Ombygning af Johannesgården til 72 ældreboliger med tilhørende serviceareal(plejeboliger)
Ombygning af Johannesgården til 72 ældreboliger med tilhørende serviceareal(plejeboliger)
Sundheds- og Omsorgsudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 9. november 2006
Sager til beslutning
5. Ombygning af Johannesgården til 72 ældreboliger med tilhørende serviceareal(plejeboliger)
SOU 363/2006 J.nr. 61/2005
Under forudsætning af, at indstilling om
lokalplanforslaget for bebyggelsen, godkendes, indstiller Teknik- og
Miljøforvaltningen og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, at Teknik- og
Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og
Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt for ombygning af
Johannesgården til 72 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og
kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen for ældreboligerne. Der
anvises kassemæssig dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion
8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til på
statens vegne at give tilsagn om engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til
servicearealerne,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån til
servicearealerne,
at der gives en kapitalbevilling på 4.900.000
kr. (ekskl. moms) til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af
servicearealerne, og
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at
godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af,
at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
RESUME
Johannesgården, som er opført i 1966 og indeholder 61
1-værelses boliger, foreslås ombygget til 72 2-rums boliger med tilhørende
servicearealer i en genopført bygning, hvor kun kælderen genanvendes.
Bebyggelsen udskilles i 2 selvstændige ejerlejligheder, og servicearealet
udlejes til Københavns Kommune, som afholder udgifterne til montering af
lokalerne.
De 72 boliger og tilhørende servicearealer med et
samlet areal på
Projektets anskaffelsessum er anslået til 133.430.000
kr., fordelt med 103.265.000 på boligdelen og 30.165.000 kr. for
servicearealerne, svarende til henholdsvis 20.820 kr./m2 og 13.830
kr./m2. I anskaffelsessummen indgår grundværdien af ejendommen matr.
nr. 3391 Brønshøj med de afholdte og kalkulerede udgifter til indfrielse af
realkreditbelåning og anden gæld samt tillægskøbesum for en mindre udbygning i
gårdrummet. Ejendommen er nu frikøbt for tilbagekøb og deklarationen herom
aflyst fra tingbogen.
Ombygningen af ældreboligerne finansieres med
kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen, beboerindskud på 2 pct.
samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den del af lånet, der får
sikkerhed udover 65 pct. af værdien. Grundkapitallånet andrager ca. 7.229.000
kr., som afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5
(indskud i Landsbyggefonden).
Servicearealerne finansieres med
realkreditlån med kommunal garanti for op til 100 pct. Staten yder tilskud til
etableringen af servicearealerne på 40.000 kr. pr. boligenhed, som servicearealet
skal betjene, eller 2.880.000 kr.
Montering af servicearealerne, herunder EDB
og nødvendige hjælpemidler, anslås at beløbe sig til 68.000 kr. pr. bolig,
eller i alt 4.900.000 kr., hvortil der søges kapitalbevilling til Sundheds- og
Omsorgsudvalget.
Den årlige boligudgift i de nye boliger
anslås at andrage ca. 6.950 kr. pr. måned for
Godkendes
projektet ikke inden udgangen af 2006, vil det betyde, at det kommunale
grundkapitallån fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Den 8. december 2005 godkendte Sundheds- og
Omsorgsudvalget, at den tidligere vedtagne ombygning af Johannesgården
gennemføres som en nedrivning og genopførelse, således at de nuværende 61
boliger erstattes af ca. 70 moderne 2-rums boliger i en genopført bygning, hvor
kun kælderen genanvendes. Desuden godkendte udvalget, at forslaget til
byggeprogram dannede grundlag for det videre projekteringsarbejde (SOU 409/2005
J.nr.61/2005).
Efter det nu foreliggende projektforslag
indrettes 72 moderne 2-rums boliger med tilhørende fælles boligareal og
servicearealer.
Byggeriet påtænkes påbegyndt i april 2007 og
forventes afsluttet medio august 2008.
Moderniseringen af Johannesgården indgår i
Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan, og boligtallet indgår i
den samlede demografiovervejelse.
Det foreliggende projekt er en detaljeret
viderebearbejdning af det godkendte program. De nye plejeboliger med tilhørende
servicearealer lever op til Københavns Kommunes boligpolitik, således at de
enkelte borgeres individuelle ønsker/behov og ressourcer tilgodeses mest muligt
med tilbudet om attraktive, fleksible og funktionelle boliger med gode
bygningsmæssige rammer, der understøtter borgerens trivsel, sundhed og sociale
relationer gennem hele den 3. alder. Projektforslaget lever ligeledes op til de
af Sundheds- og Omsorgsudvalget godkendte 17 principper for trivsel i de nye
plejeboliger.
