Startredegørelse for lokalplan "Faste Batteri III"

Udvalget skal tage stilling til udarbejdelse af en ny lokalplan med henblik på en udbygning af området ”Faste Batteri” i Njalsgade på Amager til et integreret byområde og en forskønnelse af fortidsmindet.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der udarbejdes forslag til lokalplan ”Faste Batteri III” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 1).

Den eksisterende lokalplan nr. 456 ”Faste Batteri II” (bekendtgjort 26. februar 2011) er udarbejdet med udgangspunkt i et tidligere projekt, som grundejer ikke ønsker at opføre, da det ikke længere er tidssvarende. Grundejer søgte derfor dispensation fra lokalplanen, hvilket Teknik- og Miljøudvalget på udvalgsmødet den 16. juni 2014 vedtog ikke at give.

Bygherre ønsker nu et nyt plangrundlag for grunden, som udarbejdes på baggrund af en ny bebyggelsesplan, der skaber rammerne for et integreret og tæt byområde med en blanding af forskellige boligtyper, erhverv og kultur.

Der er udviklet et koncept og rammer for den ny udvikling af grunden, som vil skabe cirka 1.800 nye boliger og cirka 1.500 arbejdspladser. Grundidéen er, at infrastrukturen i området udbygges med et centralt, grønt og offentligt tilgængeligt strøg, som udover at kunne anvendes til rekreative formål vil indeholde to af Københavns ”grønne cykelruter” og desuden fungere som skybruds- og forsinkelsesveje i overensstemmelse med Københavns Kommunes skybrudsplaner. Det fredede fæstningsanlæg, fortidsmindet Faste Batteri, genetableres og kan bruges som bypark for alle. Området bidrager på den måde både til realisering af Københavns Kommunes vigtige strategier for klima, byliv og en grøn og blå hovedstad, og til at koble de i dag adskilte, omkringliggende bydele sammen.

Det grønne strøg er et bærende og gennemgående element i den landskabelige bearbejdelse af området og er integreret i bebyggelsens udtryk flere steder. Placeringen af det grønne strøg ind mellem bygningerne, frem for nord for den høje bebyggelse som i den gældende lokalplan, skal invitere ind i området og sikre en højere grad af integration mellem de forskellige funktioner; bolig og ophold i det grønne, og derved skabe mere byliv. Friarealerne er bearbejdet på forskellig vis, men alle grønne, så der opstår variation, og områderne inviterer til forskellige former for ophold. Det grønne areal øges i forhold til den gældende lokalplan, da en del af promenadearealerne langs Njalsgade indgår i det grønne strøg, og der planlægges derfor et smallere fortov langs Njalsgade. De grønne områder skal understøttes med to urbane byrum: Ét for enden af Emil Holms kanal, hvor det spiller sammen med Københavns Universitet Amager, og ét over for Islands Brygge Metrostation ved bygning A og en bygning, der er planlagt anvendt til kulturelle formål.

Der blev i efteråret 2014 afholdt en arkitektkonkurrence om to identitetsskabende og spektakulære bygninger i planen. Der er blevet valgt to bygninger, som indarbejdes i lokalplanforslaget bl.a. med bestemmelser om udformning af stueetager, facadematerialer og facadeopdeling:

• Tanken bag bygning A (ca. 86 m høj) i områdets vestlige ende er, at det grønne strøg føres videre op af bygningens facader i form af beplantning som facadeelement. På samme måde vil det grønne strøg fortsætte op af bygningens nederste etager i form af offentligt tilgængelige opholdstrapper og terrasser.
• Bygning B (ca. 70 m høj) for enden af Emil Holms Kanal vandt blandt andet på grund af den måde, hvorpå bygningen møder den urbane plads. Bygningen har flere niveauer, hvor den øverste del af bygningen er trukket en anelse tilbage. Bygningens base har en højde og facade som tilpasser sig de omkringliggende huse, samtidig med at bygningen i sin helhed fremstår som et vartegn, der afslutter Emil Holms Kanal. Herudover blev kvaliteten af facadernes udtryk og fleksibilitet samt lysforholdene i boligerne bemærket.

Udformning af de øvrige bebyggelser vil tage udgangspunkt i den omkringliggende bys struktur og placeres langs det grønne strøg og evt. nord for fortidsmindet for enden af Weidekampsgade.

