gælde for to byggefelter i den nye lokalplan (område II). For resten af boligområdet (område I) stilles der krav om mindst 13.250 m2 almene boliger. Det betyder, at der for det samlede Bella Kvarter bliver 20 % almene boliger, inkl. plejehjemmet. De almene boliger kan placeres i byggefeltet til plejehjem og i den østlige del af byggefeltet nærmest Center Boulevard i område I samt i dele af byggefelterne i område II.   

Parkering
Lokalplanområdet er i forslag til Kommuneplan 2024 udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at reducere parkeringsnormen med 20 % efter en konkret vurdering. Bygherre har ansøgt om denne reduktion med henvisning til, at behovet målt på antallet af solgte beboerlicenser er væsentligt mindre.

Forvaltningen vurderer, at krav om parkering i område I kan fastlægges med en reduktion på 20 %. Parkeringsnormen er fastsat på baggrund af områdets anvendelse, beliggenhed i byen, herunder nærhed til kollektiv transport og cykelinfrastruktur mv. samt bygherres opgørelse af det aktuelle behov. Herved sikres et minimum af kørende adgang til området. Det svarer til ca. 220 pladser. For område II Hotel Bella Sky gælder bestemmelserne i lokalplan 571, hvor der til Bella Center og Bella Sky skal etableres 1.300 pladser. Den 19. juni 2024 har forvaltningen dispenseret til at reducere dette antal til 573 pladser efter ønske fra bygherre på baggrund af en analyse af behovet. Disse pladser etableres i det i lokalplanen fastlagte parkeringshus suppleret med pladser i parkeringskælder samt enkelte pladser på terræn. Oprindeligt var der forudsat to parkeringshuse, men dispensationen betyder, at det ene af parkeringshusene kan erstattes med et boligbyggeri.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller lokalplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal til boliger og daginstitution og 0,5 pladser pr. 100 m2 etageareal til plejehjem. Dette svarer til ca. 2.630 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan
I forslag til Kommuneplan 2024 (BR 22. august 2024), der var i offentlig høring fra den 2. september til den 27. oktober 2024, er området udlagt til boliger (B5*-område) og til serviceerhverv (S3*-område) med en maksimal bygningshøjde på henholdsvis 24 og 35 meter. Områderne er fastlagt som byudviklingsområde. Inden for B5*-området kan der opføres maks. 80.000 m2 etageareal. Herudover kan der opføres parkering i konstruktion, og der kan placeres parkeringspladser fra den tilgrænsende S3*-ramme. Inden for S3*-området kan der opføres maks. 186.000 m2 etageareal som serviceerhverv eller offentlige formål. Forslag til Kommuneplan 2024 forventes justeret således, at to bygninger med en højde på op til 40 meter, som fremgår lokalplanforslaget, muliggøres. De ønskede ændringer kan indarbejdes i Kommuneplan 2024 i forbindelse med den endelige vedtagelse heraf. Hvis der sker andre ændringer i forbindelse med den endelige vedtagelse af kommuneplanen, skal lokalplanforslaget ændres i overensstemmelse hermed i forbindelse med den endelige vedtagelse.

Borgerinddragelse
Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Amager Vest Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring (bilag 7). Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget.

Forvaltningens bemærkninger

Miljøvurdering
Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en miljørapport. Miljørapporten fokuserer på emner som trafikstøj, trafiksikkerhed, skyggevirkninger, vindforhold og overfladevand.

Der skal tages højde for overskridelse af de vejledende grænseværdier for trafikstøj ved placering og indretning af bebyggelsen, for trafiksikkerhed, herunder særlig skolevej for elever, der skal til den kommende skole i Fælledby, og vindpåvirkning. Regnvand fra området skal ledes til Nordre Landkanal.

Miljørapporten er vedlagt som bilag 6 og vil blive sendt i høring sammen med lokalplanforslaget.

Politisk handlerum
Det kan besluttes:

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget og miljørapport i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring, umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget til politisk behandling. 

                                               Søren Wille

                                                                 / Karsten Biering Nielsen