Forslag til lokalplan Tingbjerg med kommuneplantillæg, Brønshøj-Husum

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Tingbjerg i offentlig høring. Forslaget skal muliggøre opførelse af op til 150.000 m2 nybyggeri. Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til forslag til lokalplan Tingbjerg (bilag 2). Økonomiudvalget skal tage stilling til forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) og forslag til udbygningsaftale (bilag 9).

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan Tingbjerg (bilag 2) med miljørapport (bilag 6) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med miljørapport (bilag 6) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
3. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 9), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

To almene boligorganisationer ønsker sammen med en bygherre at udbygge Tingbjerg med ca. 150.000 m2 nybyggeri primært som boliger, men i mindre omfang også daginstitutioner og erhverv. Projektet har et omfang, som gør, at det kræver en lokalplan at realisere bygherrers ønsker. Boligorganisationerne og Københavns Kommune har siden 2013 samarbejdet om at udvikle Tingbjerg. Tingbjerg/Utterslevhuse blev udpeget som et hårdt ghettoområde efter lovgivningen om parallelsamfund fra 2018. Andelen af almene familieboliger skal derfor inden 2030 reduceres fra 96 % til maks. 40 %. Københavns Kommune har sammen med boligorganisationerne i ’Udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse’ (BR den 20. juni 2019) redegjort for, hvordan reduktionen skal ske.

Startredegørelsen (bilag 10) blev vedtaget på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 26. august 2019 med anbefalinger om at sikre områdets bevaringsværdier, og at nybyggeriet indpasses i den eksisterende bebyggelse. Desuden skal bydelen forblive en grøn bydel, og haverum skal være fælles for nye og eksisterende beboere. Et samlet udvalg vedtog et ændringsforslag om, at nybyggeri i videst muligt omfang skal opføres med facader af træmaterialer. Et flertal (B, F, O, Ø og Å) afgav følgende protokolbemærkning: ”For at fremme bæredygtigheden af byggeriet opfordrer partierne bygherre til at anvende træ-materialer i konstruktionen af nybyggeriet i Tingbjerg”.

Løsning

Hovedgrebet i udviklingsplanen er at opføre private boliger fordelt med ca. 1.500 boliger i Tingbjerg og ca. 660 boliger i Bystævneparken. Herudover suppleres med ommærkninger til ungdoms- og ældreboliger samt etablering af nye butikker og daginstitutioner. Lokalplanen for Tingbjerg skal muliggøre den ønskede udbygning. Udbygningen tilrettelægges gennem mindst to byggeretsgivende lokalplaner. Dette lokalplanforslag er en rammelokalplan for hele Tingbjerg, som fastlægger hele områdets anvendelse, vejstruktur, parkering, bebyggelsesprocent samt de bevaringsværdige bygninger og træer. Lokalplanforslaget er byggeretsgivende og fastlægger byggefelter for etape 1, som udgør et etageareal på cirka 40.000 m2 (s. 11, bilag 2). Dette svarer til ca. 420 boliger og én ny daginstitution. Der er allerede vedtaget lokalplaner for Store Torv og Lille Torv (Bygården), og disse områder indgår derfor ikke i lokalplanområdet.

I etape 1 muliggøres primært boligbyggeri langs de eksisterende veje og på kanten af haverummene mellem de eksisterende bygninger. Her vil nybyggeriet være private rækkehuse i 2-3 etager (op til 11 m). I Tingbjergs nordlige del (delområde I) foreslås etagebyggeri i 3-7 etager (op til 28 m), fælleshus, materialegård og parkeringskælder (bilag 2). Nybyggeriet opføres hovedsageligt i gule tegl og træ med detaljeringer i facaden og tage med lav taghældning som det eksisterende byggeri.

Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at begynde arbejdet med en lokalplan for etape 2 i medio 2021. I den forbindelse undersøges mulighederne for og konsekvenserne ved at etablere tagboliger på den eksisterende, bevaringsværdige bebyggelse, udbygning ved kollegiet, nybyggeri på fredede arealer samt evt. nedrivning og opførelse af nyt byggeri på Langhusvej. Herunder om der kan opføres rækkehuse i de resterende haverum samt højere byggerier i op til 3-5 etager ud til de større veje, som Langhusvej og Galvhusvej.

