Eksempel projekt i Valby

DAGSORDEN

for ordinært møde mandag den 3. september 2001

6. Eksempel projekt i Valby

SOU 270/2001 J.nr. 3/2001

Indstillingen vedrører realisering af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse af det centrale Valby, herunder om godkendelse af en økonomisk rammeaftale mellem kommune, grundejere og investorer samt beslutninger om flytning og udvidelse af Valby Skole, nye idræts- og kulturfaciliteter, genhusning af daginstitutioner og mellemfinansiering af grundkøb (optionsudnyttelse) m.h.p. etablering af ældrefaciliteter, ny daginstitution og boliger.

Området er vist på oversigtskortet sidst i indstillingen.

at genhusning af den integrerede institution Gadespejlet og den selvejende børnehave Spindegården, begge beliggende i Annexstræde i Valby, sker dels i ejendommene Timotheushjemmet Traps Allé 15, der forudsættes købt af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, dels på Hoffmanns Minde, Valby Langgade 117, der forudsættes købt af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt i institutionen Isbjørnen Bymosevej 2,

at der i konsekvens af tidligere given kapitalbevilling i forbindelse med køb og indretning af Timotheushjemmet Traps Allé 15 gives Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen en indtægtsbevilling til genhusning på i alt 9,698 mio. kr., kontonr. 5.14.3, og

at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget i 2003 og fremover gives mindreudgiftsbevilling på 0,462 mio. kr. på konto 5.14.1 som følge af sparede huslejeudgifter til de daginstitutioner, der nedlægges i forbindelse med etableringen af ny Valby Skole.

at Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen bemyndiges til i samarbejde med Økonomiforvaltningen og med udgangspunkt i en grundkøbesum på 2036 kr. pr m² at indgå forhandlinger om et grundkøb på ca. 2000 m², alternativt køb af et ejerlejlighedsparti med 100 % friareal til en daginstitution på en del af det såkaldte optionsareal vest for Ovnhallen, der skal dække demografibehovet for vuggestuepladser.

at genhusning af den integrerede institution Gadespejlet og den selvejende børnehave Spindegården, begge beliggende i Annexstræde i Valby, sker dels i ejendommene Timotheushjemmet Traps Allé 15, der forudsættes købt af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, dels på Hoffmanns Minde, Valby Langgade 117, der forudsættes købt af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt i institutionen Isbjørnen Bymosevej 2,

at der gives en kapitalbevilling på i alt 28,964 mio. kr., heraf 1 mio. kr. i 2001 og 27,964 mio. kr. 2002 til erhvervelse af Hoffmanns Minde, beliggende på Valby Langgade 117, samt til projekterings- og anlægsarbejder samt udgifter til støjskærm, jordoprensning m.v., kontonr. 5.15.3,

at der indrettes en 3 sporet folkeskole i Ovnhallen m.v. i Valby med en samlet anlægsudgift på 116,739 mio. kr. til erstatning for Valby Skole, som omdannes til en ny skole for vidtgående specialundervisning, hvor sidstnævnte indebærer en samlet anlægsudgift på 17,000 mio. kr., og

at der gives en kapitalbevilling på 1,5 mio. kr. i 2001 og 1,5 mio. kr. i 2002 fra konto 3.01.3 til planlægning og projektering af en ny skole i Ovnhallen m.v. i Valby med henblik på udarbejdelse af et skitseprojekt, som forudsættes godkendt som grundlag for efterfølgende indstilling om projekteringsbevilling.

at Kultur- og Fritidsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, at en driftsbevilling på 0,5 mill. kr. på konto 0.30.1, forprojektering af 2 mindre idrætsanlæg, anvendes til forundersøgelse og skitseprojekt for Prøvehallen i Eksempelprojektet i Valby. Skitseprojektet skal tilgodese behovene for idræts- og kulturfaciliteter til skolen i Ovnhallen og for borgerne i lokalområdet.

