Helhedsrenovering af ældreboligafdelingen Tranehavegård i Kongens Enghave

Indstilling

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller til Sundheds- og Omsorgsudvalget,

1. at Sundheds- og Omsorgsudvalget godkender, at der i forbindelse med helhedsrenoveringen af ældreboligafdelingen Tranehavegård i Kongens Enghave indgås aftale med boligorganisationen 3B om permanent ommærkning af op til i alt 239 ældreboliger.

Problemstilling

Boligselskabet 3B planlægger en helhedsrenovering af ældreboligafdelingen Tranehavegård i Kongens Enghave (se bilag). Store dele af afdelingen er fysisk meget nedslidt og kræver bygningsmæssig renovering og modernisering. Helhedsrenoveringen finansieres med støtte via Landsbyggefonden og det er ifølge boligselskabet og Teknik- og Miljøforvaltningen afgørende, at sagen får tilsagn fra kommunen og Landsbyggefonden inden udgangen af 2022, hvis den nødvendige finansiering skal sikres.

Der skal i forbindelse med godkendelse af renoveringen tages stilling til det fremtidige antal ældreboliger i Tranehavegård.

Der har igennem de seneste ca. 10-12 år ikke være efterspørgsel til en stor del af ældreboligerne i Tranehavegård fra visiterede ældre borgere. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen foreslår derfor, at der indgås aftale med boligorganisationen 3B om permanent ommærkning af op til i alt 239 ældreboliger således, at der i alt 112 ældreboliger tilbage i Tranehavegård, som forvaltningen har anvisningsret og – pligt til. De 239 ældreboliger vurderes ikke at have tilstrækkelig efterspørgsel fra ældre og foreslås derfor at kunne anvendes til ungdoms- og familieboliger.

Det er Sundheds- og Omsorgsudvalget, der i samarbejde med boligselskabet fastlægger ældreboligantallet, mens Teknik- og Miljøudvalget efterfølgende skal godkende selve helhedsrenoveringen, herunder fordelingen mellem almene ældre-, ungdoms- og familieboliger i afdelingen.

Der er i Københavns Kommune ca. 4.000 ældreboliger fordelt på 41 ældreboligkomplekser. Alle ældreboliger i København er almene boliger, der ejes af almene boligorganisationer, som dermed har ansvar for den bygningsmæssige drift og vedligehold. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har anvisningsret og –pligt til ældreboligerne, hvilket betyder, at forvaltningen skal afholde udgifter til tomgangshusleje, hvis en bolig står tom.

Løsning

Tranehavegård er et stort ældreboligkompleks i Kongens Enghave, der består af 10 boligblokke med i alt 408 ældreboliger. Tranehavegård blev oprindeligt opført i 1941-1949 som aldersrenteboliger til pensionister og blev efterfølgende moderniseret inden for rammerne af almenboligloven i 1991. Det er boligselskabet 3B, der ejer afdelingen.

En del af Tranehavegård er i dag bygningsmæssigt meget nedslidt. Det omfatter bl.a. tag, vinduer, kloakker, vandrør, stistrenge mv. samt altaner som pt. er afspærret på grund af nedstyrtningsfare. Boligselskabet forventer derfor inden udgangen af 2022 at opnå tilsagn fra Landsbyggefonden om støtte til en helhedsrenovering af afdelingen således, at bygningerne kan blive renoveret og moderniseret.

Om ommærkning

I perioden 2010-2015 var der omfattende ledighed i afdelingen på grund af manglende efterspørgsel fra visiterede ældre borgere. Derfor blev anvisningsretten til 57 boliger permanent overgivet til Socialforvaltningen. Der blev endvidere indgået en aftale i 2015 med 3B om midlertidig ommærkning af 130 ældreboliger til ungdoms- og familieboliger i Tranehavegård. Ommærkningen var del af en større 10-årige aftale mellem Københavns Kommune og hele den almene boligsektor om midlertidig ommærkning af i alt 520 ældreboliger til ungdoms- og familieboliger i hele byen. Den midlertidige ommærkning i den periode er en væsentlig årsag til, at der i dag ikke er ledige ældreboliger.

Ommærkningen indebar, at boligselskabet overtog ansvaret for udlejningen af de 130 boliger i Tranehavegård, og at boligselskabet dermed skulle afholde udgiften ved eventuel tomgang. Boligerne blev løbende ommærket ved nyindflyt, og ommærkningen påvirkede således ikke de visiterede borgere, der oprindeligt boede i boligerne.

Den midlertidige ommærkningsaftale er gældende frem til januar 2026 hvorefter – medmindre andet aftales – boligerne løbende mærkes tilbage til ældreboliger ved nyindflyt. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vil løbende vurdere behovet for ældreboliger, og på den baggrund forelægge sager for udvalget ift. behovet for antal boliger.