Projektet er i almenboliglovens forstand en
ombygning, som ikke kræver, at der afholdes bygherreudbud.
Planforhold
Sct. Johannes Plejehjem
Johannesgården ønsker at etablere en ny plejeboligbebyggelse med ca. 70
ældreboliger med tilhørende servicearealer på ejendommen matr. nr. 3391 Brønshøj,
København, Fuglsang Allé 103. Bebyggelsen skal erstatte et eksisterende
plejehjem. Den nuværende bebyggelsesprocent er ca. 98.
Om- og
tilbygningsprojektet er af et sådan omfang, at det udløser krav om
tilvejebringelse af lokalplan. Lokalplanforslaget "Fuglsang Alle" omfatter den
nævnte matrikel samt del af vejareal matr. nr. 2192 ibid.
I henhold til lokalplanforslaget må bebyggelsesprocenten ikke overstige
130, og friarealet skal være af størrelsesordenen 35 pct. af etagearealet.
Endvidere må bygningshøjden ikke overstige
Tekniske anlæg og installationer, herunder elevatortårne, skal indgå som
integrerede dele af bygningens arkitektur.
Bebyggelsen skal etableres indenfor et i lokalplanforslaget fastlagt
byggefelt. Karnappartiet i indgangsfacaden mod vest bearbejdes således, at
bestemmelsen vedrørende byggefeltet overholdes.
I
forbindelse med behandlingen af det foreliggende projekt for Johannesgården er
det overfor repræsentanter for bygherren præciseret, at lokalplanen skal
overholdes, hvilket repræsentanterne er indforstået med.
Derudover
forudsættes det, at der anlægges beplantede forhaver, som fastlagt i
lokalplanen.
Projektet
Plejehjemmet i den eksisterende
karré-formede bygning ombygges og tilbygges som vist på bilag 1-3
Eksisterende
forhold
Den eksisterende plejehjemsbygning, der er
fra 1966, fremstår som en firelænget karré omkring et gårdrum anlagt som have.
Bygningen, der har høj kælder foruden 2 etager i fuld højde samt en
tilbagetrukket tagetage på vest-, øst- og nordfløjen, har ifølge BBR et
etageareal på
Plejehjemsbygningen er
ikke med i kommunens registrering af bevaringsværdige bygninger, SAVE-registreringen.
Fremtidige
forhold
Bebyggelsen er placeret ved
Fuglsang Alle med hovedindgang fra et ankomstareal på bygningens vestfacade.
Bebyggelsen er i 3 etager og
fremstår udefra set som et selvstændigt byggeri, der har primære facader på
alle fire sider. Facaderne fremstår i blank mur og udtrykker soliditet med
vertikale opdelinger ved altanerne og de gennemgående glaspartier.
Indgangsfacaden mod vest markerer
sig særligt med et markant facadeparti i stål og glas i bygningens fulde højde
og med en overdækning af indgangspartiet. Bygningens høje kælder fremstår med
en anden overflade og en anden farve end de øvrige facadekomponenter.
Kælderen
bevares med så få ombygninger som muligt, idet den er i udmærket stand og
rummer flere velfungerende arealer. Mod vest, hvor den nye indgang etableres,
foretages en større udgravning end den nuværende for at opnå et mere indbydende
adgangsareal og nogle bedre dagslysforsynede kontorer. Den øvrige kælder rummer
et produktionskøkken, terapirum, teknik, personaleomklædning og pulterrum.
Plejeboligerne ligger delvist i
stueetagen samt i fuld udstrækning på 1. og 2. salen omfattende i alt 72
boliger, fordelt på 6 plejeenheder med 2 enheder på hver etage. Hver plejeenhed
er samlet omkring et fælles opholdsrum med fælleskøkken.
Projektets 72 plejeboliger har et
samlet boligareal på
Bygningen genopføres ovenpå den
bevarede kælderetage, som dog forstærkes i nødvendigt omfang. Ydervæggenes
bagmure er bærende betonelementer, ligesom lejlighedsskel er bærende og
stabiliserende betonelementer. Etageadskillelser udføres som
betonhuldækelementer.
Kælderetagen, som bevares,
efterisoleres udvendigt, og isoleringen besky
ttes med en udvendig
pladebeklædning. Facaderne over kælderniveau udføres udadtil som skalmur i lyse
gulrøde teglsten. Teglfladerne brydes af de lodrette partier med altaner og
vinduesflader. Facaderne mod det indre gårdrum udføres efter samme principper.
