Ombygning af Bispebjerghjemmet til 87 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
Ombygning af Bispebjerghjemmet til 87 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
Sundheds- og Omsorgsudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 9. november 2006
Sager til beslutning
6. Ombygning af Bispebjerghjemmet til 87 ældreboliger med tilhørende serviceareal (plejeboliger)
SOU 360/2006 J.nr. 7/2006
Teknik- og Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor
Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt for ombygning af
Bispebjerghjemmet til 87 ældreboliger med
tilhørende servicearealer,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og
kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen for ældreboligerne. Der
anvises kassemæssig dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion
8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til på
statens vegne at give tilsagn om engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til
servicearealerne,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån til servicearealerne,
at der gives en kapitalbevilling på 5.916.000
kr. (ekskl. moms) til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af
servicearealerne, og
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
godkende det endelige projekt og
anskaffelsessummen, alt under forudsætning af,
at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
RESUME
Bispebjerghjemmet, som er
opført i 1972 og indeholder 132 stk. 1-værelses boliger, foreslås ombygget til
87 stk. 2-rums boliger med tilhørende servicearealer, opdelt i 6 plejeenheder
med 2 pr. etage. Bebyggelsen udskilles i 2 selvstændige ejerlejligheder.
Københavns Kommune afholder udgifterne til montering af servicearealet.
De 87 boliger og tilhørende
servicearealer med et samlet areal på
Projektets anskaffelsessum er
anslået til 167.610.000 kr., fordelt med 126.709.000 på boligdelen og
40.901.000 kr. for servicearealerne, svarende til henholdsvis 20.820 kr./m2
og 20.815 kr./m2. I anskaffelsessummen indgår grundværdien af
ejendommen matr. nr. 1408 og 1409 Utterslev med de afholdte og kalkulerede
udgifter til indfrielse af realkreditbelåning og anden gæld samt tillægskøbesum
for en mindre udbygning af de to længer.
Ombygningen af ældreboligerne finansieres med kommunal grundkapital på
7 pct. af anskaffelsessummen, beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct.
realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får sikkerhed udover
65 pct. af værdien. Grundkapitallånet andrager ca. 8.869.300 kr., som afholdes
af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).
Ombygningen af servicearealerne finansieres med realkreditlån med
kommunal garanti for op til 100 %. Staten yder tilskud til etableringen af
servicearealerne på 40.000 kr. pr. boligenhed, som servicearealet skal betjene,
eller 3.480.000 kr.
Montering af servicearealerne, herunder EDB og nødvendige hjælpemidler,
anslås at beløbe sig til 68.000 kr. pr. bolig, eller i alt 5.916.000 kr.,
hvortil der søges kapitalbevilling til Sundheds- og Omsorgsudvalget.
Den årlige boligudgift i de nye boliger anslås at andrage ca. 7.205 kr.
pr. måned for
Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006, vil det betyde, at den
kommunale grundkapital fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Med Sundheds- og Omsorgsudvalgets godkendelse
på mødet den 22. juni 2006 af forslag til byggeprogram for ombygning og
modernisering af Bispebjerghjemmet til moderne plejeboliger tilvejebragtes en
række forudsætninger for de kommende plejeboliger med tilhørende serviceareal.
Plejehjemmet var oprindeligt planlagt ombygget til 96 2-rums
plejeboliger. Det er imidlertid i henhold til kommuneplanens rammer kun muligt
at etablere moderne 87 2-rums plejeboliger med tilhørende servicearealer.
Byggeriet påtænkes påbegyndt i april 2007 og
forventes afsluttet med udgangen af 2008.
Moderniseringen af Bispebjerghjemmet indgår i
Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan, og boligtallet indgår
således i den samlede demografiovervejelse.
Det foreliggende projekt er en viderebearbejdning af det godkendte
program. De nye ældreboliger med tilhørende servicearealer lever op til
Københavns Kommunes boligpolitik, således at de enkelte borgeres individuelle
ønsker/behov og ressourcer tilgodeses mest muligt med tilbudet om attraktive,
fleksible og funktionelle boliger med gode bygningsmæssige rammer, der
understøtter borgerens trivsel, sundhed og sociale relationer gennem hele den
3. alder. Projektforslaget lever ligeledes op til de af Sundheds- og
Omsorgsudvalget godkendte 17 principper for trivsel i de nye plejeboliger.
