Principgodkendelse af forslag til plejeboligbebyggelse på Verdisvej

2. Principgodkendelse af forslag til plejeboligbebyggelse på Verdisvej

SOU 113/2004 J.nr. 42/2002

Sundhedsforvaltningen indstiller,

at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender, at vedlagte oplæg til byggeprogram kan danne grundlag for det videre lokalplanarbejde i Plan & Arkitektur (bilag 1).

at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender, at der etableres 60 plejeboliger frem for 40 plejeboliger og 20 rehabiliteringspladser.

På Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 15. maj 2003 (SOU 112/2003) tiltrådte udvalget forvaltningens indstilling om, at projektering af et plejeboligbyggeri med 40 plejeboliger med tilhørende servicearealer og 20 rehabiliteringspladser på et kommunalt areal ved Verdisvej i Kgs. Enghave iværksættes, og at bygherrerollen udbydes i konkurrence i samarbejde med Plan & Arkitektur.

Det vedlagte byggeprogram er resultatet af Sundhedsforvaltningens drøftelser med Rådgivende Ingeniører & Arkitekter (RIA) om boligpolitikkens anbefalinger og med Plan & Arkitektur om rammerne for det igangværende lokalplanarbejde.

Under denne proces er forvaltningen kommet til den konklusion, at egentlige rehabiliteringsboliger mest hensigtsmæssigt vil kunne indpasses som tilbud i den eksisterende plejehjemsboligmasse. Det anbefales derfor at etablere 60 plejeboliger. Oplæg til byggeprogram er vedlagt som bilag 1.

Den påtænkte plejeboligbebyggelse ved Verdisvej skal udover 60 plejeboliger og de dertil hørende fælles opholds- og adgangsarealer og servicearealer rumme aktivitetslokaler primært for lokalområdets ældre.

Som baggrund for vedlagte oplæg til byggeprogram er der foretaget en række prioriteringer:

• I stuetagen placeres aktivitetslokaler mv. for beboerne og ældre fra lokalområdet, en daginstitution og således ingen plejeboliger
• For at give de ældre optimal tryghed er boligerne placeret fra 1. sal og opefter. Derfor har ingen af boligerne direkte adgang til de grønne arealer.
• Fællesarealerne – såvel inde som ude – vender mod de grønne arealer og boligerne væk herfra.

I de overskydende arealer i stueetagen, der efter forvaltningens erfaring er knap så eftertragtede til boligformål for ældre, er Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstillet på at indrette en daginstitution med dertil knyttede udearealer. Sundhedsforvaltningen vil kunne anbefale en sådan løsning, da man har gode erfaringer fra konkrete projekter, bl.a. i Absalonsgadebebyggelsen.

I Kgs. Enghave findes mange ældreboliger, men ingen plejeboliger. Det er derfor forudsat, at bebyggelsen skal kunne modtage så mange plejehjemskrævende borgere fra bydelen som muligt, herunder også ældre med demens, hvilket indretningen i leve-bo miljøer, jfr. nedenfor, giver udmærkede betingelser for. Det er således ikke forudsat, at bebyggelsen gives nogen specialiseret status.

Bebyggelsen er udformet som et dobbeltvinklet bygningskompleks i 4 etager, der mod nord og vest relaterer sig til den omgivende etageboligbebyggelse og afslutter denne. Mod øst og syd orienterer bebyggelsen sig mod de store grønne arealer, der strækker sig helt op til Karens Minde mod nord og ned til baneterrænet mod syd. Hermed skabes mulighed for at trække disse grønne områder af parkagtig karakter ind i bebyggelsen og tilføre udearealerne en stor kvalitet.

Ved denne dobbeltvinklede bygningskrop skabes mulighed for at opdele og forme mindre plejeenheder i leve-bomiljøer, der samler sig omkring et åbent, fleksibelt og tryghedsskabende fællesareal og minimerer gangafstande, som anbefalet i boligpolitikken for ældre. Desuden vil nærheden til fællesarealet være stimulerende for det sociale liv i boenheden.

I stueetagen er der disponeret et areal til indretning af aktivitetslokaler. Dermed kan bebyggelsen tilbyde faciliteter for hjemmeboende ældre i det nære lokalområde. Dette kan være i form af indplacering af f.eks. dagcenter- og træningsaktiviteter, klubfunktioner m.m. Herved kan andre ældre medvirke til at styrke det sociale liv i bebyggelsen.

