Fællesindstilling vedr. anden anvendelse af almene ældreboligblokke

3. Fællesindstilling vedr. anden anvendelse af almene ældreboligblokke

SOU 424/2003 J.nr. 19/2002

Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at ældreboligkapaciteten i fremtiden tilpasses det reelle behov med udgangspunkt i den i indstillingen beskrevne løsningsmodel for udvælgelse og anvendelse af ældreboligblokke til andre målgrupper. Løsningsmodellen vil tage afsæt i en undersøgelse af ældreboligkomplekserne finansieret og styret af det af Borgerrepræsentationen nedsatte Samarbejdsorgan vedrørende boliganvisning, og

at de almene boligorganisationer fremover kan udleje ældreboliger, der har været ledige over 3 måneder, til personer på 60 år og derover fra deres egne ventelister. Dermed nedsættes aldersgrænsen fra 67 år til 60 år i den gældende procedure for udlejning af ledige ældreboliger.

Københavns Kommune har på nuværende tidspunkt anvisningsret til over 4.400 almene ældreboliger. I en årrække har der været problemer med at få udlejet disse boliger til de ældre, som er visiteret til en ældrebolig af Sundhedsforvaltningen. Blandt andet som følge af det fortsatte fald i antallet af ældre i kommunen og det stigende antal ledige ældreboliger, står det klart, at Borgerrepræsentationens beslutning den 27. januar 2000 (BR 1/2000), om at udleje ledige ældreboliger til personer fra den boligsociale venteliste, til ældre over 67 år fra boligselskabernes egne ventelister samt til unge studerende, ikke i tilstrækkeligt omfang afhjælper udlejningsproblemerne.

Borgerrepræsentationens beslutning omfattede de almene ældreboligkomplekser med de største udlejningsproblemer. I 2002 blev beslutningen udvidet til at omfatte alle almene ældreboligkomplekser i Københavns Kommune (BR 324/02).

På baggrund af ovenstående er der et ønske om at få fastlagt en ny strategi for brug af ældreboligerne på lang sigt.

Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen anbefaler derfor den i indstillingen beskrevne løsningsmodel for anden anvendelse af boligblokke i almene ældreboligbebyggelser.

Den langsigtede løsningsmodel indebærer, at dele af ældreboligområderne udvælges med henblik på omdannelse til brug for boliger til særligt udsatte grupper samt ommærkning til brug for ungdoms- og familieboliger. Udvælgelsen af de relevante ældreboligblokke skal ske på baggrund af en undersøgelse, som gennemføres af en uafhængig plankonsulent og finansieres samt styres af Samarbejdsorganet vedrørende boliganvisning.

Med udgangspunkt i undersøgelsen og planlægningsarbejdet vil Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen sammen med de almene boligorganisationer, som ejer ældreboligerne, samarbejde om at udfase samt omdanne de udpegede boligblokke til andre målgrupper. Anvisningsretten overføres fra Sundhedsforvaltningen til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen for de boligblokke, der indrettes til særligt udsatte grupper, og til de almene boligorganisationer for de boligblokke, der indrettes til ungdoms- og familieboliger. Sidstnævnte er omfattet af gældende aftaler om boligsocial anvisning.

Fordelene ved løsningsmodellen er:

• at der skaffes flere boliger til særligt udsatte grupper,
• at der er mulighed for flere familieboliger med 33% kommunal anvisningsret, hvilket nedbringer den boligsociale venteliste,
• at der er mulighed for flere ungdomsboliger, og
• at der kan spares tomgangstab.

Indtil der foreligger en endelig beslutning vedrørende den langsigtede løsningsmodel, iværksættes der en række initiativer med henblik på at sikre, at der også på kort sigt sker en udlejning af ledige ældreboliger.

Den kortsigtede del af løsningsmodellen indebærer for det første, at det foreslås at nedsætte aldersgrænsen fra 67 år til 60 år for boligselskabernes adgang til at udleje de boliger, der har været ledige over 3 måneder, til personer på deres egen venteliste.

