Dispensation til rækkehusbebyggelse på Kongovej 14, Amager Øst

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensation fra Byplan 75 til opførelse af 13 rækkehuse på Kongovej 14 i Amager Øst.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forvaltningen giver dispensation fra Byplan 75, så der kan gives byggetilladelse til den ansøgte bebyggelse med 13 boliger på Kongovej 14.

Problemstilling

Det ansøgte byggeprojekt omfatter opførelse af 13 boliger på Kongovej 14. Området er omfattet af en såkaldt byplan, Byplan 75, som blev bekendtgjort den 14. september 1973. Det er en forudsætning for byggeriet, at der dispenseres fra byplanen.

Sagen forelægges for Teknik- og Miljøudvalget efter ønske fra Jakob Næsager (C).

Løsning

På den tidligere erhvervsejendom Kongovej 14, hvor alle bygninger er revet ned, ønskes opført 13 boliger fordelt på tre stk. 3-etagers rækkehuse (Kongovej 14m, 14n og 14p) og 10 stk. 2-etagers rækkehuse i to rækker. Boligstørrelser vil være mellem 90,5 m2 og 120 m2. De tre rækkehuse i tre etager har en bygningshøjde på 9,57 m og de 10 rækkehuse i to etager har en bygningshøjde på 9,64 m. Forskellen i højde på trods af forskelligt etageantal skyldes forskellig taghældning, jf. bilag 2.

Der anlægges seks fælles p-pladser, svarende til en parkeringsnorm på 1 plads/200 m2 jf.  rammen i Kommuneplan 2015. Der placeres cykelparkering ved 2-etagers boliger og på fællesareal. Der etableres plads til fælles affaldshåndtering for alle boliger. Der anlægges private opholdsarealer ved de enkelte boliger og tre  private tagterrasser. Der opføres samlet 1.280 m² bebyggelse og bebyggelsesprocenten for den samlede bebyggelse bliver på 63,3.

Dispensationer

Bestemmelser	Dispensation
Byplanen: 2 etager med udnyttet tagetage, svarende til 2½ etage	3 etager

Arealet er omfattet af Byplan 75, som fastlægger området til boligformål og indeholder bestemmelse om, at: ”Ny bebyggelse må højst opføres i 2 etager med udnyttet tagetage”, hvilket svarer til 2½ etager. Opførelsen af de 3-etagers rækkehuse på Kongovej 14 forudsætter derfor dispensation fra byplanens bestemmelse om etageantal.

En byplan har samme juridiske status som en lokalplan. En byplan/byplanvedtægt er en plantype, der er udarbejdet før planloven og dens bestemmelser om lokalplaner, som trådte i kraft i løbet af 1970'erne.

Der er tale om en mindre fravigelse af byplanen på ½ etage i et område, som i øvrigt er præget af flere bebyggelser med tre etager.

Boligerne skal efter byggelovens § 10A anbringes på en sådan måde på ejendommen, at den senere kan udstykkes i et antal parceller svarende til antallet af boliger.

Det ansøgte ligger ikke inden for byggeretten. Forvaltningen skal derfor foretage en helhedsvurdering i forhold til det samlede byggeri og for en udstykket bebyggelse.

Ejendommen er endvidere beliggende i Kommuneplan 2015´s rammeområde B2 (boligområde), hvor den maksimale bebyggelsesprocent er 60, maksimal bygningshøjde er 14 m, friarealprocenten er 100 og parkeringsdækning er 1 plads/200 m2. Projektet afviger fra kommuneplanens rammer med en bebyggelsesprocent på 63,3

Forvaltningen vurderer, at dispensation til at opføre tre boliger med tre etager mod de 2½ etager, som Byplanen 75 forskriver, er i overensstemmelse med det øvrige byggeri på Kongovej. Fravigelse fra byplanen med en ½ etage vurderes ikke at medføre væsentlige skygge-  eller indbliksgener, da volumen af den halve etage er meget begrænset i omfang. Det er forvaltningens vurdering, at det samlede byggeri - både før og efter en evt. udstykning - får et omfang og indvirkning på omgivelserne, som er sædvanlig for byggeri på Kongovej, der består af en blanding af enfamiliehuse, 2-familiehuse og etagebyggeri i op til tre etager med bebyggelsesprocenter op til 197.

Høringer
Der er foretaget nabohøring og partshøring. Høringsbreve er sendt til 27 ejere og lejere jf. bilag 3. Der er indkommet 17 høringssvar (bilag 4). Høringssvarene kommer fra Amager Øst Lokaludvalg samt beboere i nabobebyggelserne på adresserne Kongovej 9, 11, 12, 13, 15, 18 og 22 samt Wibrandtsvej 43, 45A og 47. Beboeres og lokaludvalgets høringssvar omhandler etageantal, indblik- og skyggegener, bygningshøjde og antal p-pladser.

