Ombygning af Plejecentret Hørgården til 191 almene ældreboliger (plejeboliger) med tilhørende serviceareal

Den selvejende institution Plejecentret Hørgården foreslås ombygget til ca. 191 moderne almene ældreboliger (plejeboliger og rehabiliteringsboliger) med tilhørende serviceareal. Borgerrepræsentationen skal godkende anskaffelsessum, kommunal garanti og grundkapitallån.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, at Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen godkender

1. at projekt til opførelse af ca. 191 almene ældreboliger (almene pleje- og rehabiliteringsboliger) med tilhørende serviceareal (personalefaciliteter), jf. bilag 1, vedtages,
2. at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af kommunalt grundkapitallån på 10 pct. af anskaffelsessummen vedr. pleje- og rehabiliteringsboliger på 356,3 mio. kr., i alt 35,6 mio. kr. Der anvises kassemæssig dækning under Sundheds- og Omsorgsudvalget, jf. økonomiafsnittet.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, at Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen godkender

     3.   at give en kapitalbevilling på 13,0 mio. kr. (ekskl. moms) til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne. Der anvises kassemæssig dækning under Sundheds- og Omsorgsudvalget via anlægsbudgettet afsat til moderniseringsplanen, jf. økonomiafsnittet,

      4.  at Københavns Kommune lejer servicearealerne ved en lejeaftale mellem Københavns Kommune og Boligforeningen 3B,

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, at Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen godkender

      5.  at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele kommunal garanti for den yderste del af realkreditlån til de almene plejeboliger og rehabiliteringsboliger (ca. 267 mio. kr.), under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende,

      6.  at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på ca. 169 mio. kr. til servicearealerne,

      7.  at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til på statens vegne at give tilsagn om et statsligt engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne i tilknytning til boligerne,

      8.  at meddele dispensation fra kravet i Københavns Kommunes pjece ”Miljø i Byggeri og Anlæg 2010” om tilslutning til bygas for så vidt angår boliger og fællesarealer af hensyn til målgruppens sikkerhed, samt

Problemstilling

Den selvejende institution Plejecentret Hørgården, Brydes Allé 28-32 på Amager, er bygget i 1974 og oprindeligt opført som tre bygningsblokke (blok 28, 30 og 32) på hver fem etager. Plejecentret har 164 plejehjemsboliger/beskyttede boliger og en rehabiliteringsafdeling med 38 boliger samt eget produktionskøkken.

Bygningerne ejes af den almene boligorganisation Boligforeningen 3B, der udlejer bygningskomplekset til den selvejende institution. Bygnings- og indretningsmæssigt fremstår plejecentret i dag forældet med nedslidte installationer mv., hvorfor Borgerrepræsentationen den 1. december 2011 har vedtaget, at Hørgården skal ombygges til et moderne alment plejecenter. Borgerrepræsentationen skal i den forbindelse godkende anskaffelsessum, kommunal garanti og grundkapitallån.

Løsning

Der er gennemført en arkitektkonkurrence vedrørende moderniseringen af plejecentret, og vinderprojektet blev udpeget ultimo 2013. Dommerkomiteen bestod af repræsentanter fra Boligforeningen 3B, ældrerådet, bestyrelsen for det selvejende plejecenter, Teknik- og Miljøforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen samt to medlemmer fra Sundheds- og Omsorgsudvalget. Det bemærkes, at der forud for beslutning om valg af vinderprojekt blev afholdt dialogmøde med naboerne i lokalområdet.

Vinderprojektet indebærer, at de nye fysiske rammer udformes med størst mulig fokus på de ældres hverdag, således at de giver de ældre en følelse af tryghed og trivsel i dagligdagen samt nærhed til personalet.

Gennem sin hoveddisponering og arkitektur viser projektet, hvordan plejecentret foruden en indadvendt karakter omkring det indre gårdrum også kan gøres mere udadvendt end i dag og inddrage nærmiljøet omkring plejecentret. Dette sikres ved at placere aktivitetscentret centralt i stueetagen og lade aktivitetshaven være et aktiv for både beboere, besøgende og for naboerne. Dermed bidrager det nye plejecenter til at løfte det udsatte byområde på Amager, hvor plejecentret ligger.

Udadtil adskiller de skiferbeklædte facader sig fra den omkringliggende boligbebyggelse, og indadtil fyldes gårdrummet af lys fra de pudsede facader. Dommerkomiteen lagde vægt på, at der i en videre bearbejdning skal søges løsninger for at lysne udtrykket af de skiferbeklædte facader samt sikre, at flest muligt har adgang til egen altan.

Ved at skabe plads til en ekstra boligetage i stueetagen, samles husets centerfunktioner mv. i blok 28 og 30 samt mellemgangen med tilbygninger. Disponeringen af ankomstarealet skaber gode muligheder for fællesskab og et livligt miljø i mødet mellem aktivitetshuset, spisehuset og administrationen. Boenhederne er overskuelige og velbelyste med et passende boligantal for velfungerende drift og til fremme af sociale relationer mellem beboerne.

Selve plejecentret ombygges til ca. 191-194 nye tidssvarende almene pleje- og rehabiliteringsboliger. De 156 boliger etableres som primært 2-rumsplejeboliger på gennemsnitlig 66 m² (inklusiv fælles boligarealer mv.) samt et begrænset antal ægteparboliger på ca. 83 m² og bariatriboliger på ca. 76 m² til svært overvægtige.

35-38 boliger etableres som 1-rumsrehabiliteringsboliger på ca. 52-60 m² (inklusiv fælles boligarealer mv.). Disse boliger lejes af kommunen og stilles til rådighed for personer, der har brug for boligen til midlertidige rehabiliteringsophold, jf. almenboliglovens § 56.

