Status for udlejning af ældreboliger
Status for udlejning af ældreboliger
Sundheds- og Omsorgsudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 19. juni 2003
11. Status for udlejning af ældreboliger
SOU 156/2003 J.nr. 19/2002
INDSTILLING
Sundhedsforvaltningen indstiller,
at Sundheds- og Omsorgsudvalget tager orienteringen til efterretning.
RESUME
Københavns Kommune har i alt ca. 4.400 ældreboliger. Ældreboligerne er dels ombyggede pensionistboliger (ca. 3250), og dels nybyggede ældreboliger (ca. 1150). Boligerne er alle fra 1990'erne.
Der bliver omkring 800 boliger ledige hvert år. Imidlertid er der tiltagende udlejningsvanskeligheder i de ombyggede pensionistboligkomplekser, idet en del ældreboliger står tomme længe, inden en ny lejer flytter ind.
Vanskelighederne med at få udlejet boligerne ligger i en kombination af koncentrationer af ældreboliger i nogle lokalområder og en ældreboligmasse med relativt mange små boliger og målgruppen.
Det faldende antal ældre i Københavns Kommune har også medført, at dækningsgraden, målt ved antal ældreboliger i forhold til antallet af ældre på 75 år og derover, er steget. Dækningsgraden er således steget fra 10,6% pr. 1. januar 1997 til 12,7% pr. 1. januar 2003.
Borgerrepræsentationen besluttede derfor efter indstilling fra Sundheds- og Omsorgsudvalget den 27. januar 2000 (BR 1/2000) at ældreboliger, der har været ledige over 3 måneder i bebyggelserne Ringergården, Nørrebro Vænge, Engholmen Nord, Engholmen Syd og Tranehavegård, efter aftale mellem Sundhedsforvaltningen og den pågældende boligorganisation udlejes gennem den boligsociale anvisning i Københavns Kommune, udlejes til studerende eller udlejes af boligorganisationerne til over 67-årige på deres venteliste.
Borgerrepræsentationen besluttede også, at det i samarbejde mellem Sundhedsforvaltningen og den respektive Boligorganisation analyseres nærmere, om der er behov for ombygning eller permanent omdannelse af nogle af boligerne til almene familieboliger eller almene ungdomsboliger og at resultatet af denne analyse skulle forelægges Sundheds- og Omsorgsudvalget.
Fra sommeren 2001 og frem til sommeren 2002 er der imidlertid på trods af disse initiativer sket en stigning i antallet af ledige ældreboliger i nogle af bebyggelserne, herunder i andre bebyggelser end de, som er omfattet af Borgerrepræsentationens beslutning.
På den baggrund tiltrådte Borgerrepræsentationen 12. juni 2002 (BR 324/2002) en indstilling fra Sundheds- og Omsorgsudvalget om at udvide aftalerne om udlejning til andre målgrupper til at omfatte samtlige ældreboligkomplekser.
I april 2000 havde 18 boliger været ledige i 3 måneder. Det tilsvarende tal var i april 2003 vokset til 66 boliger, til trods for at der er gennemført ekstraordinære initiativer med udlejning til ældre fra boligselskabernes egen venteliste, til studerende via Centralindstillingsudvalget og til handicappede gennem Familie og Arbejdsmarkedsforvaltningen, hvor der bl.a. er indgået en særlig aftale vedrørende etapevis overtagelse af dele af anvisningen til bebyggelsen Ringergården.
Antallet af ledige ældreboliger kulminerede medio december 2002, hvor 77 boliger havde været ledige i 3 måneder, heraf 27 i Ringergården.
Status på disse 77 boliger er den 28. maj 2003, at 50 er udlejet ekstraordinært til andre målgrupper. 12 ledige boliger er reserveret til handicappede, som forventes at indflytte hen over sommeren. 13 boliger er i udbud gennem den boligsociale anvisning.
Sundhedsforvaltningen har som nævnt ( i januar 2003) indgået aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om etapevis overtagelse af 2 af de 3 fløje i Ringergården til handicappede og personer fra den boligsociale anvisning.
Status vedrørende denne indflytning er i maj 2003, at i førnævnte 27 tomme boliger er kun 3 handicappede indflyttet og 4 boliger er overtaget til fællesrum og personalerum. Det er sigtet, at yderligere 12 handicappede beboere skal indflytte over sommeren.
