Opførelse af 124 pleje- og seniorboliger med tilhørende serviceareal, afdeling Sct. Joseph Søstrene, Lejerbo København, Østerbro (fællesindstilling)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment plejeboligprojekt (ældreboliger) med tilknyttet serviceareal og seniorboliger på Strandvejen 91 (Sankt Joseph kloster) på Østerbro.

Indstilling

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende projekt til opførelse af 91 ældreboliger med tilhørende serviceareal (også kaldet almene plejeboliger), jf. bilag 1.
2.  at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til opførelse af de almene plejeboliger i form af kommunal grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 19,2 mio. kr. (inkl. 5 % regulering), der frigives på Sundheds- og Omsorgsudvalgets bevilling Finansposter i 2017 jf. økonomiafsnittet.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

      3.   at der gives en anlægsbevilling på 6,825 mio. kr. i 2019 til Sundheds- og
            Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne, jf. økonomiafsnittet,  

      4.   at Københavns Kommune lejer servicearealerne ved en lejeaftale mellem Københavns
            Kommune og Lejerbo København, jf. løsningsafsnittet.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

      5.   at godkende projekt til opførelse af 33 almene seniorboliger (familieboliger),
            jf. bilag 1.

      6.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til
            opførelse af seniorboligerne i form af kommunal grundkapitallån på 10 % af
            anskaffelsessummen svarende til i alt op til 8,4 mio. kr. (inkl. 5 % regulering), der
            frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet,

     7.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlån
           på op til 210 mio. kr. til de almene senior- og plejeboliger, og kommunal garanti på op til
          100 % for realkreditlån på op til 41,1 mio. kr. til servicearealerne,

      8.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at give tilsagn om statsligt engangstilskud
            på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne svarende til 3,6 mio. kr.,

      9.   at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og
            anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i
            forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Med Moderniseringsplan 2 vedtaget med Budget 2011 (BR 7. oktober 2010) (A, B, C og F) gældende for perioden 2011-2022, blev finansierings- og planlægningsgrundlaget tilvejebragt for at ombygge utidssvarende plejeboliger og nybygning af plejecentre. Projektet på Strandvejen 91 vil i overensstemmelse med moderniseringsplanen bidrage til at sikre den nødvendige plejeboligkapacitet. Hvis projektet godkendes, vil der blive opført 91 nye plejeboliger med serviceareal samt 33 almene familieboliger, der udlejes som seniorboliger.

Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital, garanti til realkreditlån og anlægsbevilling.

Løsning

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Sundheds- og Omsorgsudvalget og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen, Ældrerådet og Østerbro Lokaludvalg. Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 1. Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler tilsagn til det vedtagne projekt. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen tilvejebringer blandt andet den fornødne kommunale grundkapital, jf. indstillingspunkterne.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningens beskrivelse og bemærkninger til projektet
Projektet indfrier visionerne om, at der skal skabes et byggeri, der både fastholder og respekterer stedets unikke karakter og samtidig peger ind i fremtiden.

Plejecenteret afspejler de overordnede visioner i Københavns Ældrepolitik, og de politisk vedtagne 10 principper for fremtidens plejeboliger, idet der på plejecenteret skabes gode rammer for hjemlighed, tryghed, fællesskab og et godt arbejdsmiljø i en hensigtsmæssig drift. Plejecenterets 91 plejeboliger (74 torums-, 9 étrums-, 4 bariatri- og 4 parboliger) med tilhørende fællesarealer, etableres i en ny bygning, mens servicearealer primært etableres i kirke- og klosterbygning. I klosteret etableres 33 seniorboliger af varieret størrelse med tilhørende fællesarealer.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningens redegørelse om anvendelse af bevilling og leje
Beboerne i plejeboligerne er alle Sundheds- og Omsorgsforvaltningens målgruppe. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har 100 % anvisningsret til plejeboligerne. Der udarbejdes aftale om drift og vedligehold med boligorganisationen. Plejeboligerne har et forventet gennemsnitligt areal på ca. 69 m² brutto. Huslejen for plejeboligerne er ca. 1.290 kr. pr. m² pr. år eller 7.420 kr. pr. måned. Seniorboligerne har et forventet gennemsnitligt areal på ca. 100 m² brutto. Huslejen for seniorboligerne er ca. 1.103 kr. pr. m² pr. år eller 9.200 kr. pr. måned. Seniorboligerne udlejes via boligselskabets ventelister.


Sundheds- og Omsorgsforvaltningens redegørelse for høringsproces
Sagen har været udsendt i høring til Ældrerådet og Østerbro Lokaludvalg. Der er indkommet høringssvar fra Ældrerådet og Østerbro Lokaludvalg. Ældrerådet og Lokaludvalget støtter op om dommerbetænkningen (juryens bemærkninger), og har ikke yderligere kommentarer til sagen. Høringssvar findes i bilag 2.

Økonomi

Teknik- og Miljøforvaltningens redegørelse om økonomi og finansiering
Anskaffelsessummen for de 33 almene seniorboliger og 91 ældreboliger er beregnet til henholdsvis 8,4 mio. kr. og 19,2 mio. kr. Nye almene seniorboliger og plejeboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest 50 år efter, men er rentefrit i hele perioden. Udgiften afholdes af henholdsvis Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget på finansposter funktion 8.32.24.5 jf. tabel 1.

Grundkapitallånet tillægges en buffer på 5 % til evt. projektændringer eller forhøjelse af maksimumbeløb mellem skema A (forhåndsgodkendelse inden udbud) og B (endelig godkendelse inkl. licitationsresultat).

Kommunen skal derudover give garanti for realkreditlånene i senior- og ældreboligerne. Garantien anslås at blive på 210 mio. kr. Det præcise beløb vil bero på realkreditinstituttets vurdering af ejendommens handelsværdi.

Udgiften til opførelse af servicearealerne er beregnet til ca. 54,8 mio. kr. inkl. moms og finansieres med et realkreditlån. Realkreditlånet får kommunegaranti på op til 100 %, ca. 41,1 mio. kr., da der fraregnes moms (10,1 mio. kr.) og statens tilskud (3,6 mio. kr.). Idet kommunen lejer servicearealerne, yder staten et tilskud på 40.000 kr. pr. tilknyttet bolig, dvs. her 3,6 mio. kr., jf. bilag 1.

Garantierne medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantierne kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningerne har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen redegørelse om anvendelse af bevilling og leje
Montering af servicearealerne og diverse arbejdsrelaterede hjælpemidler beløber sig til i alt 6,825 mio. kr., hvortil der søges anlægsbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget på bevilling Pleje, service og boliger, Anlæg, funktion 0.25.18.3, jf. nedenstående tabel 1.

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen lejer servicearealerne. Når kommunen indgår lejemål med en privat udlejer, som kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave, skal kommunen deponere et beløb, som svarer til lejemålets ejendomsværdi. Det er i Moderniseringsplanen forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer, idet der kan anvises dækning for deponering for disse servicearealer på de nuværende lejemål.  

Tabel 1 viser de midler, der ansøges frigivet til Sundheds- og Omsorgsudvalgets til dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningens udgifter.

Tabel 1. Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. Byggeriet forventes afsluttet i 3. kvartal 2019. I forbindelse med byggeriets opførelse, vil Teknik- og Miljøudvalget få forelagt en sag om den kommunale garanti for realkreditlån til både seniorboliger, plejeboliger og serviceareal.

Katja Kayser                                   Pernille Andersen