Fremgangsmåden ved salg af "Optionsarealet", Valby Langgade 95, der er en del af eksempelprojektet for det centrale Valby

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 21. november 2002

5. Fremgangsmåden ved salg af "Optionsarealet", Valby Langgade 95, der er en del af eksempelprojektet for det centrale Valby

SOU 261/2002 J.nr. 3/2001

Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen foreslår, at Sundheds- og Omsorgsudvalget, Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget anbefaler, at Borgerrepræsentationen tiltræder,

at Bygge- og Teknikforvaltningen i samarbejde med de øvrige involverede forvaltninger foranlediger afholdt en arkitektkonkurrence for "Optionsarealet", Valby Langgade 95, som kommunen har overtaget som led i gennemførelse af "Valby Eksempelprojekt". Konkurrencen gennemføres med henblik på at opnå det bedst mulige projekt til en bebyggelse med 60 plejeboliger med tilhørende serviceareal og et aktivitetscenter m.m. for ældre, 40 - 50 almindelige familieboliger samt en daginstitution,

at det fornødne areal herefter udbydes til salg med pligt til at opføre vinderprojektet, således at dette - i samarbejde med den vindende arkitekt - kan opføres som ét samlet projekt, der både omfatter plejeboliger m.v., familieboliger og daginstitution, idet daginstitutionen dog skal tilhøre kommunen, samt

at der gives en tillægsbevilling i 2003 på 1,1 mio. kr. excl. moms til Bygge- og Teknikudvalget (Plan & Arkitektur, konto 0.10.1, fællesformål) til arkitektkonkurrencen, herunder programudarbejdelse, afholdelse af konkurrencen, præmiering og udstilling. Der anvises kassemæssig dækning til mellemfinansiering af udgiften med 550.000 kr. på Økonomiudvalgets konto 6.51.3 (konto for infrastruktur under den boligpolitiske strategiplan) og med 550.000 kr. på Sundheds- og Omsorgsudvalgets konto 5.30.3 (konto for ældreboliger). Beløbene vil blive tilbageført ved salget af arealet, da udgiften forudsættes afholdt af køber.

at der nedsættes en dommerkomité bestående af 4 medlemmer, der udpeges af og fra Bygge- og Teknikudvalget, Sundheds- og Omsorgsudvalget, Familie- og Arbejdsudvalget og Økonomiudvalget som led i udvalgenes behandling af denne indstilling, 1 medlem udpeget af Valby Lokaludvalg og 3 medlemmer udpeget af DAL, og således at komitéens 8 medlemmer selv udpeger formanden blandt kommunens 4 repræsentanter, og at formandens stemme er udslagsgivende i tilfælde af stemmelighed.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 4. oktober 2001 en fællesindstilling (BR 394/01) fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen og Økonomiforvaltningen vedrørende realisering af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse af det centrale Valby, "Eksempelprojektet for det centrale Valby".

Heri indgik bl.a. en beslutning om at udnytte en af en grundejer, Royal Scandinavia, meddelt option til et ca. 11.665 m² stort areal (kaldet "Optionsarealet") af den tidligere Porcelænsfabrik ved Valby Langgade. Kommunens grundkøb (optionsudnyttelse) skete med henblik på videresalg af grunden, hvor det sikres, at der kan etableres ældrefaciliteteter, en ny daginstitution og boliger.

Udgifterne til erhvervelse af Optionsarealet er mellemfinansieret af puljen på 280 mio. kr., der i den boligpolitiske aftale er afsat til infrastruktur og byggemodning.

Indtægterne ved salget vil således blive tilbageført til puljen.

Samtidig vedtog Borgerrepræsentationen endeligt lokalplan nr. 341 "Det centrale Valby", herunder med beslutning om, at bebyggelsesprocenten for underområde III A (Optionsarealet) nedsættes fra 130 til 110. Opførelse af ny bebyggelse på Optionsarealet forudsætter en supplerende lokalplan.

I Budgetaftalen for 2002, der blev forelagt Borgerrepræsentationen til endelig vedtagelse den 11. oktober 2001, indgik det, at der skulle etableres 100 plejeboliger i Eksempelprojektet.

I Budgetaftalen for 2003 sættes antallet af plejeboliger nu til 60 for at sikre en god balance mellem kommunale servicetilbud og familieboliger i Eksempelprojektet. De resterende 40 boliger opføres i Kgs. Enghave, da bydelen på nuværende tidspunkt ikke har plejeboliger.

Forvaltningerne foreslår i den foreliggende indstilling, at der afholdes en arkitektkonkurrence - og bevilliges midler hertil - inden det fornødne areal (efter visse skelreguleringer i relation til kommunens naboejendomme) som forudsat udbydes til salg.

Af indstillingen fremgår det blandt andet, at det skønnes, at en funktionel bebyggelsesplan kræver, at en tidligere administrationsbygning for Porcelænsfabrikken, der i lokalplanen er fastlagt som bevaringsværdig, nedrives, og det forudsættes derfor, at det af arkitektkonkurrencens betingelser skal fremgå, at der kan ventes nedrivningstilladelse, hvis en gennemførelse af det vindende projekt kræver det.

