Ændring af beslutning om at købe servicearealer i Socialforvaltningens botilbud
Indstilling og beslutning
1. At Københavns Kommune ikke køber servicearealerne på Tranehavegård 14 (BR 03.11.2005), Ringertoften 3 (BR 03.11.2005) og Dannebrogsgade 12 (BR 11.06.03), men i stedet lejer servicearealerne på baggrund af lejeaftaler mellem Københavns Kommune og boligorganisationerne. Borgerrepræsentationen har tidligere godkendt en beslutning om at købe servicearealerne.
2. At en tidligere beslutning godkendt af Borgerrepræsentationen præciseres, således at servicearealerne på Strandlodsvej 37 (BR 10.12.09) lejes med udgangspunkt i en standardlejekontrakt. Lejekontrakten er aftalt mellem Københavns Kommune og boligorganisationerne.
3. At Københavns Kommune indgår lejekontrakter vedr. 183 kvm. serviceareal med boligselskabet 3B i Tranehavegård 14, 503 kvm. serviceareal med boligselskabet FSB på Ringertoften 3, 220 kvm. serviceareal med boligselskabet 3B i Dannebrogsgade og 519 kvm serviceareal med boligselskabet KAB på Strandlodsvej 37
Problemstilling
Servicearealer anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, der normalt ikke vil foregå i en selvstændig bolig. Det er med andre ord kommunale opgaver i form af service- og plejefunktioner, der udføres med udgangspunkt i servicearealerne. Servicearealer kan for eksempel være lokaler til genoptræning, personalelokaler til administrative funktioner, centralkøkkener og behandlingstilbud af forskellig art.
Denne indstilling skal ses i sammenhæng med indstillingen "Indstilling om omdisponering af deponeringsmidler til botilbud under Socialforvaltningen", der ligeledes er for Borgerrepræsentationen den 8. maj 2014. En godkendelse af indstillingen om omdisponering af deponeringsmidler forudsætter, at denne indstilling godkendes.
Løsning
I forbindelse med sammenskrivning af lov om boligbyggeri og ældreboligloven blev der pr. 1. januar 1997 skabt mulighed for, at kommunen kunne stå som lejer af servicearealer. Indtil da havde kommunen alene kunnet stå som ejer af servicearealer. Med lovændringen blev der skabt hjemmel til, at en afdeling under en almen boligorganisation kunne stå som ejer af servicearealer og leje arealet ud til kommunen.
I 2010 blev der nedsat en arbejdsgruppe bestående af Økonomiforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen, Københavns Ejendomme, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Socialforvaltningen samt en række boligselskaber. Formålet med arbejdsgruppen var at se nærmere på fordele og ulemper ved at eje/leje af servicearealer og endvidere udarbejde et paradigme for fremtidige lejekontrakter for servicearealer. Det blev i arbejdsgruppen konkluderet, at der jf. økonomiafsnittet ikke kunne drages en entydig konklusion vedrørende det økonomiske apsekt ved eje/leje af servicearealer og at det derfor i højere grad er praktiske hensyn, der tæller.
Der er især to væsentlige argumenter for at leje:
For det første vurderes det at være en fordel, at servicearealerne kan opsiges, hvorved kommunen undgår at have en række ikke anvendelige arealer rundt om i byen, hvis botilbdene nedlægges.
For det andet er det hensigtsmæssigt, at hele bygningen er ejet af én ejer i forhold til at træffe beslutninger om vedligeholdelse af bygningen.
Der blev udarbejdet et paradigme for en lejekontrakt for servicearealer. Paradigmet blev godkendt af samarbejdsforum, hvor alle kommunens forvaltninger samt boligselskaberne i København er repræsenteret.
Borgerrepræsentationens oprindelige beslutning ønskes ændret til, at Socialforvaltningen i stedet lejer servicearealerne på Tranehavegård 14, Ringertoften 3 og dannebrogsgade 12. For Strandlodsvej er der tale om en præcisering, idet at den oprindelige indstilling ikke var tiltrækkelig klar vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt Socialforvaltningen ønsker at leje eller eje. Det præciseres i denne indstilling, at det ønskes at leje servicearealerne.
Økonomi
Afvigelsen på 1,8 mio. kr. finansieres af modregningsadgang. I indstillingen "Indstilling om omdisponering af deponeringsmidler til botilbud under Socialforvaltningen" angives, hvorledes midlerne ønskes anvendt og finansieret. Indstillingen er ligeledes på Borgerrepræsentationens møde den 8. maj 2014.
Hvis "Indstillingen om omdisponering af deponeringsmidler til botilbud under Socialforvaltningen" ikke godkendes, vil servicearealerne blive købt, som oprindeligt besluttet.
Imidlertid må det forventes, at købsprisen er steget siden den oprindelige beslutning om køb blev taget. Købsprisen i dag forventes at udgøre 24,8 mio. kr. svarende til det beløb, som skal deponeres.
Da budgettet udgør 23 mio. kr. vil den manglende finansiering udgøre 1,8 mio. kr. Beløbet vil blive afholdt inden for Socialforvaltningens ramme. Der vil blive forelagt en særskilt indstilling om dette.
Økonomiske aspekter ved eje/leje af servicearealer
Det kan ikke entydigt konkluderes, om det økonomisk er en fordel at eje eller leje. Dette vil afhænge af den konkrete sag.
For eksisterende ejendomme vil det afhænge af forholdet mellem markedspris og ejendomsvurdering, da omkostningen ved at købe vil være baseret på en markedsvurdering foretaget af en erhvervsmægler, mens omkostningen ved at leje består af deponering, der beregnes ud fra den offentlige værdi.
Den årlige driftudgift beregnes ligeledes forskelligt ved henholdsvis eje og leje af servicearealerne.
Hvis kommunen vælger at eje, skal Socialforvaltningen betale en basisleje på 6 pct. af den offentlige vurdering til KEjd samt et administrationsbidrag på 14 kr. pr. m2.
Ved leje betaler Socialforvaltningen renter og afdrag på nettokapitaludgiften. Hertil skal lægges et administrationsbidrag på 4.000 kr. pr. påbegyndt 60 m2.
Afgørende for, om det bedst kan betale sig at eje eller leje, er derfor størrelsen på henholdsvis den offentlige vurdering og servicearealets belåning - herunder renten på det konkrete realkreditlån.
Videre proces
Anette Laigaard /
Lars Østergaard