Planforhold
Bispebjerghjemmet ønsker at ombygge
og udvide det eksisterende plejehjem, der i dag har en bebyggelsesprocent på 66. Bispebjerghjemmet
ligger i et O2-område, hvor den maksimalt tilladelige bebyggelsesprocent er 60.
Da bebyggelsesprocenten således allerede er overskredet, kan der i henhold til Kommuneplan
2005 ikke gives tilladelse til udvidelse af bebyggelsen, med mindre be
byggelsesprocenten
kan beregnes for O2-området som helhed, eller der tilvejebringes et tillæg til
Kommuneplan 2005, der tillader en højere bebyggelsesprocent for ejendommen.
Såfremt O2- områdets samlede
grundareal på ca.
Plejeboligbebyggelsens samlede bruttoetageareal, bebyggelsesprocent,
samt friarealprocent anses umiddelbart at overholde kommuneplanrammerne.
Projektet
Plejehjemmet ombygges og tilbygges som vist på bilag 1-4.
Eksisterende forhold
Plejehjemmet er placeret som en fritliggende bebyggelse med indkørsel
og adgang for gående fra Tagensvej og som nabo til en børneinstitution. De to
bebyggelser er, sammen med et grønt område, i Kommuneplan 2005 fastlagt til
offentlige formål, O2, med deraf følgende maksimal bebyggelsesprocent på 60.
Den eksisterende plejehjemsbygning, der er fra 1972, har ifølge BBR et
etageareal på
Plejehjemsbygningen er ikke med i kommunens
registrering af bevaringsværdige bygninger, SAVE-registreringen.
Den eksisterende plejehjemsbygning er præmieret af
Københavns Kommune i 1973. Bebyggelsen fremstår udefra set som et H-formet
byggeri med forskudte længer, hvor de 2 længer er i 3 etager og mellembygningen
i 1 etage. Facaderne er primære facader på alle sider. Det åbne gårdrum mod
nord er primært med fast belægning til ophold i siddegrupper, medens det åbne
gårdrum mod syd primært er etableret med bede og spredte bænke. Et større areal
mod Tagensvej rummer tilkørsel og en cirkulær parkeringsplads. Bygningerne
fremstår som tidstypisk betonelement byggeri fra opførelsesperioden og er noget
nedslidte ved nærmere besigtigelse. Indvendigt er boligerne for små og
uhensigtsmæssige som arbejdsplads for plejepersonalet, ligesom overfladerne også
er noget nedslidte.
Fremtidige forhold
Facaderne udtrykker både i den eksisterende udformning og i
projektet for de fremtidige forhold et horisontalt mønster på grund af de
gennemgående vinduesbånd i boligen, der dog brydes af to franske altandøre i
hver bolig. Den nye udvendige facadebeklædning underopdeler ligeledes facaderne
lodret pr. boligmodul. Facaderne efterisoleres og beklædes med skærmtegl og
pladebeklædning i et arkitektonisk velbegrundet mønster. Vinduer udføres med
malerbehandlet træ indvendigt og aluminiumskappe udvendigt.
Tagene er sadeltage, der markerer sig præcist med store
udhæng både på facaderne og gavlene. Funktionelt giver udhængene skygge i
boligerne og en konstruktiv beskyttelse af facaderne.
Adgangsforhold flyttes i forhold til de eksisterende for at
opnå mere hensigtsmæssige sammenhængende plejeenheder. Endvidere opnås
ensrettede tilkørselsarealer for såvel persontransport som varetilkørsel.
Cafeområdet, placeret i mellembygningens stueetage, får sin egen indgang via
det sydlige gårdrum. Mellem gårdrummet og tilkørselsvejen etableres et
begrænset antal parkeringspladser og et areal for afsætning af passagerer. I
østfacaden etableres hovedindgangen og indgang til dagtilbud og til
administrationen.
I det nordlige gårdrum etableres indgangen og
vareindleveringen til køkkenet, og på den modsatte side af tilkørselsarealet
opføres udhuse til dagrenovation, storskrald, haveredskaber m.v. Langs
tilkørselsvejen rundt om bygningen anlægges et fortov, så der er god mulighed
for en spadseretur rundt om bygningen.
Gangarealerne i bygningen er placeret centralt, så der er
boliger langs alle facader. Etagerne forbindes lodret med tre fælles trapperum
og en sengeelevator i hver bygningslænge.
