Forslag om opførelse af 40 plejeboliger og serviceareal ved Ragnagade (Indstillingen er udsendt med dagsordenen for mødet den 5. maj 2003)

3. Forslag om opførelse af 40 plejeboliger og serviceareal ved Ragnagade (Indstillingen er udsendt med dagsordenen for mødet den 5. maj 2003)

SOU 126/2003 J.nr. 50/2000

Sundhedsforvaltningen indstiller, at Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projektet til opførelse af et plejecenter til Mosaisk Troessamfund, under forudsætning af, at de fornødne kommune- og lokalplantillæg vedtages endeligt,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte til projektet i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. i form af garanti for realkreditlån og et indskud i Landsbyggefonden på 7% af anskaffelsessummen til plejeboligerne,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele garanti for realkreditlån til finansiering af servicearealernes anskaffelsessum,

at der gives en kapitalbevilling på 2,5 mill. kr. excl. moms til montering af servicearealerne til Sundheds- og Omsorgsudvalget, og

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige detailprojekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Sundheds- og Omsorgsudvalget godkendte i mødet den 18. september 2000 (SOU 315/2000), at der blev arbejdet videre med planerne om nyopførelse af et plejecenter til Mosaisk Troessamfund ved Ragnagade på Ydre Østerbro.

Kort forinden havde ombygningsplanerne vedrørende plejehjemmet Meyers Minde i Krystalgade måttet opgives.

Sagen om Meyers Minde havde rødder tilbage til Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 17. august 1998 (SOU 84/98), hvor udvalget tilsluttede sig Sundhedsforvaltningens anbefaling af det daværende skitseprojekt til en modernisering og samling af Troessamfundets aktiviteter. En uacceptabel høj anlægsøkonomi, som tilmed ikke ville give fysisk optimale rammer, og en betydelig modstand fra de omkringboende over for den ønskede bygningsudvidelse, førte imidlertid til projektets senere skrinlæggelse.

Mosaisk Troessamfund, Sundhedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen har siden ført forhandlinger med Kuben A/S, som råder over den tomme byggegrund ved Ragnagade med henblik på opførelse af et nyt plejecenter. Disse forhandlinger er endt med det nu foreliggende projekt, der muliggør, at Troessamfundets samlede behov for plejeboliger og servicefunktioner kan varetages i tidssvarende rammer.

Projektet, der er udarbejdet af Frederiksen & Knudsen A/S, Arkitekter PAR, omfatter 40 plejeboliger fordelt på 4 etager og et serviceareal, herunder dagcenter i stueetagen. Det samlede etageareal udgør knap 4.100 m2.

Bebyggelsen opføres som erstatning for de meget utidssvarende plejehjem Meyers Minde med 24 boliger og N.J. Frænckels Stiftelse med 30 boliger, der herefter lukkes, ligesom Mosaisk Troessamfund ønsker det jødiske dagcenter i Ny Kongensgade lukket i forbindelse hermed.

Efter ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden den 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhåndsaftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Under hensyn til det ovenfor skitserede tidsforløb anser Bygge- og Teknikforvaltningen dette projekt for værende omfattet af denne undtagelsesbestemmelse.

Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 9. april 2003 godkendt, at udvalgets høringssvar bilagt Bygge- og Teknikforvaltningens udtalelse i sagen fremsendes til Sundheds- og Omsorgsudvalget. I samme møde vedtog udvalget at anbefale overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen, at tillæg til lokalplan nr. 185 "Ragnagade" vedtages endeligt med visse nærmere angivne ændringer.

Sundheds- og Omsorgsudvalget godkendte i mødet den 18. september 2000 (SOU 315/2000 j.nr. 50/2000), at der blev arbejdet videre med planerne om nyopførelse af et plejecenter til Mosaisk Troessamfund.

Det fremgik bl.a. af forvaltningens indstilling, at ombygningsplanerne vedr. plejehjemmet Meyers Minde i Krystalgade havde måttet opgives på grund af en uacceptabel høj anlægsøkonomi, som tilmed ikke ville give fysisk optimale rammer. Der var endvidere betydelig modstand fra de omkringboende over for den ønskede bygningsudvidelse i det indre af Rosengårdskarreen, hvor plejehjemmet og synagogen er beliggende.

