Moderniseringsplan II - Modernisering af 1.400 utidssvarende plejeboliger

Sundheds- og Omsorgsudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 22. juni 2006

 

 

Sager til beslutning

 

4.      Moderniseringsplan II - Modernisering af 1.400 utidssvarende plejeboliger

 

SOU 210/2006  J.nr. 27/2006

 

 

INDSTILLING

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Økonomiforvaltningen foreslår, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Økonomiudvalget indstiller til Borgerrepræsentationen,

at den langsigtede strategi for Moderniseringsplan II drøftes,

at vedtagelse og finansiering af den langsigtede strategi for Moderniseringsplan II indgår i drøftelserne vedrørende budget 2007. 

 

RESUME

Borgerrepræsentationen vedtog den 27. maj 2004 en langsigtet strategi for moderniseringen af de u tidssvarende plejehjem i Københavns Kommune - moderniseringsplan I. Planen omfattede moderniseringen af 1.600 af kommunens ca. 3.000 utidssvarende plejeboliger over en 10-års periode fra 2005 - 2014.

 

I forbindelse med budgettet for 2006 blev det besluttet, at der medio 2006 skulle fremlægges et oplæg til, hvordan yderligere 1.400 plejeboliger kunne moderniseres (Moderniseringsplan II).

 

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Økonomiforvaltningen har på denne baggrund udarbejdet en langsigtet strategi for moderniseringen af de utidssvarende plejehjem.

 

Tidshorisont for gennemførelsen af Moderniseringsplan II er på ca. 11 år. Det vurderes, at kommunens samlede moderniseringsomkostninger, indeholdende anlægsudgifter, udgifter i forbindelse med lukning og åbning, flytteudgifter samt leje af servicearealer mv., i den 11-årige planperiode i alt vil beløbe sig til ca. 692 mio. kr. Nettoudgiften for kommunen forventes at udgøre 594 mio. kr.

 

Efter moderniseringen vil alle boliger fremstå som moderne, rummelige, bekvemme og lyse lejligheder med et nettoareal på ca. 40-45 m² (bruttoareal 65-70 m²). Den enkelte bolig vil have et stort badeværelse og indbyggede garderobeskabe. Boligen vil blive indrettet således, at den kan opdeles i en opholdsstue og et soveværelse og/eller en lille entre ved brug af varierede fleksible løsninger, der kan fungere som flytbare vægge. Herved kan indretning og ændringer af de fysiske rammer tilpasses den enkelte beboers ønsker og plejesituation, herunder specielle behov hos demente beboere med svag orienteringsevne. Endvidere er det intentionen, at fællesarealerne skal fremstå som rummelige, varierede og inspirerende og dermed skabe gode rammer for samværet blandt beboerne.

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Den 13. maj 2004 vedtog Sundheds- og Omsorgsudvalget en langsigtet strategi for moderniseringen af de utidssvarende plejehjem i Københavns Kommune - Moderniseringsplan I. Planen omfattede moderniseringen af 1.600 af kommunens ca. 3.000 utidssvarende plejeboliger over en 10-års periode fra 2005 - 2014. Strategien blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 27. maj 2004 og efterfølgende indarbejdet og tiltrådt i budgettet for 2005.

 

Moderniseringsplan I skulle, samtidig med at plejeboligerne blev moderniseret, ligeledes indeholde en demografitilpasning som følge af det faldende antal ældre. De daværende prognoser viste, at antallet af plejeboliger skulle reduceres fra 1.600 til 900 boliger over den 10-årige moderniseringsperiode. Når denne demografitilpasning er gennemført, vil der i perioden som udgangspunkt ikke være behov for yderligere reduktioner i antallet af plejeboliger. Eventuelle ændringer i demografiprognoserne forudsættes indarbejdet i Moderniseringsplan I, hvilket vil ske løbende. 

 

I forbindelse med budgetforliget for 2006 blev det besluttet, at der medio 2006 skulle fremlægges et oplæg til, hvordan yderligere 1.400 plejeboliger kunne moderniseres (Moderniseringsplan II).

 

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Økonomiforvaltningen har på denne baggrund udarbejdet en langsigtet strategi for moderniseringen af yderligere utidssvarende plejehjem med 1.400 plejeboliger.

 

Den fysiske standard i de plejehjem, der skal indgå i Moderniseringsplan II, er varierende. Plejehjemmene har dog alle generelt så små toilet- og baderum, at de ikke sikrer personalet et godt fysisk arbejdsmiljø og derfor ikke lever op til de gældende arbejdsmiljøregler.

