Støtte til opførelse af 68 almene plejeboliger med serviceareal, herunder dagcenter og fællessal samt 24 almene familieboliger ved Valby Langgade

Sundheds- og Omsorgsudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 30. marts 2006

 

 

Sager til beslutning

 

11.      Støtte til opførelse af 68 almene plejeboliger med serviceareal, herunder dagcenter og fællessal samt 24 almene familieboliger ved Valby Langgade

 

SOU 104/2006  J.nr. 3/2001

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at       godkende projektet til opførelse af 68 almene plejeboliger med serviceareal samt 24 almene familieboliger,

 

at       bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte til projektet i henhold til lov om almene boliger m.v. i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen til de almene pleje- og familieboliger,

 

at       bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele garanti for realkreditlån til finansiering af servicearealernes anskaffelsessum,

 

at       der gives en kapitalbevilling til Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på 5,3 mio. kr. eksklusive moms til montering af servicearealerne,

 

at       der fraviges fra miljøretningslinierne for etablering af gas,

 

at       der gives dispensation fra lokalplanen i forbindelse med husdybden og boligernes minimumsstørrelse for 5 familieboliger,

 

at       bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige detailprojekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende,

 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller endvidere, at Teknik- & Miljøudvalget godkender,

 

at       Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til, under forudsætning af projektets godkendelse, at indgå aftale med AKB om fleksibel udlejning af almene familieboliger indenfor rammerne af kommunes standardmodeller, idet kriteriernes præcise formulering fastlægges i samarbejde mellem AKB og forvaltningen.

 

 

RESUME

Kuben Boplan A/S har som forretningsfører for AKB som byg- og driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lovbekendtgørelse nr. 610 af 21. juni 2005 om almene boliger m.v. til opførelse af 68 almene plejeboliger med servicearealer herunder dagcenter og fællessal og 24 almene familieboliger beliggende på matrikel 495 Valby, Valby Langgade 95. Byggeriet indeholder herudover etablering af 27 private familieboliger.

 

Projektet er fremkommet som følge af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse af det centrale Valby - "Eksempelprojektet for det centrale Valby", hvor man ønskede at integrere familieboliger, plejeboliger med servicearealer og en daginstitution på den tidligere porcelænsfabrik arealet, Valby Langgade 95. Kommunen erhvervede grunden og udskrev en arkitektkonkurrence, som blev vundet af 3xNielsen m.fl. Grunden blev udbudt til salg med pligt for køber til at opføre vinderprojektet som ét samlet projekt i tæt samarbejde med arkitektfirmaet og kommunen. Umiddelbart før salget fremkom en prognose for børnetallet, som viste, at der ikke længere var behov for en daginstitution i området. Salget kunne derfor ikke gennemføres, før der var taget stilling til anvendelse af arealet. Projektet blev ændret, så arealet blev tillagt plejeboligdelen. Herefter blev grunden påny udbudt til salg i april 2005. Boplan A/S fremsendte købstilbud på vegne af Kuben Byg A/S og af Boligselskabet AKB. Borgerrepræsentationen tiltrådte salget den 15. december 2005. < /p>

 

I forhold til lokalplanens bestemmelser, er projektet ændret vedrørende husdybden for de 2 øverste etagers vedkommende og vedrørende kravet til, at en familiebolig ikke må være mindre end 90 m². Kravet om en husdybde på maksimalt 9,0 m overskrides med 0,4 m. Forvaltningen finder, der er tale om en mindre afvigelse fra lokalplanen, og kan anbefale at meddele dispensation. Ud af bebyggelsens 51 familieboliger er 5 af dem mindre familieboliger 81,3 m². Planløsningerne for mindre familieboliger er dog meget veldisponerede, så forvaltningen kan derfor anbefale at meddele dispensation fra lokalplanen. Det bemærkes, at lokalplanens krav om, at boliger skal have et gennemsnit på mindst 100 m² er overholdt.

 

Byggeriet opføres i henhold til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" med undtagelse af, at bygherren tager forbehold for etablering af gas ud fra en total økonomisk vurdering. Projektet har været i høring hos Københavns Energi, som har udtalt, at kravet om tilslutning til bygasforsyningen er gældende for den støttede del af byggeriet. Københavns Energi kan dog fravige kravet i forhold til plejeboligerne ud fra en sikkerhedsmæssig risikovurdering, som er praksis indenfor plejeboligområdet. Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler, at der fraviges fra kravet om etablering af gas på hele projektet ud fra en overordnet betragtning, da servicearealet ønsker etableret el, som følge af madproduktionsteknikkerne og de private familieboliger får installeret el. Bygassen skal således udelukkende etableres for de 24 almene familieboliger, som er beliggende på 2. og 3. sal, hvilket findes uhensigtsmæssigt og uøkonomisk ud fra en total økonomisk vurdering.

