Bevaring af byhus på Nørre Voldgade 44, Indre By

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at bygning beliggende på Nørre Voldgade 44 bevares, og at der indledes en proces for nedlæggelse af § 14-forbud og udarbejdes en bevarende lokalplan, jf. løsning.

Problemstilling

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 16. september 2024 anmodede Marcus Vesterager (A) og Line Barfod (Ø), med henvisning til liste over nedrivning og forhøjelse af ældre byhuse om, at forvaltningen forelægger en indstilling om muligheden for at nedlægge et § 14-forbud, med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for ejendommen på Nørre Voldgade 44. I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud, har forvaltningen forholdt sig til den procesrisiko, der som følge af de historiske forhold i sagen, vil være forbundet med at nedlægge et § 14-forbud på ejendommen. Desuden har forvaltningen vurderet bygningernes bevaringsværdi (bilag 2). 

Løsning

Forvaltningen har indledt proces for nedlæggelse af et § 14-forbud og varslet forbuddet overfor berørte parter. Varsling om eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud var i partshøring i perioden den 22. oktober til den 12. november 2023. Partshøringen har til formål at sikre, at ejere af ejendommen samt andre, som forbuddet retter sig imod, har mulighed for at udtale sig. Forvaltningen har modtaget ét høringssvar fra ejer, der ikke har givet anledning til ændringer (bilag 3). Høringssvaret er beskrevet nærmere nedenfor.

Historik og procesrisiko
Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget en ansøgning om forhåndsdialog vedrørende et projektforslag om delvis nedrivning og forhøjelse af Nørre Voldgade 44. Projektforslaget omfatter forhøjelse af byhuset med to etager, fra tre til fem etager, så det kommer til at have samme højde som nabobebyggelsen. Det er forvaltningens vurdering, at der ikke er udvist passivitet i sagen, da forhåndsdialog ikke er blevet afholdt. Det er oplyst ansøgeren, at byggesagen stilles i bero, mens sagen om hvorvidt bygningen skal bevares, vil blive forelagt Teknik- og Miljøudvalget til beslutning.

Vurdering af bygningernes bevaringsværdi
Teknik- og Miljøforvaltningen har i 1994 foretaget en vurdering af bevaringsværdien efter SAVE-metoden, og vurderer, at ejendommen har bevaringsværdi på SAVE-4 (middel bevaringsværdi). Forvaltningen vurderer stadig, at dette er retvisende.

Nørre Voldgade 44 er et ældre byhus på tre etager samt en udnyttet tagetage. Ejendommen består af fem boliger samt et værksted i kælderen.

Ejendommen ligger i et af de begrænsede områder af middelalderbyen, der overlevede de to store bybrande (i hhv. 1728 og 1795) og bombardementet (i 1807). Området er præget af senklassicistiske bygninger i 4-5 etager.

Forvaltningens vurderer, at ejendommen er bevaringsværdig som et 1700-tal byhus af en beskeden karakter, med en traditionel udformning og uden særlige kendetegn, hvor huset glider ind i facaderækken af ejendommene. Især den ensartede og regelmæssige vinduestakt og den ensartede etagehøjde binder husrækken sammen. Den lavere bygningshøjde og etageantal skiller sig dog ud, ligesom enkelte andre bygninger i nabolaget, hvilket vidner om kvarterets forhistorie og at byhuset overlevede bombardementet og er ældre end de fleste af nabobygningerne.

Forvaltningen vurderer, at ejendommen med en gesimshøjde som naboejendomme fra 1800-tallet vil få husrækken til at fremstå ensartet, men udviske den kontrast, der fremhæver huset som et 1700-tals hus og som vidner om gadens forhistorie.

På baggrund af en samlet vurdering af ejendommen og dens placering i området vurderer forvaltningen, at bygningen som tidstypisk repræsentant for denne type byhuse fra store dele af 1700-tallet understøtter nedlæggelse af forbud efter planlovens § 14 og udarbejdelse af en bevarende lokalplan.

Forvaltningens samlede vurdering
Forvaltningen vurderer, at der kan nedlægges et forbud efter planlovens § 14. Vurderingen tager udgangspunkt i den lave procesrisiko for sagens videre behandling på grund af det korte sagsforløb samt ejendommens bevaringsværdi, der er vurderet ud fra ejendommens historie og placering i et kulturhistorisk miljø.

Høring

Partshøring
Forvaltningen har modtaget høringssvar fra grundejer, der anfører at virkningen af bevaring er særlig indgribende, fordi vedkommende netop har overtaget en handel, hvor prisfastsættelsen blev foretaget ud fra ejendommens muligheder ifølge det foreliggende plangrundlag. Derudover påpeges det, at kommunen urimeligt lovgiver på bagkant, da det ikke kan have været ukendt for kommunen, at ejendommen, ligesom dens naboer, har en bevaringsværdi på SAVE-4 (middel bevaringsværdi). Grundejer bemærker, at der kun søges om hulopfyldning, som det anføres, som er sædvanligt for områdets ejendomme de sidste 150 år. Ved forhøjelse af ejendommen vil der opstå flere boliger, som det er behov for i byen, ikke mindst inden for voldene, da det bidrager til en mere levende by.

Det er grundejers ønske, at hvis ejendommen af de grunde, der nævnes i vurderingen, bliver fundet bevaringsværdig, så skal den i stedet fredes, som det hævdes er typisk for andre ejendomme inden for voldene.

Forvaltningen har endvidere modtaget høringssvar fra en beboer, der støtter bevarelsen af bygningen på baggrund af ophør af lejekontrakt og det pressede lejeboligmarkedet i København (bilag 6).

Forvaltningen har efter gennemgang af høringssvarene, ikke fundet grund til ændringer på baggrund heraf.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at bygningen ikke skal bevares. Forvaltningen vil i givet fald indlede forhåndsdialog med bygherre med henblik på udvikling af ejendommen. Forvaltningen vil således ikke foretage sig yderligere i sagen i forhold til at sikre, at bygningerne bevares og vil meddele tilladelse til nedrivning/ombygning, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Såfremt indstillingen godkendes og der senere vedtages en bevarende lokalplan, har grundejer mulighed for at forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning efter planlovens §49, hvis betingelserne hertil er opfyldt. I dette tilfælde er grundejers mulighed for at kræve overtagelse umiddelbart begrænset, og risiko for økonomiske konsekvenser anses at være lille.  

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen påbegynde proces med nedlæggelse af et § 14-forbud og udarbejdelse af en lokalplan

                                         Søren Wille

                                                           / Karsten Biering Nielsen