Endelig godkendelse af projekt til ombygning af plejehjemmet Aalholmhjemmet

DAGSORDEN

for ordinært møde mandag den 23. oktober 2000

7. Endelig godkendelse af projekt til ombygning af plejehjemmet Aalholmhjemmet

SOU 239/2000 J.nr. 13/2000

Sundhedsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

at godkende projekt til ombygning af plejehjemmet Aalholmhjemmet,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 14% af anskaffelsessummen til plejeboligerne,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele garanti for realkreditlån til finansiering af servicearealernes anskaffelsessum,

at der til Sundheds- og Omsorgsudvalget gives en kapitalbevilling på 2.000.000 kr. excl. moms til montering af servicearealerne, og

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige detailprojekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

På baggrund af plejeboligplanen og den i budgettet for 2000 indlagte forudsætning om ombygning og modernisering af utidssvarende plejehjem forelægger Sundhedsforvaltningen forslag til endelig ombygning af plejehjemmet Aalholmhjemmet.

Sundheds- og Omsorgsudvalget har den 13. marts 2000 godkendt, at Sundhedsforvaltningen arbejder videre med forslag til ombygning af plejehjemmet, herunder indhenter en udtalelse over forslaget fra Bygge- og Teknikudvalget.

Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 4. oktober 2000 godkendt, at Bygge- og Teknikforvaltningens udtalelse i sagen fremsendes til Sundheds- og Omsorgsudvalget.

Fra Boligselskabet AKB er modtaget ansøgning om støtte ( skema A ) i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til ombygning af plejehjemmet Aalholmhjemmet, der er en selvejende institution.

Plejehjemsbygningen, der er en afdeling under Boligselskabet AKB, er udlejet til den selvejende institution, der har indgået driftsoverenskomst med Københavns Kommune. Plejehjemmet er udlagt til Valby Bydel for så vidt angår driften af hjemmet.

Plejehjemmet er beliggende på matr.nr. 3185 Vigerslev, Maribovej 41, 2500 Valby.

Projektet er tilvejebragt efter de principper for udformning af plejehjemslignende ældreboliger, der er omtalt i plejeboligplanen, og ud over en modernisering af plejehjemmets boliger er der i projektarbejdet efter ønske fra Valby Bydel lagt vægt på at tilvejebringe et center for områdets ældre, hvor man bygningsmæssigt og ansvarsmæssigt integrerer beboerplejen og hjemmeplejen, og hvor omsorgstilbudene er åbne for de ældre, der bor i området.

Projektet er udformet således, at boligernes karakter af private boliger understreges samtidig med, at boligerne opfylder Arbejdstilsynets krav til arbejdspladser for plejepersonalet.

Det eksisterende plejehjem rummer 30 1-rums boliger med toilet/bad på under 3 m² og hører dermed til de fysisk ringeste plejehjem i Københavns Kommune. Hertil kommer at bygningen er byggeteknisk utidssvarende og derfor kræver forbedringer som efterisolering og vinduesudskiftning.

Projektet omfatter en ombygning af den eksisterende bygning, der samtidig øges med 1 etage i den sydlige ende for at følge resten af bygningens geometri og en ny tilbygning placeret vest herfor.

Ombygningsforslaget indeholder 32 2-rums boliger på ca. 69 m² brutto med opholdsrum med køkken, soverum og bad med toilet.

Arealerne i bygningen fordeles med 2.213 m² til boliger og 1.058 m² til servicearealer.

I kælderetagen placeres pulterrum, beboervaskeri, depoter, teknikrum og faciliteter for plejehjemmets personale og hjemmeplejen m.v.

Den nye tilbygning indeholder i nederste plan daghjemsfaciliteter samt aktivitetsrum og en café for plejehjemmets beboere og udefrakommende ældre.

Projektets anskaffelsessum er af AKB pr. april 2000 anslået til 49.234.000 kr. incl. moms.

Anskaffelsessummen for boligdelen kan anslås til 39.717.000 kr. incl. moms, der fordeler sig således:

Anskaffelsessummen svarer til en udgift pr. m² på 17.947 kr.

Grundudgiften vedrører plejehjemmets langfristede gæld, som skal indfries i forbindelse med ombygningen.

Finansieringen af plejeboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. ved realkreditlån med en løbetid på 30 år til dækning af 84% af anskaffelsessummen med kommunal garanti for den del af lånet, der har sikkerhed ud over 65% af værdien. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes dels af et kommunalt indskud i Landsbyggefonden på 14%, dels af beboerindskud på 2%.