For det andet indebærer den kortsigtede løsning, at samarbejdet mellem Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og de almene boligorganisationer fortsætter, med henblik på, under udstrakt hensyntagen til de eksisterende lejere, i begrænset omfang at udleje ældreboliger til personer fra den boligsociale venteliste, som opfylder betingelserne for at bebo en ældrebolig.

For det tredje skal det fortsat være muligt at udleje boligerne til studerende, i det omfang det heller ikke for boligselskabet er muligt at leje ud til den berettigede personkreds. Derudover vil forvaltningerne i samarbejde med de almene boligorganisationer identificere en boligblok, der hurtigt kan udtages af den øvrige bebyggelse og anvendes som boliger til særligt udsatte grupper og familieboliger.

I Københavns Kommune er der i dag i alt 4.419 almene ældreboliger. Heraf er 3.261 tilvejebragt gennem ombygning og salg af de tidligere kommunale pensionistboliger til de almene boligorganisationer, mens 1.152 er nyopførte. Som hovedregel er de almindelige ældreboliger indrettet som 2-rumsboliger, dog er der 634 1-rumsboliger i de ombyggede pensionistboliger.

Igennem flere år har det i stigende grad været problematisk at udleje visse ældreboliger til de ældre, som er visiteret til en ældrebolig af Sundhedsforvaltningen. Til trods for ventelister i dele af byen, er der udlejningsproblemer i flere ældreboligkomplekser andre steder i byen. Udlejningsproblemerne har konsekvenser for kommunens udgifter til tomgangsleje.

En af de væsentligste årsager til udlejningsproblemerne er, at antallet af ældre i Københavns Kommune fortsat falder. Desuden er ældreboligerne koncentrerede i nogle lokalområder, eksempelvis Bispebjerg, hvilket resulterer i en uens lokal dækning.

Mange borgere ønsker en ældrebolig i vante omgivelser, hvor de er kendte og har sociale relationer. Desuden har de ældres boligønsker på flere måder ændret sig, og de færreste ønsker at bo i korridorlejligheder e ller i store boligkomplekser.

Hidtil er de ledige ældreboliger forsøgt udlejet til andre målgrupper, efter retningslinier vedtaget af Borgerrepræsentationen den 27. januar 2000 (BR 1/2000). Det drejer sig konkret om personer fra den boligsociale venteliste, ældre på 67 år og derover fra boligselskabernes egne ventelister samt unge studerende.

Borgerrepræsentationens beslutning omfattede de almene ældreboligkomplekser med de største udlejningsproblemer. I 2002 blev beslutningen udvidet til at omfatte alle almene ældreboligkomplekser i Københavns Kommune (BR 324/02).

Dette initiativ blev taget for midlertidigt at få løst udlejningsproblemerne. På trods af disse retningslinier for udlejning, lykkes det ikke altid at få udlejet boligerne.

En opgørelsen fra den 17. juni 2004 viser, at 98 boliger var lejet ud til borgere fra den boligsociale venteliste. Derudover var 111 boliger lejet ud til ældre fra boligselskabernes egne ventelister samt til unge studerende.

På baggrund af det fortsatte fald i antallet af ældre, står det klart, at det ikke er muligt at løse udlejningsproblemerne med lejere fra de ovenfor nævnte målgrupper. Dette skyldes til dels, at overskuddet af ældreboliger er større end det antal personer på den boligsociale venteliste, som Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Sundhedsforvaltningen vurderer egnede til indflytning i ældreboligerne. Herudover er der kun få ældre på 67 år og derover på boligselskabernes ventelister, og endelig synes huslejen at være for høj for de studerende.

Som følge heraf, vil antallet af ledige ældreboliger stige i de kommende år, og Sundhedsforvaltningen ser gerne en anden anvendelse af de ledige boliger.

På nuværende tidspunkt har samarbejdet mellem Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ført til, at der i ældreboligbebyggelsen Ringergården på Bispebjerg er indpasset særligt udsatte grupper, som opfylder betingelserne for at bebo en ældrebolig.

