Forslag til lokalplan Christiansholm (Papirøen) med tilhørende forslag til kommuneplantillæg og miljørapport, Christianshavn (fællesindstilling)

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan ”Christiansholm” (bilag 1) og miljørapport med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.
    
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler, 
    
2.  at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 1) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.
3. at tage udkast til partnerskabsaftale med grundejeren til efterretning (bilag 3) og tage til efterretning, at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.
    
   Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller, at Kultur- og Fritidsudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler, 
    
4. at Borgerrepræsentationen lægger forslag til lokalplan ”Christiansholm” (bilag 1) med miljørapporten til grund for disponering af arealer til kultur- og fritidsformål på øen.

Problemstilling

By & Havn har med udgangspunkt i masterplanen ”Københavns Haller” for Christiansholm (Papirøen) anmodet om en lokalplan, der skal muliggøre udviklingen af et bykvarter med boliger, udadvendt erhverv, kultur- og fritidsfunktioner og svømmefacilitet. Masterplanen er resultat af grundejer By & Havns arkitektkonkurrence om den overordnede plan for byudviklingen af Christiansholm.

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget godkendte på møderne henholdsvis den 22. februar og 8. marts 2016 startredegørelsen for udvikling af Christiansholm (Papirøen). Den gældende lokalplan (nr. 331 ”Holmen II”) forudsætter, at der tilvejebringes et lokalplantillæg ved nyt byggeri.

Løsning

Lokalplanen muliggør en bebyggelse på op til 45.000 m2 etageareal, der er tilpasset placeringen ved havnen gennem en nyfortolkning af arkitekturen i pakhuse og haller, der er karakteristiske for området. Byggeriet består derfor af seks haller med karrébebyggelse fra første sal og op. Højden på bygningerne vil variere mellem 15 og 30 m, dog kan tre punkthuse opføres i op til 41 m. Boliger udgør mellem 27.000 og 33.750 m2 etageareal, der primært indrettes fra første sal og op. 

Lokalplanen fastlægger detaljerede bestemmelser for bebyggelsens ydre fremtræden for at sikre så vidt muligt, at kvaliteterne i vinderprojektet fra By & Havns arkitektkonkurrence bliver realiseret, når byggeriet skal opføres. Derved sikres blandt andet et byggeri med lange tagprofiler tilpasset egenarten omkring Holmen og Christianshavn samt et gavlmotiv mod havnen og Arsenaløen. Der fastlægges ligeledes fire byggefelter, hvor der i byggefeltet mod havnen er indarbejdet en fleksibilitet, således at bebyggelsen om nødvendigt kan forskydes op til 6,8 m mod nord af hensyn til nogle centrale forsyningsledninger, der ligger under øen. Det ændrer ikke afgørende på det arkitektoniske koncept.  

Byliv

I lokalplanforslaget er der udlagt mulighed for op til 9.000 m2 etageareal til offentlige formål, som det blev besluttet i Budget 2016 (1. oktober 2015) (A, B, C, F, I, O og V). I byggefelt A (den fritstående bygning, se tegning 4 i bilag 1) forbeholdes op til 5.000 m2 alene til offentlige formål som eksempelvis en svømmefacilitet, som kommunen erhverver fra grundejer. Kommunen får herudover yderligere ret, men ikke pligt, til at købe op til 4.000 m2 beliggende i hallerne og muligvis 1. sal af byggeriet.  

Lokalplanforslaget muliggør, at dæmningen mellem Arsenaløen og Christiansholm kan erstattes, jf. afsnittet om partnerskabsaftalen, med en bro eller en passage med gennemsejling for herved at skabe bedre muligheder for aktiviteter på vandet og et ubrudt kanalforløb. Anlægget finansieres af grundejeren.

Lokalplanforslaget giver ligeledes mulighed for husbåde og stiller krav til bygherre om at etablere brede træbrygger og anløbspladser. Forvaltningen vurderer, at nærheden til vandet samt samspillet mellem promenade, grønne og blå byrum samt stueetagernes publikumsorienterede funktioner giver gode muligheder for byliv.

Kultur- og Fritidsfaciliteter

Det er hensigten, at kultur- og fritidslivet på Christiansholm skal udvikle sig til et populært, uformelt og spontant mødested med havnen som omdrejningspunkt. I budgetaftalen om Budget 2017 indgår at etablere en svømmefacilitet med havnebad, foreningsfaciliteter samt støttepunkter for det maritime kulturmiljø omkring havnen. Med lokalplanen er det jf. ovenfor muligt at placere en svømmefacilitet, havnebad og foreningsfaciliteter i byggefelt A (5.000 m2). Det vil ligeledes være muligt at placere en kultur- og fritidsfunktion (op til 4.000 m2) i en af Christiansholms haller.