Plejeboligerne ligger på alle 3 etager omfattende i alt 87
boliger, fordelt på 6 plejeenheder med 2 enheder på hver etage. Hver plejeenhed
er samlet omkring et fælles opholdsrum med fælleskøkken.
Projektets 87 plejeboliger har et samlet boligareal på
Fællesfaciliteter med serviceareal og dagtilbud,
hovedsageligt indrettet i stueplan og kælder, udgør i alt
Servicearealet indeholder en større cafe, et dagtilbud med
aktivitets- og multirum samt fælleslokaler og administration. I forbindelse med
fællesfaciliteterne etableres produktionskøkken.
Bygningskomplekset rummer 2 halvåbne gårdrum, til skærpelse af sanser,
samt vedligeholdelse af bevægeapparatet, og mange muligheder for socialt
samvær, dels i et beskyttet gårdrum, men også i et gårdrum, der vender sig mod
omkringliggende bebyggelse/aktiviteter.
Plejeenhederne har en størrelse, der giver mulighed for funktion som
selvstændig enhed for en bestemt målgruppe, eller mulighed for at flere grupper
går sammen om en opgave/aktivitet til udnyttelse af evt. særlige
kvalifikationer. Ligeledes kan plejefaglige kvalifikationer udnyttes i døgnets
ydertimer, og således kan der frigives kapacitet til brug ved
spidsbelastninger.
Hver plejeenhed har et personalerum, der skal anvendes til samtaler af
forskellig karakter, samt til administrative opgaver. Lokalet er placeret
hensigtsmæssigt i forhold til arbejdsgange, og synligt m.h.p. betjening af
brugere og pårørende.
I plejeenhederne etableres 2 forskellige typer skakte til hygiejnisk og
hensigtsmæssig håndtering af henholdsvis affald og vasketøj. Systemet skal
afhjælpe tunge løft, og fremme et godt arbejdsmiljø.
Fællesfaciliteterne rummer mulighed for forskellige aktiviteter af
social og forebyggende karakter, rettet mod såvel husets beboere, pårørende,
samt øvrige pensionister i lokalområdet.
Friarealerne består af flere typer uderum. Bygningen
omkranses af et begrønnet areal med græs, buske og træer som primært tjener
formålet, at beboerne kan følge årstidernes skiften. De halvåbne gårdrum er til
at gå oplevelsesture i, ligesom det store sammenhængende areal mod vest etableres
med stisystemer og små opholdsarealer imellem beplantede arealer med
forskellige sansemuligheder.
Førsynsrapport
I forbindelse med udarbejdelse af forslaget til ombygningen
har Bascon A/S, Arkitekter og ingeniører, i april 2005 udarbejdet en førsynsrapport,
som konkluderer, at der ikke ved gennemgangen af bygningen er konstateret fejl
eller skader ved de bærende konstruktioner. Eksisterende facader er
betonsandwichelementer med væsentlige skader i elementernes forplader. Det er
ikke realistisk at betonrenovere forpladerne, hvorfor der påregnes nedtagning
af disse efterfulgt af efterisolering og opsætning af ny pladebeklædning.
Vedligeholdelsesgraden bærer præg af, at der er planlagt en ombygning af
plejeinstitutionen. Bygningen er egnet til denne påtænkte ombygning.
Vurdering
Boligstørrelserne forbedres ved sammenlægningen af de små
1-rums boliger til 2-rums boliger, ligesom soveværelser og wc/baderum gøres
tidssvarende i forhold til også at være en arbejdsplads for plejepersonale.
Fællesrum renoveres til funktionelle rum med tidssvarende installationer og nye
overflader på lofter, vægge og gulve. Udearealerne differentieres og tilføres
nye oplevelsesmuligheder, som har vist sig at have en positiv indflydelse på
beboernes hverdag. Endelig renoveres tage og facader, hvorefter bygningen lever
op til nye skærpede energikrav samtidig med, at der opnås en arkitektonisk god
helhedsløsning. Det er afgørende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der
i den videre bearbejdning lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer
og detaljeringen af bygningsdelene.
Totaløkonomisk
vurdering
For støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998 skal der
foretages totaløkonomiske vurderinger af de ansøgte projekter.
En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede
omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens
drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme.
Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme
omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan
forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede
omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for
konstruktioner og overflader.
Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis
dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end
merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på
afledede fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold,
selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.
