Revideret indstilling om placering af skæve boliger

Resume

På Socialudvalgsmødet d. 18. september 2024 behandlede udvalget en indstilling om placering af fem skæve boligafdelinger. Sagen blev sendt retur til videre bearbejdning i forvaltningen og fremlægges nu til fornyet behandling.

For to ud af de fem indstillede placeringer er der behov for yderligere dialog, før der kan tages beslutning. De to placeringer er derfor taget ud af indstillingen og vil indgå i overvejelserne over mulige fremtidige placeringer

Med denne sag tages derfor udelukkende stilling til tre placeringer. 

Lokaludvalgene vil blive inddraget i processen både før og efter den endelige beslutning om placering og vil blive tæt samarbejdspartner i planlægningen af den videre lokale inddragelsesproces.

Foruden placeringerne skal Borgerrepræsentationen tage stilling til, at opførelsen af de tre skæve boligafdelinger sker i et samlet udbud til de almene boligorganisationer.

Indstilling

Socialforvaltningen indstiller, at Socialudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at der placeres i alt 10 skæve boliger og et fælleshus på Vasbygade, 2450 Vesterbro
2. at der placeres i alt 12 skæve boliger og et fælleshus Bådehavnsgade Syd, 2450 Kgs. Enghave
3. at der placeres i alt 12 skæve boliger og et fælleshus i Valby Idrætspark, 2500 Valby
4. at opførelsen af boligerne på de tre placeringer udbydes blandt boligorganisationerne som et samlet projekt.

Problemstilling

I Budget 2024 blev der afsat en pulje til etablering af 5x12 skæve boliger til udsatte borgere.

Baggrunden for forslaget er hjemløsereformen, der blev vedtaget i maj 2023 af Folketinget, og som har til hensigt at reducere brugen af herberger og i stedet tilbyde borgerne en permanent bolig.

Med udgangspunkt i den demografiske udvikling har Socialforvaltningen vurderet, at der er behov for at opføre yderligere 112 skæve boliger i København ud over de 77 boliger, der er opført og de 42 skæve boliger, der er truffet politisk beslutning om, og som skal opføres på Scherfigsvej, Strødamvej, Kofoeds Skole og Emdrupvej.

De 112 boliger skal fordeles på 10 placeringer med 10-12 skæve boliger på hver.

Med denne indstilling kan der tilvejebringes 34 af de 112 skæve boliger, og de indstilles placeret i Valby Idrætspark, i Vasbygade og i Bådehavnsgade Syd.

Målgruppe og lovgrundlag

De skæve boliger udgør én af flere permanente boligformer til hjemløse og særlige udsatte, der skal bidrage til at opfylde Københavns Kommunes ”Housing first” strategi. Foruden skæve boliger tilbydes målgruppen boliger i den almene boligmasse og på botilbud afhængig af støttebehov og ønsker.

Skæve boliger er målrettet den del af målgruppen, der uanset sociale støttemuligheder i hjemmet har svært ved at indpasse sig i et traditionelt boligmiljø, men som er vurderet til at kunne bo i egen bolig og ønsker at bo for sig selv.

Borgerne er tidligere hjemløse, som ofte er fysisk og psykisk nedslidte efter et hårdt liv. Borgerne er typisk lidt ældre borgere, der kan have psykiske lidelser og som følge heraf misbrugsproblemer. Borgerne har ofte brug for fred og ro og har derfor et meget begrænset behov for et socialt fællesskab.

Skæve boliger skal derfor opføres og indrettes på en måde, der tilgodeser de behov denne særligt udsatte gruppe har.

I praksis betyder det, at der bygges små enheder af maksimalt 12 boliger a ca. 35 m2. Så vidt muligt fritliggende huse i et plan. Alternativt små klynger enten som rækkehuse eller lejligheder i to etagers huse. For de boliger der opføres som rækkehuse eller lejligheder i to etager vil der i visiteringen blive taget højde for om borgeren kan bo så tæt på andre, eller om de skal visiteres til en fritliggende skæv bolig.

Boligerne er opført på placeringer, der tilgodeser borgernes lave mobilitet og således ligger alle nuværende skæve boliger med mindst én indkøbsmulighed og mulighed for offentlig transport indenfor gennemsnitligt 500 m. og maksimalt 700 meters afstand.

Skæve boliger opføres med hjemmel i Almenboliglovens §149 og reguleres i ”Bekendtgørelse om tilskud til fremme af udviklingen af almene boliger til særligt udsatte grupper (skæve boliger)” fra 2020. 

En forudsætning for støtte til opførelse af boligerne er, at de efter opførelse driftes af en almen boligorganisation, en almen selvejende institution eller en kommune efter reglerne i almenlejeloven.

Støtten til opførelsen er afgørende for, at boligerne kan opnå en husleje, der er betalelig for målgruppen, og der ses derfor ikke umiddelbart en mulighed for at tilvejebringe skæve boliger på anden vis.

Udvælgelse af placeringer

En taskforce med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen samt Socialforvaltningen har gennemført en bydækkende screening af mulige placeringer til skæve boliger i København. Der er afsøgt placeringer i både eksisterende bydele og i byudviklingsområderne både indenfor København Kommunes egen portefølje og grunde ejet af andre aktører.

