Endelig vedtagelse af lokalplan Kulbanevej Øst med kommuneplantillæg og udbygningsaftale, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse lokalplan Kulbanevej Øst med tilhørende kommuneplantillæg og udbygningsaftale. Planforslagene muliggør udvikling af et område ved Kulbanevej/Retortvej med bl.a. boliger, serviceerhverv og en daginstitution med op til 45.000 m2 nybyggeri. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til om forslag til lokalplan med ændringer som følge af den offentlige høring kan anbefales godkendt over for Borgerrepræsentationen. Økonomiudvalget skal tage stilling til om tillæg til Kommuneplan 2019 samt om udbygningsaftale vedrørende bygherres anlæg af vej til efterfølgende overdragelse til offentlig vej, kan anbefales godkendt over for Borgerrepræsentationen.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan Kulbanevej Øst (bilag 2) med ændringer, som foreslået i afsnittet Løsning.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2).
3. at godkende den endelige udbygningsaftale indgået med grundejer (bilag 6).

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for ejendommen Retortvej 6 i Valby. Bygherre ønsker at opføre boliger. Det kræver en ny lokalplan med et kommuneplantillæg, da den gældende lokalplan alene giver mulighed for serviceerhverv, og da Kommuneplan 2019 fastlægger, at rammerne skal fastlægges i den videre kommuneplanlægning. Der er konstateret behov for en kommunal daginstitution i området. Planforslagene blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 17. september 2020 og har været i høring fra den 30. september til den 26. november 2020. Forvaltningerne har modtaget 19 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra Teknik- og Miljøforvaltningen.

Løsning

Lokalplanforslaget omfatter området for lokalplan Datacentralen og de tilstødende kommunale arealer op til Ringstedbanen. Området opdeles i tre delområder. Område I fastlægges til boliger med mulighed for en daginstitution, område II til serviceerhverv og område III til rekreativt grønt areal kombineret med regnvandsbassin. Det samlede grundareal er ca. 64.000 m2. I anmodningen om lokalplan har bygherre vedlagt et forslag til nybyggeri på ca. 45.000 m2 på Retortvej 6 og på de tilstødende kommunale arealer svarende til en bebyggelsesprocent på 150. Desuden er der skitseret et nyt forløb af Kulbanevej gennem området fra et nyt kryds ved Retortvej/Ingrid Marievej til den eksisterende Kulbanevej. Endelig tilgodeses behovet for en 8-gruppers daginstitution, der placeres på den kommunale del af område I.

Det muliggjorte nybyggeri skal ses i sammenhæng med den igangværende områdefornyelse for Kulbanekvarteret. Ejendommen Retortvej 6 indgår i området, og i regi af områdefornyelsen er der udarbejdet en udviklingsplan for Kulbanekvarteret, hvor der er peget på muligheden for nyt boligbyggeri bl.a. på denne ejendom og på tilstødende kommunale arealer. Desuden er det anbefalet at se på muligheden for at flytte krydset Retortvej/Kulbanevej til denne grund.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår en ændring af lokalplanforslagets bestemmelser om bebyggelsesplan, skure, mulighed for tagterrasse, højde af hegn ved institution og overkørsel. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 5 og 7.

Høring

De 19 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger.

Valby Lokaludvalg har følgende synspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 5):

Generelt ser lokaludvalget positivt på lokalplanforslaget. Lokaludvalget ønsker ikke flere private ungdomsboliger, da der i forvejen er bygget mange i Valby og flere er på vej, og da der ikke er sikkerhed for, at boligerne reserveres til unge/studerende. Lokaludvalget fremfører samme synspunkter om trafik, parkering og hensynet til den tilstødende villabebyggelse, som fremgår af borgernes henvendelser.