Bæredygtighed

By & Havn oplyser, at byggeriet vil blive miljøcertificeret (DGNB) på bygningsniveau. 

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Christianshavns skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør under 20 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Der vil derfor blive stillet krav om, at minimum 25 % af boligetagearealet skal være almene boliger. 

Parkering og trafik

Parkeringskravet fastsættes som følge af kommuneplanen efter en konkret vurdering. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer behovet til 1 parkeringsplads pr. 300 m2 etageareal til den offentlige funktion og 1 parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal til boliger, erhverv og øvrige formål. Vurderingen er foretaget på baggrund af, at et væsentligt antal besøgende ventes at cykle til Christiansholm (Papirøen). For cykler fastlægges 4 pladser pr. 100 m2 for erhverv, boliger og offentlige funktioner svarende til i alt ca. 1.800 cykelparkeringspladser. Al bilparkering sker i parkeringskælder, som har nedkørsel ved ankomst til øen. Planloven giver ikke mulighed for, at lokalplanforslaget regulerer driften af de kommende parkeringspladser, og lokalplanforslaget stiller derfor alene krav om etablering heraf. Christiansholm ligger sammen med resten af Holmen udenfor betalingszonen for parkering, hvorfor beboerne ikke kan købe en kommunal beboerlicens til parkering.  

Trafik
Udbygningen af Christiansholm forventes at generere 1.000 bilture i døgnet. Krydset Trangravsvej/Værftsbroen nedlægges for biltrafik og flyttes mod nord med tilslutning til Danneskiold-Samsøes Allé. Det er forvaltningens vurdering, at dette medfører, at ca. halvdelen af bilturene fra Christiansholm afvikles via Danneskiold-Samsøes Allé og ca. halvdelen af bilturene via Prinsessegade. Merbelastningen af Prinsessegade vurderes derfor at ville ligge på et marginalt højere niveau end i dag, hvor trafikbelastningen fra Christiansholm er præget af den massive midlertidige anvendelse (Experimentarium City, Copenhagen Street Food mv.), der genererer ca. 420 bilture i døgnet på Prinsessegade. I bilag 7 fremgår et kort med oversigt over de samlede initiativer, der skal sikre trafikken til øen. Teknik- og Miljøforvaltningen er herudover ved at udarbejde en redegørelse for den samlede trafik i et større område herunder hele Holmen. Denne vil blive fremlagt i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Kommuneplan

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2015, idet Christiansholm (Papirøen) er udlagt til boliger (B-område) og foreslås derfor ændret fra et boligområde til et blandet bolig- og serviceerhvervsområde (C2*). Derved kan hallerne f.eks. indrettes til offentlige formål eller private publikumsorienterede erhverv. Bebyggelsesprocenten er max. 150 med mulighed for bebyggelse i op til 30 m og herudover tre høje bygninger i op til 41 m. Der foreslås endvidere en detailhandelsramme på samlet max. 1.800 m2, således at mindre boder eller butikker f.eks. i en madhal, kiosk til svømmefaciliteten, værkstedsbutikker mv. kan indrettes i området. Der gives endvidere mulighed for boligstørrelser ned til 50 m2.

Partnerskabsaftale

Der er mellem By & Havn og Københavns Kommune udarbejdet et udkast til en partnerskabsaftale, der bl.a. sikrer Københavns Kommune en køberet til byggeret til en svømmefacilitet samt mulighed for køb af yderligere etagemeter til kommunale formål i færdigopførte haller på Christiansholm(Papirøen), jf. afsnittet om byliv. Borgerrepræsentationen skal inden september 2017 beslutte evt. køb af etagemeter i færdigt opførte haller ved finansiering i Budget 2018.Vilkårene for køberetten er bl.a. at prisen for byggeriet fastsættes på grundlag af en vurdering af værdien af byggeriet udarbejdet af to uvildige ejendomsmæglere, samt at vurderingstemaet for ejendommen fastsættes af parterne i fællesskab. Køberetten bortfalder ultimo januar 2018. 

Endvidere er det aftalt, at mulighederne for en gennemsejlingsmulighed fra Trangraven til Arsenalgraven skal undersøges nærmere, og hvis en sådan løsning ikke er økonomisk mulig, træffer parterne aftale om, at der i stedet etableres andre maritime anlæg. Grundejeren er indstillet på at anvende 10 mio. kr. til bro eller andre maritime anlæg. Aftalen vil blive forelagt i sin endelig form samtidig med planforslagenes endelige vedtagelse. Aftalen er vedlagt som bilag 3. 