Screeningen har taget udgangspunkt i Socialforvaltningens arealkrav til skæve boliger:

• Max. 12 skæve boliger pr. placering
• Skæve boliger i 1 plan: 2000 m2
• Skæve boliger i 2 plan: 1200 m2
• Et fælleshus på 60 m2 pr. placering

I screeningen har det været tilstræbt at opnå en ligelig fordeling mellem bydelene samt en opmærksomhed på om det undersøgte område:

• er fredet
• bruges til andet formål, fx kunstgræsbaner, legeplads, driftsplads m.v.
• er udlagt til andet formål i en vedtagen lokalplan
• ligger i umiddelbar nærhed til udsatte by- og boligområder
• ligger i umiddelbar nærhed til eksisterende skæve boliger
• ligger i umiddelbar nærhed til indkøb og transport

Det har i screeningen vist sig, at antallet af egnede grunde til skæve boliger i Københavns Kommune er meget begrænset, og det vil derfor ikke være muligt at opfylde alle ovenstående krav og hensyn for alle placeringer.

Løsning

Taskforcen arbejder løbende med at finde placeringer, der kan imødekomme behovet for 112 skæve boliger. Placeringerne vil blive fremlagt efterhånden, som de er undersøgt, og efter hvornår kommune- og lokalplan giver mulighed for at realisere et byggeri.

For nuværende kan der arbejdes videre med placeringerne i Valby Idrætspark, på Vasbygade og i Bådehavnsgade Syd. Det vil tilvejebringe 34 af de 112 skæve boliger.

For så vidt de foreslåede placeringer på Radisevej og Lindholmsvej er der behov for mere tid til at bearbejde indholdet i henvendelserne fra lokaludvalg og lokale borgere, før de lægges frem til fornyet stillingtagen. De to placeringer udgår derfor af indstillingen.

Forslag til placeringer

Der er udarbejdet volumenstudier og indledende afklaring af myndighedsforhold, herunder vurdering af planforhold, miljøforhold mv. på placeringerne i Vasbygade og Valby Idrætspark. Der har dog senere vist sig udfordringer med den udpegede placering i Valby Idrætspark, og der kigges nu på alternativer indenfor lokalplanens område.

Der er ikke udarbejdet volumenstudier og tidlig myndighedsvurdering af placeringer i Bådehavnsgade Syd, da den endelige placering først vil blive fastlagt i lokalplanen for det nye byområde.

Nedenfor er en kort beskrivelse af de tre lokationer samt et resume af lokaludvalgenes bemærkninger. Lokaludvalgenes fuldehøringssvar fremgår i bilagene med de konkrete placeringer.

Vasbygade: 10 skæve boliger i to plan

De skæve boliger placeres på et ubebygget areal mellem byudviklingsområdet Jernbanebyen og Vasbygade. Københavns Kommune ejer ikke arealet og skal derfor erhverve arealet til formålet. Arealet ejes af Metroselskabet. Støj fra Vasbygade og metroklargøringscentret medfører, at der skal etableres en støjskærm rund om bebyggelsen. Etablering af de skæve boliger vil blive muliggjort i lokalplanen for Jernbanebyen. Forslag til lokalplan Jernbanebyen forventes forelagt til endelig vedtagelse i første halvår 2025.    

Vesterbro Lokaludvalg ser positivt på projektet i Vasbygade. Det ærgrer dog lokaludvalget, at man har valgt at reducere antallet af skæve boliger fra 12 til 10, samt at bebyggelsen opføres i to etager(se bilag 2)

Bådehavnsgade Syd: 12 skæve boliger i to plan

Der arbejdes med en placering til skæve boliger i den nordlige del af byudviklingsområdet Bådehavnsgade Syd. Københavns Kommune ejer ikke arealerne og skal derfor erhverve arealet til formålet. Området er ejet af forskellige grundejere. Den endelige placering vil blive fastlagt og muliggjort i lokalplanen for Bådehavnsgade Syd. Forslag til lokalplan Bådehavnsgade Syd forventes forelagt til endelig vedtagelse ultimo 2026.

Kgs. Enghave Lokaludvalg har ingen bemærkninger.

Valby Idrætspark: 12 skæve boliger i ét plan

Der arbejdes på at kunne placere 12 skæve boliger indenfor rammerne af lokalplan ”Valby Idrætspark II” Valby Idrætspark ejes af Københavns Kommune og administreres af Københavns Ejendomme.

I indstillingen, der blev forelagt for Socialudvalget d. 18. september, var der udpeget en konkret placering. Der har siden vist sig problemer med vejadgangen til den placering, og der undersøges nu alternativer indenfor lokalplanens område.

Den endelige placering vil derfor først blive fastlagt og muliggjort i forbindelse med forslag til lokalplanen for Valby Idrætspark II, der forventes forelagt til endelig vedtagelse i første halvår 2027.  