En tværgående arbejdsgruppe med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen har drøftet mulige løsningsmodeller. Tilsynet med Støttet Byggeri under Bygge- og Teknikforvaltningen har desuden medvirket i processen vedrørende udformningen af forslaget til løsningsmodellen.

Målsætningen for løsningsmodellen på lang sigt er at sikre en løbende reduktion i antallet af ældreboliger i overensstemmelse med Sundhedsforvaltningens undersøgelser af det fremtidige behov for ældreboliger.

Arbejdsgruppen har fundet, at en mulig løsning er at overføre anvisningsretten med tilhørende bevilling mv. (del af midler til dækning af tomgangstab samt del af fælles- og servicearealer) til udvalgte boligblokke fra Sundhedsforvaltningen til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, med henblik på at disse blokke kan indrettes til særligt udsatte grupper, der opfylder betingelserne for at bebo en ældrebolig, samt at andre ældreboliger ommærkes til ungdoms- og familieboliger.

Som grundlag for beslutningen om, hvilke boligblokke og ældreboligkomplekser der er egnede til at blive målrettet andre målgrupper end ældre, er arbejdsgruppen enig om at få gennemført en konkret planundersøgelse. Som oplæg til denne undersøgelse er udarbejdet vedlagte "Kommissorium for alternativ anvendelse af ældreboligerne".

Kommissoriet har til formål, at udredningsarbejdet udmøntes i et fælles forslag til plan for, hvilke ældreboliger der egner sig til anden anvendelse, herunder som boliger til særligt udsatte grupper, ungdoms- og familieboliger, samt et fælles forslag til plan for hvordan en anden anvendelse af ældreboligerne implementeres.

Undersøgelsen og planlægningsarbejdet skal udføres af en uafhængig plankonsulent, der efter aftale udpeges af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Plankonsulenten gennemgår et større antal udvalgte ældreboligområder, for i samarbejde med den pågældende boligorganisation som ejer, at klarlægge, i hvor stort omfang der kan udfases boligblokke, som kan fungere som boliger for først og fremmest særligt udsatte grupper og derudover ungdoms- og familieboliger. Undersøgelsen omfatter samtidig en vurdering af, om de udvalgte ældreboligområder kan gøres mere attraktive gennem fysiske forbedringer.

Det er af afgørende betydning, at nuværende lejere samt øvrige interessenter informeres og inddrages i processen.

Til dækning af udgifterne til undersøgelsen har Samarbejdsorganet, der er nedsat af Borgerrepræsentationen og består af repræsentanter fra de almene boligorganisationer, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Lejernes Landsorganisation, den 14. maj 2004 vedtaget, at der bevilliges 500.000 kr. af de 4x10 mill. til boliger og boligsocial indsats for særligt udsatte grupper.

Samarbejdsorganet fungerer som styregruppe for undersøgelsen og planlægningsarbejdet.

Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen vil på grundlag af undersøgelsen og efter nærmere aftale med de enkelte boligorganisationer udarbejde en ny indstilling til Borgerrepræsentationen med indstilling om, hvilke konkrete ældreboligblokke, der skal overdrages til anden brug.

Forvaltningerne vil herefter sammen med de almene boligorganisationer, som ejer ældreboligerne, samarbejde om at udfase de udpegede boligblokke.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen vurderer, at det er en forudsætning, at boliger til særligt udsatte grupper kan etableres i særskilte boligblokke. Målgrupperne er personer, der har fordel af de handicapvenlige boliger. Alt efter hvilke målgrupper, der får boligerne stillet til rådighed, vil der være behov for, at et antal boliger skal omdannes til henholdsvis fælles- og servicearealer.

På baggrund af undersøgelsen og planlægningsarbejdet vil Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen vurdere omfanget af særligt udsatte grupper, som ikke kan indpasses i ældreboligområderne, og som fortsat skal have stillet boliger til rådighed i almindelige, almene boligafdelinger og ved nybyggeri.

Indtil der foreligger en endelig beslutning vedrørende den langsigtede løsningsmodel, iværksættes der en række initiativer med henblik på at sikre, at der også på kort sigt sker en udlejning af ledige ældreboliger.