Det er Sundheds- og Omsorgsforvaltningens vurdering, at selvom der bliver flere ældre i København i fremtiden, vil efterspørgslen efter ældreboliger ikke nødvendigvis stige. Det skyldes, at de ældre i højere grad end før, ønsker at blive boende i egen bolig eller andre boformer, end de ældreboliger, kommunen kan visitere til på nuværende tidspunkt. Det er dog samtidig nødvendigt at bevare en del af ældreboligmassen af hensyn til at kunne tilbyde boliger til ældre, som ikke har mulighed for at blive boende i egen bolig.

Sundheds- og Omsorgsudvalget forelægges sag med bud på fremtidens ældreboliger på et senere tidspunkt. Sundheds- og Omsorgsudvalget vil derudover forventet i 2023/2024 få forelagt en sag vedrørende den videre håndtering af den 10-årige midlertidige ommærkningsaftale fra 2015.

Om beboerne på Tranehavegård

I forbindelse med bygningsarbejderne ønsker boligselskabet at sammenlægge og ommærke 64 små ældreboliger til familieboliger således, at de kan blive mere attraktive. Indenrigs- og Boligministeriet skal godkende disse sammenlægninger. Der vil endvidere blive etableret en række nye tagboliger.

Udover de bygningsmæssige forbedringer skal helhedsrenoveringen sikre, at Tranehavegård bliver et mere blandet bykvarter, der har en balanceret sammensætning af ældreboliger, ungdomsboliger og familieboliger.

Helhedsrenoveringen vil samlet set omfatte op til 239 ældreboliger, hvoraf 130 allerede er aftalt midlertidigt ommærket til ungdoms- og familieboliger. Det er Sundheds- og Omsorgsforvaltningens vurdering, at der ikke er efterspørgsel til disse boliger fra den visiterede målgruppe, hvorfor det må forudses – såfremt boligerne ikke ommærkes – at der igen vil komme massiv ledighed i afdelingen med deraf følgende store tomgangsudgifter, som skal afholdes af kommunen.

Efter ommærkningen vil der være 112 ældreboliger tilbage i Tranehavegård, hvilket vurderes at være det rette antal i forhold til efterspørgslen specifikt i området og generelt på byniveau. Ommærkningen vil ikke påvirke de 57 boliger som Socialforvaltningen råder over. 

Jf. almenboligloven forudsætter ommærkning af ældreboliger enighed mellem kommunen (Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen) og det boligselskab, der ejer boligerne.

Dialog med boligforeningen 3B

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen har drøftet ovenstående med boligforeningen 3B. 

3B er positivt indstillet på permanent ommærkning af de 130 boliger, der pt. er midlertidigt ommærket samt de yderligere 109 boliger, der er omfattet af helhedsrenoveringen. Der ommærkes således permanent i alt op til 239 ældreboliger til ungdoms- og familieboliger.

I forhold til beboerne vil ommærkningen kun ske ved nyindflyt, og det vil således ikke påvirke de nuværende visiterede beboere. I forbindelse med boligsammenlægningerne vil det dog blive nødvendigt permanent at genhuse 19 visiterede borgere der - efter eget valg - vil blive tilbudt en ny bolig enten i Tranehavegård eller i en ældrebolig et andet sted i byen.  

Boligselskabet vil i den forbindelse afholde alle udgifter, og de berørte beboere vil dermed blive holdt økonomisk skadesfri. 3B og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vil efter aftale med den enkelte beboer håndtere hele den praktiske flytning, hvilket forvaltningen har stor erfaring med fra tidligere flyttesager.

Øvrig stillingtagen til ommærkningsaftalen

Det bemærkes, at ommærkningsaftalen parrallet skal godkendes formelt i 3B. Endvidere skal Indenrigs- og Boligministeriet godkende, at der sammenlægges boliger i forbindelse med realiseringen af planen. Der kan således eventuelt komme ændringer i helhedsrenoveringen og i antallet af ældreboliger der ommærkes. Såfremt der kommer væsentlige ændringer i antallet af ommærkningsboliger orienteres Sundheds- og Omsorgsudvalget.

Økonomi

Alle udgifter afholdes af boligorganisationen og Landsbyggefonden, og sagen har derfor ingen økonomiske konsekvenser for Sundheds- og Omsorgsforvaltningen. Såfremt Sundheds- og Omsorgsudvalget ikke godkender ommærkningen af boligerne, kan der være kommende omkostninger i form af tomgangshusleje, svarende til ca. 100.000 kr. årligt pr. bolig.

Videre proces