Dispensation til parkeringsnorm og fællesanlæg på Teglholmen

Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til om der skal gives dispensation til færre parkeringspladser og fravigelse af bestemmelser om fællesanlæg i forbindelse med opførelse af fem boligkarreer på Teglholmen.

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der meddeles dispensation fra kravet om 1 plads pr. 100 m2 etageareal i lokalplan nr. 310 ”Teglværkshavnen” med tillæg nr. 1, 2 og 3 til en parkeringsdækning på 1 plads pr. 150 m2 etageareal svarende til etablering af i alt 688 pladser, heraf 643 i konstruktion og 45 placeret på terræn.
at der meddeles dispensation fra lokalplanens krav om etablering af fællesanlæg, som betingelse for tilladelse til ibrugtagning af byggerierne.

Problemstilling

Der er den 5. marts 2014 søgt om dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tillæg nr. 1, 2 og 3 vedrørende parkering samt om en samlet dispensation vedr. etablering af fællesanlæg på områder på Teglholmen på ejendommene matr. nr. 387 b, 415, 416 og 417 Kongens Enghave, København. Sidstnævnte dispensation drejer sig ikke om at fritage grundejerne fra at etablere fællesanlæggene, men om at udskyde etableringen af fællesanlæggene.

Bebyggelsen udgør fem karreer, som i lokalplanen er benævnt A, B, G, H og I på i alt ca. 103.300 m².

Løsning

Parkering
Ejendommen er beliggende i underområde X, jf. lokalplantillæg nr. 3.

Parkeringsdækningen skal ifølge § 9, stk. 7, være af størrelsesordenen ca. 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkeringskravet kan reduceres med 35 % ved dobbeltudnyttelse i forbindelse med erhverv. Parkering kan indrettes på terræn, i underjordiske anlæg og parkeringshuse/etager. Højst 20 pct. af parkeringsdækningen må indrettes på terræn.

Grundejer ønsker, at parkeringsdækningen for de fem projekter reduceres til 1 plads pr. 150 m² etageareal, svarende til etablering af i alt 688 pladser (mod 1033), heraf 643 i konstruktion og 45 placeret på terræn. Det svarer til ca. 6,5 pct., hvor det tilladte er op til højst 20 %. Begrundelsen er, at det bedre svarer til bilejerskabet og dermed parkeringsbehovet i området.

Grundejer ønsker ikke at udnytte den mulighed, der fremgår af lokalplanen, for at etablere et p-hus i forbindelse med opførelse af bebyggelse på nabokarréen benævnt B.

Fællesanlæg
Grundejer ønsker at udskyde etablering af fællesanlæg, så de etableres i takt med udbygningen af området.

Udskydelsen af etablering af fællesanlæg kræver ligeledes dispensation fra bestemmelserne om fællesanlæg i lokalplan nr. 310 ”Teglværkshavnen” med tillæg nr. 3. I § 10, stk. 2, fremgår, at for område X gælder, at bebyggelsen ikke må tages i brug, før der efter Bygge- og Teknikforvaltningens (nuværende Teknik- og Miljøforvaltning) nærmere anvisning er anlagt en række fællesanlæg, såsom kanaler, promenader, pladser, stibroer, træbrygger og trappeanlæg, som er præciseret i lokalplanen. De præcise bestemmelser fremgår af materialet til nabohøringen.

”Rækkefølgeplan for etablering af fællesanlæg”, se sidst i bilag 1, viser hvornår veje/promenader, ”Bydelspladsen” og kanaler er planlagt etableret, set i forhold til de berørte karreer A, B, G, H og I. Nord for karré I anlægges en plads, som udgør en bydelsplads, og som i øvrigt udgør en del af den planlagte grønne kile, der løber parallelt med Teglholmsgade. Pladsen etableres i to etaper. Den første del vil blive etableret i forbindelse med færdiggørelsen af karré J, der er bygget nord for det her omhandlede område. Den anden del samt broen over til den grønne kile ved skolen bliver etableret i forbindelse med ibrugtagningstilladelsen til karré I. Etablering af kanalerne nord for det aktuelle område har været behandlet i forbindelse med naboorientering og dispensationer til karré J samt skolen.