Forvaltningernes bemærkninger

Lokalplanen muliggør ungdomsboliger, der ifølge Kommuneplan 2019, fortsat er stort behov for. I området skal 25 % af boligerne være almene, hvilket giver mulighed for almene ungdomsboliger. Med hensyn til at sikre, at de private ungdomsboliger ren faktisk bruges som sådanne, er der behov for en lovændring. Vedrørende de øvrige synspunkter henvises til bemærkningerne nedenfor til henvendelserne fra borgerne.

Metroselskabet, Banedanmark, Børne- og Ungdomsforvaltningen og HOFOR har følgende synspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 8, 12, 13 og 16):

Metroselskabet oplyser, at selskabet har undersøgt muligheden for en fremtidig metroforbindelse mellem Ny Ellebjerg og Hvidovre, og at der i den forbindelse er arbejdet med en placering af en metrostation inden for lokalplanområdet. Selskabet gør opmærksom på, at det, såfremt der ikke reserveres plads i området, kan blive nødvendigt for selskabet at ekspropriere ret til en metrostation. Banedanmark henleder opmærksomheden på restriktioner for beplantning mv. i nærheden af banen og opfordrer til tidligt samarbejde. Børne- og Ungdomsforvaltningen ønsker bl.a. et højere hegn langs vejen af hensyn til daginstitutionen. HOFOR gør opmærksom på, at fastholdelse af bebyggelsesplanen betyder, at der skal flyttes ledninger, og at udgifterne hertil ikke skal afholdes af HOFOR.

Forvaltningernes bemærkninger:

Det er forvaltningernes vurdering, at der fortsat er så stor usikkerhed om en eventuel metroforbindelse til Hvidovre samt de konkrete stationers placering, at der ikke skal reserveres areal hertil i lokalplanen, idet et sådant ønske vil medføre en betydelig reduktion i byggemulighederne. Banedanmarks oplysninger er videreformidlet til bygherre. Børne- og Ungdomsforvaltningens ønske til ændring af lokalplanens bestemmelserne om hegning foreslås imødekommet. Ledningerne ligger på arealer, som kommunen vil udbyde, og det er forvaltningernes vurdering, at de ligger på gæsteprincippet, og at udgifterne derfor skal afholdes af HOFOR.

Hovedsynspunkter i borgernes og bygherres henvendelser

1. I en henvendelse fra bygherre fremføres en række forslag til ændringer, herunder bl.a. ønske om, at andelen af almene boliger og boligstørrelser kan beregnes for flere matrikler under ét, og at bebyggelsesprocent beregnes for området under ét, da der i forbindelse med udstykninger typisk vil være behov for at fravige bestemmelserne.
2. I otte henvendelser beskrives de gener, som placering af bebyggelse i tre etager, tæt ved skel mod det tilstødende villakvarter, vil medføre for beboerne i form af mistet lys og indblik.
3. I fem henvendelser beskrives de trafikale og parkeringsmæssige problemer, der er i området, og som frygtes at blive forværret med det planlagte nybyggeri.
4. Andre henvendelser vedrører ønske om bevaring af træer i den vestlige del af området, gener i byggeperioden og miljøcertificering.

