Nedrivning og nyt byggeri på Vanløse Allé 100, Vanløse

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler afslag efter byggelovgivningen til det ansøgte projekt om at opføre et etagebyggeri i gården på Vanløse Allé 100.

Problemstilling

Forvaltningen har den 10. maj 2023 modtaget ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en bygning på tre etager bestående af 16 ungdomsboliger, fællesrum samt fælles tagterrasse i gården på Vanløse Allé 100. For at muliggøre byggeriet ansøges der samtidig om nedrivning af eksisterende baghuse. Baghus/baggårdsmiljøet er udpeget som ”påskønnet” i Byens Sjæl. Området er ikke omfattet af en lokalplan. Bygningerne er ikke beskyttet mod nedrivning. En bevaring af bygningerne vil forudsætte et § 14 forbud efter planloven og efterfølgende udarbejdelse af en lokalplan.  

Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, da det ikke er sædvanligt for området med boliger og etagebyggeri i baggårde. Forvaltningen ønsker udvalgets tilkendegivelse af, om fortætning af gårdrum, med ny bebyggelse i forbindelse med nedrivning af eksisterende bebyggelse, er en hensigtsmæssig byudvikling.   

Forvaltningen agter at meddele afslag til det aktuelle projekt, da forvaltningen bl.a. vurderer, at byggeriets omfang ikke er sædvanligt for kvarteret, at byggeriet giver forøgede indbliksgener på samme grund og på naboejendommens ubebyggede arealer. Bygherre har mulighed for efterfølgende at søge om et reduceret projekt.

Løsning

Historik for ejendommen
Forvaltningen har over en årrække været i dialog med forskellige ansøgere om byggeprojekter på grunden. Der har i perioden 2016-2023 været ansøgt om forskellige projekter på grunden, og der har været anmodet om fire forhåndsdialoger, og indsendt to konkrete byggeansøgninger, inkl. den aktuelle sag.

I perioden 2020 til 2023 har det været samme bygherre, men forskellige ansøgere. Den første byggeansøgning viste et projekt på fire etager, hvorimod det seneste projektforslag er reduceret til tre etager. Forvaltningens afslag på den forudgående ansøgning blev bl.a. givet på baggrund af, at byggeriet havde et omfang, som ikke svarede til det sædvanlige i kvarteret eller det, der tilstræbes i området, at der ikke var tilstrækkelig og tilfredsstillende friarealer, øgede skyggegener hos naboejendomme samt utilfredsstillende adgangsforhold for redningsberedskabet.

Det aktuelle byggeri
Forvaltningen har den 10. maj 2023 modtaget ansøgning om byggetilladelse til opførelse af en bygning på tre etager bestående af 16 ungdomsboliger, fællesrum samt fælles tagterrasse i gården på Vanløse Allé 100. Ansøger oplyser, at de ønsker at bygge et bæredygtigt hus i træ, som kan certificeres til DGNB Guld, hvor der er fokus på biodiversitet i gårdmiljøet. Dele af de eksisterende baghusbebyggelser (materialer/vægge) ønskes indarbejdet i gårdprojektet.

Det ansøgte byggeri har et etageareal på 579 m² samt et bygningsaftryk på grunden på 184 m². Bygningshøjden er 9,7 m og 13,2 m med trappehus og elevator.

Ejendommen er placeret i et område, som i Kommuneplan 2019 er fastlagt til boliger (B3-område). I rammebestemmelserne for området er den maksimale bebyggelsesprocent 110, den maksimale bygningshøjde 20 m og friarealprocenten 50 for boliger og 15 for erhverv. Bebyggelsesprocenten for byggeriet vurderes at være 159, mens friarealet vil være maks. 33 procent (inkl. tagterrassen) – dvs. bebyggelsesprocenten og friarealet afviger fra kommuneplanens ramme.

Helhedsvurdering
Da ejendommen ikke er omfattet af en lokalplan, skal forvaltningen fastlægge bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne ved en helhedsvurdering efter byggeloven. I helhedsvurderingen indgår bebyggelsens samlede omfang, lysforhold for nabobebyggelsen, indbliksgener, friarealer, adgangs- og tilkørselsforhold, parkering samt hensyn til karakteren af de tilstødende arealer ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede områder.

Området er hovedsageligt karakteriseret af randbebyggelser i 3-4 etager. Flere af områdets ejendommene er også indrettet med småbebyggelser på 1 – 1 ½ etage i gården. Ingen af disse småbebyggelser er dog godkendt til boliganvendelse. Det er derfor ikke sædvanligt med boliger, herunder etageboligbebyggelser, i gården, ligesom det heller ikke er sædvanligt med større fælles tagterrasser i gården, som ansøgt.  Forvaltningen agter at meddele afslag til det aktuelle projekt, bl.a. fordi det vurderes, at byggeriets omfang og placering i gården ikke er sædvanligt for kvarteret, samt at byggeriet giver forøgede indbliksgener på samme grund og på ubebyggede arealer på nabogrunden.

Partshøring

Forvaltningen har på nuværende tidspunkt ikke foretaget partshøring i byggesagen, da forvaltningen agter at meddele afslag til det konkrete projekt. Forvaltningen har på nuværende tidspunkt ikke modtaget indsigelser til projektet.

Nedrivning
For at muliggøre byggeriet er der samtidig ansøgt om nedrivning af tre baghuse på i alt 501 m2 – to af dem er udpeget som ”påskønnet” i Byens Sjæl. Bygningerne er vurderet med hhv. SAVE 5, 6 og 7, dvs. at de er vurderet til at have middel og lav bevaringsværdi. Bygningerne er senest godkendt til bl.a. værksted, stald, samt bageri. Ifølge BBR anvendes bygningerne i dag til hhv. genbrugsbutik og lager.

Bygningerne er ikke omfattet af et forbud mod nedrivning. Bygningerne er ikke udpeget som ”favoritter”, og har de ikke fremgået af ”Liste over nedrivningssager til Teknik- og Miljøudvalget”. Hvis bygningerne ønskes bevaret, skal dette gøres gennem et § 14 forbud.

Politisk handlerum

Ønsker Teknik- og Miljøudvalget at sikre bevaring af de eksisterende baghuse fremadrettet, er det nødvendigt, at der nedlægges et § 14-forbud efter planloven. I så fald vil forvaltningen forelægge udvalget en ny indstilling, som belyser mulighederne for at nedlægge et § 14-forbud mod nedrivning af eksisterende bebyggelse og udarbejde en bevarende lokalplan. Forvaltningen har med en lokalplan mulighed for at sikre bevaring og regulere fremtidig bebyggelse på ejendommen.

Forvaltningen vurderer, at proces for nedlæggelse af et § 14-forbud bør indledes snarest, da muligheden for at nedlægge et forbud kan fortabes, hvis forvaltningen udviser passivitet i sagen. I en eventuel efterfølgende klagesag vil Planklagenævnet således vurdere sagsbehandlingstiden og skulle nævnet vurderer, at sagsbehandlingstiden har været for lang, vil forbuddet blive underkendt.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele afslag til projektet.

Søren Wille

/ Lena Kongsbach