Bebyggelsen tænkes opført med en blanding af boliger, erhverv og institutioner. Der bliver mulighed for butikker langs Njalsgade og ved de to ovennævnte bygninger i form af et lokalcenter med 3.000 m² butiksareal samt 1.000 m² butiksareal i forbindelse med en bygning til kulturel anvendelse. Boliger placeres i byhuse i 3-4 etager og i lejligheder og tagboliger i op til 10 etages højde.

Der henvises i øvrigt til faktaarket (bilag 2) samt bilag 3, hvor projektet bag lokalplan nr. 456 Faste Batteri II sammenlignes med startredegørelsen Faste Batteri III.

Byliv
Ved udvikling af planen lægges der vægt på, at det centrale grønne strøg og fortidsmindet bliver udformet, så de skaber nogle reelle grønne områder i bydelen til gavn for beboere og brugere. Der skal arbejdes med aktive kantzoner ved bebyggelsen mod Njalsgade samt brede, grønne kantzoner mod det grønne strøg og i gårdrummene i karréerne.

Bæredygtighed
Bæredygtighed og klimatilpasning sikres ved, at en regnvandskanal integreres i landskabet, jf. kommunens skybrudsplan. Kanalen vil være med til at håndtere vand fra grunden samt transportere og forsinke vand fra det nordøstlige Amagerbro frem til udløb i havnen.

Planens bærende koncept, det grønne strøg, skal indeholde cykelruterne ”Amagerruten” og ”Ørestadsruten”, en skybrudsløsning og en høj grad af begrønning. Dette understøtter Københavns Kommunes visioner i ’Miljømetropol’.

Bygherre ønsker at skabe rammer for moderne fællesskaber og medborgerskab, hvilket skal viderebearbejdes og indarbejdes i lokalplanen. Bygherre ønsker endvidere at undersøge mulighederne for almene boliger, herunder ungdomsboliger, grundet områdets beliggenhed over for Københavns Universitet Amager. En forventet ændring af Planloven vil gøre det muligt for kommuner at stille krav om op til 25 % almene boliger på grunde, hvor der ikke tidligere er planlagt for boliger. Forvaltningen vil i det videre arbejde undersøge, om der er mulighed for at indarbejde almene boliger i projektet.

1. Forvaltningen er i kontakt med Kulturstyrelsen og vil gå i dialog med Danmarks Naturfredningsforening vedr. fortidsmindet, der indgår som en del af planens friarealer. Derfor er det vigtigt, at fortidsmindet indarbejdes som en integreret del af planen
2. Byrummene skal videreudvikles og kvalitetssikres i projektet, og de skal variere i størrelse og funktion for at optimere deres potentiale og inddragelse af offentlighed. Desuden skal forbindelser til og fra samt internt i området prioriteres. Overgange mellem såvel bygning og byrum som offentlige og private arealer skal bearbejdes, så der sikres et velfungerende område, hvor også beboere fra naboområder har lyst til at færdes.
3. Bebyggelsen skal videreudvikles med henblik på at skabe en god sammenhæng mellem høje og lave bygninger og velfungerende forbindelser til de omkringliggende bydele. Højde, bredde og placering af de enkelte bygninger i bebyggelsen skal kvalificeres, herunder de to identitetsskabende bygninger.
4. Der skal arbejdes med mulighederne for begrønning af facader i udarbejdelsen af lokalplanforslaget.
5. Det er vigtigt at indarbejde klimasikringstiltag og skybrudsløsninger i planen.
6. Social bæredygtighed, herunder almene boliger og nye fællesskaber, skal indarbejdes.  

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser.

På bygherrens anmodning er der indgået en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b i forbindelse med lokalplan nr. 456 ”Faste Batteri II”. Udbygningsaftalen indeholder Cykelruterne ”Amagerruten” og ”Ørestadsruten” samt belægning af fortovsarealet mellem den kommende bebyggelse og Njalsgade. Udbygningsaftalen eller et evtuelt tilrettet nyt udkast vil blive fremlagt i forbindelse med lokalplanforslaget.

Når startredegørelsen er godkendt i Teknik- og Miljøudvalget, gennemfører forvaltningen en intern høring af relevante instanser - herunder Amager Vest lokaludvalg, Kulturstyrelsen og Danmarks Naturfredningsforening - med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Teknik- og Miljøudvalget vil blive orienteret om den videre dialog med Kulturstyrelsen om det fredede fortidsminde, herunder eventuelle påklager.

Forvaltningen forventer at forelægge forslaget til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen medio 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i primo 2016.