 

Hovedparten af plejeboligerne i Moderniseringsplan 2 er 1-rums boliger, hvor opholds- og soverummet normalt ikke overstiger 15-18 m². Bygningerne har udvendig og indvendig et vedligeholdelsesefterslæb, og generelt har de et tydeligt institutionspræg med små boliger og lange, institutionsprægede korridorgange.

 

Det tilstræbes, at de ringeste plejehjem moderniseres tidligt i forløbet.

 

Efter moderniseringen vil alle boliger fremstå som moderne, rummelige, bekvemme, venlige og lyse lejligheder med et nettoareal på ca. 40-45 m² (bruttoareal 65-70 m²). Den enkelte bolig vil have et stort badeværelse og indbyggede garderobeskabe. Boligen vil blive indrettet således, at den kan opdeles i en opholdsstue og et soveværelse og/eller en lille entre ved brug af varierede fleksible løsninger, der kan fungere som flytbare vægge. Herved kan indretning og ændringer af de fysiske rammer tilpasses den enkelte beboers ønsker og plejesituation, herunder specielle behov hos demente beboere med svag orienteringsevne. Endvidere vil fællesarealerne fremstå som rummelige, varierede og inspirerende og fremme lysten til samvær blandt beboerne.

 

Moderniseringsplan II foreslås gennemført parallelt med Moderniseringsplan I. Dette vil sikre en række planlægningsmæssige og synergimæssige fordele, selvom Moderniseringsplan I og II er forudsat implementeret som to uafhængige forløb. Hvis Moderniseringsplan II som helhed først realiseres efter Moderniseringsplan I's afslutning, vil boligerne i plan II være i så dårlig stand (i 2014), at der kan blive problemer med at få borgere til at flytte ind i disse boliger samt vanskeligheder ved personalerekruttering. Især i betragtning af, at ca. halvdelen af plejeboligmassen på det tidspunkt vil være moderniseret til store, lyse boliger og bygninger med mindre institutionspræg.

 

Borgerrepræsentationen har fastsat et mål for ventetiden til plejehjemspladser på maksimalt 4 uger. For at overholde denne 4-ugers garanti vurderes det nødvendigt at indlede Moderniseringsplan II med opførelsen af tre nybyggerier (eller etablering i eksisterende velegnede bygninger) med i alt 268 plejeboliger. Derved vil det være muligt at overflytte beboere og personale samlet fra et eller flere plejehjem, der efterfølgende kan moderniseres. Ved at begynde Moderniseringsplan II med en række nybyggerier mindskes dermed generne for borgerne og medarbejderne.

 

For en nærmere gennemgang af de enkelte elementer i Moderniseringsplan II henvises til vedlagte bilag.

 

Tidsplan

 

Det vurderes, at en tidshorisont for gennemførelsen af Moderniseringsplan II på ca. 11 år vil være realistisk. Med en ombygnings- og nybygningskadence svarende til nedenstående tabel vil de yderligere 1.400 utidssvarende plejehjemspladser være ombygget til moderne plejeboliger i 2017.

 

 

Genåbning af boliger efter modernisering/nybyggeri:

 

	2007-2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	I ALT
Nybyggeri*	0	118	150	0	0	0	0	0	0	268
Om-/tilbygning	0	0	185	158	206	228	125	142	88	1.132
Antal nye moderniserede boliger, der åbner	0	118	335	158	206	228	125	142	88	1.400

*Er enten nyopførelse af plejebebyggelser eller indretning i egnede ejendom(me).

 

Fordelingen bygger på en konkret estimering af ombygnings- og nybygningskadencen set over en 11 års periode.

 

 

ØKONOMI

 

Økonomien i forhold til Moderniseringsplan II kan opdeles i forhold til følgende udgiftstyper: Anlægsfasen, åbning, lukning og flytteomkostninger, leje af servicearealer, ejendomsudgifter, tab af obligatoriske indtægter, udgifter til køb af pladser i andre kommuner, finansposter, øvrige omkostninger samt indtægter ved kapitalisering af friværdier i kommunale plejehjem.

