Forsøg med ungdomsbolig-bofællesskab i Tingbjerg/Utterslevhuse (udsat)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om ungdomsboliger i Tingbjerg/Utterslevhuse må udlejes efter reglerne om familiebolig-bofællesskaber i en 5-årig forsøgsperiode og samtidig undtages fra kommunens retningslinjer for udlejning af støttede ungdomsboliger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at en tilladelse fra Transport- og Boligministeriet til et 5-årigt forsøg med udlejning af ungdomsboliger efter reglerne om familiebolig-bofællesskaber anvendes i afdeling Utterslevhuse, Samvirkende Boligselskaber.

    

2. at ungdomsboligerne i forsøgsperioden undtages fra kommunens retningslinjer for udlejning af støttede ungdomsboliger, herunder reglerne om udlejning med akutpoint via studiestartslisten i efterårssemesteret.

Problemstilling

Andelen af almene familieboliger i Tingbjerg skal nedbringes til 40 % i 2030 for at leve op til Udviklingsplan Tingbjerg/Utterslevhuse (BR 20. juni 2019). Et af redskaberne til at nå målet er ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger.

Det er muligt at ommærke 16 familieboliger til 33 ungdomsboliger uden ombygning i afdeling Utterslevhuse. Det vil bidrage til en reduktion af familieboliger, som Udviklingsplanen forudsætter. På grund af de snævre fysiske forhold i boligerne vurderer Samvirkende Boligselskaber (SAB) ved KAB og forvaltningen, at en vellykket udlejning til ungdomsboliger vil kræve særlige udlejningsmæssige redskaber.

Socialforvaltningen har i en årrække haft anvisningsret til de 16 familieboliger til særlige grupper i afdeling Utterslevhuse, men ønsker ikke længere at gøre brug af anvisningsretten.

Løsning

Med henblik på at sikre en stabil udlejning, lægges op til at etablere et forsøg med et ungdomsbolig-bofællesskab, hvor beboerne får medindflydelse på, hvem der udlejes til. Ved ommærkningen til ungdomsboliger vil familieboligernes soveværelser blive selvstændige ungdomsboliger med egen lejekontrakt, 33 styk i alt. Køkken/alrum, bad og toilet bliver fælles boligareal. Én bolig vil blive brugt som fællesareal for alle beboerne i ungdomsbolig-bofællesskabet.  

1. Udlejningsforsøg

Almene ungdomsboliger skal lejes ud til unge under uddannelse og unge med særligt behov (den berettigede personkreds). Udlejningen skal tage udgangspunkt i en behovsvurdering, der tager hensyn til de boligsøgendes uddannelsesmæssige, økonomiske og sociale forhold. Reglerne giver ikke mulighed for, at de lejere, der allerede bor i ungdomsboligerne, kan få indflydelse på, hvem der flytter ind. Det betyder, at to eller tre tilfældige unge, som ikke kender hinanden på forhånd, vil komme til at bo meget tæt sammen i små værelser. Her vil de skulle dele fælles boligareal inden for den snævre ramme, som udgøres af de tidligere familieboliger. Dette vil potentielt kunne føre til trivselsproblemer og heraf følgende hyppig fraflytning.

Det er væsentligt at sikre en stabil udlejning, som ikke bidrager til yderligere boligsociale problemer i Tingbjerg/Utterslevhuse. SAB ved KAB og forvaltningen er derfor enige om, at en succesfuld omdannelse til ungdomsboliger vil kræve, at beboerne får en medindflydelse på udlejningen. KAB og forvaltningen har derfor undersøgt muligheden for at gennemføre et forsøg med udlejningen.

Forvaltningen har på den baggrund henvendt sig til Transport- og Boligministeriet med en forespørgsel, og ministeriet har den 9. marts 2020 godkendt et 5-årigt udlejningsforsøg, der tillader, at udlejningen sker efter reglerne om familiebolig bofællesskaber. Det vil sige, at boligorganisationen og kommunen kan indgå en udlejningsaftale, der giver beboerne medindflydelse på udlejningen for at understøtte en harmonisk beboersammensætning. Boligerne skal stadig lejes ud til målgruppen for ungdomsboliger, og lejerne skal stadig opfylde kravet om studieaktivitet. Så længe området er udpeget som udsat, vil der ikke være boligsocial anvisning, idet kommunen har aftalt med boligorganisationerne, at udsatte boligområder friholdes, jf. Udlejningsaftalen (BR 20. juni 2019). Udlejningsaftalen gælder indtil juli 2023.

Transport- og Boligministeriet betinger i sit svar til forvaltningen forsøgsgodkendelsen af, at kommunalbestyrelsen også godkender forsøget, og at ministeriet modtager en evalueringsrapport ved forsøgets udløb.

2. Fravigelse af kommunens retningslinjer for udlejning af støttede ungdomsboliger

Almene ungdomsboliger i København skal lejes ud efter de retningslinjer, som opstiller principper for vurderingen af unge boligsøgendes boligbehov (BR 26. maj 2016). Retningslinjerne indebærer bl.a. at nyoptagne studerende på en uddannelse i hovedstadsregionen, der har lang transporttid til uddannelsesstedet, har mulighed for via studiestartslisterne at komme foran i køen med akutpoint i en begrænset periode omkring studiestart (akutperioden er 1. august til udgangen af november hvert år). Det er en betingelse for at opnå fortrinsretten med akutpoint, at den boligsøgende har søgt uprioriteret inden for en times transporttid fra uddannelsesinstitutionen.

Trivslen i de nye ungdomsboliger er afhængig af, at udlejningsprocessen understøtter en gensidig forventningsafstemning inden indflytning. Nye beboere skal være indstillet på at indgå i et socialt fællesskab indenfor de givne snævre fysiske rammer. Retningslinjernes fokus på de boligsøgendes behov for en bolig skal kunne tilsidesættes af hensyn til fællesskabet. Retningslinjerne kan derfor ikke forenes med en udlejningsaftale efter reglerne for familiebolig bofællesskaber, og forvaltningen foreslår derfor, at de 33 ungdomsboliger undtages herfra i forsøgsperioden.

3. Hidtidig anvendelse til opgangsfællesskab

Socialudvalget forelægges indstilling om opsigelse af anvisningsaftalen på udvalgets møde den 6. maj 2020. I den forbindelse kan det oplyses, at de nuværende beboere har ret til at blive boende, hvis de ikke ønsker at flytte til de botilbud, som Socialforvaltningen kan give dem. Socialforvaltningen opsiger anvisningsretten, da huslejen er for høj til borgerne i målgruppen til boligerne, og boligerne heller ikke må anvendes til boligsocial anvisning.

Økonomi

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år tilskud til ungdomsboliger, der svarer til den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. De kommende ungdomsboliger vil kunne søge om dette tilskud på lige fod med andre almene ungdomsboliger. Der er i Budget 2018 (BR 5. oktober 2017) (A, F, O og Ø) afsat en pulje til håndtering af disse udgifter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen indgå aftale med SAB ved KAB om ommærkning og udlejning af ungdomsboligerne inden for rammerne af Transport- og Boligministeriets forsøgsgodkendelse. Boligorganisationen forventer, at processen for førstegangsudlejningen kan gå i gang omkring den 1. september, og at ungdomsboligerne vil være indflyttet ca. 1. december 2020.

Inden forsøgsperiodens udløb i 2025 vil KAB evaluere forsøget. Evalueringen vil blive sendt til Transport- og Boligministeriet. Borgerrepræsentationen vil forinden blive orienteret om resultatet af evalueringen.

Søren Wille                          

                                                              / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 2. juni 2020

Indstillingens 1. og 2.at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.