Den Hvide Kødby

Ejendomsdriften af Kødbyen er i en negativ økonomisk spiral, hvor vedligeholdelsesefterslæbet vokser og det årlige driftsresultat forringes. Der er derfor behov for at se på rammevilkårene for ejendomsdriften af Kødbyen.

I indstilling til Borgerrepræsentationen den 23. maj 2013 (2013-55507) fremgår det, at Kultur- og Fritidsforvaltningen i dialog med relevante forvaltninger vil afdække, om der bør ske ændringer i den nuværende drift af Kødbyen med henblik på at optimere rammen om driften i det nuværende kommunale ejerskab.  Afdækningen skal bl.a. omfatte en undersøgelse af muligheder og konsekvenser ved at foretage en budgetmæssig udskillelse af Kødbyen fra den øvrige ejendomsdrift i kommunen samt behovet for eventuelle organisatoriske ændringer.

I "Strategi for Den Hvide Kødby", som Borgerrepræsentationen vedtog i november 2011, fremgår det bl.a., at driften af Kødbyen rummer flere problemstillinger. De mange ufinansierede planer for udvikling af Kødbyen om byrum og investeringer har skabt usikkerhed om kommunens engagement i området, og usikkerheden har afspejlet sig i områdets udvikling, herunder i udlejningen af lejemål. En del lejemål i Kødbyen er typisk ledige pga. stort behov for istandsættelse og klargøring. Mange kreative lejere har ikke selv mulighed for at finansiere udgifter til klargøring og indretning af lejemålene. Potentielle lejere henviser til, at de hos andre udlejere kan få udlejer til at finansiere istandsættelse af lejemålene, mod at omkostningen betales over huslejen, hvilket også er kutyme i branchen.

1. Budgetmæssig udskillelse af Kødbyen. Det forventede driftsoverskud geninvesteres i Kødbyen.
2. Budgetmæssig udskillelse af Kødbyen. Det forventede driftsoverskud geninvesteres i Kødbyen og der foretages desuden organisatoriske tiltag, fx i form af ansættelse af en centerchef for Kødbyen.
3. Traditionel udlicitering af drift og administration af Kødbyen til en privat aktør.
4. Indskud af dele eller hele Kødbyen i et såkaldt lov 548-selskab, hvor kommunen i samarbejde med en eller flere private aktører driver og administrerer Kødbyen

Forvaltningens foreløbige undersøgelser viser, at der på både kort sigt (2018) og lang sigt (2023) kan forventes en markant positiv økonomisk effekt af at geninvestere det forventede overskud i Kødbyen. Beregninger viser desuden, at der selv på kort sigt er en mindre yderligere positiv effekt af at omorganisere drift og administration af Kødbyen ved ansættelse af en centerchef. Både model 1 og 2 kan ses som en tilnærmelse til at kunne agere markedssvarende under et fortsat kommunalt ejerskab til fordel for kommunen, lejerne og områdets mange interessenter. Der kan ses uddybende argumentation herfor i bilag 1 samt beregninger i bilag 2.

Selve modellerne 1 og 2 er beskrevet nærmere i bilag 3 og 4 . Regneark med noter og forudsætninger fremgår af bilag 5. Det er uddybet i bilag 6 og 7, hvorfor det ikke vurderes at være relevant at arbejde videre med model 3 og 4.

På baggrund af de foreløbige undersøgelsers beregninger og argumentation (bilag 1 og 2) anbefaler Kultur- og Fritidsforvaltningen, at Kultur- og Fritidsudvalget henviser model 2 til budgetforhandlingerne for 2014, jf. afsnittet ”Økonomi” nedenfor, herunder at overskud genereret i Kødbyen forbliver i Kødbyen.

Følges anbefalingen vil der være administrative fordele i form af, fx kortere beslutningsprocesser m.v. til fordel for lejere, kunder, besøgende, områdets generelle udvikling og i sidste ende København som oplevelsesdestination.

Det er en forudsætning for de forventede positive effekter, herunder øget lejertilfredshed, at Københavns Ejendomme gives mandat til at disponere midler til indretning af lejemål, nedbringelse af vedligeholdelsesefterslæb m.v.

Den andel af Københavns Ejendommes grundbudget til vedligehold, der anvendes i Kødbyen, bør derfor undtages fra de gældende kriterier for prioritering af vedligeholdelsesmidler i Københavns Ejendomme og i stedet prioriteres ud fra en målsætning om helhedsorienteret udvikling af Kødbyen. I 2012 anvendtes der ca. 18 mio. kr. af grundbudgettets midler til opgaver i Kødbyen (fortrinsvis akut vedligeholdelse og opgaver som følge af sikkerheds- og myndighedskrav).

Der gøres opmærksom på, at beregningerne i bilag 2 bygger på en lang række forudsætninger og antagelser, der fremgår af bilaget. Der gøres også opmærksom på, at eventuelt provenu fra salg af hjørnegrundene ikke er taget med i beregningerne i bilag 2. Årsagen til dette skyldes primært usikkerheden om værdiansættelse af hjørnegrundene samt usikkerhed omkring, hvornår et eventuelt provenu realiseres.

Af nedenstående tabel 1 fremgår de forventede økonomiske effekter af henholdsvis basismodellen (dvs. at den nuværende ramme om Kødbyen opretholdes) og model 1 og model 2.


Tabel 1: Forventede resultater

Model 2 indebærer, at Københavns Ejendommes årlige indtægtskrav vedrørende Kødbyen på 14,8 mio. kr. (2014 p/l) i årene 2014-2017 nedskrives til 0 kr., og at overskuddet i stedet anvendes til at geninvestere i Kødbyen. Da midlerne skal anvendes til øget vedligehold m.v. søges nedsættelsen rent teknisk givet som en anlægsbevilling på 14,8 mio. kr. (2014 p/l) i hvert af årene 2014-2017 på IM-funktion 00.25.12.3 Erhvervsejendomme.

Den årlige forventede afledte forbedring af driftsøkonomien geninvesteres ligeledes i udvikling af Kødbyen, hvorfor forslaget i budgetsammenhæng ikke har afledte konsekvenser for kommunens serviceudgifter.

Tabel 2: Anlægsudgifter og afledte serviceudgifter

Note:*-markeringer betyder at bevillingen i 2014 ønskes givet som anlægsbevilling ved budgetårets start.

Hvis indstillingen tiltrædes, videresendes der et budgetforslag til budgetforhandlingerne for 2014.



Carsten Haurum




                                                    /Gyrithe Saltorp