Såfremt Sundheds- og Omsorgsudvalget kan tiltræde indstillingen, tegner der sig med forbehold for andre myndigheders virke følgende overordnede tidsperspektiv for det videre arbejde:

Lokalplanarbejde:

• Vedtagelse af planforslag, offentliggørelse og endelig godkendelse i BR:

Bygherreudbud:

• Udbud, prækvalifikation, afgivelse af bud, tildeling og kontrahering:

Bygherrens projekt og udbud:

• Udbud efter Bygge- og Anlægsdirektivet (BAD), projektering, myndighedsgodkendelse (skema A og B, byggetilladelse m.v.):

Byggeperiode:

• Byggestart-aflevering: maj 2006 – maj 2007
• Montering – ibrugtagning: juni 2007

Som det ses af ovenstående vil bygherreudbudet først kunne finde sted efter lokalplanens endelige vedtagelse. Det har sammenhæng med såvel den offentlige høringsperiode som det forhold, at der må foreligge en gyldig lokalplan, inden der kan afgives købstilbud. Administrativt vil en forberedelse af udbudsforretningen dog kunne finde sted i den mellemliggende periode.

På Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 15. maj 2003 (SOU 112/2003) tiltrådte udvalget forvaltningens indstilling om, at projektering af et plejeboligbyggeri med 40 plejeboliger med tilhørende servicearealer og 20 rehabiliteringspladser på et kommunalt areal ved Verdisvej i Kgs. Enghave iværksættes, og at bygherrerollen udbydes i konkurrence i samarbejde med Plan & Arkitektur.

Nedenstående oplæg til byggeprogram er resultatet af Sundhedsforvaltningens drøftelser med Rådgivende Ingeniører & Arkitekter (RIA) om boligpolitikkens anbefalinger og med Plan & Arkitektur om rammerne for det igangværende lokalplanarbejde.

Under denne proces er forvaltningen kommet til den konklusion, at egentlige rehabiliteringsboliger mest hensigtsmæssigt vil kunne indpasses som tilbud i den eksisterende plejehjemsboligmasse. Nybyggede boliger til rehabiliteringsformål vil være dyrere i anskaffelse end allerede eksisterende. Det bemærkes herved, at der ikke kan opkræves husleje hos de pågældende borgere på midlertidigt ophold, da de allerede har udgifter til deres nuværende bolig. Nye boliger bør bruges til permanente boliger. Det anbefales derfor at etablere 60 plejeboliger.

Såfremt Sundheds- og Omsorgsudvalget kan tiltræde indstillingen, tegner der sig med forbehold for andre myndigheders virke følgende overordnede tidsperspektiv for det videre arbejde:

Lokalplanarbejde:

• Vedtagelse af planforslag, offentliggørelse og endelig godkendelse i BR:

Bygherreudbud:

• Udbud, prækvalifikation, afgivelse af bud, tildeling og kontrahering:

Bygherrens projekt og udbud:

• Udbud efter Bygge- og Anlægsdirektivet (BAD), projektering, myndighedsgodkendelse (skema A og B, byggetilladelse m.v.):

Byggeperiode:

• Byggestart-aflevering: maj 2006 – maj 2007
• Montering – ibrugtagning: juni 2007

Som det ses af ovenstående vil bygherreudbudet først kunne finde sted efter lokalplanens endelige vedtagelse. Det har sammenhæng med såvel den offentlige høringsperiode som det forhold, at der må foreligge en gyldig lokalplan, inden der kan afgives købstilbud. Administrativt vil en forberedelse af udbudsforretningen dog kunne finde sted i den mellemliggende periode.

Den påtænkte plejeboligbebyggelse ved Verdisvej skal udover 60 plejeboliger og de dertil hørende fælles opholds- og adgangsarealer og servicearealer rumme aktivitetslokaler primært for lokalområdets ældre, hvor disse borgere kan møde andre ældre og få mulighed for at deltage i forskellige aktiviteter.

I de overskydende arealer i stueetagen, der efter forvaltningens erfaring er knap så eftertragtede til boligformål for ældre, er Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstillet på at indrette en daginstitution med dertil knyttede udearealer. Sundhedsforvaltningen vil kunne anbefale en sådan løsning, da man har gode erfaringer fra konkrete projekter, bl.a. i Absalonsgadebebyggelsen.

Ved at skabe nogle attraktive rammer for ældre medborgere såvel i plejeboligerne som for de ældre, som er bosiddende i lokalområdet, i et aktivt samspil med daginstitutionen gives gode muligheder for at børn og ældre kan omgås og trives ud fra egne præmisser og behov samtidig med, at der udvises respekt for fællesskabet.