Der vil senere fremkomme indstilling om plejeboliger i Kgs. Enghave.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 4. oktober 2001 en indstilling (BR 394/01) vedrørende realisering af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse af det centrale Valby, "Eksempelprojektet for det centrale Valby".

Heri indgik godkendelse af en økonomisk rammeaftale mellem kommune, grundejere og investorer samt beslutninger om flytning og udvidelse af Valby Skole, nye idræts- og kulturfaciliteter, genhusning af daginstitutioner og mellemfinansiering af grundkøb (optionsudnyttelse) m.h.p. etablering af ældrefaciliteter, ny daginstitution og boliger.

Det blev herunder bl.a. godkendt,

- at en "Rammeaftale" mellem kommunen, Royal Scandinavia og TK Development om gennemførelse af fornødne ejendomsoverdragelser i området blev tiltrådt.

- at kommunen skulle udnytte en af Royal Scandinavia (som led i Rammeaftalen) meddelt option til at erhverve "Optionsarealet", del af matr.nr. 5 a m.fl. Valby, København, Valby Langgade 95. Arealet, der er ca. 11.665 m², er vist på den som bilag 1 vedlagte plan.

- at der hertil blev bevilget 19,794 mio. kr. (2001-priser) af puljen på 280 mio. kr., der i den boligpolitiske aftale er afsat til infrastruktur og byggemodning.

- at erhvervelsen skete med henblik på i et samarbejde mellem forvaltningerne at udbyde arealet til salg med henblik på opførelse af ældrefaciliteter som indstillet af Sundhedsforvaltningen, ny daginstitution som indstillet af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt seniorboliger og familieboliger i alment regi, i andelsboligregi eller i privat regi og

- at indtægten ved et videresalg tilbageføres til puljen på 280 mio. kr., der i den boligpolitiske aftale er afsat til infrastruktur og byggemodning.

I Budgetaftalen for 2002, der blev forelagt Borgerrepræsentationen til endelig vedtagelse den 11. oktober 2001, indgik det, at der skulle etableres 100 plejeboliger i Eksempelprojektet. (Efter nedsættelse af den foreslåede bebyggelsesprocent fra 130 til 110 i lokalplanen ville der herefter ikke være mulighed for at opføre almindelige boliger på Optionsarealet.)

Familieboligfunktionen er højt prioriteret i Eksempelprojektet og skal så vidt muligt søges indpasset i alle dele af bebyggelsen for derigennem at sikre liv og aktivitet, også om aftenen.

I Budgetaftalen for 2003 anføres: "Med henblik på at sikre en god balance mellem kommunale servicetilbud og familieboliger er antallet af plejeboliger i Eksempelprojektet nu sat til 60. De resterende 40 boliger opføres i Kgs. Enghave, da bydelen på nuværende tidspunkt ikke har plejeboliger."

Særskilt indstilling om et projekt til plejeboligbebyggelse i Kgs. Enghave vil blive fremsat senere.

Kommunen har overtaget Optionsarealet pr. 1. maj 2002.

Inden arealet udbydes til salg, afholdes en arkitektkonkurrence om et projekt til opførelse af den bebyggelse, der er skitseret nedenfor i afsnittet om den fremtidige anvendelse af Optionsarealet.

Køberen eller køberne af arealet skal som led i handlen være forpligtet til i samarbejde med den vindende arkitekt at gennemføre det vindende projekt, som også skal danne grundlag for den principielle bebyggelsesplan, der skal fastlægges ved supplerende lokalplan.

Konkurrenceprogrammet udarbejdes af DAL – Danske Arkitekters Landsforbund – i et samarbejde med kommunen. Valby Lokaludvalg vil blive hørt i forbindelse med udarbejdelse af konkurrenceprogrammet.

Konkurrenceprogrammet skal i hovedtræk beskrive følgende forhold:

• Formålet med konkurrencen, der består i at omdanne en del af et tidligere industriområde til et velfungerende bolig- og institutionsområde i Valbys centrale del og at beskrive forslag til boliger, plejeboliger med servicearealer, aktivitetscenter/dagcenter og en daginstitution, der har et samlet etageareal på ca. 12.800 m².

• De eksisterende forhold i det tidligere industriområde og omgivelserne. Selve konkurrencearealet, trafikale forhold og forudsætninger, ejerforhold samt de planmæssige forhold og forudsætninger.
• Konkurrenceopgaven, der består i udarbejdelse af en helhedsplan for arealet, der skal beskrive den overordnede idé og hovedstruktur med hensyn til udformning, rumligheder, forholdet til eksisterende kvaliteter, sammenhængen mellem området og den omgivende by samt trafikløsninger. Opgaven består endvidere i udarbejdelse af forslag til familieboligerne, antal og rumprogram, forslag til plejeboligerne, antal og rumprogram, servicearealer og aktivitetscenter m.m. med rumprogram og daginstitutionen med rumprogram.