Den kortsigtede del af l&osl ash;sningsmodellen indebærer for det første, at det foreslås at nedsætte aldersgrænsen fra 67 år til 60 år for boligselskabernes adgang til at udleje de ledige boliger til personer på deres egen venteliste, når boligen har været ledig i over 3 måneder. Formålet er at øge adgangen til at leje ældreboligerne ud til borgere, der aldersmæssigt passer til de nuværende beboerne. Et sådant initiativ vil samtidig øge antallet af mere ressourcestærke ældre i bebyggelserne.

For det andet indebærer den kortsigtede løsning, at samarbejdet mellem Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og de almene boligorganisationer fortsætter, med henblik på, under udstrakt hensyntagen til de eksisterende lejere, i begrænset omfang at udleje ældreboliger til personer fra den boligsociale venteliste, som opfylder betingelserne for at bebo en ældrebolig.

For det tredje skal det forsat være muligt for studerende at leje boligerne i det omfang, de ikke kan udlejes til den berettigede personkreds.

Som en del af den kortsigtede løsning vil Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen i samarbejde med de almene boligorganisationer identificere en boligblok, der hurtigt kan udtages af den øvrige bebyggelse og anvendes som boliger til særligt udsatte grupper og familieboliger. Således iværksættes dette tiltag, inden resultaterne af den beskrevne planundersøgelse foreligger.

Formålet med tiltaget er hurtigst muligt at udmønte målet om alternativ anvendelse af udvalgte boligblokke og dermed nedbringe antallet af ledige ældreboliger. Udvælgelsen vil bero på allerede indhentet viden om, hvilken boligblok, der vil egne sig til dette formål.

Det er af afgørende betydning, at beboerne i det pågældende ældreboligkompleks informeres og inddrages i processen.

Sundhedsforvaltningen har tilbudt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, at ledige ældreboliger stilles til rådighed for husvilde i kommunen. Den tværgående arbejdsgruppe, med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen, har hørt Tilsynet med Støttet Byggeri over dette spørgsmål.

Såfremt kommunen ikke kan anvise personer fra den berettigede personkreds til ældreboligerne, og da udlejningsproblemerne, som i det aktuelle tilfælde, ikke er af kortvarig og forbigående karakterer, overgår anvisningsretten til boligselskabet, som skal forsøge at udleje boligen til personer fra boligselskabets venteliste.

Borgere omfattet af Servicelovens husvildebestemmelser har som udgangspunkt ikke særlige sociale problemer eller nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. Dette medfører, at husvilde i udgangspunktet ikke er berettiget til en almen ældrebolig eller til en almen familiebolig via den boligsociale anvisning.

Husvildeboliger hører desuden under et institutionsbegreb, som ikke er omfattet af almenboligloven. Etablering af boliger til husvilde i almene boligbebyggelser forudsætter derfor, at boligerne udskilles og frasælges til kommunal eller privat overtagelse. Da almene boligorganisationer ikke kan eje eller drive en sådan institution, kan husvildeboliger i almene bebyggelser ikke etableres, før de egnede boliger er udpeget i undersøgelsen og er overgået til kommunal eller privat ejendom.

Husvilde kan derfor ikke springe ventelisterne over og komme ind i en tom ældrebolig, da en kommunal beslutning om at forbigå de personer med samme eller større problemer end de husvilde, der længe har været skrevet op til en bolig, må anses for at være i strid med almindelige lighedsgrundsætninger.

Det er forvaltningernes vurdering, at undersøgelsen kan gennemføres i løbet af tre måneder, når konsulentfirmaet er udpeget. En fornyet indstilling kan derfor forventes forelagt til politisk behandling inden udgangen af 2004.

-

Til dækning af udgifterne til undersøgelsen har Samarbejdsorganet, der er nedsat af Borgerrepræsentationen og består af repræsentanter fra de almene boligorganisationer, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Lejernes Landsorganisation, den 14. maj 2004 vedtaget, at der bevilliges 500.000 kr. af de 4x10 mill. til boliger og boligsocial indsats for særligt udsatte grupper.

-

• Kommissorium for alternativ anvendelse af ældreboliger.