Forvaltningernes bemærkninger

1. Lokalplanens krav om fordeling af boligstørrelser og almene boliger skal opfyldes på den enkelte matrikel for dels at tilstræbe en jævn fordeling og dels en løbende opfyldelse af kravet, så det ikke udskydes til det sidste byggefelt. Velbegrundede ønsker om fleksibilitet i fordelingen kan dog tilgodeses ved dispensation med vilkår om, at det ved tinglyst deklaration sikres, at bestemmelserne overholdes for de involverede ejendomme under ét. Med hensyn til bebyggelsesprocent og friarealprocent er forvaltningen enig i, at det må forventes, at der bliver tale om udstykninger, hvor bestemmelserne for den enkelte ejendom ikke vil kunne opfyldes. Også her vil det være nødvendigt med dispensation og vilkår om tinglysning af deklaration. Enkelte af de øvrige ønskede mindre ændringer om ekstra overkørsel til parkeringskælder og omfang af skureforeslås imødekommes helt eller delvist.
2. Forvaltningen foreslår, at bebyggelsesplanen ændres, så bebyggelsen i to-tre etager flyttes til en afstand på 9 m fra skel i stedet for 7,5 m, at den maksimale højde reduceres fra 10,5 til 10 m, og at muligheden for tagterrasser udgår på dette sted. Med hensyn til lysindfald bemærkes, at nybyggeriet ligger på nordsiden af skel, og at solskyggevirkningen derfor er begrænset.
3. Det er forvaltningens vurdering, at omlægning af Kulbanevej vil forbedre trafiksikkerheden og reducere omfanget af gennemkørende trafik. Midler fra en udbygningsaftale i forbindelse med lokalplan for Grønttorvsområdet og fra udbygningsaftalen indgået i forbindelse med den aktuelle lokalplan vil blive brugt til trafiksanering og begrønning af Retortvej. Parkeringsdækningen følger den generelle norm i kommuneplanen, og forvaltningen er i dialog med grundejerforeningen i det tilstødende villakvarter om indførelse af en privat parkeringsordning med henblik på at forhindre uvedkommende parkering.
4. Lokalplanen fastlægger bevaringsværdige træer i den vestlige del af området. Med hensyn til gener i byggeperioden henvises til miljømyndighedens forskrift. Der kan ikke stilles krav i lokalplaner om miljøcertificering, men bygherre oplyser, at der stiles mod, at byggeriet bliver Svanemærket.

Økonomi

Udbygningsaftale
Der er udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Aftalen indeholder anlæg af en ny Kulbanevej fra Retortvej overfor Ingrid Marievej til den eksisterende Kulbanevej, etablering af et signalreguleret kryds ved den nye Kulbanevejs udmunding i Retortvej samt udvidelse af Retortvej for at give plads til en buslomme og svingbane. Kommunen får anlæggene vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 115.000 kr. i afledt drift til projektet, der indarbejdes i augustindstillingen i en pulje under Økonomiudvalget med henblik på udmøntning i en budgetindstilling forud for overtagelsen af anlæggene til drift til Teknik- og Miljøudvalget, når de respektive anlægsarbejder er gennemførte og ibrugtages.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen og kommuneplantillæg, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

                      Søren Hartmann Hede          Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 1. februar 2021

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at der ikke stilles krav om opførelse af almene boliger.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med 1 stemme mod 10. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C.

Imod stemte: A, B, F, O, V, Ø og Å.

Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at Kulbanevej Øst etableres som et helt eller delvist bilfri område.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke vedtaget med 5 stemmer mod 6. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, F, Ø og Å.

Imod stemte: A, C, O og V.

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med afstemning med 10 stemmer mod 1. Ingen undlod at stemme.
.

For stemte: A, B, F, O, V, Å og Ø.

Imod stemte: C.

Det Konservative Folkeparti, Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker at reservere et areal i området til fremtidig Metrostation, jf. Metroselskabets høringssvar.”

Det Konservative Folkeparti og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker ikke at bygge så høj og tæt på eksisterende boligbebyggelse. Vi ser ikke fortætning som en kvalitet, tværtimod.”

Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker at respektere HOFORs høringssvar om, at der ligger væsentlige forsyningsledninger i undergrunden, og vi vil ikke vælte denne store udgift til omlægning af rørene over på forbrugerne.”

Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Socialdemokratiet afgav følgende protokolbemærkning:

“Socialdemokratiet har stor sympati for Enhedslistens ændringsforslag om at gøre Kulbanevej Øst helt eller delvist bilfrit, når kvarteret er inkluderet i den kommende Metrolinje. Derfor er vi åbne for i fremtiden at se på muligheden for et helt eller delvist bilfrit kvarter ved Kulbanevej Øst”.