• Konkurrenceprogrammet skal indeholde bedømmelseskriterierne, der består i den byarkitektoniske behandling af hele byområdet, den arkitektoniske udformning og valg af funktionelle løsninger samt boligkvaliteter.
• De indkomne konkurrenceforslag skal omfatte en områdeplan, bebyggelsesplan inklusive udearealer, boligplaner, karakteristiske snit og facader, planer af udvalgte boliger samt rumlige fremstillinger. Herudover skal der afleveres en beskrivelse af forslagets hovedideer, den arkitektoniske bearbejdning af byarkitekturen og bygningerne, det funktionelle indhold samt materialer, herunder belægninger og beplantninger. Herudover skal der foreligge en vurdering af muligheden for en arkitektonisk indpasning af solceller i byggeriet og den hermed forbundne økonomi samt en beskrivelse af, hvorledes de af Borgerrepræsentationen i 2001 vedtagne retningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" påtænkes overholdt.
• De indkomne konkurrenceforslag skal indeholde overslag over økonomi og finansiering, herunder et overslag over m²-prisen i projektet.

Der indbydes 5 deltagere til konkurrencen, og der nedsættes en dommerkomité bestående af ét medlem fra hver af de involverede udvalg, Bygge- og Teknikudvalget, Sundheds- og Omsorgsudvalget, Familie- og Arbejdsudvalget, Økonomiudvalget og Valby Lokaludvalg samt 3 medlemmer udpeget af DAL. Formanden for komitéens 8 medlemmer udpeges blandt kommunens 4 repræsentanter. Som rådgivere for dommerkomiteen udpeges embedsmænd fra Økonomiforvaltningen, Plan & Arkitektur, Vej & Park, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Sundhedsforvaltningen.

Udgiften til programudarbejdelse, konkurrencens afholdelse, præmiering (herunder i tilfælde af, at projektet ikke gennemføres) og udstilling anslås til ca. 1,1 mio. kr. eksklusive moms.

I forbindelse med offentliggørelsen af konkurrenceresultatet afholdes en udstilling, hvor de deltagende arkitekters projekter fremvises.

Optionsarealet er på ca. 11.665 m². Ud fra en bebyggelsesprocent på 110 forudsættes der på arealet opført en bebyggelse bestående af følgende:

• En moderne plejeboligbebyggelse med tilhørende servicearealer samt et aktivitets/dagcenter for bydelens ældre.

• En daginstitution med et etageareal på 1.000 m².

• En boligbebyggelse på ca. 4.300 m² etageareal, der vil indeholde 43 boliger ved et gennemsnitligt areal på 100 m².

Det samlede etageareal er herefter ca. 12.800 m².

Borgerrepræsentationens beslutninger om Eksempelprojektet forudsætter bl.a. opførelse af 60 nye plejeboliger med tilhørende servicefaciliteter samt et aktivitetscenter/dagcenter m.m. for ældre på en del af Optionsarealet, og at aktiviteterne i Valby Sogns Plejehjem, Valby Omsorgs Center på Gl. Jernbanevej og i dagcentret Tingstedet lukkes og overflyttes til de nyopførte lokaliteter.

60 plejeboliger på Optionsarealet svarer til det antal plejeboliger, der er besluttet overflyttet fra det udtjente og ombygningsuegnede Valby Sogns Plejehjem.

Sundhedsforvaltningen arbejder på et forslag om – bl.a. for at opnå den størst mulige synergieffekt – at der inden for det i Borgerrepræsentationens beslutning afsatte areal på ca. 2000 m² til dagcenter og aktivitetscenter tillige etableres et træningscenter. Herefter kan træningscentret på Benediktehjemmet, der ikke lever op til pladskrav i dækningsområdet, lukkes. Træningscentret vil kunne finansieres af driftsmidler for Benediktehjemmet og DUT-midler.

Vedrørende plejeboligbebyggelsen m.m. på Optionsarealet vil RIA for Sundhedsforvaltningen snarest udarbejde et program, der skal danne grundlag for den i nærværende indstilling foreslåede konkurrence. Udgiften hertil afholdes af Sundhedsforvaltningen og er ikke omfattet af bevillingen på 1,1 mio kr. til afholdelse af arkitektkonkurrencen.

Programoplægget omfatter, ud over en bredere beskrivelse af baggrund og forudsætninger for byggeopgaven, de uddybende kriterier og funktionskrav, som er en del af grundlaget for de opstillede konkurrencevilkår.

Anskaffelsessummen for almene ældreboliger, herunder plejeboliger, finansieres i perioden 15.06.2001 - 14.06.2004 med 91 pct. realkreditlån, 7 pct. kommunal grundkapital og 2 pct. beboerindskud. Efter 14.06.2004 finansieres anskaffelsessummen med 84 pct. realkreditlån, 14 pct. kommunal grundkapital og 2 pct. beboerindskud.

Der er ikke påregnet økonomiske ændringer i forhold til Sundhedsforvaltningens oprindelige indstilling 3/2001, der opererede med 60 plejeboliger, når bortses fra be-mærkningerne ovenfor om indretning af træningscentret.

