Afrapportering fra taskforce for flere billigere boliger

Borgerrepræsentationen vedtog den 22. april 2021 et medlemsforslag om at nedsætte en taskforce, der skulle undersøge, hvilke kommunale eller nationale regler, der fordyrer eller forhaler boligbyggeri. Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen afrapporterer arbejdet til Borgerrepræsentationen.

Indstilling

Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at rapporten ’Flere billigere boliger i København’ (bilag 3) tages til efterretning
2. at der hermed er gjort op med medlemsforslag stillet af Socialistisk Folkeparti om taskforce for billigere boliger (bilag 2).

Problemstilling

Motiveringen for medlemsforslaget var, at København mangler billigere boliger, og på trods af mange anstrengelser fra politisk hold for at bygge flere billige boliger, er der fortsat for få ift. efterspørgslen ligesom boligpriserne er steget.

Boligefterspørgslen påvirkes især af befolkningstilvækst, alderssammensætning, antal enlige/par osv. I København er boligbestanden steget med 47.000 boliger fra 1991 til 2021. I samme periode er antallet af familier steget med 86.000. Denne udvikling har medført et pres på boligefterspørgslen.

Borgerrepræsentationen har efterspurgt et samlet overblik senest i september 2021 over hvilke kommunale eller nationale regler, der fordyrer eller forhaler boligbyggeri. Der er på den baggrund udarbejdet en rapport om problemstillingen, herunder hvad der driver priserne på det københavnske boligmarked. Det bemærkes, at rapporten er udarbejdet inden lanceringen af regeringens boligudspil - ’Tættere på II’ (bilag 6). Flere af de omtalte emner er også adresseret i udspillet, og udvalgene vil modtage en særskilt orientering om indholdet og forvaltningernes bemærkninger til boligudspillet.

Løsning

Rapporten ’Flere billigere boliger’ (bilag 3) er udarbejdet af konsulentfirmaet Forskel i dialog med forvaltningerne, og er drøftet på workshop med centrale aktører fra den almene sektor og den private byggebranche (bilag 4).

Afrapporteringen er sket ud fra eksisterende viden på området fra blandt andet DREAM/Boligøkonomisk videnscenter, analyser lavet af Rambøll og Københavns Kommune samt anbefalinger fra det rådgivende panel ’Den sammenhængende by og gode, billige boliger’ (bilag 5) og ’Tænketanken for sociale boliger’.

I rapporten konkluderes det, at billigere boliger i København primært kan tilvejebringes gennem hhv. øget udbud af byggerettigheder til private boliger og byggeri af almene boliger. Et højere udbud af byggerettigheder vil give flere boliger – både almene og private. Et højere udbud af byggerettigheder og byggeri af almene boliger skal ske balanceret og tilpasset prognoser for det fremtidige boligbehov i København.

For de private boliger vil et øget udbud altandet lige medføre lavere stigning i boligpriser/huslejer, da efterspørgslen i højere grad vil imødekommes. Mens det for almene boliger ikke vil resultere i lavere husleje, da huslejen på det almene boligmarked er omkostningsbestemt, og de almene byggerier er begrænset af et statsfastsat maksimumbeløb. Men da almene boliger ifølge beregninger fra Københavns Kommune i 2019 er ca. 24 % billigere end tilsvarende private lejeboliger, vil flere almene boliger også resultere i flere billige boliger til byen. De almene boliger bliver derudover også billigere over tid, da statsstøtten kun aftrappes med 75 % af inflationen. Dvs. at huslejen ikke stiger lige så meget som inflationen.

Rapporten viser, at i forhold til at øge udbuddet af boliger generelt i København, er det relativt beskedent, i hvilket omfang nationale og kommunale regler, krav og politikker forhaler eller fordyrer boligbyggeriet. Dog forventes det at have stor betydning for udbuddet af almene boliger, hvis kommunen får mulighed for at stille krav om, at almene boliger i nye lokalplaner bliver bygget i samme takt som private boliger. Dette vil kræve en lovændring om fx rækkefølgeplanlægning, som bl.a. indgår i regeringens nye boligudspil ’Tættere på II’.

