Opgivelse af fire almene boligprojekter

Resumé

Socialforvaltningen har fire politisk vedtagne byggeprojekter, som vedrører opførelse og anvisning til i alt 103 almene ungdoms- og familieboliger. Socialforvaltningen vurderer, at projekterne ikke længere kan løse det behov, de blev sat i verden for at løse, og at boligerne ikke matcher den betalingsevne, som Socialforvaltningens målgrupper har. Forvaltningen risikerer dermed at stå med en tomgangsleje-udfordring, hvis ikke projekterne opgives eller ordningen med 100 pct. anvisningsret ændres.

Indstilling

Socialforvaltningen indstiller, at Socialudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at de resterende 12 ungdomsboliger i Basisboligaftalen ikke opføres som planlagt.
2. at 50 billige almene ungdomsboliger opføres til brug for almindelig udlejning i stedet for som
   planlagt med 100 pct. anvisningsret til Socialforvaltningens målgrupper.
3. at projektet ”Storbylandsbyen” med i alt 40 boliger ikke som planlagt opføres med 100 pct.
   anvisningsret til Socialforvaltningen til 13 boliger.
4. at der i en særskilt indstilling redegøres for overskydende anlægs- og driftsmidler til projektet
   vedrørende 20 almene ungdomsboliger i Det nye Sølund.

Problemstilling

Socialforvaltningen har i 2022 foretaget en analyse af anvendelsesgraden af de nybyggede boliger,
som opføres til boligsocial anvisning. Analysen viser, at Socialforvaltningen må returnere en stor del af ungdomsboligerne, som ellers er opført til boligsocial anvisning ved førstegangsudlejning. Det skyldes hovedsageligt, at boligerne er for dyre for målgruppen som følge af en meget lav
betalingsevne. Derudover kan det være vanskeligt at finde tilstrækkeligt med unge, som udover at
kunne betale for boligerne, også opfylder kravet om studieperspektiv. Socialforvaltningen har allerede i dag anvisningsret til en større andel ungdomsboliger med en husleje, som ikke imødekommer målgruppens betalingsevne. Der er således - med det nuværende prisleje og med begrænsningerne omkring uddannelsesperspektiv - etableret flere ungdomsboliger end Socialforvaltningen kan anvises unge til.

I 2014 - 2015 blev der bevilget budget til fire almene ungdoms- og familieboligprojekter til
sindslidende og handicappede. De fire boligprojekter omfatter tre almene ungdomsboligprojekter
samt projektet ”Storbylandsbyen”, som vedrører almene familieboliger. Den grundlæggende præmis for projekterne er, at boligerne skal kunne betales af borgere på kontanthjælp, som har en meget lav betalingsevne.

Betalingsevnen for hovedparten af de borgere som kan anvises til almene ungdomsboliger maksimalt udgør 3000 kr./mdr. ekskl. forbrug. Socialforvaltningen forventer, at huslejen for de boliger, der endnu ikke er eksekveret, kommer til at ligge over dette niveau. Dette bygger dels på erfaringerne fra de boliger, der er realiseret, på vurderinger fra dialog med Teknik- og Miljøforvaltningen, samt erfaringer fra nybyggede ungdomsboliger, som Socialforvaltningen i øvrigt får boligsocial anvisning til.

I henhold til de politiske aftaler er det planlagt at opføre boligprojekterne med 100 pct. anvisningsret til Socialforvaltningens målgrupper, hvilket forpligter forvaltningen til at betale tomgangsleje, hvis forvaltningen ikke kan anvise til boligerne.
Siden vedtagelsen af projekterne er der som nævnt ovenfor en række forhold og forudsætninger, der har ændret sig væsentligt. Det er derfor Socialforvaltningens vurdering, at projekterne ikke kan
bidrage til at tilvejebringe billige boliger til udsatte borgere og borgere med handicap. Dermed er der risiko for, at kommunen vil skulle finansiere en årlig udgift til tomgangsleje på op til 5 mio. kr., hvis ikke projekterne opgives, eller Socialforvaltningen frasiger, at boligerne opføres til boligsocial
anvisning.

Tabel 1. Oversigt over de fire vedtagne almene ungdoms- og familieboligprojekter

Løsning

Boliger under Basisboligaftalen
I 2014 besluttede Borgerrepræsentationen (BR 06.02.14), at kommunen skulle indgå et partnerskab med KAB om udvikling af ”Basisboligkoncept” til borgere med særlig lav betalingsevne i København. Visionen bag Basisboligkonceptet var at udvikle små, komprimerede boligtyper efter et optimeret byggekoncept, der sikrer lave anlægsudgifter. Formålet var at tilvejebringe boliger til unge på kontanthjælp. Konceptet omfattede i alt 20 boliger.