at Sundhedsforvaltningen bemyndiges til i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen at fremme forslag til opførelse af en almen plejeboligbebyggelse med tilhørende servicearealer samt et aktivitetscenter/dagcenter m.m. for ældre på en del af det såkaldte optionsareal vest for Ovnhallen,

at der i Sundheds- og Omsorgsudvalgets budget for 2003, som det har været tilfældet i de foregående budgetår, afsættes minimum 5,000 mio. kr. til dækning af indskud i Landsbyggefonden. I 2003 reserveres 5,000 mio. kr. af disse midler til opførelse af en plejeboligbebyggelse på Optionsarealet,

at der inden for Sundheds- og Omsorgsudvalgets budgetramme i 2003 afholdes 4,000 mio. kr. til montering af servicearealer, og

at aktiviterne i Valby Sogns Plejehjem, Valby Omsorgs Center på Gl. Jernbanevej og i dagcentret Tingstedet lukkes og overflyttes til de nyopførte lokaliteter i Eksempelprojektets vestområde.

at vedlagte "Rammeaftale" mellem TK Development A/S, Royal Scandinavia A/S og Københavns Kommune vedrørende Eksempelprojektet tiltrædes, således at der med henblik på realisering af projektet kan gennemføres fornødne ejendomsoverdragelser vedrørende henholdsvis "Porcelænsgrunden", matr.nr.ne 3 a, 5 a, 494 og 495 Valby, København, Valby Langgade 95-117, og kommunens ejendom matr.nr. 118 ibidem, Annexstræde 25, m.m.,

at det besluttes at udnytte den af Royal Scandinavia meddelte option til at erhverve ejendommen, (delnr. 5 på kortbilaget til vedlagte rammeaftale) del af matr. nr. 5a m.fl. Valby, Valby Langgade 95 på 11.665 m² og med henblik på videresalg bevilger 19,794 mio. kr. af puljen på 280 mio. kr., der i den boligpolitiske aftale er afsat til infrastruktur og byggemodning,

at erhvervelsen af optionsarealet på 11.665 m² sker med henblik på i et samarbejde mellem forvaltningerne at udbyde arealet til salg med henblik på opførelse af ældrefaciliteter som indstillet af Sundhedsforvaltningen, ny daginstitution som indstillet af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt seniorboliger og familieboliger i alment regi, i andelsboligregi eller i privat regi,

at indtægten ved et videresalg tilbageføres til puljen på 280 mio. kr., der i den boligpolitiske aftale er afsat til infrastruktur og byggemodning, og

at de i indstillingen beskrevne forhold vedrørende kommunale udgifter og indtægter i relation til Eksempelprojektet tages til efterretning, og at der gives bemyndigelse til, at udvalgenes rammer ved udarbejdelsen af de kommende års budgetter justeres i takt hermed.

Indstillingen omhandler realisering af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse af det centrale Valby – Eksempelprojektet for det centrale Valby.

Med Eksempelprojektet omdannes store, tidligere industriarealer (De Danske Bomuldsspinderier og Porcelænsfabrikken Norden) samt Tingstedskarreen til bymæssige formål, herunder offentlige institutioner.

Som en vigtig del af det samlede projekt, kan hovedparten af behovet for skoleudbygning i Valby imødekommes ved at flytte den nuværende Valby Skole til den såkaldte Ovnhal på den gamle porcelænsfabrik, og her udvide den fra 1½ til 3 spor.

Prøvehallen på Porcelænsfabrikken, der er en meget markant bygning i bybilledet, kan indrettes til et Idræts- og Kulturhus med skoleidræt, fritidsidræt og med mulighed for kulturelle aktiviteter.

To daginstitutioner må genhuses, idet grundene skal nybebygges som led i den samlede plan. I indstillingen indgår en plan for permanent genhusning, som indebærer at kommunen køber en del af den tidligere gård Hoffmanns Minde vestligst i projektområdet.

Et Idræts- og Kulturhus i Prøvehallen, en Valby Skole i Ovnhallen, et kommende friareal til skolen samt Hoffmanns Minde vil blive fysisk sammenhængende og kan således lægge op til et udbygget samarbejde mellem skole, KKFO og klub.

I projektet indgår, at en investor kan etablere 15.000 m² nye butikker langs gadeforløb på den østlige del af projektområdet omkring Bomuldsspinderierne og Valby Tingsted i sammenhæng med det eksisterende handelsmiljø i det centrale Valby. Her indgår desuden 18.500 m² serviceerhverv. Som en del af dette samlede byggeri har grundejerne vest for Ovnhallen forpligtet sig til at opføre 7.600 m² boliger.