Et areal på denne størrelse giver mulighed for at indrette en daginstitution med 5 eller 6 grupper, afhængig af, hvorledes institutionen placeres i sammenhængen med familieboliger, ældreboliger og omsorgsfaciliteter. Der forventes at kunne etableres op til 72 vuggestuepladser eller en kombination med 36 vuggestuepladser og 44 (66) børnehavepladser.

Pladsprisen skal overholde den i budgettet vedtagne pladspris pr. vuggestueplads (i 2002 niveau 247.000 kr. pr. plads) eksklusive udgifter til grundkøb og evt. miljøfremmende tiltag samt forholdsmæssig andel af udgiften til anlæg af privat fællesvej og parkeringspladser.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen foretrækker en placering med en fritliggende institutionsbygning, evt. i to etager, med direkte adgang til 100 % friareal eksklusive skure, liggehaller og det nødvendige antal parkeringspladser. Dette sikrer den bedste mulighed for at optimere antallet af pladser og sikrer den fornødne overskuelighed og sammenhæng i institutionens aktiviteter.

Et alternativ til placeringen i en fritliggende bygning er indpasning af institutionen i stueetagen i boligbyggeriet, ligeledes med direkte adgang til 100 % friareal eksklusive skure, liggehaller og det nødvendige antal parkeringspladser. Indpasning i en ejendom med boliger giver erfaringsmæssigt et merforbrug af arealer og dermed en højere etableringspris, ligesom de med boligerne forbundne opgange skal bearbejdes arkitektonisk for at give den fornødne sammenhæng, der er en forudsætning i institutionens dagligdag.

Det forudsættes, at Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ligesom Sundhedsforvaltningen tilvejebringer et programoplæg, der kan danne grundlag for den i nærværende indstilling foreslåede konkurrence. Udgiften hertil afholdes af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og er ikke omfattet af bevillingen på 1,1 mio kr. til afholdelse af arkitektkonkurrencen.

Muligheden for at placere en daginstitution på arealet tilgodeser behovet for etablering af yderligere institutionspladser i den centrale del af det gamle Valby, hvor der er et udækket behov for pladser.

Demografibehovet for pladser i Valby som helhed forventes frem til 2008 at svare til 112 vuggestuepladser og 171 børnehavepladser. Den planlagte institution vil således kunne dække en del af demografibehovet.

Det forudsættes, at familieboligerne skal være af høj arkitektonisk kvalitet, men at det ikke på forhånd afgøres, om der skal opføres ejer-, andels- eller lejeboliger, herunder om disse vil kunne opføres som støttet byggeri.

Lokalplan nr. 341 "Det Centrale Valby":

Optionsarealet er omfattet af lokalplan nr. 341 "Det centrale Valby", der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen samtidig med Eksempelprojektet.

Lokalplanens område afgrænses af Valby Langgade, Valby Tingsted, Rughavevej, Skolegade samt en linie gennem og langs jernbanens terræn, jf. bilag 2, der viser lokalplanområdets afgrænsning og opdeling i underområderne I, II, III A og III B.

Område III A svarer til Optionsarealet.

Ifølge lokalplanens § 3 fastlægges underområde I til offentlige formål og område II til boliger og serviceerhverv.

Underområderne III A og III B fastlægges til boliger og serviceerhverv, således at område III A primært anvendes til boliger, og område III B anvendes til serviceerhverv. I disse 2 områder kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger og serviceerhverv. Den endelige fordeling af anvendelsen fastlægges i en supplerende lokalplan. Ifølge lokalplanens § 5 kræver opførelse af ny større bebyggelse i område III A og III B, at der fastlægges en principiel bebyggelsesplan i en supplerende lokalplan.

I lokalplanens § 5 bestemmes, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110 i område III A. I det øvrige lokalplanområde må bebyggelsesprocenten ikke overstige 130. Bygge- og Teknikforvaltningen kan godkende, at bebyggelsesprocenten beregnes under ét for flere ejendomme, herunder på tværs af underområdegrænser.

Om friarealers størrelse bestemmes blandt andet i lokalplanens § 10, at friarealet til børneinstitutioner skal være 100 pct. af etagearealet, 40 pct. af etagearealet til boliger og 10 pct. af etagearealet til erhverv og øvrige offentlige formål. Friarealerne kan tilvejebringes på egen grund på terræn og som tagterrasser og ved andel i det interne vej- og stinet, der er forbeholdt fodgængere og cyklister, torve- og pladsdannelser samt fælles ubebyggede arealer i øvrigt, såfremt disse udstykkes særskilt.

Parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkeringsarealer på terræn skal beplantes med træer.

Om sti- og vejadgang til område III A bestemmes i lokalplanens § 4, at der i forlængelse af Gåsebæksvej fastlægges en 5 m bred privat fællessti for fodgængere og cyklister. Øst for stien i Gåsebæksvejs forlængelse fastlægges en privat fællesvej til betjening af område III A, bebyggelsen "Hoffmanns Minde" og arealet syd for.