Naboorientering
Ansøgningen har været i naboorientering i perioden 1. april – 22. april 2014, og forvaltningen har i den anledning modtaget fire henvendelser, med indsigelser mod en dispensation fra lokalplanens parkeringsnorm. Det begrundes især med det faktiske parkeringsbehov i området. Herudover anføres det, at en dispensation vil være usaglig og i strid med lokalplanens principper. På baggrund af indsigelsernes indhold forelægges sagen for udvalget til beslutning.

Forvaltningen bemærker, at parkeringsbehovet ifølge grundejers samt forvaltningens egne oplysninger vil være tilgodeset tilstrækkeligt ved etablering af det ønskede antal pladser.

Det gennemsnitlige bilejerskab i de nye boligområder i Sydhavn udgør ifølge grundejer ca. 60 personbiler pr. 100 husstande, (dette svarer ca. til kommunens seneste opgørelse fra området).

Ifølge forvaltningens statistiske oplysninger var bilejerskabet på Teglholmen pr. 1. januar 2012 i gennemsnit 1 bil pr. ca. 145 m² boligetageareal, jf. bilag 4. En parkeringsnorm på 1 bil pr. 150 m² må således anses for tilstrækkelig til at imødekomme det faktiske parkeringsbehov.

For god ordens skyld bemærkes, at bebyggelsens samlede etageareal er 103.300 m² og ikke 86.300 m² som oplyst i naboorienteringen, men at såvel det ønskede antal pladser som den ønskede parkeringsnorm er som angivet i naboorienteringen. Det giver ikke grundlag for at foretage en fornyet naboorientering.

Anbefaling
Ifølge planlovens § 19, stk. 1, kan kommunen meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Der er i de nævnte oplysninger tilstrækkeligt grundlag for en dispensation, og det er ikke i strid med lokalplanens principper at dispensere til en ændret parkeringsnorm.

Forvaltningen bemærker, at parkeringsnormen med kommuneplan 2011 er ændret i forhold til lokalplanen. For det byudviklingsområde i Sydhavn, hvor de aktuelle ejendomme indgår i et område til boliger og serviceerhverv (C2*), gælder således, at parkeringsdækningen er ændret til, at den ikke må overstige 1 plads pr. 200 m²etageareal. For allerede lokalplanlagte områder fastholdes dog de hidtidige bestemmelser. Formålet med de nye parkeringsnormer i kommuneplanen er at understøtte en bæredygtig byudvikling.

I relation til dispensationen til at udskyde etableringen af fællesanlæg bemærkes, at det ikke med rimelighed kan forventes, at fællesanlæggene vil blive etableret straks og i deres helhed, idet der er tale om investeringer, som samlet overstiger det aktuelle byggeris andel i fællesanlæggene. Af samme grund er der flere gange tidligere givet tilsvarende dispensationer i Sydhavn.

Dispensation for fællesanlæg kræver at der foreligger en af Teknik- og Miljøforvaltningen godkendt tidsplan for etableringen.

Der er udarbejdet en rækkefølgeplan for etableringen. Rækkefølgeplanen fremgår af bilag 1 til naboorienteringen og er angivet ovenfor i hovedtræk.

Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler på baggrund af ovenstående, at der dispenseres fra lokalplanen til en parkeringsnorm på 1 plads pr. 150 m² etageareal, svarende til etablering af i alt 688 pladser, heraf 643 i konstruktion og 45 placeret på terræn samt at der gives de nødvendige dispensationer fra bestemmelserne om tilslutning til fællesanlæggene som betingelse for tilladelse til ibrugtagning.