Sagen om Meyers Minde havde rødder tilbage til Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 17. august 1998 (SOU 84/98), hvor udvalget tilsluttede sig Sundhedsforvaltningens anbefaling af det daværende skitseprojekt til en modernisering og samling af Troessamfundets aktiviteter. Det fremgik, at der er et påtrængende behov for en modernisering af Meyers Mindes 1-værelses boliger på under 12 m2, uden eget bad, men også Frænckels Stiftelse på Skoleholdervej (Bispebjerg) hører til blandt de mest utidssvarende plejehjem i Københavns Kommune.

Mosaisk Troessamfund, Sundhedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen har siden ført forhandlinger med Kuben A/S, som råder over den tomme byggegrund ved Ragnagade med henblik på opførelse af et nyt plejecenter. Disse forhandlinger er endt med det nu foreliggende projekt med 40 plejeboliger og et serviceareal, herunder dagcenter, der muliggør, at Troessamfundets samlede behov for plejeboliger og servicefunktioner kan varetages i tidssvarende rammer.

Bebyggelsen opføres som erstatning for plejehjemmene Meyers Minde med 24 boliger og N.J. Frænckels Stiftelse med 30 boliger, der herefter lukkes, ligesom Mosaisk Troessamfund ønsker det jødiske dagcenter i Ny Kongensgade lukket i forbindelse hermed.

Byggeriet "Det jødiske plejehjem Bryggerva ngen", etableres som en selvejende institution, der indrettes til ældre plejekrævende, med fortrinsvis anvisning af boliger til medlemmer af Det Mosaiske Troessamfund i København.

Projektet, der er udarbejdet af Frederiksen & Knudsen A/S, Arkitekter PAR, opføres som en L-formet bebyggelse i 5 etager på en del af matr. nr.4994 Udenbys Klædebo kvarter, beliggende Ragnagade 9. Bebyggelsen, der er på knap 4.100 m2 etageareal, placeres i facadelinie langs Teglværksgade og Bryggergade, og der etableres hovedindgang fra Bryggergade i hjørnet ved Teglværksgade, som giver adgang til både det dagcenter, der etableres i stueetagen, samt boligerne i overetagerne.

Med beliggenheden ved "Vibenhus Butikscenter" er butiksforsyningen overordentlig god. Området er også velbetjent med buslinier m.m.

Grundens nordlige del mod Ragnagade påtænkes fremtidig bebygget med en kontor-ejendom i fem etager med en adgangsgivende glasmellembygning i 3 etager til erhvervsejendommen Ragnagade 7.

De to delprojekter vil tilsammen danne en lille karré. Til kontorejendommene hører en p-kælder under hele gårdrummet mellem kontor- og boligbebyggelsen med indkørsel fra Teglværksgade.

Det indre gårdrum skal indrettes som opholdsareal for plejecentret. Til plejecentrets gæster anlægges et antal p-pladser på egen grund langs Bryggergade samt øst for gårdrummet.

Bebyggelsens stueetage er hævet ca. 1 meter over terræn på grund af længden af nedkørsel til p-kælder og for at minimere indbliksgener for dagcentret i stueetagen. Friarealet over parkeringskælderen i gårdrummet ligger i niveau med stueetagen, og indgang og reception til plejeboligerne og dagcentret ligger i gadeniveau. Der er herfra adgang til den hævede stueetage og overetagerne ved hjælp af 2 elevatorer og trapper.

Dagcentret indeholder et stort opholdsrum- og spisekøkken samt et 3-delt kosher produktionskøkken i husets vestlige længe - med dagslys både fra øst og vest samt direkte adgang til friarealet. Den sydlige længe indeholder et stort multianvendeligt rum med synagoge, der kan deles i 3 rum ved hjælp af foldevægge. I denne fløj findes desuden frisør/fodpleje, kontorfunktioner, møde-/frokostrum, toilet- og garderobefaciliteter samt andre servicerum.

Overetagerne indeholder en boliggruppe med 10 boliger og fællesrum samt servicefaciliteter pr. etage. Fællesrummene har direkte udgang til en stor sydvestvendt altan. De er placeret centralt i huset i hjørnet af de 2 længer, og i direkte forbindelse til elevatorer og hovedtrappe. For enden af de 2 boligfløje med 5 boliger i hver, placeres yderligere en supplerende trappe. Gangene udformes med opholdsnicher ved hver boligindgang samt store vinduespartier mod det grønne gårdrum.