Projekteringen udføres som miljørigtig projektering i overensstemmelse
med forskrifterne i Københavns Kommunes "Miljø i byggeri og anlæg" (2006), idet
der dog ønskes en afvigelse for så vidt angår installation af el i stedet for
gas.
Rådgiverne har blandt andet projekteret ud fra totaløkonomiske
betragtninger, hvor der er lagt vægt på anvendelse af langtidsholdbare og
vedligeholdelsesvenlige materialer. Byggematerialerne er endvidere gængse
materialer, og der forventes ikke unødige udgifter ved bortskaffelse efter endt
levetid.
ØKONOMI
- finansiering
Det er i Moderniseringsplan I forudsat, at der ikke skal ske deponering
ved leje af de nye servicearealer, når der er tale om erstatning af servicearealer
på selvejende plejehjem, idet der kan anvises dækning for deponeringen til
disse servicearealer på de nuværende lejemål.
Projektets anskaffelsessum er anslået til i alt 167.610.000 k
r. inkl.
moms, hvoraf 40.901.000 kr. vedrører servicearealerne og de resterende
126.709.000 kr. vedrører boligdelen, svarende til 20.820 kr./m2 for
ældreboliger og 20.815 kr./m2 for servicearealer. Anskaffelsessummen
for ældreboligerne overholder det af Socialministeriet fastsatte maksimumsbeløb
for 2006 på 20.820 kr./m2. Byggearbejderne har været udbudt i EU-bud
i hovedentreprise, og rådgiverne er valgt i henhold til en rammeaftale efter et
tidligere udbud.
Anskaffelsessummen for boligdelen
(
|
Grundudgifter |
27.637.000 kr. |
(4.541 kr./m2) |
|
Håndværkerudgifter |
79.100.000 kr. |
(12.997 kr./m2) |
|
Omkostninger/gebyrer |
19.972.000 kr. |
(3.282 kr./m2) |
|
I alt |
126.709.000 kr. |
(20.820 kr./m2) |
Anskaffelsessummen for servicearealerne
(
|
Grundudgifter |
8.797.500 kr. |
(4.477 kr./m2) |
|
Håndværkerudgifter |
25.300.000 kr. |
(12.875 kr./m2) |
|
Omkostninger/gebyrer |
6.804.000 kr. |
(3.463 kr./m2) |
|
I alt |
40.901.000 kr. |
(20.815 kr./m2) |
Ifølge støttebekendtgørelsen kan ejendommens værdi medtages i
anskaffelsessummen ved ombygning af en eksisterende ejendom, uanset der ikke er
udgifter til ejendomskøb. Værdien må ikke overstige seneste almindelige
offentlige vurdering. Ejendommen er ved seneste vurdering ansat til 67.000.000
kr., heraf grundværdi 13.323.200 kr.
Grundudgiften udgør samlet 36.434.500 kr., hvori indgår kalkulerede
udgifter til indfrielse af den bestående realkreditfinansiering og anden gæld
samt udgifter til tillægskøbesum for en mindre udbygning. Beløbet ligger
således indenfor ovennævnte vurdering og fordeles forholdsmæssigt på boligdelen
og servicearealerne i forhold til det medgående areal.
Tillægskøbesummen indgår med 2.800 kr./m2. Denne
byggeretspris kan godkendes af Økonomiforvaltningen. Tillægskøbesummen
reguleres i overensstemmelse med endelig opmåling af bebyggelsen.
Boliger og serviceareal etableres som 2 selvstændige ejerlejligheder og
udgør således 2 selvstændige økonomiske enheder.
Finansiering af ældreboligerne sker efter reglerne i lov om
almene boliger m.v. med 7 pct. kommunal grundkapital, beboerindskud på 2 pct.
samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får
sikkerhed udover 65 pct. af værdien.
Kommunens grundkapitallån på grundlag af den skønnede anskaffelsessum
vil andrage i alt ca. 8.870.000 kr. Lånet afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5
(indskud i Landsbyggefonden).
Godkendes projektet ikke inden
udgangen af 2006, vil det betyde, at den kommunale grundkapital fordobles fra 7
% til 14 % af anskaffelsessummen.
Kommunens garantiforpligtelse for boligerne beløber sig
til ca. 32,9 mio. kr.
Servicearealerne
etableres som nævnt som en selvstændig ejerlejlighed og udlejes til Københavns
kommune, som afholder udgifterne til montering. Grundudgiften svarer som ovenfor
nævnt til servicearealets andel grundudgifterne.