Intern høring

Der er foretaget intern høring, herunder af Christianshavns Lokaludvalg og Indre By Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende synspunkter har været fremført af lokaludvalgene:

1. Ønsker den maksimale højde nedsat, parkeringspladser reduceret og øen bilfri.
2. 25 % af boligerne skal være almene og udviklingen skal ske med DGNB-certificering. Udover et havnebad på 5.000 m2 ønskes, at 5.000 m2 anvendes til bl.a. bibliotek.
3. Det skal sandsynliggøres, at Prinsessegade kan klare trafikken. Christianshavn Lokaludvalg ønsker at blive inddraget i arbejdet. Udvalget ønsker desuden mulighed for gennemsejling ved Christiansholmsbroen.
4. Fronten mod havnen opfattes massiv. Hovedparten af bygningerne bør være under 5 etager.
5. Der bør ikke gives mulighed for husbåde.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen vurderer, at bebyggelsen indordner sig rækken af bygninger og højder langs havnen, samtidig med at skyggeforhold på øen og omgivelserer acceptable, jf. skyggediagrammerne i bilag 1. Parkeringsnormen for den offentlige funktion er nedsat til 1 plads pr. 300 m2, og 1 pr. 150 til boliger, erhverv og øvrige funktioner. Biltrafikken på øen forventes at blive meget begrænset, hvilket delvist imødekommer bemærkningen om bilfri ø.
2. Lokalplanen stiller krav om 25 % almene boliger,og bebyggelsen vil ifølge grundejeren blive DGNB-certificeret. Der er som følge af budgetaftalen for Budget 2017 – og med forbehold for den endelige vedtagelse af Budget 2017 i Borgerrepræsentationen - fastlagt et byggefelt til offentlige formål med en rummelighed på op til 5.000 m2, hvor der etablere et svømmeanlæg. Jf. partnerskabsaftalen træffes der beslutning om køb af yderligere etageareal i løbet af 2017. Mindst 6.000 m2 af den 10.000 m2 stueetage kan anvendes til bl.a. kultur- og fritidsfaciliteter. Lokalplanen hindrer derfor ikke eksempelvis et bibliotek.
3. Forvaltningen vurderer, at kravene til afviklingen af trafikken er tilfredsstillende, jf. afsnittet om parkering og trafik. I forhold til inddragelse af lokaludvalg er der nedsat en følgegruppe med repræsentanter fra de to lokaludvalg samt forvaltningen. Lokalplanen fastlægger en bro i forlængelse af Trangravsvej, hvorved gennemsejling for mindre både bliver mulig.
4. Forvaltningen er enig i, at bebyggelsen ændrer markant på områdets visuelle udtryk. Der er taget udgangspunkt i flere kendte bygningstyper og højder i området, og forvaltningen finder, at bebyggelsen indpasser sigi denne egenart.
5. Lokalplanen muliggør i overensstemmelse med kommuneplanen husbåde for at sikre byliv og maritimt miljø. Der er dog indført begrænsninger på antal og størrelse af husbådene.

Miljøvurdering
Forvaltningerne har vurderet, at der i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport, da der er tale om et centralt område i havnen, og da det er en væsentlig ændring i forhold til det eksisterende. Miljøvurderingen er vedlagt som bilag 2 og vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Stadsarkitekten deltager under behandlingen af indstillingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Økonomi

Med udlæg af en del af området udelukkende til offentlige formål, hvor en svømmefacilitet kan placeres, kan grundejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, jf. Planlovens § 48. Der er med budgetaftalen for Budget 2017 aftalt at afsætte midler til køb af byggeret til en uden- og indendørssvømmefacilitet samt foreningsfaciliteter.

Forvaltningen skønner, at området genererer ca. 410 arbejdspladser og omkring 315 boliger med en årlig skattemerindtægt på ca. 7,5 mio. kr. (2012-priser). Skønnet baseres på et fuldt udbygget lokalplanområde. Der er dog stor usikkerhed om dette, idet den mere specifikke anvendelse af hallerne endnu ikke er besluttet.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslagene (og miljørapport) i høring i 8 uger. Der vil i denne periode blive afholdt et borgermøde. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen februar 2017.

     Søren Tegen  Pedersen           Pernille Andersen          Thomas Jakobsen

Kultur- og Fritidsudvalgets beslutning i mødet den 29. september 2016:

Kultur- og Fritidsudvalget godkendte indstillingens 4. at-punkt med følgende bemærkninger:

Kultur- og Fritidsudvalget lægger afgørende vægt på, at det uformelle mødested i den solrige del ud mod havnen kan fortsætte. Endvidere prioriterer Kultur- og Fritidsudvalget adgangen til vandet meget højt, jf. tankerne om blå støttepunkter.