Valby Lokaludvalg har forholdt sig til den konkrete placering, der var udpeget, da udvalget blev bedt om deres bemærkninger i maj 2024.  De er ikke blevet inddraget igen i forhold til, at det muligvis bliver en alternativ placering indenfor lokalplanområdets ramme. De er overordnet positive over for placeringen af skæve boliger, og har ikke haft kommentarer til den konkrete placering. De bemærker dog, at det nu er anden gang, at der placeres et kommunalt byggeri i Valby Idrætspark, som ikke har noget med idræt at gøre, hvilket reducerer antallet af kvadratmeter til idrætsformål. (Se bilag 4)

Projektudbud

I Københavns Kommune er det de almene boligorganisationer, der opfører og administrerer de skæve boliger, hvilket der indstilles til også bliver tilfældet for de tre placeringer i nærværende indstilling.

Kommunen kan i henhold til lovgivningen stille kommunens grunde vederlagsfrit til rådighed til etablering af skæve boliger. De tre foreslåede placeringer vil blive stillet vederlagsfrit til rådighed.

I indstillingen der blev lagt frem den 18. september 2024, var indstillingen, at der skulle etableres et strategisk partnerskab med en almen boligorganisation omkring opførelsen af alle 5 fem skæve boligafdelinger.

Det er væsentligt for rentabiliteten i både opførelse og fremtidig drift af de skæve boliger, at der er et vist volumen. Det er afgørende for at kunne holde huslejen på et niveau, som målgruppen kan betale.

Det havde derfor været optimalt at kunne udbyde en større pulje af boliger. Fremdriften i opførelsen af skæve boliger er dog så vigtig, at der må gås på kompromis med hensynet til rentabiliteten. Henset til at der nu kun udbydes tre placeringer kan det ikke længere retfærdiggøres at kalde det et strategisk partnerskab.

Det foreslås derfor, at byggeriet på de tre placeringer i stedet udbydes i et samlet udbud blandt de almene boligorganisationer. Det vil fortsat give en vis volumen i opførelsen, der dog kan være udfordret af, at tidsperspektivet for realiseringen af byggeriet på de tre lokationer ligger forskudt.

Politisk handlerum

Det kan besluttes ikke at arbejde videre med en eller flere af de foreslåede placeringer. Forvaltningerne kan dog ikke umiddelbart pege på alternative placeringer, som kan realiseres indenfor en tidshorisont på 5 – 10 år.

Det vil være muligt at bruge midlerne afsat i budget 2024 på skæve boliger på fremtidige, endnu ikke udpegede, placeringer. Det vil dog betyde en udskydelse i opførelsen, som er problematisk i forhold til det behov, der er for skæve boliger.

Økonomi

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.

Videre proces

Den forrige indstilling blev lagt op som en fælles indstilling til Socialudvalget og Teknik og Miljøudvalget. I kraft af at Lindholmsvej er udgået og der ikke længere indstilles til et strategisk samarbejde med et alment boligselskab ønsker Teknik og Miljøudvalget ikke at behandle sagen. Den vil i stedet blive forelagt udvalget i en orientering efter Socialudvalgets behandling af sagen.

Den videre proces kan skitseres som følger:

December 2024 – januar 2025: Politisk behandling af placeringerne af de skæve boliger og rammer for udbud – Socialudvalget den 4. december 2024 og Borgerrepræsentationen den 30. januar 2025.

Januar 2025 – april 2025:  Inddragelse af lokaludvalg og planlægning af lokale inddragelsesprocesser

Marts - april 2025: Udbud og valg af almen boligorganisation.

Maj - juni 2025: Politisk behandling af valg af almen boligorganisation og finansiering i Socialudvalget, Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Medio 2025-2027: Lokalplanproces.  

Medio 2027-2029: Forventet ibrugtagning af de skæve boliger.

Tidsplan for de konkrete projekter

Placering til skæve boliger bliver indarbejdet i kommende lokalplaner for Jernbanebyen, Valby Idrætspark og Bådehavnsgade.

Grundene vil derfor først kunne tages i anvendelse i perioden medio 2025 til medio 2027. Det forventes, at boligerne på Vasbygade opføres som de første, mens de øvrige to projekter forventes påbegyndt i 2027.

For de placeringer, som omfatter grundkøb, vil Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen blive forelagt en særskilt sag om de konkrete grundkøb.

Det må forventes, at projekterne som minimum vil tage 2 ½ år, fra der udarbejdelsen af et myndighedsprojekt, til boligerne står klar til ibrugtagning.

 

Tabel 1: Tidsplan for de konkrete projekter

Adresse	Lokalområde	Byggeproces igangsættes	Ibrugtagning	Bemærkning
Vasbygade	Vesterbro	Medio2025	Ultimo2027	Lokalplan bekendtgøres forventeligt i første halvår2025
BådehavnsgadeSyd	Kgs. Enghave	Primo2027	Medio 2029	Lokalplan bekendtgøres forventeligt ultimo 2026
Valby Idrætspark	Valby	Medio2027	Ultimo2029	Lokalplan bekendtgøres forventeligt første halvår2027. Anvendes til byggeplads frem til 2027

 

 

Mikkel Boje

/ Anders Johannes Kristensen