Drøftelse af kriterier for fælles gårdhaver

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller over for Teknik- og Miljøudvalget,

1. at kriterierne for vedtagelse af fælles gårdhaver drøftes.

Problemstilling

På baggrund af drøftelserne på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 11. juni 2018 skal de politisk vedtagne kriterier for fælles gårdhaver drøftes. På mødet tog udvalget til efterretning, at byfornyelsesforslaget om en fælles gårdhave i Petersborgvejkarréen henlægges på grund af manglende opbakning, jf. kriterier for opbakning, vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 27. april 2015, jf. bilag 1.

Løsning

Karréer kan komme i betragtning til en fælles gårdhave, hvis de opfylder en række lovbundne og politisk vedtagne kriterier. Sidstnævnte er en administrativ praksis i Københavns Kommune, som blandt andet vedrører kriterier for opbakning. Borgerrepræsentationen kan kun træffe beslutning om fælles gårdhaver, der lever op til disse kriterier. Teknik- og Miljøudvalget vedtog kriterier for opbakning (administrativ praksis) den 11. marts 2013 og præciserede dem den 27. april 2015, jf. bilag 2. Forvaltningen har på den baggrund udarbejdet et administrationsgrundlag, der beskriver stemmeret og stemmeafgivelse, jf. bilag 3. Processen for fælles gårdhaver er illustreret i bilag 4.

Teknik- og Miljøudvalget kan træffe beslutning om nye kriterier og dermed ændre den administrative praksis for fremtidige projekter. Hvis der politisk træffes beslutning om nye kriterier, kan disse ikke vedtages med tilbagevirkende kraft. Det følger af to forvaltningsretlige grundsætninger. 1) Lighedsgrundsætningen, hvorefter lige forhold skal behandles lige og forpligter myndigheder til at træffe afgørelser i overensstemmelse med egen praksis. 2) Forventningsprincippet, dvs. hensynet til borgernes berettigede forventninger om at kunne indrette sig i tillid til den gældende retstilstand. Hvis kriterierne ændres, kan karréer, der tidligere har manglet tilstrækkelig opbakning, på lige fod med andre karréer søge forvaltningen, om at blive optaget på ventelisten til en fælles gårdhave. Dette gælder også, uanset om kriterierne ændres, for karréer, der tidligere er faldet grundet manglende opbakning, men som kan dokumentere ændret opbakning til en fælles gårdhave, så der ved ansøgningen er tilstrækkelig opbakning.

Lovkrav til fælles gårdhaver – ufravigelige krav, fælles gårdhaver skal leve op til, jf. Byfornyelsesloven
Københavns Kommune etablerer fælles gårdhaver med hjemmel i Byfornyelsesloven. Loven giver kommunalbestyrelsen hjemmel til at træffe beslutning om fælles friarealer, når det er nødvendigt for at tilvejebringe tilfredsstillende opholdsarealer. Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om fælles gårdhaver uden ejernes samtykke og er ikke lovmæssigt forpligtiget til at afdække opbakningen hertil.

De lovbundne krav til fælles gårdhaver, der ikke kan dispenseres fra, er:

1. Den fælles gårdhave skal etableres for flere ejendomme (minimum 2 matrikler)

2. De eksisterende opholdsarealer skal være utilfredsstillende

3. Gårdhaverne kan kun i begrænset omfang omfatte ejendomme opført efter 1960

4. Gårdhaverne kan kun i begrænset omfang omfatte støttet byggeri, f.eks. almene boliger

Loven definerer ikke utilfredsstillende friarealer. I Københavns Kommune vurderer forvaltningen kvaliteten af karréernes friarealer på baggrund af en faglig vurdering af beplantning, belægninger, opholds- og legearealer, affaldshåndtering og cykelparkering. Loven definerer ikke, hvad begrænset omfang er, jf. punkt 3 og 4. I Københavns Kommune tolkes det i begge tilfælde som mindre end 50 % af bruttoetagearealet.

Gældende administrative praksis – politisk vedtaget kriterier for opbakning
Den 27. april 2015 vedtog Teknik- og Miljøudvalget, at opbakning til et gårdhaveprojekt er til stede,
-       Når mere end 2/3 (66,7 %) af de afgivne stemmer er positive over for projektforslaget, og
-       Når ja-ejendommene udgør mere end halvdelen af bruttoetagearealet i karréen

Det første kriterium er krav om kvalificeret flertal blandt ejendommene i karréen. Siden forvaltningen indførte digital afstemning i 2015 er fem ud af 24 projekter faldet grundet manglende opbakning. Disse projekter havde opbakning fra mellem 51,8 % og 66,5 % af de afgivne stemmer.

Det andet kriterium er en mindretalsbeskyttelse af ejendomme med få store lejligheder eller erhverv. I afstemningen stemmes der efter antal enheder, mens ejendommene betaler til gårdens drift efter bruttoetageareal. Ejendomme med få store enheder har derfor forholdsvis lille indflydelse på afstemningen, men bidrager forholdsvis meget til gårdens drift. I én af fem gårde uden tilstrækkelig opbakning, udgjorde ja-ejendommene også mindre end 50 % af bruttoetagearealet.