I aftalen om Ringergården indgik også, at 8 lettere handicappede skulle indflytte spredt i Ringergården hen over sommeren. Det er på ønske fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen afløst af, at et tilsvarende antal personer fra den boligsociale anvisning kan anvises til disse boliger. Anvisningen er gennemført, og beboerne vil flytte ind inden 1. august 2003.
Fra maj 2003 forstærkes den ekstraordinære udlejning, idet de største boligorganisationers bestyrelser efterhånden har behandlet og tiltrådt generel aftale dateret 16. april 2003 om systematiske initiativer for udlejning til andre målgrupper, allerede når en bolig har været ledig i 5 uger.
Det forventes, at antallet af boliger, som fortsat vil være ledige i 3 måneder begrænses til ganske få boliger fra 1. august 2003.
Ældreboligområdet vil indgå i konkretiseringen af den indstilling om boligpolitik for ældre, der vil blive forelagt Sundheds- og Omsorgsudvalget.
Hvis det imod forventning viser sig, at antallet af boliger, som er ledige i 3 måneder ikke falder, vil Sundhedsforvaltningen tage initiativ til igangsætning af en analyse af behovet for ombygning eller permanent omdannelse af nogle af boligerne i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
De ombyggede pensionistboligkomplekser fra Magistratens 3. Afdeling
Den 19. juni 1989 fremsatte den daværende Magistratens 3. Afdeling forslag til principbeslutning om successiv ombygning af de eksisterende pensionistboliger i kommunens 12 pensionistboligkomplekser til ældreboliger (BR 445/1989).
Disse pensionistboligkomplekser, der rummede i alt 5.689 lejligheder, var opført i perioden 1937-1957 og af meget ens standard, alle forsynet med centralvarme, varmt og koldt vand, toilet og køkken, men uden eget bad. Søgningen fra alderspensionister havde været vigende på grund af boligernes standard og størrelse.
Magistratens 3. afdeling lod efter ældreboliglovens ikrafttrædelse pr. 1. juli 1987 foretage en teknisk gennemgang af samtlige komplekser med henblik på ombygning til mere tidssvarende ældreboliger og samtidig benytte sig af en gunstig finansiering.
Gennemgangen viste, at de 5.689 eksisterende lejligheder ville kunne ombygges til 3.215 lejligheder, heraf 2.417 2-rums og 798 (eller knap 25%) 1-rums boliger. 96 % af boligerne ville være elevatorbetjente (niveaufri adgang).
Lejerbo blev antaget som forretningsfører for samtlige komplekser.
Ved ressortomlægningen og afskaffelsen af magistratsstyret pr. 1/1 1998 blev pensionistboligkomplekserne overført til Sundheds- og Omsorgsudvalgets regi. De endnu ikke afsluttede byggerier blev overført i takt med færdiggørelsen.
Der er fortsat et betydeligt antal af de ombyggede pensionist/ældreboliger (ca. 450), der som følge af den oprindelige genhusning endnu ikke er "frigivet" til almindelig ældreboliganvisning i Sundhedsforvaltningens regi.
Almindelige ældreboliger tilvejebragt i Magistratens 2. Afdeling
De ca. 1.150 almindelige ældreboliger, der er etableret af Magistratens 2. Afdeling og senere af Sundheds- og Omsorgsudvalget, er overvejende opført med forskellige bygherrer som nybyggeri med 2-rums lejligheder på tæt ved 67 m2 i gennemsnit og med niveaufri adgang. Boligerne er opført i perioden 1991- 98.
Ældreboligerne er opført med almindelige opgange og således ikke som korridorbygninger. Den eneste ombygning er Nørre Søpark med 75 to-rums boliger. De almindelige ældreboliger er handicapvenligt indrettet, og beregnet for selvhjulpne ældre med et begrænset behov for pleje og omsorg.
Med nyopførelserne har man kunnet opnå overskuelige boligenheder og samtidig kunnet undgå de mange bygningskonstruktive bindinger og de kompromisløsninger, der ofte er forbundet med ombygning.
Den bedre boligkvalitet med hensyn til størrelse og adgangsforhold og en mere selektiv lokalisering med bymæssig spredning af ældreboligerne bevirker, at der ikke er samme udlejningsproblemer som i de ombyggede pensionistboligkomplekser.
Udlejningsproblemer
Københavns Kommune har i alt ca. 4.400 ældreboliger, der som nævnt tidligere dels er ombyggede pensionistboliger (ca. 3250), og dels er nybyggede ældreboliger (ca. 1150) – alle fra 1990'erne.