Der mangler at blive opført 12 ud af 20 boliger. Det foreslås, at opførelse af de sidste 12 basisboliger skrinlægges. Boligerne skulle anvendes til erstatning for utidssvarende bofællesskabspladser. Den oprindeligt tiltænkte grund til de resterende 12 boliger viste sig at blive for dyr at anvende. 

Billige boliger til unge udsatte

Aftalen om "Billige boliger til unge udsatte” er ligeledes en indsats, der har til formål at tilvejebringe
billige boliger for unge I overførselssagen 2014/2015 bevilgede Borgerrepræsentationen grundkapital til 50 billige almene ungdomsboliger.

Planen vedrørende de 50 billige boliger til unge udsatte foreslås gennemført, men boligerne opføres nu som almene boliger til almindelig udlejning. Ordningen med 100 pct. anvisningsret til
Socialforvaltningen ændres således til, at boligerne indgår i den sociale boliganvisnings almindelige "anvisningshjul" som følge af udlejningsaftalen med BL 1. kreds. Når boligerne stilles til rådighed for den boligsociale anvisning med afsæt i udlejningsaftalen, har det ikke økonomiske konsekvenser, da forvaltningen kan vælge at returnere boligen til boligselskabet, hvis den ikke er brugbar i anvisningsøjemed. For ungdomsboliger indebærer udlejningsaftalen p.t., at Socialforvaltningen får tilbudt 2 boliger for hver 9 ledige boliger.

Storbylandsbyen

Familieboligprojekt, Storbylandsbyen, blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i overførselssagen
2014/15 på baggrund af inspiration fra et koncept fra Aarhus Kommune, hvor udsatte borgere skulle bo sammen med ikke udsatte borgere i en såkaldt Storbylandsby. I alt er det planen at opføre 40 boliger, hvoraf 13 boliger er til borgere fra den boligsociale venteliste, mens de  resterende 27 boliger visiteres til borgere fra boligselskabet egen venteliste. Planen er at lægge boligerne i ”Fælledby” på Amager Fælled.

Det har fra begyndelsen været tanken, at det skulle være de fysiske rammer, der realiserede idéen
om et fællesskab. Planen har derfor været at tilvejebringe en grund, hvor der kan bygges et
horisontalt byggeri i én eller to etager, og hvor boligerne har en fælles midte, som anvendes til
beboeraktiviteter. Det har imidlertid ikke været muligt at finde en egnet grund, og byggeriet kan nu
derfor kun opføres som højhusbyggeri i to opgange. Samtidig betyder de stigende bygge- og
grundpriser, at byggeriet ikke vil kunne opføres med de forudsatte fælles faciliteter, der skulle
understøtte et særligt Storbylandsbyfællesskab. Ligesom for ungdomsboligerne må der forventes en problematik om muligheden for at kunne betale huslejen.

For Storbylandsbyen forslås det, at projektet videreføres som almindelige almene boliger, og at
konceptet med en Storbylandsby opgives. I stedet for 100 pct. anvisningsret til 13 konkrete boliger vil lejlighederne blive tilbudt boligsocial anvisning i overensstemmelse med udlejningsaftalen. I det
omfang at det nye projekt indeholder familieboliger, indebærer udlejningsaftalen p.t., at Socialforvaltningen tilbydes hver tredje ledige familiebolig.

De 20 almene ungdomsboliger i Det nye Sølund
De 20 ungdomsboliger til unge med autismespektrumforstyrrelse er en del af Det nye Sølund som
består af: et plejehjem, en daginstitution og 50 ungdomsboliger og som blev besluttet af Borgerrepræsentationen i september 2014. Det nye Sølund etableres inden for rammerne af
almenboligloven, og Københavns Kommune har indgået en partnerskabsaftale med SAB og KAB
med henblik på opførelse af det nye byggeri.

Socialforvaltningens ungdomsboliger i Det nye Sølund blev oprindeligt planlagt som nye
botilbudslignende pladser til unge med autisme. Det er efterfølgende blevet afklaret, at Socialtilsynet ikke, som forudsat i projektet, kan godkende etablering af botilbudslignende pladser i almene ungdomsboliger. Samtidig forventes huslejen for boligerne at blive ca. 4.500 kr./md. i 2022 priser, hvilket de unge ikke kan betale.

