Sagsbehandling af ungdomsboliger (udsat)

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til opfølgning på medlemsforslag om sagsbehandling af ungdomsboliger, der blev behandlet på udvalgets møde den 13. januar 2020.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller over for Teknik- og Miljøudvalget, 

1. at Teknik- og Miljøforvaltningens forslag til opfølgning på medlemsforslaget om sagsbehandling af ungdomsboliger, som beskrevet i løsningsafsnittet, tages til efterretning.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der hermed er gjort op med medlemsforslag stillet af Socialistisk Folkeparti og Radikale Venstre på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 13. januar 2020 (bilag 2).

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 13. januar 2019 et medlemsforslag om mere systematiseret byggesagsbehandling af ungdomsboliger.

Nærværende indstilling beskriver forvaltningens løsningsforslag, som tillige har afsæt i Studiebypolitik for København (BR den 12. november 2019). Studiebypolitikken indbefatter bl.a. en beslutning om, at der skal bygges 12.000 nye ungdomsboliger. Efterfølgende har Borgerrepræsentationen den 27. februar 2020 med Kommuneplan 2019 desuden vedtaget, at 7.500 af disse skal være almene ungdomsboliger.

Løsning

Medlemsforslaget fra Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti anmoder jf. bilag 2 forvaltningen om at redegøre for:

1. Hvad forvaltningen allerede gør for at sikre kvaliteten og samtidig holde prisen nede på ungdomsboliger?
2. Muligheden for at udpege en gruppe sagsbehandlere til at være dem, der i udgangspunktet arbejder med ungdomsboligsager
3. Muligheden for at ansætte en ungdomsbolig kontaktperson
4. Muligheden for et politisk vedtaget administrationsgrundlag, der kan understøtte de politiske ønsker for ungdomsboliger.

Efter forvaltningens vurdering er forslagene en forlængelse af og et supplement til det grundlag for sagsbehandling af ungdomsboliger, som forvaltningen anvender i dag. Især forslaget om et administrationsgrundlag kan være med til at afklare de komplekse regler på området. Der redegøres nedenfor for de enkelte forslag i medlemsforslaget.

1) Forvaltningens indsats for at sikre kvalitet og pris på ungdomsboliger

Ungdomsboliger kræver, som alle byggerier, byggetilladelse og skal overholde de relevante bestemmelser i bygningsreglementet. Forvaltningen skal efter bygningsreglementet foretage en helhedsvurdering af en ansøgning om ungdomsboliger. I vurderingen skal det bl.a. sikres, at der er tilfredsstillende lysforhold, friarealer og parkeringsarealer. Kommuneplanens bestemmelser om friarealprocent og parkering indgår også i helhedsvurderingen.

Bygningsreglementet indeholder ikke konkrete bestemmelser om boligstørrelser, men boliger skal udføres, så boligen og de enkelte rum har en hensigtsmæssig størrelse og udformning. Derudover fastlægger Kommuneplan 2019, at ”kollegie- og ungdomsboliger” skal have en størrelse på mellem 25 og 50 m2 etageareal. I dette areal medregnes fx boligens andel af gangarealer og fælles opholdsrum.

Der blev i 2014 formuleret interne anbefalinger for ungdomsboliger på baggrund af en tidligere gældende bekendtgørelse om støttede private ungdomsboliger, som blev brugt af forvaltningen. Anbefalingerne omhandler bl.a. størrelsen af gulvarealet i den enkelte bolig ekskl. wc/bad, køkken og gangareal samt krav om etablering af fælles opholdsrum til ungdomsboliger.

Støttede private ungdomsboliger kom af en offentlig støtteordning, hvor bygherrer kunne søge om tilskud til private ungdomsboliger hos den tidligere Erhvervs- og Boligstyrelse. Hensigten var at imødegå efterspørgslen efter boliger til unge under uddannelse og medvirke til at sikre en holdbar boligsituation for denne gruppe på længere sigt. I forbindelse med lovarbejdet var der som en del af bekendtgørelsen udarbejdet en vejledning med normkrav til kvalitet og indretning, og i medfør af bekendtgørelsen kunne forvaltningen også stille krav om, at boligerne skulle bebos af unge under uddannelse.

I den daglige praksis bruger forvaltningen disse anbefalinger om ungdomsboliger i dialogen med ansøgere, der vil bygge ungdomsboliger. Anbefalingerne er ikke lovmæssigt forpligtende, men forvaltningen bruger dem som rettesnor for at sikre, at boligen har en hensigtsmæssig størrelse og udformning til sit formål.

 

Hvis en ejendom er omfattet af en lokalplan med bestemmelser om ungdomsboliger – fx med hensyn til friareal og parkering – er det lokalplanens bestemmelser, som er gældende.