Lokalplanen fastlægger én bygning i område III A som bevaringsværdig. Det drejer sig om en tidligere administrationsbygning for Porcelænsfabrikken. Bygningen er oprindeligt stuehus til en gård. Ifølge lokalplanens § 5 må bevaringsværdige bygninger ikke nedrives uden Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse.

Kommuneplan 2001 fastlægger området til et C2*-område med særlig bemærkning om, at den maksimale bebyggelsesprocent er 130. I lokalplan kan området opdeles i underområder, hvor den maksimale bebyggelsesprocent kan beregnes for et eller flere områder under ét. Boligandelen skal udgøre mindst 35 pct. af det samlede etageareal eksklusiv den del, der medgår til offentlige institutioner.

C-områder skal anvendes til boliger og serviceerhverv.

Det maksimale etageantal er 6, eksklusive tagetage. Friarealet skal være i størrelsesordenen 40 pct. af boligetagearealet og 10 pct. af erhvervsetagearealet. Friarealet til børneinstitutioner skal normalt være af samme størrelsesorden som institutionernes etageareal.

Miljøkontrollen har oplyst, at der flere steder er konstateret en meget kraftig olieforurening i jord og grundvand samt forurening af fyldjorden med cobolt, nikkel og bly. Fyldjorden indeholder slagge. Fyldlaget er fundet på hele arealet i øverste jordlag og har en tykkelse på i gennemsnit 0,5 - 1 m.

Arealet er kortlagt på vidensniveau 2. Arealet har hidtil været anvendt til erhverv. Hvis anvendelsen ændres til boligformål, herunder plejeboliger, institutionsformål og dagcenter mv., ændrer arealet status til meget følsom/følsom anvendelse, hvilket der skal søges tilladelse til hos Miljøkontrollen efter jordforureningslovens § 8, stk. 1 og 2. Ved andet bygge- og anlægsarbejde skal der ligeledes ansøges om samme tilladelse, da arealet ligger i drikkevandsområde.

Miljøkontrollens krav til anvendelse af arealet til skole- idræts-, kulturelle- og beboelsesformål vil blive fastsat efter følgende principper: Fjernelse af kraftigt olieforurenet jord. Fjernelse af fri fase af olie på grundvandsspejlet. På udendørs arealer, som bliver ubefæstede, skal den øverste halve meter jord være ren. På områder med bakker og små volde med stort slid skal den øverste hele meter jord være ren. Hvis der efterlades en restforurening med olie, forudsætter det, at restforureningen ikke kan give indeklimaproblemer eller uacceptabel afdampning til udendørs arealerne. Restforureninger på hele arealet må ikke medføre øget nedsivning til grundvandet.

Finansiering af udgifter til afværgeforanstaltninger på Optionsarealet indgik ikke (som udgifterne vedrørende de øvrige arealer) i indstillingen om Eksempelprojektet, idet et overslag vedrørende udgifterne var forudsat at indgå ved udarbejdelse af udbudsmateriale med henblik på videresalg af grunden. Som det fremgår nedenfor, vil arealet blive udbudt til salg på kommunens sædvanlige vilkår, hvorefter køber bl.a. påtager sig den fulde risiko for jordbundsforholdene og samtlige udgifter til forureningsbekæmpelse.

Ifølge Rammeaftalen med Royal Scandinavia m.fl. får kommunen (da optionen er udnyttet) et samlet beløb på 5,5 mio. kr. (2000-priser) til delvis dækning af forureningsomkostninger vedrørende hele det af kommunen erhvervede område. Det pågældende beløb er indgået i finansieringen af Eksempelprojektet.

Område III A har et areal på ca. 11.665 m² og med en bebyggelsesprocent på 110 kan der opføres 12.832 etagemeter i området.

På grundlag af lokalplanens friarealbestemmelser udløser ovennævnte påtænkte anvendelse krav om et friareal beregnet til 4.730 m².

Det samlede parkeringskrav vil være på 128 parkeringspladser, hvis lokalplanens nuværende krav om en parkeringsplads pr. 100 m² fastholdes. Behovet for parkeringspladser til plejeboligbebyggelsen er imidlertid erfaringsmæssigt væsentlig mindre end ved en almindelig boligbebyggelse. Det forudsættes derfor, at parkeringskravet til plejeboligbebyggelsen, inklusive serviceareal, begrænses fra en plads pr. 100 m² - 54 pladser - til en plads for hver 5 boliger - 12 pladser. Der skal desuden etableres 21 pladser til dagcentret/aktivitetscentret, 43 til boligbebyggelsen, 10 til børneinstitutionen, og således i alt 86 parkeringspladser. Hertil kommer 8 pladser til institutionen Hoffmanns Minde, der vil blive anlagt på et areal ved Valby Langgade. De 8 parkeringspladser vil indgå i en fælles parkeringsløsning for institutionen og den kommende bebyggelse på optionsarealet.