Altaner orienteres primært mod syd og vest. I nordfacaden mod Fuglsang Alle
etableres enkelte, mindre udsigtsaltaner. Altaner udføres med betonbund og værn
i galvaniseret stål. Taget udføres som tagpapbelagt hældningstag som sadeltag med
meget lav hældning. Taget forsynes med stort udhæng, der arkitektonisk strammer
bygningsformen op og funktionelt giver skygge i boligerne og konstruktiv
beskyttelse af facaderne.
Hovedadgangen til bygningen flyttes
fra nordfacaden mod Fuglsang Alle til vestfacaden, hvor der er god plads til
af- og påsætning af beboere. Endvidere er der adgang til cykelparkering og
plads til af- og pålæsning af varer.
De smalle arealer syd og øst for
bygningen bevares som grønne områder med græs samt buske og træer. Arealet nord
for bygningen, mod Fuglsang Alle, renoveres og begrønnes. De 15
parkeringspladser vinkelret på Fuglsang Alle ændres således, at indkørsel sker
direkte fra Fuglsang Alle, hvor indkørsel tidligere foregik fra tilkørselsareal
inde på ejendommen parallelt med Fuglsang Alle. Det nedlagte tilkørselsareal
omdannes til fortov med bænke og til grønt areal. De 15 parkeringspladser placeres i 3 lommer
med 5 parkeringspladser i hver. Imellem lommerne etableres et grønt areal med
træbeplantning.
Ejendommens primære friareal
etableres som i dag i gårdrummet. Gårdrummet er ejendommens største
sammenhængende udeareal og planlægges etableret med flisebelægning som stier og
terrasser til udeophold for beboerne. Den øvrige del af gårdrummet forsynes med
bede, buske og træer med et varieret udbud af sanseoplevelser. Såfremt det er
muligt, opføres et eller to lysthuse til at forlænge opholdsmulighederne i for-
og sensommer.
Inde i bygningen etableres på hver
etage et gangareal, der giver mulighed for at bevæge sig hele vejen rundt
igennem bygningen. Gangarealerne er lodret forbundet med 4 trapper og med 2
elevatorer, hvoraf den ene er en båreelevator og den anden en sengeelevator.
De 72 plejeboliger er ens indrettet med
direkte adgang til opholdsstuen fra gangarealet. I opholdsstuen er der ved
indgangsdøren etableret skabsplads til overtøj og indrettet et tekøkken. Fra
opholdsstuen er der adgang til soverum via skydedør. Denne kan skydes helt væk,
således at soverum og stue opleves som et stort rum. Fra soverum er der adgang
til et stort handikapvenligt wc/baderum.
Førsynsrapport
I forbindelse med udarbejdelse af
forslaget til ombygningen har Kim Olsson A/S, Rådgivende Ingeniører FRI, i
april 2006 udarbejdet en førsynsrapport, som dog primært vedrører kælderen,
idet øvrige etager nedrives og genopføres. Rapporten konkluderer, at der ikke
ved gennemgangen af kælderen er konstateret fejl eller skader ved de bærende
konstruktioner. Kælderfacader over terræn anbefales efterisoleret og beklædt
med ny udvendig facadebeklædning. Installationer i kælderen vurderes ligeledes
fortsat at kunne anvendes. Ejendommens kloakker er visse steder fundet i
forholdsvis dårlig stand, hvorfor kloakkerne nøjere skal gennemgås for hvilke
dele, der kan anvendes fremover, og hvilke dele, der skal udskiftes på grund af
kort restlevetid. Kælderen er egnet til den påtænkte ombygning.
Vurdering
I
forbindelse med behandlingen af det foreliggende projekt for Johannesgården er
det overfor repræsentanter for bygherren præciseret, at lokalplanen skal
overholdes, hvilket repræsentanterne er indforstået med.
Funktionerne
inde i bygningen med hovedindgangen placeret mod vest, og boenhedernes mulighed
for opdeling med fælles opholdsarealer centralt placeret, findes meget
hensigtsmæssig.
Boligstørrelserne
er tidssvarende, ligesom soveværelse og wc/bade-rum opfylder kravene til også
at være en arbejdsplads for plejepersonale.
Det
er afgørende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at intentionerne i
projektet, den høje standard ved valg af materialer og detaljeringen af
bygningsdelene fastholdes i den videre bearbejdning.
Totaløkonomisk vurdering
For støttede boliger med tilsagn efter 1.
januar 1998 skal der foretages totaløkonomisk vurdering af de ansøgte
projekter.