Arbejdet med realiseringen af udviklingsplanen forløber samlet set planmæssigt. Nybyggeriet for private boliger er blevet nedjusteret på baggrund af konkretiseringen af byggemulighederne, mens erhvervs- og institutionsandelen er opjusteret, primært som følge af at daginstitutioner mv. er afklaret og kan indgå i boligregnestykket i udviklingsplanen. På baggrund af de nuværende justeringer forventes det, at der kommer 80 færre boliger, end hvad der kræves for at leve op til den lovbundne reduktion i andelen af almene familieboliger som er maks. 40 %. Bygherre har i etape 1 ønske om at opføre flere rækkehuse i 2 etager frem for 3 etager og opdele lange boligblokke for at skabe adgang til haverum, og dertil kommer terrænmæssige udfordringer, der samlet medfører færre boliger i området. Bygherre, boligorganisationer og forvaltningerne er enige om at anbefale den udbygningsplan for området, som fremlægges med etape 1. På nuværende tidspunkt vurderer forvaltningerne det ikke realistisk at bygge yderligere private boliger i området ud over de allerede planlagte, som i forvejen indgår i boligregnestykket. Imidlertid vurderer forvaltningerne det sandsynligt at kunne opnå godkendelse af, at det eksisterende kollegium på 270 boliger, kan tælle med i regnestykket i forbindelse med at planerne om udvidelse af kollegiet konkretiseres. Det skal bemærkes, at det i udviklingsplanen forudsættes at der skal bygges ca. 300 boliger på fredede arealer, samt at der skal etableres ca. 100 tagboliger på den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse. Mulighederne for dette skal belyses frem mod 2030.

Efter en samlet udbygning med ca. 150.000 m2 nybyggeri fremmod 2030 vil bebyggelsesprocenten være mellem 70-110 og friarealprocenten mellem 50-80 for de enkelte grunde. Dette gælder både nye og eksisterende boliger. Tingbjerg er opført uden synlige skel og grundstørrelserne er forskellige. Det er derfor en forudsætning for realisering af planen, at der løbende dispenseres til, at bl.a. bebyggelsesprocenten regnes for flere matrikler under ét. Bebyggelses- og friarealprocenten overholdes for området som helhed.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har det vist sig, at det af hensyn til brandsikkerheden ikke kan lade sig gøre at opføre byggeri over 2 etager med mere end 20 % træ på facaderne, medmindre der benyttes brandimprægneret træ. Hvis der skal være 20% træ eller mere på disse bygningers facader, vil det, med det nuværende bygningsreglement, kræve brandimprægnering, hvilket bygherre og Teknik- og Miljøforvaltningen ikke anbefaler ud fra et bæredygtighedshensyn. Brandimprægnering er ikkebæredygtigt, da træet behandles kemisk. Hvis træet imprægneres, forventes det, at behandlingen skal gentages inden for ca. 10 år, da imprægneringen afvaskes. Reglen gælder ikke, hvis der er under 20 % træ. For at imødekomme beslutningen om, at byggeriet skal opføres med facader i træ, og intentionen om et bæredygtigt byggeri, stilles der i lokalplanforslaget krav om mindst 15 % træ på facaden for byggeri over 2 etager, da træet så ikke skal imprægneres, og om mindst 50 % træ for rækkehuse i 2 etager (bilag 8). Rækkehusene udgør omkring halvdelen af boligerne i etape 1.

Tingbjerg er i Kommuneplan 2019 udpeget som værdifuldt kulturmiljø, og stort set al bebyggelse er bevaringsværdig med SAVE værdi 3 (høj bevaringsværdi). Den gule tegl er et af de bærende træk i bydelens egenart. Ved at opføre nybyggeriet i gule tegl bindes området sammen på tværs, så bydelen også i fremtiden vil fremstå som en sammenhængende bydel. De fælles, åbne, grønne haverum er en af grundene til, at bydelen er udpeget som et værdifuldt og bevaringsværdigt kulturmiljø. Haverummene har forskellig størrelse, men især to af haverummene tilbyder lange kig til bebyggelsen gennem haverummene pga. bygningernes unikke bueslag. Den nye bebyggelse skal indpasses i den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse og kulturmiljøet, og sikre disse bygnings- og landskabsværdier, samt bevare de lange kig, hvor det er muligt.