Herunder vil kommunale krav til almene byggeprojekter ikke kunne fordyre byggeriets anskaffelsessum ud over maksimumbeløbet. Erfaringen i København er, at almene boliger bygges op til maksimumbeløbet, og derfor er det, at en ændring i kommunale krav vil have effekt på huslejen/prisen, men det vil kunne betyde en ned- eller bortprioritering af andre ønsker til byggeriet.

Hastigheden i den kommunale beslutningsproces og sagsbehandling har dog en vis betydning i forhold til, hvor hurtigt udbuddet af byggerettigheder kan øges og hvor hurtigt, der kan etableres flere boliger. Det har også betydning for udbuddet af billigere boliger i København, hvorvidt og hvor hurtigt almene bygherrer bygger de boliger, som de har fået tilladelse til af kommunen. I enkelte tilfælde er almene byggeprojekter blevet opgivet helt. Det har dog primært været på grund af for dyrt opkøbte grunde.

Vedlagte rapport ’Flere billigere boliger i København’ (bilag 3) giver et overblik over de forskellige boligpolitiske værktøjer, hvilke muligheder/udfordringer de giver, om værktøjet reguleres kommunalt eller nationalt, samt hvordan finansieringen er.

Rapporten afgrænser sig til at behandle umiddelbart forhåndenværende handlemuligheder, mens fx større omlægninger af national skattelovgivning og aktuelle finansieringsmuligheder på boligmarkedet (låneregler, renter osv.) ikke behandles. Ligeledes har rapporten ikke forholdt sig til alternative boformer, såsom bygge- og bofællesskaber m.m.

Rapporten behandler følgende temaer i forhold til at fremmebilligere boliger:

• Udbud af byggerettigheder
• Fremme af byggeri af almene boliger
• Studie- og ungdomsboliger
• Kommunale vilkår for almene boliger
• Sagsbehandling af byggerier
• Parkeringsregler og kommunal grundskyld

På baggrund af rapportens konklusioner finder forvaltningerne, at der er en række emner som Borgerrepræsentationen kan arbejde videre med for at øge udbuddet af billigere boliger i København.

Emner Borgerrepræsentationen selv kan arbejde med:

• Borgerrepræsentationen kan forsat arbejde for at understøtte et større boligudbud og muliggøre høj byggetakt, da det er afgørende for kunne imødekomme den store efterspørgsel på boliger i byen.
• Der kan fortsat være fokus på effektive sagsgange, processer og sagsbehandling i myndighedsbehandlingen af plan- og byggesager på tværs af kommunens forvaltninger.
• Der kan arbejdes videre med anbefalingerne fra Panelet for den sammenhængende by og gode, billige boliger (bilag 5).
• Antallet af almene boliger kan øges ved fortsat at benytte mulighed i planloven til at stille almenboligkravet om 25 % almene boliger i lokalplaner, samt ved at fremme fortætning med alment byggeri i eksisterende boligområder. For at indfri målet om 15.000 nye almene boliger i planperioden for Kommuneplan 2019 vil det kræve, at der afsættes yderligere ca. 1, mia. kr. til grundkapitalfrem til 2031.  
• Der kan sættes fokus på en evt. revurdering af administrationsgrundlaget for almenboligkravet og grundkapital til almene boliger (BR 9. maj 2019), herunder kriterierne og rammerne for, hvornår almenboligkravet i lokalplaner stilles, hvornår almene projekter i forskellige dele af byen tildeles grundkapital, og hvilke forskellige typer af almene boliger, der gives tilsagn til.