For at få en hensigtsmæssig udnyttelse af område III A bør mest mulig parkering placeres i forbindelse med den private fællesvej, der skal anlægges i Gåsebæksvejens forlængelse. Det forudsættes derfor, at det kommende lokalplantillæg fastlægger den private fællesvejs samlede bredde til 19 m, hvilket giver mulighed for vinkelret parkering i begge sider af vejen og fortov i østsiden. I vestsiden fungerer stien som fortov. Det anslås, at der kan placeres ca. 65 parkeringspladser langs vejen under hensyn til, at der også skal være plads til indkørsler blandt andet til Optionsarealet og beplantning langs vejen. De resterende parkeringspladser placeres på terræn eller i konstruktion ved den kommende bebyggelse.

Fordelen ved denne parkeringsløsning er, at området med den kommende bebyggelse friholdes for parkering i videst muligt omfang. Til gengæld vil området langs den kommende fællesvej og sti blive domineret af parkering. Den nærmere udformning af fællesvej og sti med parkeringsarealer og beplantning vil derfor indgå som tema i den kommende arkitektkonkurrence.

I område III A ligger Porcelænsfabrikkens gamle administrationsbygning, der oprindelig var stuehus til en gård. Bygningen er i lokalplan nr. 341 fastlagt som bevaringsværdig bebyggelse. Som anført i indstillingen og redegørelsen til lokalplanforslaget vil bygningens bevaringsstatus blive genovervejet i forbindelse med den for nybyggeri nødvendige supplerende lokalplan, således at den nedrives, hvis dens placering viser sig uhensigtsmæssig i forhold til en funktionel bebyggelsesplan.

Det skønnes, at en funktionel bebyggelsesplan kræver, at bygningen nedrives. Det forudsættes derfor, at det af konkurrencebetingelserne til arkitektkonkurrencen skal fremgå, at der kan ventes nedrivningstilladelse, hvis en gennemførelse af det vindende projekt kræver det.

Friarealerne til den kommende skole i Ovnhallen etableres ifølge lokalplan nr. 341 inden for underområde I. Arealet nord for Ovnhallen og arealet syd for Ovnhallen, der begge er en del af skolens friareal, forbindes af et smalt areal langs Ovnhallen. Det har hidtil været tanken, at skellet mellem skolen og Optionsarealet skulle følge grænsen mellem underområderne I og III A.

Idet skolens friareal er begrænset og for at få en bedre forbindelse mellem det nordlige og det sydlige areal, forudsættes en ændret skelgrænse mellem Optionsarealet og skolen. Langs med skolen afgives et areal af Optionsarealet på ca. 500 m² til friareal for skolen. Dette betyder imidlertid forringede muligheder for at opfylde lokalplanens friarealkrav til den kommende bebyggelse i område III A. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har derfor tilkendegivet, at beboerne i den kommende bebyggelse vil kunne få adgang til skolens friareal syd for Optionsarealet udenfor skoletid. På denne baggrund er det Bygge- og Teknikforvaltningens opfattelse, at der i et vist omfang vil kunne dispenseres fra lokalplanens friarealkrav til gengæld for denne adgang til skolens friarealer, der vil blive sikret ved tinglyst deklaration. Desuden får Optionsarealet tilført ca. 200 m² af skolens friareal.

For at give friarealet til institutionen Hoffmanns Minde en bedre udformning afgives desuden ca. 200 m² af Optionsarealet. Samtidig forudsættes den sydlige strækning af stien i Gåsebæksvejs forlængelse flyttet i forhold til det i lokalplanen fastlagte, hvilket forudsætter dispensation.

Arealoverførslerne mellem optionsarealet, skolen og Hoffmanns Minde fremgår af vedlagte bilag 1.

I forhold til lokalplan nr. 341 betyder arealoverførslerne, at en del af skolens friareal, i alt ca. 500 m², placeres i område III A. Som nævnt ovenfor fastlægges anvendelsen af område III A blandt andet til kollektive anlæg og institutioner samt uddannelsesmæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger. Endvidere får Optionsarealet tillagt ca. 200 m² i område I, hvor anvendelsen er fastlagt til en række offentlige formål og private institutioner af almen karakter, samt ældreboliger.

En anvendelse af de ovennævnte ca. 500 m² til friareal for skolen er i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelsen for område III A. Under forudsætning af at de ovennævnte ca. 200 m², der tillægges Optionsarealet, anvendes til den kommende børneinstitution, ældreboligbebyggelsen eller aktivitets/dagcentret vil anvendelsesbestemmelsen for område I ikke være til hinder for, at det tillagte areal indgår i den fremtidige planlagte bebyggelse på Optionsarealet for eksempel som friareal.

På denne baggrund fastholdes afgrænsningen mellem område I og III A uanset de påtænkte arealoverførsler mellem skole og Optionsareal.