Alternative ønsker til bebyggelse og facademateriale

Bygherre har to ønsker, som går imod lokalplanforslagets bestemmelser. Det første er, at bygherre ønsker at bruge røde vingetegl i delområde I, den nordlige del. Bygherre ønsker at kunne anvende røde tegl, da de ikke har sikkerhed for, at der kan skaffes et tilstrækkeligt antal gule genbrugstegl, når bygningen skal opføres, da den gule tegl er mindre udbredt end den røde og før 1995 var af en dårligere kvalitet end røde vingetegl. Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler, at der  i lokalplanen stilles krav om gule teglskaller, som giver en dybde i facaden, markant skyggevirkning og opdeling af facaden i mindre felter. Af hensyn til bebyggelsens egenart og sammenhæng er der ikke givet mulighed for at opføre byggeriet med røde tegl. Det andet punkt er, at bygherre ønsker at opføre byggeri på tværs af de to største haverum, i delområde Vi den østlige del. De store haverum er en del af den oprindelige bebyggelses- og landskabsplan og understøtter grundidéen i Tingbjerg om offentlige veje og store, grønne haverum. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer derfor, at byggeri inde i de to haverum vil dele haverummene op på en uhensigtsmæssig måde, som privatiserer haverummene. Af hensyn til bebyggelsens egenart og sammenhæng samt de karakteristiske haverum og det generelle princip i den oprindelige bebyggelsesplan om ikke at bygge på tværs inde i haverummene, er der ikke givet mulighed for bebyggelse inde i haverummene. Princippet er således videreført i lokalplanforslaget. I bilag 7 er forskellene præsenteret.

Byliv

De nye boliger, samt fælles funktioner såsom affald og cykelparkering, placeres i tilknytning til de eksisterende veje og haverum, så der naturligt vil komme flere brugere og mere aktivitet i gaderum og på friarealer.

Bæredygtighed og bynatur

Bygherre stiler mod, at byggeriet samt byområdet DGNB-certificeres (guld for nybyggeriet). Rækkehusene forventes opført med konstruktioner i træ og Svanemærkes. Bygherre undersøger, om det er muligt at opføre etagebyggeriet med trækonstruktioner ift. gældende lovgivning.

I Tingbjerg er der ca. 3.850 træer. Nogle af træerne indgår i tæt beplantning med træer, buske mv., mens andre er enkeltstående træer. 831af træerne opfylder kriterierne for bevaringsværdige træer. 686 af disse træer fastlægges som bevaringsværdige. En del af de bevaringsværdige træer står, hvor det i etape 2 forventes, at der muliggøres boligbyggeri, hvorfor antallet af træer må forventes at blive reduceret yderligere i etape 2. Der vil blive fældet træer, hvor der placeres ny bebyggelse. For etape 1 forventes det, at der sker en reduktion fra 1.730 træer til 1.390 træer (inklusiv nye træer) efter opførelsen af nybyggeriet. Der stilles i lokalplanforslaget krav om, at træer og beplantning skal bestå af forskellige arter og slægter. Efter udbygningen vil Tingbjerg fortsat fremstå som en grøn bydel og have en mere varieret beplantning end i dag.

Almene boliger

I Tingbjerg/Utterslevhuse skal andelen af almene familieboliger reduceres, og der stilles ikke krav om almene boliger.