Emner der kan arbejdes med i dialog med staten:

• Når almenboligkravet stilles, er det i dag ikke muligt for kommunerat sikre, at boligerne opføres og i hvilken takt. Dette kan resultere i, at de almene boliger ikke bygges i samme takt som de private boliger, hvilket ofte er tilfældet i København. Ved at indføre mulighed for fx rækkefølgeplanlægning kan det sikres, at de 25 % almene boliger, der bliver stillet krav om, også bliver bygget. Dette vil kræve en lovændring, jf. regeringens nye udspil ’Tættere på II’.
• I Nybyggerifonden, som er oprettet i 1998 under Landsbyggefonden, er der ca. 2,5 mia. kr. til rådighed frem mod 2026. Nybyggerifonden har til formål at yde ydelsesstøtte til etablering af nye almene boliger. Fonden vil kunne anvendes til at bygge nye almene boliger samt nedsætte huslejen i almene boliger særligt for beboere fra boligsocial anvisning. En del af disse midler må forventeligt skulle anvendes i Københavns Kommune. Nybyggerifondens midler disponeres af regering og Folketinget, og det forventes, at der forhandles om Nybyggerifonden på Christiansborg i løbet af efteråret, jf. regeringens nye boligudspil. Den nærmere proces for kommunens involvering heri er endnu ikke fastlagt. Hidtil har der ikke været udbetalinger fra Nybyggerifonden.
• I almene ungdomsboliger er der krav om studieaktivitet, men det er ikke tilfældet i de ustøttede private ungdomsboliger. Boligerne kan opføres på lempeligere vilkår end normale private lejeboliger, og er derfor attraktive at opføre. Da der ikke er krav om studieaktivitet, er en risiko, at disse private ungdomsboliger ikke bebos af unge studerende, men af andre befolkningsgrupper. Krav om studieaktivitet vil kræve en planlovsændring, jf. regeringens nye boligudspil.  

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Rapporten fungerer som grundlag for Borgerrepræsentationens videre arbejde med at fremme billigere boliger i København.

                          Søren Hartmann Hede            Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 1. november 2021

Indstillingen blev anbefalet overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Radikale Venstre og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne finder rapporten ensidig og mangelfuld. Vi hæfter os særligt ved, at der ikke er kigget på muligheden for at sikre plads til flere boliger i København gennem fællesskabsboliger og andre alternative bo- og byggeformer eller på den store betydning, som skattelovgivning og finansieringsmulighederne på boligmarkedet har på prisniveauet for boligerne i København.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

“Enhedslisten bemærker, at rapporten desværre heller ikke har taget højde for, at boligmarkedet i København er kendetegnet ved begrænset plads til opførelse af flere boliger og at antallet af og prisen på nye boliger påvirkes af både tilgængeligheden af og prisen på fx byggematerialer og arbejdskraft.”

Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

“Partierne havde gerne set overvejelser om muligheder for indgreb mod udlejning af hotellignende karakter, fx omfattende anvendelse af udlejning gennem airbnb.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

“Partierne beklager, at rapporten ikke har forholdt sig til de muligheder, der ligger i udvikling mange flere fællesskabsorienterede boligformer f.eks bygge- og bofællesskaber.”

 Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

"Alternativet mener, at den fremlagte rapport er baseret på et forsimplet billede af prisdannelsen og faktorerne bag både udbud og efterspørgsel på det københavnske boligmarked. Samtidig er det en væsentlig svaghed, at rapportens perspektiv ikke omfatter potentialet i et tættere samarbejde mellem Københavns kommune og de omliggende kommuner i bestræbelsen på at skabe et mere tilgængeligt boligmarked - både i og umiddelbart udenfor Københavns kommune.

Efter valget vil Alternativet tage initiativ til en ny, mere udfoldet analyse af kommunens muligheder for at sikre flere billige og bæredygtige boliger i Københavns kommune, i de nærmeste omegnskommuner og i hovedstadsregionen som helhed."

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

 
"Udbuddet af grunde bør øges ved at ændre kommuneplanen, så udbuddet af boliger kan øges.”

 Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

“Der bør ikke længere ske nedlæggelse af små boliger, idet der mangler små billige boliger til hjemløse m.fl. Med lave indkomster.”