En bygnings totaløkonomi omfatter en
kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt
udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el,
gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at
afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden.
Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de
samlede omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende
for konstruktioner og overflader.
Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje
anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er
større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere
pege på afledede fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og
miljøforhold, selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.
Projekteringen udføres som miljørigtig
projektering i overensstemmelse med forskrifterne i Københavns Kommunes "Miljø
i byggeri og anlæg" (2006), idet der dog ønskes en afvigelse for så vidt angår
installation af el i stedet for gas.
Rådgiverne har bland
t andet projekteret ud
fra totaløkonomiske betragtninger, hvor der er lagt vægt på anvendelse af
langtidsholdbare og vedligeholdelsesvenlige materialer. Byggematerialerne er
endvidere gængse materialer, og der forventes ikke unødige udgifter ved
bortskaffelse efter endt levetid.
ØKONOMI - finansiering
Det er i Moderniseringsplan I forudsat, at
der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer, når der er tale
om erstatning af servicearealer på selvejende plejehjem, idet der kan anvises
dækning for deponeringen til disse servicearealer på de nuværende lejemål.
Projektets anskaffelsessum er anslået til i
alt 133.430.000 kr. inkl. moms, hvoraf 30.165.000 kr. vedrører servicearealerne
og de resterende 103.265.000 kr. vedrører boligdelen, svarende til 20.820 kr./m2
for ældreboliger og 13.830 kr./m2 for servicearealer.
Anskaffelsessummen for ældreboligerne overholder det af Socialministeriet
fastsatte maksimumsbeløb for 2006 på 20.820 kr./m2. Rådgiverydelsen
og byggearbejderne er udbudt i EU-udbud i totalentreprise.
Anskaffelsessummen for boligdelen (
|
Grundudgifter |
13.939.000 kr. |
(2.810 kr./m2) |
|
Håndværkerudgifter |
78.491.000 kr. |
(15.825 kr./m2) |
|
Omkostninger/gebyrer |
10.835.000 kr. |
(2.185 kr./m2) |
|
I alt |
103.265.000 kr. |
(20.280 kr./m2) |
Anskaffelsessummen for servicearealerne (
|
Grundudgifter |
5.519.000 kr. |
(2.530 kr./m2) |
|
Håndværkerudgifter |
20.999.000 kr. |
(9.628 kr./m2) |
|
Omkostninger/gebyrer |
3.647.000 kr. |
(1.672 kr./m2) |
|
I alt |
30.165.000 kr. |
(13.830 kr./m2) |
Ifølge støttebekendtgørelsen kan ejendommens
værdi medtages i anskaffelsessummen ved ombygning af en eksisterende ejendom,
uanset der ikke er udgifter til ejendomskøb. Værdien må ikke overstige seneste
almindelige offentlige vurdering. Ejendommen er ved seneste vurdering ansat til
25.500.000 kr., heraf grundværdi 12.427.800 kr.
Grundudgiften udgør samlet 18.621.000 kr.,
hvori indgår kalkulerede udgifter til indfrielse af den bestående
realkreditfinansiering og øvrig gæld, samt udgifter til tillægskøbesummen i
forbindelse med udbygningen i gårdrummet på ca.
Tillægskøbesummen indgår med 2.000 kr. pr. m2.
Denne byggeretspris kan godkendes af Økonomiforvaltningen. Tillægskøbesummen
reguleres i overensstemmelse med endelig opmåling af bebyggelsen.
Ejendommen har været omfattet af en tinglyst
tilbagekøbsdeklaration til Københavns kommune, men er nu frikøbt og
deklarationen herom aflyst fra tingbogen. Ejendommen henligger herefter fri for
prioritetsgæld.
Boliger og serviceareal etableres som 2
selvstændige ejerlejligheder.
Finansiering af ældreboligerne sker
efter reglerne i lov om almene boliger m.v. med 7 pct. kommunal grundkapital,
beboerindskud på 2 pct. samt 91 pct. realkreditlån med kommunegaranti for den
del af lånet, der får sikkerhed udover 65 pct. af værdien.
Kommunens grundkapitallån på grundlag af den
skønnede anskaffelsessum vil andrage i alt ca. 7.229.000 kr. Lånet afholdes af Sundheds- og
Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).
Godkendes projektet ikke inden
udgangen af 2006, vil det betyde, at det kommunale grundkapitallån fordobles
fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.
Kommunens garantiforpligtelse
for boligerne beløber sig til ca. 26,8 mio. kr.
Servicearealerne udlejes til Københavns
kommune, som afholder udgifterne til montering.