Som nævnt ovenfor må bebyggelsesprocenten ikke overstige 110 i område III A og ikke 130 i de øvrige underområder. Medmindre andet fastlægges i lokalplanen beregnes bebyggelsesprocenten for hver ejendom for sig. Den endelige udstykning af område III A kendes imidlertid ikke på nuværende tidspunkt, men som det fremgår bliver Optionsarealet mindre end forudsat. For at bevare muligheden for at opføre 12.832 m² etageareal svarende til bebyggelsesprocent 110 uanset arealoverførsler m.v. vil der i lokalplantillægget blive indsat bestemmelse om, at bebyggelsesprocenten på 110 beregnes for område III A under ét og dermed uafhængigt af kommende udstykninger.

Under ovennævnte forudsætninger skønnes det, at det vil være muligt at opføre en samlet bebyggelse på ca. 12.800 etagemeter på Optionsarealet.

For at opnå det nødvendige friareal vil plejeboligbebyggelsen formentlig skulle opføres som en bebyggelse i 4 etager med dag/aktivitetscentret i stueetagen og plejeboligerne samt serviceareal i 3 etager ovenover. Boligbebyggelsen vil formentlig skulle opføres i gennemsnitligt 5 etager og børneinstitutionen i 2 etager.

Børneinstitutionens friareal på 1.000 m² skal være beliggende på terræn efter krav fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Friareal til den øvrige bebyggelse vil eventuelt delvist kunne etableres som tagterrasser. Desuden forudsættes der som nævnt sikret fælles udnyttelse af skolens friareal.

Der vil i den supplerende lokalplan blive fastsat detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser for den kommende bebyggelse på Optionsarealet med henblik på at muliggøre det vindende arkitektprojekt.

I Valby bydel er der i forbindelse med udviklingen af Eksempelprojektet i Valby etableret Valby Solcellegruppe, der består af et samarbejde mellem Københavns Energi, Valby Lokalråd, Københavns Kommune, Cenergia og Byfornyelse København.

Solcellegruppen har taget initiativ til et projekt for indpasning af solceller som bæredygtig kilde til elforsyningen i Valby bydel: Valby Solcelleværk.

Det langsigtede mål er, at 10 - 15 % af Valbys årlige energiforbrug skal dækkes af solceller inden for en tidshorisont på 25 år.

Som nævnt ovenfor forudsættes det, at solcelleprojektet indgår i arkitektkonkurrencen.

En initiativgruppe har foreslået, at der placeres et hus på ca. 850 - 950 m² etageareal på Optionsarealet til "Fremtidens Bevægelseskulturhus". Et hus, hvor der ifølge projektbeskrivelsen "arbejdes med krop og ånd, et hus hvor livslysten har en naturlig plads. Hvor kamp, dans, leg og fordybelse trives side om side og beriger hinanden som både fritidsaktiviteter, kulturtilbud, kurser og konferencer, uddannelse og efteruddannelse. En oase for livsenergi og forandringsprocesser i storbyens og det moderne samfunds hastige liv."

Det er intentionen, at huset kan indgå i et lokalt samarbejde - fra fødselsforberedelse til samarbejde med børneinstitutioner, skoler, sundhedsvæsen, ældrepleje, kulturtilbud og den frivillige idræt.

I projektbeskrivelsen anføres bl.a., at vand er et element, som inspirerer til anderledes oplevelser, kropsligt, socialt og udviklingsmæssigt.Derfor kunne det være optimalt med en tilknyttet "Vand-oase" med et varmtvandsbassin og et mindre svømmebassin, eventuelt i samarbejde med skole og de planlagte ældreboliger.

Henset til, at bebyggelsesmuligheden efter nedsættelse af bebyggelsesprocenten fra 130 til 110 er reduceret væsentligt, og at det ifølge reglerne for kommunens salg af ejendomme ikke vil være muligt at sælge uden forudgående offentligt udbud, er det forudsat i denne indstilling, at projektet ikke gennemføres på dette areal.

Optionsarealets afgrænsning vil blive reguleret i forhold til naboarealerne, Ovnhallen (ny Valby Skole), friarealet hertil og Hoffmanns Minde, således at der opnås en mere hensigtsmæssig afgrænsning mellem arealerne, jf. ovenfor.

Bebyggelsen på Optionsarealet, undtaget administrationsbygningen, nedrives i henhold til Rammeaftalen af Royal Scandinavia.

Når arkitektkonkurrencen er afgjort, vil (det regulerede) areal blive udbudt til salg med pligt for køber/køberne til (i samarbejde) at opføre vinderprojektet, dog således at institutionen fortsat skal tilhøre kommunen, enten som en udmatrikuleret ejendom eller som en ejerlejlighed.

Plejeboligdelen af bebyggelsen (med tilhørende serviceareal og aktivitetscenter mv.) vil blive udbudt til salg med henblik på, at projektet opføres som støttet byggeri af en almen boligorganisation. (Kommunen har i henhold til lov om almene boliger 100 % anvisningsret til boligerne. Der forudsættes indgået en lejeaftale om serviceareal og aktivitetscenter m.v.)

Familieboligdelen forventes udbudt til salg, således at køber kan fremsætte forslag om ønsket ejerform (andelsboliger/udlejningsbyggeri - begge med eller uden støtte - eller ejerboliger).