 

Det skal understreges, at planen ikke vil kunne gennemføres fuldt ud, medmindre at ikke forbrugte beløb fra ét år overføres til de efterfølgende år, indtil planperioden er færdig. Det må anses for umuligt at gennemføre så mange og store byggesager, uden at der vil ske tidsforskydninger hen over budgetår. Herunder skal det nævnes, at moderniseringsplanen involverer mange både eksterne og interne parter.

 

Endvidere skal det bemærkes, at økonomiaftalerne mellem regeringen og kommunerne kan få betydning for planens gennemførelse.

 

Anlægsfasen

 

Kommunens umiddelbare anlægsorienterede økonomiske engagement i forbindelse med nybyggeri og ombygninger af plejehjem består af grundkapitalindskud vedrørende boligdelen, montering af servicearealer, projekteringsomkostninger samt klargøringsomkostninger mv. Anlægsudgiften for en 69 brutto-m² bolig er på 243.700 kr. (PL 2007). Kommunens samlede anlægsrelaterede finansieringsbehov for moderniseringen af de 1.400 plejeboliger vil derfor være på i alt 351,8 mio. kr. fordelt over årene 2007 - 2017.

 

Det skal bemærkes, at procentsatsen for den kommunale grundkapital, som hidtidigt har været på 7 %, ikke er nævnt i kommune aftalen af 12. juni 2006. Dermed må det forudsættes, at den hæves til 14 %. Dette medfører en væsentlig forøgelse af kommunens omkostninger ved en gennemførelse af Moderniseringsplan II, svarende til 145 mio. kr. Denne forudsætning er indarbejdet i de økonomiske beregninger for planen.

 

Der vil blive optaget realkreditlån til service-, bolig- og fællesarealer, hvilket vil medføre en stigning i kommunens gæld. Økonomiforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vil nærmere undersøge konsekvenserne af dette frem mod budgetforhandlingerne.

 

Åbning, lukning og flytteomkostninger mv.

 

I forbindelse med gennemførelsen af Moderniseringsplan II vil der være en række omkostninger forbundet med nedlukning af de boliger, der skal moderniseres mv. Omkostningerne relaterer sig til personaleomkostninger (omskoling og fratrædelser mv.), opretholdelse af funktioner (særligt ved plejehjem, der moderniseres i etaper), flytteomkostninger og boligtilskud og huslejekompensation. De samlede udgifter til disse formål er beregnet til 104 mio. kr. fordelt over årene 2007 - 2017.

 

Leje af servicearealer, ejendomsudgifter, tab af obligatoriske indtægter

 

De samlede udgifter til leje af servicearealer beløber sig i moderniseringsperioden til i alt 235,8 mio. kr., mens der er en besparelse på ejendomsudgifterne på 156 mio. kr. Tab af obligatoriske indtægter (huslejeindtægter) udgør 191,4 mio. kr.

 

I forbindelse med moderniseringen af de utidssvarende plejehjemsboliger til almene plejeboliger inden for almenboligloven skal garantier for låntagning efter den hidtidige praksis ikke medregnes som kommunal låntagning. Dette er ensbetydende med, at der ikke skal deponeres. Spørgsmål vedrørende deponering vil dog inden budgetforhandlingerne blive forelagt Indenrigsministeriet med henblik på en fortolkning af lånebekendtgørelsen.

 

Køb af pladser i andre kommuner

 

Det har vist sig, at en af konsekvenserne af Moderniseringsplan I har været en stigning i antallet af borgere, der ønsker at flytte til andre kommuner, svarende til ca. 10 % af beboerne på de pågældende plejehjem. Denne udvikling medfører en stigning i udgifter til køb af plejeboligpladser i andre kommuner. Denne udvikling beror først og fremmest på borgernes og deres familiers ønske om at bo tættere på hinanden i en situation, hvor plejehjemsbeboeren under alle omstændigheder skal flytte.

 

I Moderniseringsplan II forventes det, at antallet af borgere, der søger ud af kommunen, vil falde, idet de umiddelbart får tilbudt en moderne plejebolig, og hvor naboer og hovedparten af medarbejderne tillige flytter med til det nye plejehjem. Andelen af borgere, der ønsker at flytte udenbys, forventes således at falde til 5 %.

 

Det skal understreges, at det ikke forventes, at der bliver et serviceløft i relation til udflytning af borgere til udenbys kommuner som følge af moderniseringsplaner. Udviklingen i fraflytninger fra kommunen fanges via demografimodellen og de årlige befolkningsprognoser, hvilket indebærer, at demografireguleringen på plejehjemsområdet forøges tilsvarende efterfølgende.