 

Projektet er udbudt som ét samlet projekt, og projektets arkitektoniske komposition og kompleksitet understreger det samlede projekt, men kompleksiteten er efterfølgende med til at gøre en økonomisk opdeling vanskelig og entydig. Projektet er opdelt i 4 ejerlejlighedspartier, som repræsenterer hver sin finansiering. Bygherren har fremsendt sit bud på en opdeling, som ligger til grund for denne indstilling. Plan & Arkitektur vil i forbindelse med skema A tilsagnet kræve som vilkår for tilsagnet, at der ved licitationen fremsendes en dokumenteret redegørelse for opdelingen, således, at det sikres, at hver ejerlejlighedsparti ikke får tillagt flere udgifter end det er ret og rimeligt og gældende inde for lovgivningen. 

 

Grundkapitallån vedrørende plejeboligerne udgør ca. 6,9 mio. kr., der afholdes af Sundheds- & Omsorgsforvaltningen, mens grundkapitallån på ca. 2,9 mio. kr. til familieboligerne afholdes af Plan & Arkitektur.

 

Kommunens garantiforpligtelse for plejeboliger og familieboliger andrager henholdsvis ca. 26 mio. kr. og ca. 10,9 mio. kr.

 

Huslejen for en plejebolig på ca. 70 m² vil andrage ca. 6.610 kr. pr. mdr. og for en familiebolig på ca. 100 m² ca. 8.508 kr. pr. mdr.

 

 

SAGSBESKRIVELSE

På baggrund af en debat vedrørende udvikling af det tidligere industriområde ved Valby Station og udformningen af Valby Tingsted tiltrådte Borgerrepræsentationen i 2001 en indstilling vedrørende realisering af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse af det centrale Valby – det såkaldte "Eksempelprojekt for det centrale Valby". Heri indgik bl.a. en beslutning om at udnytte en af Royal Scandinavia meddelt option til at erhverve et areal på ca. 11.665 m² af den tidligere porcelænsfabrik Valby Langgade 95. Kommunen overtog arealet den 1. maj 2002. Borgerrepræsentationen tiltrådte i december 2002 afholdelse af en arkitektkonkurrence for området. En forudsætning var, at projektet skulle indeholde plejeboliger med serviceareal, herunder et aktivitets- og dagcenter for ældre, familieboliger samt en daginstitution. Konkurrencen blev afholdt i september 2003, og det vindende projektforslag var udarbejdet af 3xNielsen i samarbejde med arkitektfirmaet Møller & Grønborg og det rådgivende ingeniørfirma Carl Bro.

 

På tidspunktet for arkitektkonkurrencen var der ingen rammebeløb for almene boliger. Pr. januar 2004 blev rammebeløbet imidlertid genindført. Tilbudsgiver var således orienteret om de givne rammer for støtte til almene boliger inden Københavns kommune udbød grunden til salg og anmodede om forslag til byg- og driftsherre med pligt for køber til at opføre projektet i tæt samarbejde med arkitektfirmaet som totalrådgiver på projektet og med kommunen og i form af ét samlet projekt. Umiddelbart før indstilling om salg af grunden fremkom en prognose for børnetallet, som viste, at der ikke længere var behov for en daginstitution. Salget kunne derfor ikke gennemføres, før der var taget stilling til anvendelse af den opgivne daginstitution. Projektet blev ændret, således at arealet til den opgivne daginstitution blev tillagt plejeboligdelen og dermed relateret anvendelse. Grunden blev herefter på ny udbudt til salg m.m. i april 2005, stadig med forpligtelse til at opføre det vundne projekt i samarbejde med kommunen og arkitektfirmaet 3 X Nielsen. Boplan A/S fremsendte købstilbud på vegne af Kuben Byg A/S og af Boligselskabet AKB. AKB som byg-/ og driftsherre for de almene pleje- og familieboliger samt servicearealer, og Kuben Byg A/S som bygherre for de private familieboliger. Borgerrepræsentationen tiltrådte salget den 15. december 2005.

 

Det forudsættes, at bl.a. aktiviteterne i Valby Sogns plejehjem og dagcenteret Tingstedet lukkes og overflyttes til de nye lokaliteter. Herudover vil der, som en del af det nye ældrecenter blive etableret et træningscenter, så træningscentret i Benediktehjemmet kan lukkes.

 

Beslutningen om "Eksempel projektet" blev oprindelig truffet før Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan, men boligtallet indgår i moderniseringsplanens samlede demografiovervejelser.

 

Byggeriet påtænkes påbegyndt ultimo 2006 med forventet færdiggørelse omkring primo 2008. 

 

Nærmere oplysninger om eksisterende forhold, boligpolitik, planforhold, projektets indhold m.m. fremgår af redegørelsen fra Teknik- og Miljøforvaltningen (bilag 1).

 

Økonomi

Projektets samlede anskaffelsessum for den støttede del er kalkuleret til 218.383.000 kr. Hele projektet inklusive de private familieboliger er kalkuleret til 275.630.000 kr.