Der bliver omkring 800 boliger ledige hvert år. Imidlertid er der tiltagende udlejningsvanskeligheder i de ombyggede pensionistboligkomplekser.
Efterhånden som de ombyggede pensionistboliger blev disponible, viste det sig vanskeligt at udleje dem i samme tempo, som de var til rådighed, da de herefter var målrettet en specifik gruppe af ældre med begrænset funktionsevne, og ikke som tidligere samtlige pensionistgrupper, unge som ældre.
Vanskelighederne med at få udlejet boligerne ligger også i en kombination af koncentrationer af ældreboliger i nogle lokalområder og en ældreboligmasse med relativt mange små boliger.
Hertil kommer at det faldende antal ældre i Københavns Kommune har medført, at dækningsgraden, målt ved antal ældreboliger i forhold til antallet af ældre på 75 år og derover, er steget. Dækningsgraden således steget fra 10,6% pr. 1. januar 1997 til 12,7% pr. 1. januar 2003.
I sommeren 1996 var der over 220 ældreboliger, som havde stået ledige i over 3 måneder. På den baggrund blev det besluttet at tilbyde ældre borgere over 67 år en række boliger i Kgs. Enghave gennem deres pensionsmeddelelse. Sideløbende hermed var der drøftelser med boligorganisationerne omkring anvendelse af boligerne til andre målgrupper end ældre. Konkret blev Boligselskabernes Landsorganisation 1. Kreds, samt de enkelte afdelingsbestyrelser i de ældreboligkomplekser, der havde mange ledige boliger, forespurgt om der kunne etableres bofællesskaber til fysisk og psykisk handicappede. Afdelingsbestyrelserne og Boligselskabernes Landsforening 1. Kreds afviste ideen.
Kommunen fastholdt samtidig, at der ikke skulle ændres yderligere i visitationskriterierne, da man vurderede, at der var behov for boligerne til ældrebefolkningen. I løbet af 1997 og 1998 blev der udlejet mange ældreboliger, og der var ved årsskiftet 1998-1999 ca. 25-30 svært udlejelige ældreboliger.
Boligorganisationerne har løbende påpeget, at de fandt, at beboersammensætningen i ældreboligerne var for tung, og at de efter boligorganisationernes opfattelse fungerer som plejehjem. Det betyder, at det er svært at få ældreboligkomplekserne til at fungere boligsocialt. Sundhedsforvaltningen har afvist, at ældreboligerne fungerer som plejehjem, bl.a. af den grund at under halvdelen af beboerne modtager hjemmehjælp.
Samtidig har det lovgivningsmæssige grundlag fastholdt boligerne til ældre og personer med handicap, der har særligt behov for sådanne boliger og ikke til "almindelige" ældre.
For at løse problemstillingen om de resterende svært udlejelige ældreboliger blev der nedsat en arbejdsgruppe mellem Boligselskabernes Landsforening 1. Kreds, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Sundhedsforvaltningen, som i enighed indstillede en række løsningsforslag til Borgerrepræsentationen i januar 2000.
Borgerrepræsentationen tiltrådte således indstilling fra Sundheds- og Omsorgsudvalget den 27. januar 2000 (BR 1/2000) med følgende indhold:
- "at
- udlejes gennem den boligsociale anvisning i Københavns Kommune
- udlejes til studerende
- udlejes af boligorganisationerne til over 67-årige på deres venteliste og
- at
Fra sommeren 2001 og frem til sommeren 2002 er der imidlertid på trods af disse initiativer sket en stigning i antallet af ledige ældreboliger i nogle af bebyggelserne, herunder i andre bebyggelser end de, som er omfattet af Borgerrepræsentationens beslutning.
På den baggrund tiltrådte Borgerrepræsentationen 12. juni 2002 (BR324/02) en indstilling fra Sundheds- og Omsorgsudvalget om at udvide aftalerne om udlejning til andre målgrupper til at omfatte samtlige ældreboligkomplekser.
Der er i overensstemmelse hermed gennemført ekstraordinære initiativer med udlejning til ældre fra boligselskabernes egen venteliste, til studerende via Centralindstillingsudvalget og til handicappede gennem Familie og Arbejdsmarkedsforvaltningen, hvor der bl.a. er indgået en særlig aftale vedrørende etapevis overtagelse af dele af bebyggelsen Ringergården. Effekten af de nye aftaler viste sig ikke umiddelbart som forventet, bl.a. fordi der viste sig problemer med boligorganisationernes efterfølgende behandling og tiltrædelse af de nye aftaler.