 

Økonomiforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vil inden budgetforhandlingerne nærmere undersøge, hvordan effekten af udflytningerne, som følge af moderniseringsplanen, kan indarbejdes i udvalgets demografiberegninger.

 

Finansposter

 

Den forventede besparelse på finansposterne i forbindelse med Moderniseringsplan II er på 30 mio. kr. i perioden 2012-2017. Besparelsen vedrørende finansposter skyldes, at gamle lån i de selvejende institutioner indfries ved starten af en byggesag.

 

Kapitalisering af friværdier i kommunale plejehjem

 

Kommunen har som bygherre efter almenboliglovgivningen lov til at fastsætte en værdi af sin ubelånte ejendom og lade denne sum indgå som grundudgift i anskaffelsessummen i forbindelse med en ombygning. På denne måde ligestilles kommunen med andre ejere, det være sig selvejende institutioner eller almene boligselskaber. Ligeledes vil en kapitalisering af friværdien medføre, at borgerne ligestilles, uanset om de vælger at bo i et selvejende eller kommunalt plejehjem. Såfremt man ikke kapitaliserer friværdier vil konsekvensen blive, at huslejen i kommunale plejehjem efter en modernisering vil blive mindre end i selvejende plejehjem.

 

Størrelsen af de beløb, som kommunen kan kapitalisere, afhænger af den enkelte byggesag og vil være begrænset af en række parametre, herunder en særskilt offentlig vurdering, statens maksimums beløb vedrørende ombygninger i henhold til almenboliglovgivningen, samt et for målgruppen passende huslejeniveau, der tilgodeser, at borgeren har et nærmere angivet personligt rådighedsbeløb tilbage. 

Det vurderes at gennemsnitligt 12 % af den samlede anskaffelsessum for boligdelen i de enkelte byggeprojekter kan kapitaliseres svarende til i alt 102 mio. kr.

 

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vil i samarbejde med Økonomiforvaltningen nærmere opgøre det forventede beløb ved en kapitalisering af friværdien i de kommunale plejehjem.

 

Samlede omkostninger i den 11-årige planperiode

 

På baggrund af de beregnede udgifter vedrørende anlæg, åbning, lukning og flytteomkostninger mv., leje af servicearealer, ejendomsudgifter, tab af obligatoriske indtægter, finansposter, øvrige omkostninger samt indtægterne ved kapitalisering af friværdier i kommunale plejehjem kan der opstilles følgende omkostningsoversigt for gennemførelsen af Moderniseringsplan II:

*Kapitalisering af friværdi vil blive nærmere vurderet i samarbejde mellem Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Økonomiforvaltningen

 

Udgiftsfordelingen bygger på en konkret estimering af ombygnings- og nybygningskadencen set over en 11 års periode. Beregningen er opgjort på baggrund af de forventede udgifter for hvert enkelt år i planperioden.

 

En alternativ løsningsmodel for gennemførelse af Moderniseringsplan II kunne være, at moderniseringsplanen etapeopdeltes i eksempelvis to eller tre selvstændige etaper, som hver især gennemføres uafhængigt af de øvrige etaper. Hver etape ville i givet fald omfatte modernisering af enten ca. 700 eller 465 boliger.

En etapeopdeling af Moderniseringsplan II vil samlet set betyde en forlængelse af tidsforløbet i forhold til den skitserede plan og dermed en udskydelse af den endelige modernisering af plejeboligerne.

 

En etapeopdeling af Moderniseringsplan II i eksempelvis tre selvstændige næsten lige store etaper vil betyde, at moderniseringsomkostningerne pr. etape vil udgøre i størrelsesordenen ca. 200 mio. kr.

 

Såfremt moderniseringsplanen etapeopdeles, vil det være nødvendigt at revurdere de praktiske implementerings muligheder og herunder de heraf afledte økonomiske konsekvenser.

 

MILJØVURDERING

 

Sagen er omfattet af positivlisten, men der vil først blive foretaget miljøvurdering i forbindelse med støttesagsindstillingerne for de respektive ny- og ombygninger af plejehjemmene.

 

HØRING

 

Sagen udsendes til høring i Ældrerådene parallelt med den politiske behandling.

 

BILAG

 

Notat af 13. juni 2006 vedrørende Moderniseringsplan II (modernisering af 1.400 utidssvarende plejeboliger).

 

 

 

Jesper Fisker                     /                     Claus Juhl