Anskaffelsessummen finansieres fuldt ud med
realkreditlån med kommunal garanti for hele lånet.
Staten yder tilskud til etableringen af
servicearealer, der anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, der normalt
ikke vil foregå i en selvstændig bolig, og som indrettes i umiddelbar
tilknytning til almene ældreboliger med henblik på overvejende at betjene
beboerne i disse boliger.
Tilskuddet udgør 40.000 kr. pr. boligenhed, som
servicearealet skal betjene, dog maksimalt 60 % af anskaffelsessummen for
servicearealet. Tilskuddet ydes som et engangstilskud og udbetales, når
anskaffelsessummen er endeligt godkendt. På baggrund af anskaffelsessummen for
servicearealerne på 30.200.000 kr. ydes tilskuddet med 40.000 kr. pr. bolig
eller 2.880.000 kr.
Montering af servicearealerne, herunder
Edb-udstyr og de nødvendige hjælpemidler, anslås at beløbe sig til 68.000 kr.
ekskl. moms pr. bolig, eller i alt 4.900.000 kr., hvortil der søges
kapitalbevilling. Udgifterne forventes afholdt i 2008 over Sundheds- og
Omsorgsforvaltningens konto 5.32.3 (Pleje og Omsorg m.v.). Der vil i
budgetforslaget blive søgt medtaget de fornødne midler hertil.
De af kommunen monterede og lejede servicearealer
stilles eventuelt til rådighed for en organisation, som skal stå for
plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i henhold til driftsoverenskomst med
kommunen.
Leje
Den
foreløbige bruttohusleje er beregnet til 1.209 kr./m2 pr. år.
Huslejen for en ny plejebolig på ca.
M
ILJØVURDERING
Indstillingen er miljøvurderet, da sagen er
omfattet af forvaltningens positivliste. Til sagen er knyttet det overordnede
miljømål: "Kommunen vil efterleve miljømæssigt bæredygtige retningslinier inden
for bygge- og anlægsområdet.
Retningslinierne består af minimumskrav og
anbefalinger, som fremgår af pjecen "Miljø i byggeri og anlæg", vedtaget i
Borgerrepræsentationen den 11. januar 2006 (BR/28/01).
Emner: Pjecen
fokuserer på 9 områder, som alle er relevante for denne sag: Miljørigtig
projektering, energiforbrug, materialer, vand og afløb, byrum og natur, affald,
støj, indeklima og byggepladsen.
Minimumskrav: Minimumskravene er opfyldt for ovennævnte
emner.
HØRING
Byggeri & Bolig vurderer, at der kan
meddeles byggetilladelse til ombygning af plejehjemmet til plejeboliger efter
sædvanlig byggesagsbehandling, når egentligt projekt foreligger. Det bemærkes
dog, at den viste indretning af etagerne for så vidt angår åbenheden imellem de
fælles opholdsarealer og gangarealerne/ boligerne ikke kan forventes godkendt.
Projektet kan imidlertid umiddelbart ændres på det punkt.
Københavns Energi har været hørt angående
etablering af gas, men da det er en ombygning, hvor der tidligere har været el,
og der ønskes dispensation for etablering af gas i plejeboligerne ud fra en
sikkerhedsmæssig risikovurdering, forlanges der ikke etablering af gas til
madlavning. Ligeledes ønskes produktionskøkkenet etableret med el, da
madproduktionsteknikkerne er baseret på el-opvarmning af mad.
Miljøkontrollen har været hørt og har ingen
bemærkninger i forhold til trafik og virksomheder. Der findes ingen oplysning om forurening af jorden eller grundvandet. Hvis
der stødes på forurenet jord, skal Miljøkontrollen underrettes, og der henvises
til gældende regler og vejledninger vedrørende håndtering af grundvand. Der
anføres endvidere generelle bemærkninger om regnvand, og opmærksomheden
henledes på, at de miljømæssige retningslinier for støttet byggeri og kommunalt
byggeri "Miljø i byggeri og anlæg", som er vedtaget af BR, skal følges.
Programforslaget er gennemgået med det lokale
ældreråd den 25. oktober 2006 og ældrerådet er positiv. Ældrerådets udtalelse
vil blive fremlagt på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 8. november 2006 og på
Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 9. november 2006(er vedlagt).
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Fugleperspektiv og oversigtskort
Bilag 2: Situationsplan/stueplan
og møbleringsplan af en bolig
Bilag 3: Perspektiv
fra gårdrummet samt facader og snit
Bilag 4: Vanløse
Ældreråds udtalelse
Hjalte
Aaberg
Jesper Fisker