 

Anskaffelsessummen for de almene plejeboliger er kalkuleret til 98.541.000 kr. inklusive moms, svarende til 20.820kr. pr. m². Projektets anskaffelsessum for de almene familieboliger kalkuleret til 42.108.000 kr. inklusive moms, svarende til 17.700kr. pr. m².

 

Finansiering af pleje- og familieboliger sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v.

 

På grundlag af de skønnede anskaffelsessummer vil kommunens grundkapitallån udgøre ca. 6,9 mio. kr. for plejeboligerne og ca. 2,9 mio. kr. for familieboligerne. Lånet for plejeboligerne afholdes af budgetansvarlig institution: Sundheds- & Omsorgsudvalget på funktion 8.24.5. (indskud i Landsbyggefonden) og lånet vedrørende familieboliger afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5.

 

Kommunens garantiforpligtelse beløber sig til ca. 26 mio. kr. for plejeboligerne og ca. 10,9 mio. kr. for familieboligerne.

 

Huslejen for en plejebolig på ca. 70 m² vil andrage ca. 6.610 kr. pr. mdr. og for en familiebolig på ca. 100 m² ca. 8.508 kr. pr. mdr. Efter fratræk af boligstøtte kan nettohuslejen for en plejebolig for en enlig, ubemidlet pensionist beregnes til 1.532 kr. pr. mdr. Dette giver et rådighedsbeløb (pension minus almindeligt kendte faste udgifter) på 1.580 kr. pr. mdr., hvilket ligger over det vejledende minimumsrådighedsbeløb på 1.400 kr. Såfremt pensionisten har yderligere indkomster eller formue, vil det i henhold til boligstøttereglerne kunne reducere boligydelsen.

 

Anskaffelsessummen for serviceareal, er kalkuleret til 77.734.000 kr. inkl. moms, svarende til 21.635 kr. pr. m².

 

Anskaffelsesudgiften eksklusive engangstilskud fra staten tænkes finansieret fuldt ud med realkreditlån med kommunal garanti for hele lånet.

 

Huslejeudgiften til servicearealer kan opgøres til ca. 4,8 mio. kr. eksklusiv moms årligt.

 

Det er i henhold til retningsliner fra Økonomiforvaltningen forudsat, at der ikke skal ske intern deponering, idet leje af servicearealerne ikke er en ny aktivitet, men en videreførelse af aktiviteter til erstatning for plejehjem m.v., der helt nedlægges, jfr. ovenfor.

 

Montering af servicearealerne, herunder EDB udstyr og de nødvendige hjælpemidler til udførelsen af plejen af beoerne, anslås at udgøre ca. 5,3 mio. kr. eksklusive moms, hvortil der søgen kapitalbevilling.

 

Udgifterne forventes afholdt i 2007 Der vil i budgetforslaget blive søgt opført de fornødne midler hertil.

 

De af kommunen monterede og lejede servicearealer stilles til rådighed for den organisation, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i henhold til driftsoverenskomst med kommunen.

 

Der henvises i øvrigt til afsnit om økonomi, finansiering og lejeberegning i vedlagte redegørelse (bilag 1).

 

Miljøvurdering

Sagen er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagt redegørelse (bilag 1).

 

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelse fra Byggeri & Bolig, Miljøkontrollen, Københavns Energi og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vil fremlægge projektet for det lokale Ældreråd og Valby Lokaludvalg m.h.p., at høringssvarene vil foreligge ved Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde.

 

De hørte instanser kan godkende det foreli ggende projekt på nær Københavns Energi, som ikke kan fravige kravet om etablering af bygas for de almene familieboliger. Se nærmere herom i afsnittet om miljøforhold i vedlagt redegørelse (bilag 1).

 

Vurdering

Projektet fremstår med en moderne fortolkning af karréstrukturen. Bebyggelsen meddeler sig markant til sine omgivelser i form af et præcist afgrænset, men imødekommende bygningsanlæg, der åbner sig i de fire hjørner mod lokalområdet. Integration af funktioner fremstår i en udfordrende arkitektur med en stærk identitet.

 

Projektet overholder lokalplanbestemmelserne, bortset fra bestemmelserne om bebyggelsens husdybde for 2. og 3. sal og mindstestørrelse af 5 familieboliger, hvortil dispensation som nævnt kan anbefales.

 

Projektet lever op til såvel de boligpolitiske intentioner som intentionerne om en arkitektonisk høj kvalitet.

 

Andre konsekvenser

-

 

BILAG VEDLAGT

1.                   Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering m.v.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.      Skema A-ansøgninger af 14. februar 2006 om støtte til opførelse af 68 almene plejeboliger, serviceareal og 24 almene familieboliger.

B.      Tegningsmateriale udarbejdet af tegnestuen 3XNielsen.

C.      Omslag med høringssvar.

 

 

 

 

Mette-Lis Andersen                                                                  Jesper Fisker