Kommunal anvisningsret hos private boligudlejere mod økonomisk godtgørelse

Resumé

Socialudvalget skal tage stilling til, om Socialforvaltningen ved offentlig annoncering kan forsøge at finde private udlejere, der vil indgå en eller flere anvisningsaftaler med kommunen. Socialforvaltningen ønsker at være klar til at kunne indgå aftaler med private boligudlejere om opnåelse af kommunal anvisningsret til billige lejeboliger, hvis relevante muligheder kan tilvejebringes. I lovgivningen er der nu mulighed for at opnå en sådan anvisningsret samt hjemmel til, at kommunen yder en økonomisk kompensation (godtgørelse) herfor til de private udlejere. En kompensation til udlejer vil som udgangspunkt ikke få betydning for størrelsen af den husleje, som borgeren skal betale. Det er uvist, hvor stort potentialet for indgåelse af denne type aftaler er, samt om det vil være muligt at indgå aftaler om boliger, der er betalbare for målgrupperne i den boligsociale anvisning.

Indstilling

Socialforvaltningen indstiller,

1. at Socialudvalget godkender, at forvaltningen anvender redskabet om økonomisk kompensation til private udlejere i forbindelse med indgåelse af aftaler om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger,
2. at Socialudvalget godkender, at forvaltningen tager den nye ordning om udslusningsboliger i private udlejningsboliger i brug, hvis det lykkes at opnå anvisningsret til private udlejningsboliger.

Problemstilling

I København er den største udfordring ift. bekæmpelsen af hjemløshed, at der er for få meget billige boliger, som de mest udsatte borgere med de laveste indtægter kan betale. Med den kommende nationale hjemløsereform, der skal hjælpe borgere i hjemløshed hurtigere i egen bolig, vil behovet for betalbare boliger til målgruppen vokse yderligere. Der er derfor behov for at afsøge flere muligheder for at tilvejebringe meget billige boliger til anvisning, ud over den eksisterende boligsociale anvisning til almene boliger.

Løsning

Socialforvaltningen foreslår, at forvaltningen ved offentlig annoncering kan forsøge at finde private udlejere, der vil indgå en eller flere anvisningsaftaler med kommunen.

Om ordningen

Med en lovændring i 2021 fik alle kommuner mulighed for at søge at indgå aftaler med private udlejere om at anvise boligsøgende med et boligsocialt behov til private udlejningsejendomme. Socialforvaltningen indgik samme år i et samarbejde med en privat boligaktør, som i en periode på 12 år gav forvaltningen anvisningsret til to studieboliger. Samarbejdet skete som led i et frikommuneforsøg. Med afprøvningen af ordningen opnåede forvaltningen en række erfaringer med anvisning til private studieboliger.

Kommunerne kan indgå frivillige aftaler med private udlejere, som ønsker at stille boliger til rådighed til løsning af boligsociale opgaver, herunder til borgere i hjemløshed. Kommunerne kan indgå aftale om kommunal anvisningsret til enten et antal bestemte lejligheder i en ejendom eller til en fastsat andel af boligerne. I begge tilfælde må aftalen om anvisningsret maksimalt omfatte 25 pct. af ejendommens lejligheder. Varigheden af anvisningsretten skal fremgå af aftalen, og ved aftaleperiodens udløb kan der ikke indgås nye aftaler vedrørende den samme ejendom. Indgåede aftaler skal tinglyses.

Derudover er der mulighed for, at kommunen og den private udlejer kan aftale en økonomisk kompensation, som kommunen betaler til udlejeren. Kompensationen udbetales som et engangsbeløb ved aftalens indgåelse samt et beløb hver gang, en ny borger anvises en bolig. Der er i lovgivningen ikke stillet krav til størrelsen på den økonomiske kompensation til udlejer – den aftales mellem kommunen og den private boligudlejer. Midler til evt. økonomisk kompensation vil blive forsøgt rejst ifm. Budget 2024 (se budgetnotat SO01b).

Der er ikke noget loft over, hvor stor en godtgørelse kommunerne må give de private boligudlejere, men det er hensigten, at kompensationen for overdragelse af anvisningsret skal give ejendommens ejer et tilstrækkeligt økonomisk incitament til at give afkald på retten til at disponere over det aftalte antal ledigblevne lejligheder. Af den aftalte kompensation refunderer staten op til 30.000 kr. i alt pr. lejlighed inden for en statslig pulje på pt. 6,8 mio. kr.