Hver lejlighed, erhverv og ejendomsejere har én stemme i opbakningsundersøgelsen. Forvaltningen vurderer, at der ikke er hjemmel i Byfornyelsesloven til at afskære f.eks., erhvervsdrivende fra at stemme, da det i givet fald vil være usaglig forskelsbehandling mellem erhvervsdrivende og beboere, da erhvervsdrivende omfattes af beslutningen og skal bidrage til gårdhavens drift på lige fod med beboerne.

Mulige ændringer af kommunens administrative praksis – politisk vedtagne kriterier for opbakning
Teknik- og Miljøudvalget kan vedtage nye kriterier for opbakning til fælles gårdhaver for projekter, der ikke er sendt i høring. Kriterierne vil medføre en ny administrativ praksis, som vil gælde for alle fremtidige projekter. Ændringer af praksis skal efter Lighedsgrundsætningen og Forventningsprincippet varsles og offentliggøres, så borgerne kan indrette sig efter ændringen.

1) Fjerne krav om opbakning
Teknik- og Miljøudvalget kan fjerne opbakningskriteriet. I stedet kan Borgerrepræsentationen beslutte, hvilke karréer, der skal vedtages fælles gårdhave for ud fra de lovbundne kriterier. Før kravene til opbakning (den administrative praksis) blev indført, undersøgte forvaltningen opbakningen blandt berørte ejendomsejere. Her skulle et simpelt flertal af ejendommene være for. Kriterierne for opbakning blev indført, fordi Teknik- og Miljøudvalget ønskede større lokalt medejerskab og mere samskabelse.

2) Ændre gældende kriterier for graden af opbakning
Teknik- og Miljøudvalget kan ændre opbakningskravet til en anden procentsats, f.eks. 50 %. Af de fem gårdhaveprojekter, der ikke har haft tilstrækkelig opbakning siden 2015, ville fire i så fald have haft tilstrækkelig opbakning. I Bechgaardsgadekarréen udgjorde ja-ejendommene mindre end 50 % af bruttoetagearealet, og havde af den grund ikke tilstrækkelig opbakning. Teknik- og Miljøudvalget kan også vælge at fjerne eller ændre kriteriet om tilslutning på baggrund af bruttoetageareal.

3) Ændre stemmeret for ejendomme med vilkår i byggetilladelse om at indgå i fælles gårdhave
Forvaltningen har i mange år stillet vilkår i byggetilladelser om, at en ejendom skal indgå i en fælles gårdhave, hvis kommunen kræver det, når ejendommen har begrænset friareal ved f.eks. udnyttelse af tagetage til boliger eller omdannelse af erhverv til boliger. I 1990 udgik tvangsmuligheden for at vedtage fælles gårdhave af Byggeloven. I byggetilladelser givet efter 1990 kan vilkåret derfor betragtes som en indikation af, at byggemyndighederne vurderer, at friarealet ikke er tilfredsstillende. Siden krav til opbakning til fælles gårdhaver blev indført i 2013 har det været forvaltningens administrative praksis kun at indstille gårdhaver, der var tilstrækkelig opbakning til og give alle berørte ejendomme stemmeret, dvs. også ejendomme med vilkår i byggetilladelse om at indgå i fælles gårdhave. Teknik- og Miljøudvalget kan ændre denne praksis og beslutte, at ejendomme, der har vilkår om at indgå i en fælles gårdhave i byggetilladelser givet før 1990, automatisk tages til indtægt for at alle stemmer er for, og at de derfor ikke skal deltage i afstemningen. Da byggeloven ikke har indeholdt en tvangsmulighed siden 1990, kan kravet i byggetilladelser fra 1991 og frem ikke få betydning for afstemningen, og de pågældende ejendomme kan derfor deltage i afstemningen. Hvis ejendomme med vilkår i byggetilladelser givet før 1990 om at indgå i fælles gårdhave, skulle registreres som automatiske ja-stemmer, ville Petersborgvejkarréen kunne vedtages.

4) Ændre andre kriterier end opbakningskrav
Ud over kriterier for opbakning har Teknik- og Miljøudvalget den 11. marts 2013 vedtaget kriterier for parkering, udeladelse af enkeltejendomme, prioritering af indsatsområder og afstemningstidspunktet, jf. bilag 2. Teknik- og Miljøudvalget kan ændre disse kriterier eller tilføje nye. Teknik- og Miljøudvalget kan fremadrettet arbejde med, hvordan karréer skal udvælges, så indsatsen målrettes prioriterede områder, når den økonomiske ramme for gårdhaver reduceres med budgetforliget for 2019. Det kan ske ved, at Teknik- og Miljøudvalget vedtager at prioritere projekter, der fx ligger i udsat by og områdefornyelser, har klimatilpasningspotentiale eller komplekse ejerforhold. Forvaltningen har dog indledt dialog med beboere og udpeget rådgivere om en række gårdhaver for at kunne fremlægge projekterne for Teknik- og Miljøudvalget i 2019 og 2020.

Økonomi

Indstillingen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets drøftelser og under forudsætning af, at budgetaftalen for 2019 vedtages, vil forvaltningen fremlægge en indstilling med forslag til fremadrettet prioritering af gårdhaveprojekter. Indstillingen vil bl.a. vedrøre håndtering af projekter, der er sat i gang, men ikke vedtaget og karréer på ventelisten.

Pernille Andersen                             

                                        /Lone Byskov