Der nyindrettes endvidere et produktionskøkken med kapacitet på op til 300 dagsportioner, og der indtænkes generel anvendelse af moderne velfærdsteknologi på hele plejecentret, hvor dette er muligt inden for projektets rammer.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har 100 pct. anvisningsret til plejeboligerne og rehabiliteringsboligerne.

Det bemærkes, at projektet er under fortsat projektering, hvorfor det endelige antal og type af boliger mv. kan blive justeret.

Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanen og opfylder Bygningsreglementets krav om tilgængelighed. Projektet vil overholde kommunens retningslinjer ”Miljø i Byggeri og Anlæg 2010”, og der vil i videst muligt omfang blive fokuseret på de seneste miljømæssige foranstaltninger, idet der dog af sikkerhedsmæssige årsager er generel dispensation for kravet om anvendelse af gas i køkkener i selve boligerne og i fællesarealerne.

Det bemærkes, at byggeriet gennemføres i tre etaper, hvor 1. fase omfatter bygning 28, 2. fase bygning 32 og 3. fase bygning 30. Etapeopdelingen gennemføres med henblik på at sikre, at flest muligt af de nuværende beboere på Hørgården kan blive boende på plejecentret, mens byggearbejderne pågår.

Økonomi

Udgiften til ombygning og udvidelse af plejehjemmet er beregnet til 356,3 mio. kr. eller 28.674 kr./m² og overholder dermed det gældende maksimumsbeløb inkl. energitillæg for støttetilsagn i 2014. Anskaffelsessummen finansieres i henhold til almenboligloven på følgende måde:

Realkreditlånet får kommunegaranti for den yderste del af lånet. Grundkapitallånet på ca. 35,6 mio. kr. afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.32.24.5 (indskud i Landsbyggefonden), jf. nedenstående tabel 1.

Det kommunale lån er rentefrit og afdrages senest efter 50 år.

Udgiften til ombygning af servicearealerne er beregnet til 176,4 mio. kr., eller 28.677 kr./m², der finansieres således: 

Montering af servicearealerne og diverse arbejdsrelaterede hjælpemidler beløber sig til i alt 13,0 mio. kr., hvortil der søges kapitalbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på bevilling Pleje, service og boliger, Anlæg, funktion 0.25.18.3, jf. nedenstående tabel 2.

Servicearealerne, som kommunen monterer og lejer, stilles til rådighed for den organisation, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet.

Hvis indstillingen følges, vil kommunens grundkapital til plejeboligerne blive ca. 35,6 mio. kr., og den kommunale garanti for realkreditlån vedr. boligerne anslås at blive ca. 267 mio. kr. Beløbet kan ikke anslås med større præcision, da det beror på realkreditinstituttets vurdering af ejendommens handelsværdi. Den kommunale garanti for servicearealet bliver på ca. 169 mio. kr.

Kommunal garanti er en eventuel forpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

Det er i Moderniseringsplanen forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer, idet der kan anvises dækning for deponeringen af disse servicearealer på de nuværende lejemål.

Deklaration om tilbagekøbsret
Der hviler en kommunal tilbagekøbsret på ejendommen.

Tilbagekøbsret – eller hjemfaldsret, som retten også benævnes – er en ret for Københavns Kommune til at købe en ejendom tilbage for den oprindelige salgssum. Borgerrepræsentationen vedtog i 1996 en ordning, som gjorde det muligt for ejere af ejendomme med tilbagekøbsret at købe sig fri af tilbagekøbsretten. Økonomiforvaltningen beregner beløbet for frikøb ud fra den seneste offentliggjorte offentlige ejendomsvurdering. Beløbet for frikøb udgør i dette tilfælde ca. 59,6 mio. kr.

Servitut om tillægskøbesum
Der er tinglyst en servitut om tillægskøbesum på grunden.

Når Københavns Kommune sælger bl.a. byggegrunde, er prisen fastsat efter, hvor meget (antal m²) og hvilken type byggeri (bolig, erhverv, andet) grunden kan bebygges med. I de fleste skøder er bebyggelsesmuligheden maksimeret ved en tinglyst servitut. Københavns Kommune er således berettiget til tillægskøbesum, såfremt ejendommen udnyttes mere eller til andet formål end forudsat ved det oprindelige salg.

I dette tilfælde er Københavns Kommune berettiget til tillægskøbesum, hvis plejecentrets samlede bruttoareal efter ombygning overstiger 18.578 m². Økonomiforvaltningen har imidlertid beregnet, at der på nuværende tidspunkt er uudnyttet restbyggeret i forhold til den angivne servitut, hvorfor der kan bygges yderligere 641 m² uden at udløse tillægskøbesum. Plejecentrets samlede bruttoareal vil efter ombygningen udgøre højst 18.578 m².

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. Boligforeningen 3B forventer at påbegynde byggeriet i oktober 2014 og moderniseringen af det samlede plejecenter forventes afsluttet i november 2018. I forbindelse med byggeriets gennemførelse vil der blive forelagt en sag for Teknik- og Miljøudvalget om den kommunale garanti for realkreditlån til ældreboligerne og servicearealet.

Katja Kayser/                      Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 2. juni 2014

Indstillingens 1.-2. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Indstillingens 5.-9. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Partierne fremsatte følgende protokolbemærkning:
”TMU ønsker, at der fremadrettet er øget fokus på udgifterne til modernisering af plejeboliger i Københavns Kommune. TMU opfordrer derfor de relevante forvaltninger til i samarbejde at sikre, at der ikke bygges for dyrt. Ligesom der bør være en tydeligere ansvarsfordeling i kommunen for så vidt angår opgaven med at sikre de økonomiske hensyn – herunder byggepriser – i ombygnings- og moderniseringsprojekter”.