Kommunen skal, inden der indgås en aftale om erhvervelse af anvisningsret, opfordre samtlige ejere af private udlejningsejendomme i kommunen til at afgive et skriftligt tilbud på overdragelse af anvisningsret (jf. lov om boligforhold § 52). Tilbuddet skal beskrive hvor mange lejligheder eller hvilke bestemte lejligheder, de vil overdrage anvisningsret til, og til hvilken pris. Kommunen skal herefter vælge det bedste tilbud mht. boligernes kvalitet, beliggenhed, antal og pris. Kommunen kan også vælge at forkaste samtlige indkomne tilbud. Opfordringen til de private boligudlejere skal ske ved offentlig annoncering.

Dialog med private boligaktører

Socialforvaltningen har bedt Hjem til Alle Alliancen (HTA) om et bidrag til nærværende sag til Socialudvalget. HTA og Realdania vurderer, at interessen blandt de private boligudbydere er stor og vedvarende, og at de private boligudbydere har et stærkt ønske om at bidrage med løsninger og en vilje til at undersøge, hvordan filantropiske midler og rabatordninger kan være med til at tilvejebringe boliger, der er betalbare for målgruppen. HTA udtaler: ”På trods af rigide rammer og juridiske benspænd ser Realdania og HTA flere perspektiver i at få mobiliseret private boligaktører som en del af løsningen: Dels kan de private boligaktører bidrage med filantropiske investeringer og innovative løsninger på hjemløseområdet, og dels kan de gennem indgåelse af anvisningsaftaler med kommunerne bidrage til større variation i boligudbuddet og til et øget socialt mix i en blandet og mangfoldig by.”

Siden marts 2023 har Realdania og HTA faciliteret en møderække mellem Københavns Kommune og en række private boligaktører, der ønsker at tage et socialt ansvar på hjemløseområdet i København. Social-, Bolig- og Ældreministeriet og Ejendom Danmark indgår i dialogen som afklarende og understøttende parter. HTA udtaler: ”Realdania og HTA vurderer, at dialogen bevæger parterne mod en større afklaring omkring indbyrdes roller og mulige samarbejds- og finansieringsmodeller. Pt. arbejdes der på at få konkretiseret og klargjort test af konkrete demonstrationsprojekter, der bl.a. omfatter indgåelse af frivillige anvisningsaftaler mellem private boligudlejere og Københavns Kommune, samt ibrugtagning af udslusningsbestemmelsen i private lejeboliger. Konkret er der dialog med en privat udlejer om at få undersøgt, om reduktion i huslejen via en privat rabatordning kan kombineres med indgåelse af en frivillig anvisningsaftale og ibrugtagning af den nye udslusningsbestemmelse på det private område. For at denne ordning kan blive testet af i praksis er det afgørende, at Københavns Kommune har mulighed for at indgå frivillige anvisningsaftaler med private udlejere.”

Huslejenedsættelse ved brug af ordning om udslusningsboliger

Den 4. maj 2023 fik kommunerne ved en lovændring mulighed for fra og med den 1. juli 2023 at etablere udslusningsboliger med et kommunalt huslejetilskud i private udlejningsboliger. Målgruppen for udslusningsboliger er borgere med betydelig nedsat psykisk funktionsevne eller særlige sociale problemer, og som har brug for hjælp til at opnå og fastholde en bolig. Det kan fx være borgere, der bor på krisecenter eller herberg, og mange borgere i hjemløshed vil således være i målgruppen for en udslusningsbolig. Forvaltningen benytter allerede i dag ordningen ifm. boligsocial anvisning af borgere, men kun i almene boliger. Forvaltningen foreslår, at den nye mulighed for også at benytte ordningen i private udlejningsboliger fremover udnyttes, jf. 2. at-punkt.

Der findes i dag ikke et centralt register over huslejeniveauerne i private udlejningsboliger. Forvaltningen forventer dog, at huslejen i private udlejningsboliger oftest vil være højere end i tilsvarende almene boliger. Der er derfor en vis sandsynlighed for, at de private udlejningsboliger, der potentielt vil blive tilbudt kommunen til anvisning, ikke er betalbare for målgrupperne for den boligsociale anvisning. Det kan derfor blive relevant at benytte den nye mulighed for at give udslusningstilskud til kommende boliganviste borgere i private udlejningsboliger.

I udslusningsboliger yder kommunen et indirekte huslejetilskud i en periode på mellem to og fem år, så borgeren månedligt kun betaler, hvad der svarer til opholdsbetalingen på et botilbud. Hvis denne udgift er lavere end huslejen for den anviste bolig, dækker kommunen differencen. Midler til huslejetilskud efter ordningen vil skulle rejses i forbindelse med de kommunale budgetforhandlinger.

Da tilskuddet er midlertidigt, er det afgørende ift. bevilling af tilskuddet, at borgeren inden for tilskudsperioden kan forventes at komme i beskæftigelse, uddannelse eller på anden vis opnå en forbedret bo- og betalingsevne, så borgeren efter tilskudsperiodens udløb kan fastholde boligen på ordinære vilkår og til almindelig husleje.