Anskaffelsessummen
finansieres fuldt ud med realkreditlån med kommunal garanti for hele lånet.
Staten yder tilskud
til etableringen af servicearealer, der anvendes til omsorgs- og
servicefunktioner, der normalt ikke vil foregå i en selvstændig bolig, og som
indrettes i umiddelbar tilknytning til almene ældreboliger med henblik på
overvejende at betjene beboerne i disse boliger.
Tilskuddet udgør
40.000 kr. pr. boligenhed, som servicearealet skal betjene, dog maksimalt 60 %
af anskaffelsessummen for servicearealet. Tilskuddet ydes som et engangstilskud
og udbetales, når anskaffelsessummen er endeligt godkendt. På baggrund af
anskaffelsessummen for servicearealerne på 40.901.000 kr. ydes tilskuddet med
40.000 kr. pr. bolig eller 3.480.000 kr.
Montering af servicearealerne, herunder EDB-udstyr og de nødvendige
hjælpemidler, anslås at beløbe sig til 68.000 kr. excl. moms pr. bolig, eller i
alt 5.916.000 kr., hvortil der søges kapitalbevilling.
Udgifterne forventes afholdt i 2008 over Sundheds- og
Omsorgsforvaltningens konto 5.32.3 (pleje og omsorg m.v.).
De af kommunen monterede og lejede servicearealer stilles eventuelt til
rådighed for en organisation, som skal stå for plejeindsatsen i
plejeboligbyggeriet i henhold til driftsoverenskomst med kommunen.
Leje
Den foreløbige bruttohusleje er beregnet til 1.235 kr./m2
pr. år. Huslejen for en ny plejebolig på ca.
MILJØVURDERING
Indstillingen er miljøvurderet, da sagen er
omfattet af forvaltningens positivliste. Til sagen er knyttet det overordnede
miljømål: "Kommunen vil efterleve miljømæssigt bæredygtige retningslinier inden
for bygge- og anlægsområdet.
Retningslinierne består af minimumskrav og anbefalinger,
som fremgår af pjecen "Miljø i byggeri og anlæg", vedtaget af
Borgerrepræsentationen den 11. januar 2006 (BR/28/01).
Emner: Pjecen
fokuserer på 9 områder, som alle er relevante for denne sag: Miljørigtig
projektering, energiforbrug, materialer, vand og afløb, byrum og natur, affald,
støj, indeklima og byggepladsen.
Minimumskrav: Minimumskravene er opfyldt for ovennævnte
emner.
HØRING
Byggeri & Bolig vurderer, at der kan meddeles
sædvanlig byggetilladelse til ombygning af det omhandlede plejehjem efter
sædvanlig byggesagsbehandling, når egentligt projekt foreligger. Det bemærkes,
at der bl.a. skal være stigerejsningsmulighed til samtlige redningsåbninger,
h
vilket ikke tydeligt fremgår af projektmaterialet.
Københavns Energi har været hørt angående etablering
af gas, men da det er en ombygning, hvor der tidligere har været el og det
fremtidige plejehjem også ønsker el udfra en risiko betragtning, er det ikke
relevant med høringen, da der ikke kan stilles krav om etablering af gas ved en
ombygning.
Miljøkontrollen har været hørt og har ingen bemærkninger
i forhold til trafik og virksomheder. Der er forurening af jorden, hvilket
medfører at der skal foretages en kortlægning på V2 og tilladelse til byggeriet
vil blive givet efter § 8 i jordforureningsloven. Hvis der stødes på forurenet
jord skal Miljøkontrollen underrettes, og der henvises til gældende regler og
vejledninger vedrørende håndtering af grundvand. Der anføres yderligere
generelle bemærkning om regnvand og opmærksomheden henlede på, at de
miljømæssige retningslinier for støttet byggeri og kommunalt byggeri "Miljø i
byggeri og anlæg", som er vedtaget af BR, skal følges.
Projektforslaget er gennemgået med det lokale ældreråd
den 23. oktober 2006, og ældrerådet er positiv. Ældrerådets udtalelse vil blive
fremlagt på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 8. november 2006 og på Sundheds-
og Omsorgsudvalgets møde den 9. november 2006.
BILAG
VEDLAGT
Bilag
1: Beliggenhedskort
Bilag
2: Gårdfacade
Bilag
3: Etageplan
Bilag
4: Møbleringsplan
Hjalte Aaberg Jesper
Fisker