Det særegne, store grønne område mod Karens Minde, hvor der i forvejen findes dyrehold og andre tilsvarende fritidssysler for lidt større børn, synes særligt velegnet til formålet.

Alternativt kan der indrettes omkring 6 seniorboliger af bofællesskabslignende karakter i stueetagen, finansieret som almene boliger, men uden kommunal anvisningsret. Det er dog tvivlsomt, om bl.a. den umiddelbare beliggenhed op til plejeboligerne giver sådanne boliger den nødvendige attraktivitet i udlejningsmæssig sammenhæng.

Endelig kunne plejeboligkonceptet fortsættes ned i stueetagen, men udover en tilkomst på yderligere 10 boliger og spørgsmålet om stueetagens egnethed i den konkrete situation, jfr. ovenfor, vil et begrænset antal plejeboliger på én etage ikke være optimalt i driftssammenhæng, navnlig i nattetimerne, der er spinkelt bemandet.

Det tilføjes, at administrationsafsnittet med reception og aktivitetslokaler for både plejehjemsbeboerne og udefra kommende ældre er placeret i stueplan for at give bebyggelsen det mest imødekommende præg, og for at flest mulige af de ældre kan drage fordel af den umiddelbare nærhed til friarealerne. Disse friarealer forudsættes at ligge i niveaufri forlængelse af bebyggelsen.

I Kgs. Enghave findes der mange ældreboliger, men ingen plejeboliger. Det er derfor forudsat, at bebyggelsen skal kunne modtage så mange plejehjemskrævende borgere fra bydelen som muligt, herunder også ældre med demens, hvilket indretningen i leve-bo miljøer, jfr. nedenfor, giver udmærkede betingelser for. Det er således ikke forudsat, at bebyggelsen gives nogen specialiseret status.

Der har været og må fortsat påregnes at være modstand mod projektet fra lokale miljøgrupper, der ønsker at området skal forblive grønt. De har på tidligere stadier i forløbet haft foretræde i Bygge- og Teknikudvalget omkring lokalplanarbejdet.

For den konkrete plejeboligbebyggelse på Verdisvej udgør lokalplanoplægget de bygningsregulerende bestemmelser. I lokalplanen søges den omgivende markante boligbebyggelse respekteret ved en forlængelse af facadelinierne fra de eksisterende boligblokke, således at sigtelinierne langs Tartinisvej kan fastholdes. Mod de grønne arealer tillader lokalplanoplægget, at bebyggelsen åbner sig op mod disse arealer udformet som en kambebyggelse, hvor de grønne arealer kan trækkes helt ind i bebyggelsen.

Bebyggelsesprocenten er fastsat til 110 svarende til bebyggelsesprocenten for det tilgrænsende område. Dette tillader et byggeri i 4 etager (stueetage + 3 normaletager) med et friarealkrav på 60% af boligarealet og 15% af etagearealet til servicefunktioner samt parkering på terræn. Forslaget omfatter en bebyggelse med et bruttoetageareal på i alt ca. 6.200 m². inkl. daginstitutionen, men eksklusiv kælder. Kælderetagen udgør ca. 796 m2. For at kunne rumme denne bebyggelse kræves et areal på ca. 6900 m². For plejeboligbebyggelsens vedkommende inkl. aktivitetslokaler udgør arealbehovet ca. 5500 m2. Det resterende areal på ca. 700 m² er afsat til daginstitutionen.

Der er udført en geoteknisk og miljøteknisk undersøgelse på arealet.

Den geotekniske undersøgelse viser, at vandspejlet ligger højt i området, hvorfor geoteknikkerne anbefaler, at en eventuel kælder udføres som en vandtæt konstruktion dimensioneret for et usænket vandspejl.

Det må på den baggrund forventes, at byggeudgiften til etablering af kælderarealer vil stige med 25-30%. En sænkning af vandspejlet vil sandsynligvis ikke være en fremkommelig mulighed, da de kommunale myndigheder normalt ikke giver tilladelse til grundvandssænkning. Undersøgelsen viser desuden, at der kan regnes med normale funderingsmæssige forhold i øvrigt.

Den miljøtekniske stikprøveundersøgelse viser, at den terrænnære jord generelt betragtes som forurenet svarende til klasse 2-4. Der er desuden konstateret et højt indhold af tungmetaller, hvor afskæringskriteriet for bly og kobber overskrides. På den baggrund må det forventes, at der skal afsættes penge til bortskaffelse og oprensning af forurenet jord.