Grundejeren i den vestlige del af projektområdet har meddelt Københavns Kommune option til at kunne erhverve et areal på 11.665 m². Optionsarealet vil få en samlet byggemulighed på ca. 15.000 m².

Det indgår i indstillingen, at Kommunen beslutter at udnytte denne option. Kommunens køb af optionsarealet vil ske med henblik på et videresalg af grunden, hvor igennem det sikres, at der på optionsarealet kan opføres ca. 7.000 m² ældrefaciliteter for Sundhedsforvaltningen, en ny vuggestue på ca. 1000 m² med tilhørende 100% friareal til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt 7.000 m² nye boliger.

Det samlede Eksempelprojekt udgør en helhed, hvor Borgerrepræsentationens godkendelse af en rammeaftale mellem grundejere, investorer og kommune er et fundament for realisering. Som en del af denne fællesindstilling indgår således at Borgerrepræsentationen kan tiltræde rammeaftalen.

Eksempelprojektet medfører kommunale anlægsinvesteringer på i alt 205,8 mio. kr. Størstedelen af udgifterne anvendes til anlæg af en Ny Valby Skole i Ovnhallen og Prøvehallen på den gamle porcelænsfabrik.

Kommunens del af Eksempelprojektet er fuldt ud finansieret på både kort og langt sigt. Borgerrepræsentationen bevilgede i forbindelse med stemmeaftalen om budget 2001 62,0 mio. kr. til skoleudbygning i Valby. Hovedparten af den resterende finansiering tilvejebringes ved anvendelse af midler fra de respektive udvalgs budgetrammer. Det indstilles, at udvalgene samlet bidrager med i alt 116,4 mio. kr. til Eksempelprojektet. Resten af projektet finansieres ved indtægter fra grundsalg og tilskud fra private investorer.

Som bilag til denne fællesindstilling er et samlenotat med en fremstilling af de dele af Eksempelprojektet, hvor Københavns Kommune er interessent.

I samlenotatet indgår en sammenfatning af projektet i sin helhed.

Med henblik på fagudvalgenes behandling af denne fællesindstilling fremstilles sagsbeskrivelsen forvaltningsvis i det vedlagte samlenotat.

Denne strukturering med en relativt kort indstilling, der suppleres af et samlenotat, er valgt i bestræbelsen på at sikre en vis oversigtlighed i den samlede sagsfremstilling.

Københavns Kommune har taget initiativ til at gennemføre et eksempelprojekt for omdannelsen og fornyelsen af det centrale Valby.

Området for Eksempelprojektet udgøres væsentligst af den tidligere Porcelænsfabrikken Nordens grund, De Danske Bomuldsspinderier og Tingstedskarréen.

I 1998 blev der nedsat en projektgruppe med repræsentanter for Københavns Kommune, Valby Bydel, grundejerne, investorer og Miljø- og Energiministeriet med formandskabet hos sidstnævnte.

I september 2000 blev der som projektgruppens produkt offentliggjort et planlægningsgrundlag, der beskriver et fælles grundlag for udviklingen af området.

Dette planlægningsgrundlag har også været udgangspunktet for det forslag til lokalplan "Det Centrale Valby" med tilhørende kommuneplantillæg, som har været i offentlig høring frem til 23. april 2001.

Der henvises til, at Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen forelægges en indstilling om endelig vedtagelse af plangrundlaget samtidig med denne indstilling om Eksempelprojektet for det centrale Valby.

I Borgerrepræsentationens budgetaftale, der blev indgået i efteråret 2000, indgår, at der skal indrettes en ny specialskole i de bygninger, der i dag huser Valby Skole på Rughavevej.

Det indgår i både planlægningsgrundlaget fra projektgruppen og i forslaget til lokalplan, at Valby skole kan flyttes til Ovnhallen og her udvides fra 1½ til 3 spor.

På baggrund af budgetforliget for 2001, blev der i efteråret 2000 under formandskab af Økonomiforvaltningen oprettet en kommunal koordineringsgruppe med repræsentanter fra Valby Bydelsadministration, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen samt Bygge- og Teknikforvaltningen.

Koordineringsgruppen har haft til formål at forberede nærværende indstilling om Eksempelprojektet i sin helhed.

Denne fællesindstilling har nær relation til, at Borgerrepræsentationen parallelt behandler en indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen for "Det centrale Valby".