På grundlag af den skønnede anskaffelsessum vil kommunens indskud udgøre ca. 5.560.000 kr. Udgiften afholdes over Sundheds- og Omsorgsudvalgets konto 8.24.5 ( Indskud i Landsbyggefonden ).

Kommunens ovennævnte garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 7.550.000 kr.

Bygherren har beregnet, at huslejen vil andrage ca. 5.300 kr. pr. måned.

Nettohuslejen efter fradrag af boligstøtte kan i 2001, der er det forventede ibrugtagelsesår, beregnes til ca. 1.450 kr. pr. måned for en enlig ubemidlet pensionist.

Den del af ydelsen på realkreditlånet, som ikke betales af beboeren, betales af staten ( ydelsesstøtte ).

Anskaffelsessummen for servicearealerne, der vil blive udskilt som et særskilt ejerlejlighedsparti, er kalkuleret til 9.518.000 kr. incl. moms, der fordeler sig således:

Grundudgiften svarer til servicearealets andel af plejehjemmets langfristede gæld. Denne del af gælden kan forblive indestående efter ombygning, men det er i forslaget forudsat, at gælden indfries.

Servicearealer i ældreboligbyggerier er tidligere finansieret som en kommunal udgift via en kapitalbevilling.

I forbindelse med en lovændring pr. 1. januar 1997 er der imidlertid skabt hjemmel for, at almene boligorganisationer og selvejende institutioner kan stå som ejer af servicearealer, og det er derfor i budgettet forudsat, at kommunen står som lejer af servicearealet.

Anskaffelsesudgiften foreslås herefter finansieret fuldt ud med realkreditlån med kommunal garanti for hele lånet.

Huslejeudgiften for servicearealer kan anslås til ca. 1.100.000 kr. årligt.

Staten yder et tilskud til etablering af servicearealer på årligt 4.000 kr. pr. bolig. Tilskuddet ydes fuldt ud i 5 år, hvorefter det aftrappes med lige store dele over de efterfølgende 10 år.

Fuldt årligt tilskud svarer herefter til i alt 128.000 kr. for 32 boligenheder.

Montering af servicearealerne, herunder EDB-udstyr og de nødvendige hjælpemidler til udførelsen af plejen af beboerne, anslås at udgøre ca. 2.000.000 kr. excl. moms, hvortil der søges kapitalbevilling.

Udgiften forventes afholdt i 2001 over Sundheds- og Omsorgsudvalgets konto 5.32.3 ( Pleje og omsorg m.v. ). Der er i budgetforslaget for 2001 opført de fornødne midler hertil.

De af kommunen monterede og lejede servicearealer stilles til rådighed for den selvejende institution, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i henhold til driftsoverenskomst med kommunen.

Ved en samlet vurdering af ombygningsprojektets udgiftsniveau bør indgå, at de gældsforpligtelser, der i dag hviler på plejehjemmet og som forrentes og afdrages af kommunen, indfries. Udgifterne ved indfrielsen indgår i anskaffelsessummen, og staten betaler herefter hele ydelsesstøtten vedrørende boligdelen i det færdigfinansierede plejeboligbyggeri.

Sammenfattende vurderes de driftsmæssige fordele at opveje den forholdsvis høje anskaffelsespris.

Nærmere oplysninger om projektets indhold, planforhold, økonomi og finansiering m.m. fremgår af den som bilag vedlagte redegørelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen.

Der henvises herom til det under afsnittet "Sagsbeskrivelse" anførte.

Ombygningsforslaget har været forelagt Valby Bydelsråd. Bydelsrådets bemærkninger til forslaget vil indgå i overvejelserne i forbindelse med den videre detailprojektering.

Forslaget har endvidere været forelagt Ældrerådet i Valby Bydel, der har udtrykt tilfredshed med projektet.

I forbindelse med Bygge- og Teknikudvalgets behandling af støtteansøgningen er indhentet udtalelser fra Plandirektoratet, Miljøkontrollen, Byggedirektoratet samt RIA Rådgivende Ingeniører og Arkitekter.

De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere angivne specificerede ændringer og krav tilgodeses i forbindelse med behandlingen af byggestøttesagen.

Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 4. oktober 2000 godkendt, at Bygge- og Teknikforvaltningens udtalelse i sagen fremsendes til Sundheds- og Omsorgsudvalget.

Bilag 1. Ældrerådets udtalelse af 2. december 1998.

Bilag 2. Valby Bydelsråds udtalelse af 12. maj 2000.

Bilag 3. Bygge- og Teknikforvaltningens udtalelse vedrørende ombygning af plejehjemmet Aalholmhjemmet.

Et originalt sæt tegninger er fremlagt i sundhedsborgmesterens forkontor.

Ib Haurum

/ Lars Bo Bülow