I kælderetagen, der er elevatorbetjent, placeres boligernes udenomsrum (pulterrum, beboervaskeri og skifteretsdepoter) Desuden er der omklædningsrum og bad for personalet, hjælpemiddeldepot o.lign.

Forslaget indeholder 36 2-rums boliger på 65 m2 bruttoetageareal og 4 2-rums ægteparboliger på 84 m2. Alle boliger er indrettet med opholdsrum med køkken, altan foran opholdsrummet, soverum og bad med toilet. Parboligen adskiller sig fra de øvrige boliger ved en ekstra stor stue/køkken og soveværelse.

Alle vindues- og altanbrystninger udføres med en højde, der giver god privathed samtidig med, at der er mulighed for udkig i siddehøjde, bl.a. af hensyn til kørestolsbrugere.

Arealerne i bygningen fordeles med 2.656 m2 til boliger og 1.430 m2 til servicearealer, hvoraf 67 m2 er personalefaciliteter i kælderetagen.

Der påregnes mindre justeringer af arealopgørelserne i forbindelse med den videre projektering.

Projektet er tilvejebragt efter de principper for udformning af plejehjemslignende ældreboliger, der er omtalt i den af Borgerrepræsentationen den 11. februar 1999 godkendte plejeboligplan (BR 58/99), ligesom der i projektet er lagt vægt på kollektive faciliteter i form af fælles køkken- og opholdsarealer og servicearealer.

Projektet er udformet således, at boligernes karakter af private boliger understreges samtidig med, at boligerne fordeles i overskuelige enheder på etagerne og opfylder arbejdstilsynets krav til arbejdspladser for plejepersonalet som udmøntet i den statslige vejledning "Indretning af ældreboliger for fysisk plejekrævende m.fl.".

Projektets anskaffelsessum er af Boplan A/S for bygherren pr. 1.august 2003 kalkuleret til 74.619.000 kr. incl. moms.

Projektet forudsættes gennemført i offentligt eller begrænset udbud i totalentreprise.

Efter ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhåndsaftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Under hensyn til det ovenfor skitserede tidsforløb anser Bygge- og Teknikforvaltningen dette projekt for værende omfattet af denne undtagelsesbestemmelse.

Anskaffelsessummen for boligdelen kan anslås til 49.847.000 kr. incl. moms, der fordeler sig således:

Grundudgifter 6.949.000 kr. (2.616 kr. / m2)

Håndværkerudgifter 32.339.000 kr. (12.176 kr. / m2)

Omkostninger 10.559.000 kr. (3.975 kr. / m2)

Anskaffelsessummen svarer til en udgift pr. m2 på ca. 18.800 kr. incl. moms.

Finansiering af plejeboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Lånet ydes som et kontantlån med rentetilpasning, således at lånets kontantrestgæld refinansieres fuldt ud hvert år pr. 1. januar. Ved finansiering af almene boliger er lånetypen fastsat af staten.

Lånerammen er 91% af anskaffelsessummen med kommunegaranti for den del af lånet, som får sikkerhed udover 65% af værdien.

Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud til Landsbyggefonden på 7% (til videreudlån) og et beboerindskud på 2%.

På grundlag af den skønnede anskaffelsessum vil kommunens indskud udgøre ca. 3,5 mill. kr. Lånet afholdes af budgetansvarlig institution: Sundheds- og Omsorgsudvalget på funktion 8.24.5. (indskud i Landsbyggefonden).

Bygherren har beregnet, at huslejen for en bolig på 65 m2 vil andrage ca. 5.340 kr. og for en bolig på 84 m2 ca. 6.900 kr. pr. måned. Efter fratræk af boligstøtte kan nettohuslejen for en enlig, ubemidlet pensionist beregnes til 1.042 kr. pr. måned og tilsvarende 1.979 kr. pr. måned for et ægtepar.

Den del af ydelsen på realkreditlånet, som ikke betales af beboeren, betales af staten (ydelsesstøtte).

Anskaffelsessummen for servicearealerne, der vil blive udskilt som et særskilt ejerlejlighedsparti, er kalkuleret til 24.772.000 kr. incl. moms , der fordeler sig således:

Grundudgifter 3.620.000 kr. ( 2.531 kr. / m2)

Håndværkerudgifter 15.980.000 kr. ( 11.175. kr. / m2)

Omkostninger 5.172.000 kr. ( 3.617 kr. / m2)

Anskaffelsessummen svarer til en udgift pr. m2 på ca. 17.300 kr. incl. moms.