Antallet af ledige ældreboliger kulminerede således medio december 2002, hvor 77 boliger havde været ledige i 3 måneder, heraf 27 i Ringergården.
Status på disse 77 boliger den 28. maj 2003 er, at 50 er udlejet ekstraordinært til andre målgrupper. 12 ledige boliger er reserveret til handicappede, som forventes at indflytte hen over sommeren. 13 boliger er i udbud gennem den boligsociale anvisning.
I januar 2003 indgik Sundhedsforvaltningen tillige aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om etapevis overtagelse af 2 af de 3 fløje i Ringergården til handicappede og personer fra den boligsociale anvisning.
Status vedrørende denne indflytning er i maj 2003, at i førnævnte 27 tomme boliger er kun 3 handicappede indflyttet og 4 boliger er overtaget til fællesrum o g personalerum. Det er sigtet, at i yderligere 12 handicappede beboere skal indflytte over sommeren.
I aftalen om Ringergården indgik også, at 8 lettere handicappede skulle indflytte hen over sommeren. Det er på ønske fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen afløst af, at et tilsvarende antal personer fra den boligsociale anvisning kan anvises til disse boliger. Anvisningen er gennemført, og beboerne vil flytte ind i inden 1. august 2003.
Fra maj 2003 forstærkes den ekstraordinære udlejning, idet de største boligorganisationers bestyrelser efterhånden har behandlet og tiltrådt generel aftale dateret 16. april 2003 om systematiske initiativer for udlejning til andre målgrupper, allerede når en bolig har været ledig i 5 uger.
Det forventes 1. august 2003, at antallet af boliger, som vil være og herefter vil blive ledige i 3 måneder begrænses til ganske få boliger.
I forlængelse af arbejdet med de ældrepolitiske målsætninger er igangsat en analyse af behovet for boliger til ældre.
Ældreboligområdet er inddraget i denne analyse, og vil indgå i konkretiseringen af den indstilling om boligpolitik for ældre, der vil blive forelagt Sundheds- og Omsorgsudvalget.
Hvis det imod forventning viser sig, at antallet af boliger, som er ledige i 3 måneder ikke falder, vil Sundhedsforvaltningen i samarbejde med den respektive Boligorganisation analysere nærmere, om der er behov for ombygning eller permanent omdannelse af nogle af boligerne til almene familieboliger eller almene ungdomsboliger. Resultatet af denne analyse vil blive forelagt Sundheds- og Omsorgsudvalget.
MILJØVURDERING
Der er ingen miljømæssige konsekvenser.
ØKONOMI
Når boliger, som kommunen har anvisningsret til, står tomme, betaler kommunen en tomgangsleje. Der var i 2002 i alt 800 indflytninger i kommunens ca. 4400 ældreboliger. Det vil altid tage lidt tid at gennemføre en indflytning til en ledig ældrebolig, hvorfor der må påregnes et vist huslejetab. Kommunens norm for hvor lang tid, der må gå fra boligen står tom, til den skal være genudlejet er 3 uger.
Lejetabet har været mere eller mindre konstant i perioden 1997 - 2001. Således var det 3,5 mill. kr. i 1997, 3,5 mill. kr. i 1998, 3,6 mill. kr. i 1999, 3,5 mill. kr. i 2000 og 3,9 mill. kr. i 2001.
I 2002 steg udgifterne markant til 5,9 mill.kr. idet et stigende antal boliger er blevet vanskeligere at udleje. Det er således ikke en stigende udskiftning, men større vanskeligheder med at finde interesserede lejere, der medfører udgiftsstigningen.
Den nye generelle aftale med boligorganisationerne om udlejning forventes at medføre reduktion af lejetabet. Således forventes en samlet udgift til lejetab på ca. 4 mill. kr. i 2003, og beløbet forventes af falde til det tidligere niveau på omkring 3,5 mill. kr. i 2004.
HØRING
Ingen.
BILAG
- Aftale vedrørende udlejning af ældreboliger, som har været ledige i mere end 3 måneder ifølge beslutning i Borgerrepræsentationen den 12. juni 2002 (BR 324/2002)
- Oversigt over ledige ældreboliger pr. 1. april 2003
Susanne Boch Waldorff
/ Lars Bo Bülow