Parkering

Tingbjerg er et byudviklingsområde, jf. Kommuneplan 2019. I kommuneplanen er normen for Tingbjerg én parkeringsplads pr. 175 m2 etageareal med mulighed for konkret vurdering. Parkeringskravet er i lokalplanforslaget fastlagt til én parkeringsplads pr. 175 m2 etageareal, da Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at normen er i overensstemmelse med områdets parkeringsbehov og beliggenhed i byen. Parkeringskravet til nybyggeriet svarer med en norm på 1 plads pr. 175 m2 til ca. 750 p-pladser, der hovedsageligt placeres på terræn. Tingbjerg er som byudviklingsområde omfattet af bemærkningen om bilfri eller delvis bilfri bydel. Ifølge administrationsgrundlaget for bilfri byudviklingsområder (BR den 8. oktober 2020) kan der dog ikke arbejdes videre med en bilfri eller delvis bilfri bydel, hvis ikke mindst 2/3 af lokalplanområdet ligger indenfor det såkaldte stationsnære område (defineret ved 1000 m cirkelslag). I kommuneplanen nævnes samtidig, at der kan være steder med meget dårlig offentlig transportbetjening, dvs. uden metro, letbane, S-tog eller BRT-betjening, hvor det kan være relevant med en konkret vurdering. Tingbjerg ligger mellem1,3 km og 2,2 km fra den nærmeste S-togstation, og da letbanen endnu ikke indgår i de vedtagne planer, er hele lokalplanområdet ikke stationsnært (defineret ved 1000 m cirkelslag). Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler derfor, at Tingbjerg ikke udvikles som bilfrit eller delvist bilfrit område.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er hovedparten af området udlagt til boligformål (B2*og B3*) med en maksimal bebyggelsesprocent på hhv. 60 og 110, et friareal på hhv. 100 og 50 % samt en maksimal bygningshøjde på hhv. 14 og 20 m, dog med den særlige bemærkning, at der i lokalplanen kan tillades byggeri på op til 30 m. Derudover er de offentlige veje udlagt til tekniske anlæg (T*). De øvrige matrikler vil fortsat være udlagt til offentlige formål som fx institutioner og fritidsområder (O1-, O1*- og O2*). For at muliggøre det ønskede byggeri og boligudbud laves der et tillæg til Kommuneplan 2019, hvor der tilføjes en særlig bestemmelse om, at parkeringsdækningen samt boligstørrelser for boligrammeområder (B2*- og B3*-områder) kan regnes for hele området under ét.

Borgerinddragelse

Der er foretaget indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Brønshøj-Husum Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når lokalplanforslaget sendes i offentlig høring. Brønshøj-Husum Lokaludvalg afgav ikke høringssvar i forbindelse med den indledende høring. Boligorganisationerne og bygherre er meget aktive i forhold til at sikre en løbende beboer- og borgerinddragelse. De har bl.a. afholdt en række informationsmøder, hvor forvaltningerne har deltaget i nogle af dem, etableret et showroom der formidler områdets udvikling og udarbejdet en stor model der viser denne.

Miljøvurdering

Der er i henhold til miljøvurderingsloven udarbejdet en miljørapport, da området ændres fra at have meget lavt udnyttede arealer til et tættere bebygget område. Rapporten har belyst området ud fra emnerne byarkitektonisk værdi, bevaringsværdige bygninger, kulturhistoriske forhold, grønne områder, landskabelig værdi, friluftsliv og rekreative interesser, dyre- og planteliv samt mangfoldighed, fredning og naturbeskyttelse. De forskellige emners påvirkninger vurderes som mindre eller moderate. Miljørapporten er vedlagt som bilag 6 og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Økonomi

På grundejers anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 34.000 kr. i afledt drift til projektet, der indarbejdes i augustindstillingen i en pulje under Økonomiudvalget med henblik på udmøntning i en budgetindstilling forud for overtagelsen af stiforbindelsen mellem Tingbjerg Ås og Farumruten/Hillerødmotorvejen til drift til Teknik- og Miljøudvalget, når den respektive stiforbindelse er gennemført og ibrugtaget.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget og kommuneplantillægget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslagene og miljørapporten i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen medio 2021.

                            Søren Hartmann Hede            Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 1. februar 2021

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti og Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at lokalplanforslaget (bilag 2) udbygges med byggefelter i forslagets delområde V (haverum J4 og J6) for at give mulighed for opførelse af op til 14 ekstra rækkehuse, som angivet i bilag 7 ’Alternative ønsker til bebyggelse og facademateriale’. Disse rækkehuse skal følge de samme principper som i lokalplanens øvrige fortætnings forslag i forhold til afstande mellem eksisterende bebyggelse og de nye boliger, adgang til grønne fælles opholdsarealer samt genplantning af træer.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev vedtaget med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, O og V.