Bebyggelsen er udformet som et dobbeltvinklet bygningskompleks i 4 etager, der mod nord og vest relaterer sig til den omgivende etageboligbebyggelse og afslutter denne. Mod øst og syd orienterer bebyggelsen sig mod de store grønne arealer, der strækker sig helt op til Karens Minde mod nord og ned til baneterrænet mod syd. Hermed skabes mulighed for at trække disse grønne områder af parkagtig karakter ind i bebyggelsen og tilføre udearealerne en stor kvalitet.

Ved denne dobbeltvinklede bygningskrop skabes mulighed for at opdele og forme mindre plejeenheder i leve-bomiljøer, der samler sig omkring et åbent, fleksibelt og tryghedsskabende fællesareal og minimere gangafstande, som anbefalet i boligpolitikken for ældre. Denne struktur giver endvidere mulighed for at etablere tilbud til grupper af ældre med særlige behov, f.eks. borgere med demens ("Boligpolitik for ældre i København", 2004, s.13 og 43). De enkelte boenheder rummer 10 boliger, der etagevis hænger sammen to og to af hensyn til personalemæssigt ressourceforbrug, f.eks. om natten ("Boligpolitik for ældre i København", 2004, s. 55).

Bebyggelsens formmæssige udtryk er tænkt som en kombination af åbne, lette og transparente facadepartier og mere lukkede facader med mere tyngde og med integrerede vinduespartier og altaner. Generelt tænkes de nord- og vestvendte boligfacader opført som facader med et mere ensartet kontinuert facadeskema, der sikrer udsyn, men ikke indkig, mens de syd- og østvendte facader mod havearealerne og de omgivende grønne områder tænkes udført som lette transparente facadepartier, der sikrer udsyn og indkig og dermed forbinder og skaber sammenhæng mellem ude og inde.

Stueetagen mod nord og vest gives ligeledes et mere åbent og transparent udtryk for at fremstå imødekommende i forhold til udefrakommende og det omgivende kvarter i øvrigt.

Alle boliger indrettes som fleksible 2-rums boliger med tilhørende altan. Fleksibiliteten består for det første i en mulighed for sammenlægning af to lejligheder til en ægteparbolig. Dette opnås ved, at de bærende vægge i lejlighedsskel forberedes herfor.

For det andet skal den enkelte 2-rums bolig let kunne omdannes til en stor et-rumsbolig ved brug af demonterbare lette vægelementer eller mobile/flytbare skabsenheder i den enkelte lejlighed. Der kan således skabes mu lighed for etablering af forskellige boligudformninger over tid ("Boligpolitik for ældre i København", 2004, s.58-59).

For at give de ældre optimal tryghed er boligerne placeret fra 1. sal og opefter.

I tilknytning til og i umiddelbar nærhed af de enkelte plejeboliger i boenheden placeres og indrettes fælles opholdsarealer for at fremme overskueligheden for den enkelte beboer. Desuden vil nærheden til fællesarealet være stimulerende for det sociale liv i boenheden.

De fælles opholdsarealer omfatter et afdelingskøkken, spise- og opholdsstue samt et aktivitetsrum (sidstnævnte er et serviceareal). Fra disse rum er der direkte adgang til en stor bred altan, der omslutter hele fællesområdet.

På baggrund af Boligpolitikkens anbefalinger overvejes, om dele af sluttilberedningen af måltiderne kan flyttes ud i afdelingskøkkenerne, og i hvilket omfang dette vil medføre skærpede indretningskrav fra fødevaremyndighederne ("Boligpolitik for ældre i København", 2004, s. 52).

I tilknytning til plejeboligerne er der disponeret servicearealer, der anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, som normalt ikke ville foregå i en selvstændig bolig. Det er ovenfor nævnte aktivitetsrum i plejeenhedens fællesarealer samt pulterrum, vaskeri m.v.

I stueetagen er der disponeret et areal til indretning af aktivitetslokaler. Dermed kan bebyggelsen tilbyde faciliteter for hjemmeboende ældre i det nære lokalområde ("Boligpolitik for ældre i København", 2004, s. 54). Dette kan være i form af indplacering af f.eks. dagcenter- og træningsaktiviteter, klubfunktioner m.m. Herved kan andre ældre medvirke til at styrke det sociale liv i bebyggelsen.

I det følgende refereres der til en opdeling af bebyggelsen i Fløj A, B, C og D, som fremgår af de vedlagte tegninger.