 

Prisen på boliger er ikke et hensyn, som forvaltningen kan eller må lægge vægt på i byggesagsbehandlingen, da det ikke indgår som parameter i byggelovgivningen. Det gælder ved alle byggerier. Forvaltningen har derudover ikke hjemmel til eller mulighed for at sikre, at ungdomsboliger bebos af unge under uddannelse (dog med undtagelse af midlertidige studieboliger, jf. nedenfor).

 

Almene ungdomsboliger

Der kan opføres almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger. Forvaltningen har i forbindelse med tilsagn om grundkapital til opførelse af alment nybyggeri hjemmel til at stille særlige vilkår, herunder krav til kvaliteten af boligerne.

Almene ungdomsboliger skal opføres inden for det gældende maksimumbeløb, der lægger et naturligt loft for huslejen. Almene boliger skal desuden lejes ud efter reglerne i lov om leje af almene boliger efter et princip om balanceleje (balance mellem udgifter og indtægter). Herved adskiller huslejefastsættelsen for almene ungdomsboliger sig fra huslejefastsættelsen for private ungdomsboliger. Derudover er det med Kommuneplan 19 forudsat, at kommunen kan stille krav om, at en vis procentdel af de almene boligprojekter opføres som almene ungdomsboliger med en maksimal husleje på 3.400 kr. pr. måned (p/l).  

Midlertidige studieboliger
Planlovens § 19 giver mulighed for at give tidsbegrænsede dispensationer til midlertidige studieboliger i op til 10 år, selv om boligerne er i strid med en lokalplan. Det kan fx dreje sig om anvendelsesbestemmelser og bestemmelser om størrelsen af friareal. Når der dispenseres fra en lokalplans principper til midlertidige studieboliger, stiller kommunen som vilkår, at boligerne lejes ud til aktive studerende. Vilkåret tinglyses på ejendommen. Borgerrepræsentationen har den 30. november 2019 godkendt et administrationsgrundlag for midlertidige studieboliger. 

2) Udpegning af en gruppe sagsbehandlere, der i udgangspunktet arbejder med ungdomsboligsager

Forvaltningen har allerede en gruppe sagsbehandlere, som primært beskæftiger sig med ungdomsboligsager. Gruppen besidder en fagspecifik viden om denne type sager. Herudover har forvaltningen interne retningslinjer, som sagsbehandlerne benytter sig af i sagsbehandlingen. 

For at forventningsafstemme, og sætte rammen for ungdomsboligprojekter, tilbyder forvaltningen forhåndsdialoger med ansøger, der kan supplere den fagspecifikke vejledning og sagsbehandling.

3) Muligheden for at ansætte en ungdomsbolig kontaktperson

Forvaltningen har som nævnt en gruppe sagsbehandlere, der primært arbejder med sager om ungdomsboliger. De fungerer også som dialogpartnere og yder vejledning. Netop det vil forvaltningen styrke informationen om, bl.a. i forbindelse med udarbejdelse af nye retningslinjer (administrationsgrundlag). Med afsæt i nye retningslinjer for ungdomsboliger vil forvaltningen kunne sikre, at området varetages af flere fagligt erfarne medarbejdere samtidig med, at de mindre erfarne sagsbehandlere løbende oplæres. Det vil sikre kontinuitet og viden i sagsbehandlergruppen.  

Gruppen vil være en indgang for bygherrer mv., som har brug for sparring om ungdomsboliger. Ønsket om en enkelt kontaktperson vil være en mere sårbar løsning, som ikke på samme måde kan sikre de faglige særkompetencer i den efterfølgende sagsbehandling.

4) Et politisk vedtaget administrationsgrundlag, der kan understøtte de politiske ønsker for ungdomsboliger

Forvaltningen arbejder ud fra retningslinjer fra 2014, som med fordel kan opdateres, så de i højere grad tager højde for de seneste politiske beslutninger og det nuværende behov hos ansøgere og bygherrer. Et sådant revideret administrationsgrundlag kan være et godt dialogværktøj, som sikrer ensartethed i sagsbehandlingen, og giver ansøgere og andre relevante aktører indsigt i de krav og rammer, forvaltningen lægger vægt på i byggesagsbehandlingen af ungdomsboliger.

Forvaltningen foreslår derfor, at der udarbejdes retningslinjer for ungdomsboliger, tilsvarende forvaltningens ’Retningslinjer for altaner og tagterrasser’. Det vil samtidig være et signal, der understøtter den politiske vision om at fremme København som studieby.  

Økonomi

Indstillingen har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen igangsætte arbejdet med at udarbejde retningslinjer for sagsbehandling af ungdomsboliger. Teknik- og Miljøudvalget forelægges retningslinjerne til orientering.

Søren Wille

  / Hans Christian Karsten

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 2. juni 2020

Sagen blev udsat.