Socialforvaltningen har undersøgt, om det vil være muligt at ommærke de 20 ungdoms-boliger på
Sølund, så der potentielt kunne etableres et botilbud efter Almenboligloven (§ 105) til udsatte voksne som følge af hjemløseaftalen. En ommærkning fra ungdomsboliger til ældreboliger vil kræve væsentlige ændringer i indretning af boligerne, da ældreboliger efter Almenboligloven (§ 110) skal indrettes handicapegnet, og der skal etableres servicearealer. Konsekvensen heraf vil være et færre antal boliger, hvilket ikke vil give en hensigtsmæssig drift, og samtidig også dyrere boliger, som forventeligt kun borgere med en førtidspension kan betale. Hertil kommer, at ændringen i indretning af boligerne, så de bliver handicapegnede, vil betyde en omprojektering. Der er udgifter forbundet med en sådan omprojektering, som vil kræve en supplerende bevilling og som vil forsinke resten af Sølund-projekt.

KAB har informeret Socialforvaltningen om, at SAB påtænker at videreføre det samme antal
ungdomsboliger som hidtil til almindelige udlejning, og sikring af grundkapitalen via Teknik- og
Miljøforvaltningen.

Som nævnt indgår de 20 ungdomsboliger i Det nye Sølund, som en del af en større samarbejdsaftale mellem Københavns Kommune og SAB og KAB. Opførelse af Det nye Sølund blev sat på pause i foråret 2022, da SAB og KAB ikke kunne acceptere entreprenørens økonomiske ekstrakrav. SAB og KAB har i december 2022 fremsendt en plan for genoptagning af byggeriet af Det nye Sølund til Københavns Kommune. De involverede forvaltninger vil på den baggrund forelægge en fælles sag omkring Det nye Sølund i løbet af 2023.

Økonomi

Grundkapitalen for de to projekter vedr. Storbylandsbyen og 50 billige boliger til udsatte unge er
placeret i Teknik- og Miljøforvaltningen. Grundkapitalen er en del af en større pulje. Teknik- og
Miljøforvaltningen vil fremlægge en indstilling om anvendelse af midlerne, når der foreligger en plan herfor.

Der er to projekter, hvortil der er ydet midler ud over grundkapitalen.

Basisboligaftalen
Socialforvaltningen har finansieret grundkapital, deponering og montering vedrørende12 almene
ungdomsboliger jf. Basisboligaftalen.

Socialforvaltningen har tilvejebragt midlerne fra egen pulje: ”Opførelse og modernisering af
bofællesskaber” (BR 08.05.14 pkt. 36) Midlerne bibeholdes i puljen.

Midlerne til 20 almene ungdomsboliger i Det nye Sølund
I Budget 2015 blev der afsat 1,9 mio. kr. i anlæg til montering og betaling af indskud for beboerne. I
forbindelse med Socialforvaltningens opgivelse af de 20 almene ungdomsboliger til unge med ASF i Det nye Sølund kan der være økonomiske konsekvenser i form af projekteringsudgifter til KAB og højere huslejeudgifter til Sundheds- og Omsorgsforvaltningen vedrørende de servicearealer,
Socialforvaltningen oprindeligt skulle leje. De eventuelle økonomiske konsekvenser afdækkes og
forelægges i forbindelse med Københavns Kommunes samlede sag om Det nye Sølund. De 1,9 mio. kr. anlægsmidler foreslås derfor at blive liggende i Socialforvaltningen, indtil indstillingen om den samlede sag forelægges for Borgerrepræsentationen.

Det nye Sølund var oprindeligt tiltænkt som § 107 botilbudslignede pladser. Der blev derfor i Budget 2015 afsat et driftsbudget på 6,5 mio. kr. i 2015 priser til driften af boligerne. Midlerne ligger pt. hos Økonomiforvaltningen. I indstillingen om den samlede sag vedrørende Det nye Sølund redegøres der for, hvorledes driftsmidlerne foreslås anvendt fremadrettet.

Videre proces

Efter en godkendelse i Socialudvalget skal indstillingen for Økonomiudvalget og
Borgerrepræsentationen.

Mikkel Boje
                     / Anders Møller Jakobsen, Mette Boskov Vedsmand og Anders Johannes Kristensen

Et enigt udvalg fremsatte ændringsforslag om at sende sagen tilbage til forvaltningen med henblik på yderligere oplysninger.

Fra Socialforvaltningen deltog kontorchef Anders Johannes Kristensen.