I kælderetagen (Fløj A) indrettes rum til alle former for deponering (fjerndepoter, pulterrum, skifteretsdepoter m.v.), vaskerum, teknik- og affaldsrum og velfærdsforanstaltninger for personale m.v. I den resterende del af kælderen (Fløj D) er afsat arealer til indretning af teknikrum, depoter m.v. til daginstitutionen.

Fløj A:

I denne fløj placeres plejeboligbebyggelsens hovedindgang, der over et vindfang fører til en foyer med reception/modtagelse. I foyéen er endvidere indplaceret to store elevatorer samt en trappeforbindelse til de øvrige etager dog ekskl. kælder. Elevatorerne føres til kælder. I den resterende del af fløj A placeres bebyggelsens administrations- og personalefaciliteter i form af kontorer, møderum, personalerum, kopi- og printerrum, arkiver m.v.

Fløj B:

I fløj B indrettes aktivitetslokaler beregnet for lokalområdets ældre, ældreråd og eventuelt for andre beboergrupper i lokalområdet. Der etableres særskilt hovedindgang til aktivitetsområdet mod nord til et receptionsområde med garderobe. Der indrettes kontor og toiletter for brugerne og personale, depotrum og et antal gruppe-/aktivitetsrum samt hvilerum. Mod fløj A etableres et åbent areal med anretter- og eventuelt træningskøkken samt spiseplads. Mod haven placeres en cafe med opholdsmuligheder og med direkte adgang til en syd/østvendt have. I området indplaceres endvidere bebyggelsens fælles IT-serverrum.

Fløj A og B danner tilsammen en plejeenhed pr. etage mens Fløj C og D danner en tilsvarende plejeenhed pr. etage. Hver plejeenhed består af 10 boliger samlet om et fællesareal placeret i overgangen mellem de to fløje og orienteret mod de syd-/østvendte udearealer.

Fløj A:

Stueetagens adgangs- og fordelingsareal genfindes på de overliggende 3 etager, hvor der indrettes vagt- og samtalerum, personaletoilet og depot. Den interne åbne trappe forbinder de tre etager sammen med de to sengeelevatorer. Dette område danner desuden overgang og adskillelse mellem de to plejeenheder på de enkelte etager. Der indplaceres 5 stk. 2-rums plejeboliger med tilhørende altan.

Fløj B:

Fløj B indrettes med 5 stk. 2-rums plejeboliger. Fælles for plejeenheden indplaceres et åbent areal med fælles bolig- og servicearealer i form af et afdelingskøkken, spiseplads, opholdsrum og terapi-/aktivitetslokale. Fra disse rum er der adgang til en større syd-/østvendt terrasse orienteret mod havearealerne.

Fløj C og D indrettes og disponeres som de to ovenstående fløje A og B.

Fløj C og D:

I stueetagen i disse to fløje indretter Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen en 3-4 gruppers børnehave. Børnehaven formes af de to fløje som en vinkelbygning, der orienterer sig mod det syd-/østvendte haveareal, hvor der indrettes udearealer til daginstitutionen. Hovedindgangen til børnehaven placeres i Fløj D mod Tartinisvejs forlængelse.

I det efterfølgende arbejde vil der blive taget stilling til en række yderligere elementer. Det gælder adgangsforhold (nøglekort mv.), tryghed for borgere med demens, videoovervågning mv.

Afventer projektforslag.

Afventer projektforslag i forbindelse med støttesagsindstillingen (skema-A). Nærværende indstilling har kun betydning i relation til det videre lokalplanarbejde og forberedelsen af en kommende udbudsforretning, og har derfor ingen umiddelbar økonomiske konsekvenser.

Oplæg til byggeprogram har været drøftet med Ældrerådet på et møde i Kgs. Enghave den 1. september 2004. Ældrerådet kan anbefale forslaget.

Ældrerådene vil desuden blive hørt, når den overordnede moderniseringsplan for plejeboliger i kommunen foreligger.

I forbindelse med et møde om moderniseringen af plejeboligerne i kommunen har Ældresagen givet udtryk for det hensigtsmæssige i at lade generationerne mødes som foreslået, lige som Ældresagen deler opfattelsen af, at stuelejligheder af tryghedsårsager er mindre attraktive til boligformål i et storbymiljø.

Bilag 1. Verdisvej - Plejeboligbebyggelse RIA / 24. august 2004

Lau Svendsen-Tune

/Lars Bo Bülow