Der har siden 1997 været lovhjemmel til, at almene boligorganisationer og selvejende institutioner kan stå som ejer af servicearealer. Sundhedsforvaltningen har ingen selvstændig interesse i at eje servicearealerne, der mest hensigtsmæssigt administreres sammen med boligdelen. Det er derfor budgetmæssigt forudsat, at kommunen står som lejer af servicearealet.

Huslejeudgiften til servicearealer kan opgøres til ca. 1,6 mill. kr. excl. moms.

Det er i henhold til retningslinier fra Økonomiforvaltningen forudsat, at der ikke skal ske intern deponering, idet leje af servicearealerne ikke er en ny aktivitet, men en videreførsel af aktiviteter til erstatning for plejehjem m.v., der helt nedlægges, jfr. ovenfor.

Staten yder tilskud til etablering af servicearealer, der anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, der normalt ikke vil foregå i en selvstændig bolig, og som indrettes i umiddelbar tilknytning til almene ældreboliger eller ældreboliger, der tilhører en selvejende institution med henblik på overvejende at betjene beboerne i disse boliger.

Tilskuddet til servicearealer udgør 40.000 kr. pr. boligenhed, som servicearealet skal betjene, dog maksimalt 60% af anskaffelsessummen for servicearealet.

Tilskuddet ydes som et engangstilskud, der udbetales, når anskaffelsessummen er endelig godkendt.

På grundlag af en anskaffelsessum på 24.772.000 kr. incl. moms ydes der et tilskud pr. boligenhed på 40.000 kr., svarende til i alt 1.600.000 kr. for 40 boligenheder. Desuden vil de 38 ældreboliger under Mosaisk Ældreboligfond, Raoul Wallenberg-boligerne, Nygårdsvej 12-14, være berettigede til inddragelse i beregningen af statstilskud til nærværende projekts påtænkte dagcenter m.v., svarende til yderligere 1.520.000 kr.

Montering af servicearealerne, herunder EDB-udstyr og de nødvendige hjælpemidler til udførelsen af plejen af beboerne, anslås at udgøre ca. 2,5 mill. kr. excl. moms, hvortil der søges kapitalbevilling.

Udgifterne forventes afholdt i 2004. Der vil i budgetforslaget for 2004 blive søgt opført de fornødne midler hertil.

De af kommunen monterede og lejede servicearealer stilles til rådighed for den selvejende institution, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i henhold til driftsoverenskomst med kommunen. Vilkårene vedr. kosherkøkkenets indretning og drift drøftes særskilt, idet det dog forudsættes, at merudgifter, der er begrundet i særlige ritualer, som udgangspunkt afholdes af den selvejende institutions egne midler.

Nærmere oplysninger om projektets indhold, planforhold, økonomi, finansiering m.m. fremgår af den som bilag vedlagte udtalelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen.

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet for "miljøforhold" i ovennævnte bilagte udtalelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen.

Der henvises herom til det under afsnittet "Sagsbeskrivelse" anførte.

Forslaget har været forelagt Ældrerådene og høringssvaret vil foreligge på Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 24. april.

I forbindelse med Bygge- og Teknikudvalgets behandling af støtteansøgningen er indhentet udtalelser fra Plan & Arkitektur, Byggeri & Bolig samt Miljøkontrollen.

De hørte instanser kan godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere angivne specificerede ændringer og krav løses i forbindelse med byggestøttesagen.

Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 9. april 2003 godkendt, at Bygge- og Teknikforvaltningens udtalelse i sagen fremsendes til Sundheds- og Omsorgsudvalget. I samme møde vedtog udvalget at anbefale overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen, at tillæg til lokalplan nr. 185 "Ragnagade" vedtages endeligt med visse nærmere angivne ændringer.

Bilag 1. Udtalelse af 22. april 2003 fra Ældrerådene.

Bilag 2. Bygge- og Teknikudvalgets høringssvar vedrørende opførelse af 40 plejeboliger ved Ragnagade med tilhørende udtalelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen om planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, fremsendt den 14. april 2003.

Et originalt sæt tegninger er fremlagt i sundhedsborgmesterens forkontor (samt følger med de øvrige sagsakter til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen).

Lau Svendsen-Tune

/Lars Bo Bülow