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen vil selv være bygherre på daginstitutionen, eventuelt med en forretningsfører.

Arealet vil i øvrigt blive udbudt til salg på kommunens sædvanlige vilkår, herunder om gevinstandel ved videresalg i ubebygget stand og tillægskøbesum ved eventuel yderligere bebyggelse. Køber og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen må afholde udgifterne til anlæg af veje, parkeringspladser og eventuelle øvrige fællesarealer og må påtage sig risikoen for jordbundsforholdene og samtlige udgifter til forureningsbekæmpelse mv., herunder vedrørende veje og fællesarealer m.v.

En del af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens grundkøbesum på 2.036 kr. pr. m² grundareal er forudsat at medgå til dækning af forvaltningens andel af nødvendige afværgeforanstaltninger vedrørende jordbundsforureningen.

Udover købesummen må køber refundere kommunen de afholdte udgifter til arkitektkonkurrencen.

Eventuelle udgifter til afværge af støj fra jernbanen er kommunen som grundsælger uvedkommende.

Udgifterne til erhvervelse af Optionsarealet er mellemfinansieret af puljen på 280 mio. kr., der i den boligpolitiske aftale er afsat til infrastruktur og byggemodning.

Indtægterne ved salget - herunder fra daginstitutionen - vil (med fradrag af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens andel af forureningsomkostningerne og diverse mindre salgsomkostninger) således blive tilbageført til puljen.

I forbindelse med behandlingen af forslaget til lokalplan nr. 341 blev det vedtaget at nedsætte bebyggelsesprocenten for lokalplanens underområde III (Optionsarealet) fra de foreslåede 130 til 110.

Kommunens købesum for arealet var aftalt inden nedsættelsen af bebyggelsesprocenten. Det vil først ved videresalget vise sig, om det vil være muligt at opnå en videresalgspris, der vil kunne modsvare den lavere bebyggelsesmulighed.

Udgiften til arkitektkonkurrencen anslås som ovenfor anført til ca. 1,1 mio. kr. eksklusive moms, der forudsættes mellemfinansieret af Økonomiudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget og refunderet kommunen af køber af arealet til sin tid.

Beløbet overføres til Bygge- og Teknikudvalget. Et mindreforbrug forudsættes tilbageført forholdsmæssigt til de respektive udvalg, der har anvist dækning for beløbet.

Valby Lokaludvalg er hørt vedrørende udkastet til indstilling.

Lokaludvalget har i skrivelse af 25.10.2002, jf. bilag 3 - med forbehold for en efterfølgende egentlig behandling i udvalget - bl.a. udtalt, at man er glad for, at sagen munder ud i en arkitektkonkurrence. Udvalget udtrykker ønske om at være med i formuleringen af konkurrencens program.

Som det fremgår ovenfor, vil udvalget herefter blive hørt i forbindelse med udarbejdelse af programmet.

Lokaludvalget tilkendegiver samtidig, at man på to punkter ikke er enig i indstillingen. Det drejer sig om henholdsvis bevaring af den gamle hovedbygning og muligheden for indtænkning af "Fremtidens Bevægelseskulturhus".

Lokaludvalget finder, at hovedbygningen bør bevares, og at det bør være op til de konkurrerende at beskrive mulighederne for bygningens indpasning i helheden.

Som anført i indstillingen skønner forvaltningerne, at en funktionel bebyggelsesplan kræver, at bygningen nedrives, og det forudsættes derfor, at det af arkitektkonkurrencens betingelser skal fremgå, at der kan ventes nedrivningstilladelse, hvis en gennemførelse af det vindende projekt kræver det. Forvaltningerne finder det vigtigt, at de konkurrerende arkitekter er frit stillet med hensyn til vurderingen af muligheden for at opretholde bygningen.

Lokaludvalget anfører endvidere, at der bør indledes en konkret dialog med initiativgruppen bag bevægelseskulturhuset med det mål at undersøge, hvordan og i hvilket omfang ideerne kan indarbejdes i helheden. Udvalget nævner muligheden for at integrere det i det 2.000 m² store aktivitets-, trænings- og dagcenter.

Forvaltningerne har nøje overvejet muligheden for at indpasse bevægelseskulturhuset, men har konkluderet, at der ikke er plads på Optionsarealet hertil. Særligt om centeret bemærkes, at der kun påtænkes etableret det etageareal, der er fornødent til de planlagte aktiviteter.

Lokaludvalgets tilkendegivelse herom har således ikke givet forvaltningerne anledning til at ændre indstillingen.

Det bemærkes, at der ikke herved er taget stilling til, om bevægelseskulturhuset eventuelt vil kunne indpasses andre steder i Eksempelprojektet.

1. Plan over Optionsarealet

2. Plan over området for lokalplan nr. 341

3. Valby Lokaludvalgs høringssvar af 25.10.2002

Bo Andersen Grethe Munk Jens Jacobsen Erik Jacobsen