Hovedsynspunkter i høringssvarene

1. Lokaludvalget opfordrer til, at den gældende parkeringsnorm  i Kommuneplan 2015  fastholdes, at der ikke ses begrundelse for af dispensere for bygningshøjde og at gældende regler for bebyggelsesprocent bør fastholdes.
2. Beboerne på Kongovej finder ikke, at anlæg af seks p-pladser er tilstrækkeligt. De anfører, at det i dag er vanskeligt at finde p-plads på Kongovej.
3. Beboerne finder, at bygningerne er for høje og vil medføre forringede lysforhold og væsentlige indbliksgener. De mener, at højden af tage på de 2-etagers rækkehuse bør reduceres, da tagetagen ikke må udnyttes.
4. Beboerne finder, at placering af bebyggelsen, etageantal og vinduer i 1. sal vil medføre væsentlige indbliksgener på både opholdsarealer og i deres boliger.
5. Beboerne på Wibrandtsvej finder, at bebyggelsen vil fremstå som en boligblok, samt at opførelse af en bebyggelse i to etager ikke forholder sig til, at der kun må opføres én-etages bygninger i området syd for bebyggelsen.
6. En række af indsigerne berører forhold om miljøgener, som er omfattet af anden lovgivning, eller værdiforringelse, som er et privatretligt anliggende.

Forvaltningens bemærkninger 

1. Til Amager Øst Lokaludvalgs udtalelse om overholdelse af p-norm, bygningshøjde og bebyggelsesprocent er det forvaltningens vurdering, at projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og dermed i overensstemmelse med det, der ønskes i området. Kommuneplanrammen for ejendommen blev ændret fra B1 til B2 i forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2015. Dette medførte, at bebyggelsesprocenten blev hævet fra 40 til 60 og bygningshøjden blev ændret fra 10 m til 14 m, hvorfor der i dette område kan bygges både højere og tættere.
2. Til beboernes indsigelser om antal p-pladser kan forvaltningen oplyse, at parkeringspladser skal etableres på egen ejendom med 1 plads/200 m2 bebyggelse, der opføres. Det ansøgte medfører, at der skal etableres 6,4 pladser. De seks p-pladser svarer til rammen i Kommuneplan 2015, hvilket forvaltningen vurderer imødekommer behovet på ejendommen. Etablering af flere p-pladser på ejendommen vil ikke løse de generelle parkeringsproblemer på Kongovej.
3. Til beboernes indsigelser mod højden på bebyggelsen og de deraf forringede lysforhold og væsentlige indbliksgener medgiver forvaltningen, at der med opførelse af bebyggelsen sker ændringer af lysforhold og indbliksgener. Forvaltningen vurderer dog, at indbliks- eller skyggegenerne ikke har væsentlig karakter, da bebyggelsen er placeret ca. 20 m fra naboerne på den anden side af Kongovej og ca. 4,3 m fra skel mod hhv. syd og vest, hvilket svarer til den afstand, som f.eks. enfamilieshuse skal overholde i forhold til bygningsreglementets højde og afstandskrav
4. Til beboernes indsigelser om placering, etageantal og vinduer er det jf. pkt. 3  forvaltningens vurdering, at der med opførelse af bebyggelsen sker ændringer af lysforhold og indbliksgener i forhold til, at grunden er ubebygget i dag. Indbliks- eller skyggegener vurderes ikke at være af væsentlig karakter, da bebyggelsen udføres med vinduer på 1. sal, som er sædvanlige i nybyggeri, ligesom afstand og højder ligger inden for det, man må efter bestemmelserne i bygningsreglementet.
5. Der er indsigelser fra beboerne på Wibrandtsvej om, at bebyggelsen vil fremstå som en boligblok, samt at opførelse af en bebyggelse i to etager ikke forholder sig til, at der kun må opføres  én-etages bygninger i deres område. Forvaltningen medgiver, at rækkehusene fremstår sammenbygget, ligesom en blokbebyggelse, men samtidig bemærker forvaltningen, at det ansøgte etageantal mod deres bebyggelse iagttager byplanens bestemmelser.
6. Til indsigelser om andre forhold er det forvaltningens bemærkning, at disse forhold ikke er omfattet af bygge- eller planlovgivningen, hvorfor forvaltningen ikke som byggemyndighed kan regulere disse forhold.

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 5.

Hvis Teknik- og Miljøudvalget ønsker, at der frigøres plads til flere p-pladser, forudsætter dette, at der reduceres i det bebyggede areal - fx opføres en bolig mindre. Det er endvidere byggeteknisk set muligt at  reducere bygningshøjden på de 2-etagers rækkehuse ved en ændret tagkonstruktion.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele den nødvendige dispensation.

        Pernille Andersen

                                            / Pia Holm Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 1. oktober 2018

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:
”At parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med to stemmer mod otte. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C og I.
Imod stemte: A, B, F, Ø og Å.

Indstillingen blev godkendt med ni stemmer mod en. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, I, Ø og Å.
Imod stemte: C.

Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Socialistisk Folkeparti finder det problematisk, at byggeprojekter lige presser citronen og regner med at en mindre overskridelse af den fastsatte byggeprocent automatisk godkendes.”