Den vedlagte rammeaftale, der indstilles tiltrådt, er forhandlet mellem TK Development A/S (i det følgende benævnt TK), Royal Scandinavia A/S (i det følgende benævnt RS) og Københavns Kommune (i det følgende benævnt KK).

Med henblik på realisering af Eksempelprojektet for det centrale Valby, sikrer rammeaftalen, at der kan gennemføres de nødvendige ejendomsoverdragelser.

Rammeaftalen omfatter følgende punkter:

Eksempelprojektets gennemførelse medfører kommunale anlægsinvesteringer for i alt 205,8 mio. kr.

Nedenstående oversigt viser de samlede anlægsudgifter:

Projektets økonomi styres efter rammestyringsprincippet. Det medfører, at finansieringen til de planlagte investeringer posteres på de respektive fagudvalgs budgetter i de budgetår, hvor udgiften forventes afholdt.

Den decentrale rammestyring af projektets økonomi betyder, at udvalgene ikke kompenseres for eventuelle mer- eller mindreudgifter ved at gennemføre de planlagte investeringer. Det forudsættes således, at eventuelle mer- eller mindreudgifter afholdes inden for udvalgets egen ramme.

Eksempelprojektet er fuldt finansieret.

I forbindelse med stemmeaftalen for Budget 2001 besluttede Borgerrepræsentationen at bevilge 62,0 mio. kr. til skolebyggeri i Valby. Samtidig blev det besluttet, at Uddannelses- og Ungdomsudvalget skulle bidrage til projektet med 83,0 mio. kr. fra udvalgets anlægsramme.

Restbeløbet på 60,8 mio. kr. finansieres ved at overføre anlægsmidler fra de respektive udvalgs budgetrammer, ved indtægter fra grundsalg samt tilskud fra private investorer. Eksempelprojektets samlede finansiering fremgår af nedenstående oversigt:

Samlet viser anlægsbudgettet nettomindreudgifter på 7,6 mio. kr.

Eksempelprojektets samlede driftsudgifter fremgår af nedenstående oversigt:

Driftsudgifterne er delvist finansierede af de driftsindtægter som følge af sparede huslejeudgifter, som bortfalder i forbindelse med flytningen af to daginstitutioner. De samlede driftsindtægter fremgår af nedenstående oversigt:

Nettomindreudgifterne i anlægsbudgettet på 7,6 mio kr. modsvares af nettomerudgifter på driftsbudgettet på årligt 0,5 mio. kr. fra 2002. Økonomiforvaltningen har beregnet, at Eksempelprojektet finansielt balancerer på langt sigt. Disse beregninger findes i bilag 1.

Eksempelprojektet indstilles gennemført i sin helhed. Det er en forudsætning for ovenstående økonomiske oversigt, at Eksempelprojektet gennemføres i sin helhed. Københavns Kommune opnår rabatter på grundkøbet som følge af, at flere grunde købes samtidigt. Disse rabatter bortfalder, hvis Københavns Kommune vælger ikke at købe optionsarealet. Ekstraomkostningerne ved manglende optionsudnyttelse udgør i alt 4,9 mio. kr.

Denne indstilling og ovenstående økonomioversigt forudsætter, at Ovnhallen lejes. Københavns Kommune har imidlertid sikret sig en købsoption, der giver ret til at købe ovnhallen før lejeperioden påbegyndes eller på et hvilket som helst tidspunkt i løbet af lejeperioden. Et eventuelt køb af Ovnhallen vil medføre en forbedring af totaløkonomien i det samlede projekt.

Købes ovnhallen før første lejebetaling foretages, vil anlægsbudgettet udvise merudgifter for i alt 12,4 mio. kr., mens driftsbudgettet vil udvise nettomindreudgifter på 0,5 mio. kr. årligt.

Denne fællesindstilling sendes efter § 8 i bydelsregulativet i høring i Valby Bydelsråd. Et høringssvar kan foreligge ved Borgerrepræsentationens behandling af nærværende indstilling.

I vedlagte samlenotat er redegjort for høringer i forbindelse med hvert af fællesindstillingens emner.

Ingen.

Bilag 2: Samlenotat med uddybning af indstillingen

Erik Jacobsen Grethe Munk Peter Rasmussen Ida Munk Bo Andersen