Imod stemte: Ø og Å.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti og Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at materialebestemmelsen ”h); Facader, stk. 1” ændres, så der gives mulighed for at opføre facader over bygningens base, i røde eller gule teglskaller lagt som shingels (f.eks. som vingetegl), som angivet i Bilag 7 ’Alternative ønsker til bebyggelse og facademateriale”.

Ændringsforslaget (ÆF2) blev vedtaget med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, O og V.

Imod stemte: Ø og Å.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti, Venstre og Enhedslisten stillede følgende ændringsforslag (ÆF3) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at ændre begrænsningen på altandybden til max. 150 cm, da det er en afgørende boligkvalitet, at der er adgang til en brugbar altan, som kan bruges til dagligdagens aktiviteter og en lille grøn boligoase.”

Ændringsforslaget (ÆF3) blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet videreførte følgende protokolbemærkning fra Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019:

’’Partierne bemærker, at det fortsat er afgørende i forhold til den kommende fase 2, at:

’’Partierne bemærker, at det fortsat er afgørende i forhold til den kommende fase 2, at det skal sikres at forvaltningen lever op til sin myndighedsforpligtigelse i forhold til, at de almenboligorganisationer tegner et realistisk billede af de faktiske forhold omkring skimmelsvamp og vurderingen af bygningernes stand som værende i på et niveau som fordrer en nedrivning.

Partierne konstaterer at FSB i forhold til de nuværende beboere i Langhuset vil tilbyde følgende:

• At beboerne skal inddrages i indretningen af de nye rækkehuse, præsenteres for flere indretningsmuligheder og kunne påvirke disse.

• At beboere får en individuel samtale, der skal afdække de individuelle behov for en erstatningsbolig.

• At genhusningen skal opfylde de krav til indretning, som beboerne med handicap har brug for.

• At beboerne i Langhuset skal holdes økonomisk skadefri i forbindelse med genhusning, og at de skal have flyttehjælp og at alle personlige hjælpemidler - samme dag som de flytter - flyttes med.

Samtidig er partierne enige om, at det er afgørende for fremtidens Tingbjerg som et attraktivt sted at bo for både nuværende og kommende beboere, at det sikres, at der fortsat i 2020 både er en lokal skole, og at de lokale daginstitutioner i området kan fortsætte. I udviklingen af Tingbjerg og de omkringliggende arealer skal indgå mere og bedre kollektiv trafik til området, ligesom det skal undersøges hvordan en mulig fremtidig øget trafikbelastning af Frederikssundsvej kan imødegås.

Når der bygges i Bystævneparken skal det indtænkes i et samspil med kvarterets grønne område og bygningsmæssige egenart. De kommende almene plejeboliger i Bystævneparken erstatter kommunale, og bør derfor ikke regnes som en reel forøgelse af antallet af almene boliger i byen, i forhold til målet om at hver 4. nye bolig i København skal være almen.”

’Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne støtter op om Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering af, at der ikke bør bygges på tværs inde i de store gårdrum og i fastholdelse af kravet om at der anvendes gule mursten.”

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne bemærker, at Tingbjerg allerede i dag er en grøn, aktiv og åben boligby.”

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne ønsker en taghældning på alle nyetablerede huse svarende til hældningen på de eksisterende bygninger.”.

Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

“Dansk Folkeparti er bekymret over, at der ikke fra udbyders side er redegjort tydeligt, for konsekvenser, hvis køber i de første og særligt prismæssigt favorable boliger, sker en fraflytning inden den fastsatte karensperiode på 4 år i relation til markedsniveau. I praksis kan det betyde, at en fraflytning efter to år (skilsmisse, flytning til andet sted i landet på grund af nyt arbejde) i et stigende prismarked, vil forhindre ejer i at kunne komme videre, idet udbyder rent faktisk beslaglægger størstedelen af stigningen til egne formål. Med det resultat, at ejer ikke har råd til at købe noget nyt til markedsprisen. Udbyder bør med eksempler tydeliggøre dette forhold og TMU bør skriftligt orienteres herom. DF ser helst, at den påtænkte “stavnsbindingsklausul” helt bortfalder. Konstruktionen giver social skævhed og burde efter DF’s opfattelse ikke indgå i et projekt, som markedsfører sig med social fremtoning.”