Forvaltningen foreslår, at der som udgangspunkt kun indgås aftaler om anvisning til private lejeboliger med en husleje før evt. udslusningstilskud på max. 6.000 kr./md. ex. forbrug, af hensyn til borgerens mulighed for at fastholde boligen på sigt. Analyser gennemført af forvaltningen viser, at i 2021 kunne 60 pct. af de boliganviste til en familiebolig højst betale 5.000 kr./md. ex. forbrug, mens knap 40 pct. af de anviste til en familiebolig kunne betale op til 6.000 kr./md. Et loft på 6.000 kr. er således relativt højt sat set ift. betalingsevnen hos borgerne i den boligsociale anvisning. Samtidig vurderer forvaltningen, efter dialog med Ejendom Danmark, at der kun findes et begrænset antal private udlejningsboliger i Københavns Kommune med en husleje på 6.000 kr. eller derunder. Derfor foreslås det ikke at sætte loftet lavere end 6.000 kr.

I dialogen med Realdania, HTA og private boligaktører er parterne bl.a. ved at undersøge, om man vha. en fondsfinansieret rabat- eller stipendieordning vil kunne bringe huslejen i private lejeboliger yderligere ned. Hvis dette viser sig at kunne realiseres, vil det åbne en mulighed for, at forvaltningen kan indgå aftaler om anvisning til private lejeboliger med en husleje, der før rabat eller stipendie er højere end 6.000 kr./md. Det vil dog kræve, at en række hensyn er opfyldt. Væsentligst skal det sikres, at borgeren aldrig kommer til at skulle betale mere end 6.000 kr. i husleje – dvs. at den rabat eller stipendie, der gives, skal gælde for borgerens fulde lejeperiode. Det skal også sikres, at der er tale om boliger, hvor der ikke fra starten er tænkt en midlertidighed ind i den enkelte borgers lejeforhold (med mindre denne skyldes studieaktivitetskrav som dem, der gælder i almene ungdomsboliger). Endelig skal det sikres, at rabatten eller stipendiet ikke fører til, at borgeren modregnes i sociale ydelser, modtager reduceret boligstøtte eller får øgede udgifter ifm. evt. beskatning af rabatten eller stipendiet.

I tilskudsperioden vil borgerens lejekontrakt være reguleret af særlige vilkår. Perioden for de særlige vilkår og tilskud vil fremgå af hver enkelt anvisning. I den periode, hvor de særlige vilkår er gældende, er der mulighed for, at kommunen kan bede om opsigelse af borgere, som mod forventning viser sig ikke at kunne indpasse sig i et almindeligt boligmiljø eller på anden vis opretholde et liv i selvstændig bolig.

Det er pt. uvist hvor mange private boligudlejere, der vil være interesserede i at indgå aftaler om etablering af udslusningsboliger i deres ejendomme.

Økonomi

Det er en forudsætning for indgåelse af anvisningsaftaler med en eller flere private boligudlejere, at der bliver afsat budgetmidler til økonomisk kompensation til udlejere jf. 1. at-punkt, samt til huslejetilskud til borgere efter ordningen om udslusningsboliger jf. 2. at-punkt.

Forvaltningen vurderer, at behovet for midler til økonomisk kompensation af private udlejere vil ligge på ca. 0,75 mio. kr., hvoraf det efterfølgende vil være muligt at få dækket op til 0,75 mio. kr. i refusion fra den statslige pulje. Forvaltningen har i vurderingen taget udgangspunkt i et scenarie, hvor kommunen opnår anvisningsret til 25 private lejeboliger.

Indstillingen skal ses i sammenhæng med budgetnotaterne til Budget 2024 vedrørende implementeringen af hjemløsereformen, hvor udgifterne forbundet med kompensation til private udlejere samt udslusningstilskud til anviste borgere er indregnet i ”SO01b Need to – Merudgifter som følge af bolig-hjemløseloven”.

Videre proces

Hvis Socialudvalget godkender indstillingen, og der ved Budget 2024 afsættes de nødvendige budgetmidler, vil forvaltningen ved offentlig annoncering forsøge at indgå aftaler om kommunal anvisning til billige private lejeboliger med en eller flere private boligudlejere.

Socialudvalget vil blive forelagt evt. opnåede anvisningsaftaler til godkendelse, før de iværksættes.

Mikkel Boje

  / Anders Møller Jakobsen/ Eva Stokbro Jensen

Beslutning

1.  og 2. at blev godkendt.

Vicedirektør Anders Møller Jakobsen og kontorchef Eva Stokbro Jensen fra Socialforvaltningen deltog under punktets behandling.