Sofies Bad - UDSAT SAG (KFU 257/2003). Bilag udsendt til møde 25.9.2003
Sofies Bad - UDSAT SAG (KFU 257/2003). Bilag udsendt til møde 25.9.2003
Kultur- ogFritidsudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 23. oktober 2003
16.
(KFU 286/2003)
INDSTILLING
Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller,
at Kultur- og Fritidsudvalgetikke imødekommer ansøgningen om støtte med op til 5 mill. kr. til renovering ogombygning af Sofies Bad.
Kultur- ogFritidsudvalgets beslutning den 25. september 2003
Følgende havde inden behandlingenaf punktet foretræde for udvalget om sagen:
Repræsentanter fra foreningen:
Foretrædet uddelte supplerendemateriale.
Forvaltningen havde inden mødetudsendt følgende materiale om sagen:
1) Mail fra Finn Rudaizky samt forvaltningens notat vedrørende spørgsmåletom hvorfor punktet er fortrolig
Sagen blev udsat.
RESUME
Projektgruppen bag Sofies Bad har i flere omgange fåetforlænget en tidsbegrænset lejekontrakt for stueetagen i Sofiegade 15 A-B.Senest blev lejekontrakten forlænget til den 30. november 2003 med henblik påat inddrage en ekstern rådgiver til at vurdere projektet og projektøkonomien.
Den endelige projektplan er nu udarbejdet i samarbejde medLokale- og Anlægsfonden og forventes at koste 6-7 mill.kr. Hvis projektettilgodeses af Københavns Kommune, vil Lokale- og Anlægsfondens administrationindstille projektet til et tilskud på maksimalt 2 mill.kr.
Projektgruppen bag Sofies Bad ønsker at ombygge og renovereden gamle badeanstalt, så badet kommer til at fremstå som en moderne badefunktion.
Projektet tager afsæt i de historiske rammer og rummersamtidig en fornyelse og et indhold med bl.a. hamam, der kan være med til attiltrække københavnere, der er vokset op med en anden badekultur end dendanske. Samtidig appellerer projektet særligt til de midaldrende og ældre – engruppe, der er relativt underrepræsenteret i Københavns Kommunesidrætsfaciliteter.
Set i sammenhæng med den samlede idrætspolitiskeprioritering og da der ikke er flere midler på Kultur- og Fritidsudvalgetsbudget 2003, indstilles forslaget imidlertid til afslag.
SAGSBESKRIVELSE
Idéen bag Sofies Bad
Projektgruppen bag Sofies Bad ønsker at skabe en modernebadefunktion, der også kan tilbyde sauna, hamam, massage m.m. (bilag 1). Stedetskal primært være et lokalt samlingssted med mulighed for kontakt på tværs afkulturer og generationer.
Forslaget indeholder samtidig formidling af Agenda
Projekteter udviklet i samarbejde med Lokale- og Anlægsfonden. Det rådgivendeingeniørfirma Carl Bro (bilag 2) vurderer, at det vil koste 6-7 mill. kr.ekskl. moms at realisere projektet.
Projektgruppen søger om støtte til at realisere projektet.Under forudsætning af, at Lokale- og Anlægsfonden bidrager med 2 mill. kr., erbehovet for kommunal medfinansiering på 4-5 mill. kr., jf. afsnittet omanlægsøkonomien.
Bygningen, der rummer SofiesBad, er beliggende i Sofiegade 15 A-B. Huset blev fredet i maj 2000.Indretningen står stort set, som da bygningen blev opført i 1909.
Sofies Bad består i dag af etkvindebad, en midtersektion, der rum
mer den nuværende varmecentral, og etherrebad. Det nye Sofies Bad tænkes i første omgang etableret i husetsstueetage, der er på 270 m2.
Projektgruppen arbejder med etforslag, hvor kvindebadet ombygges til modtagelse samt omklædnings- ogafvaskningsafdeling. Der forventes mulighed for kurbade med udgangspunkt ibadets gamle badekar, der er fra badeanstaltens åbning i 1909. Kvindebadetforeslås restaureret med originale spejle, knager m.v., så det vil fremstå somoprindeligt og være et sted, hvor man kan opleve og bruge en snart hundrede årgammel badeanstalt.
I husets midtersektionplanlægger foreningen, at der etableres gennemgang til badeafdelingerne med detilhørende tilbud. Den gamle varmecentral fjernes og erstattes med en indbyggethamam. Herfra vil der være adgang til husets tredje sektion - det gamle herrebad.
Det gamle herrebad tænkesombygget til at indeholde japanske bade, sauna, koldt- og varmtvandsbassinersamt handicaptoilet med mulighed for bad og omklædning.
Åbningstiden i det nye SofiesBad vil blive opdelt i separate tider for mænd/kvinder samt fælles åbningstider.
På sigt ønsker projektgruppen atinddrage den tidligere bademesterbolig på 1.sal, der netop er blevet ledig.Sker dette, vil projektet råde over 361 m2.
Initiativtagerne
Projektgruppen bag ideen omSofies Bad består af et udvalg nedsat af bestyrelsen for det nærliggendeChristianshavns Beboerhus. Projektgruppen, der startede badeprojektet ibegyndelsen af 1999, er på 10 medlemmer, der alle er fra lokalområdet.
Foreningen har siden 1999 drevetbadeanstalten og har nu 250 medlemmer. Badet er i øjeblikket åbent 4 gange omugen a`4 timer og fungerer udelukkende ved hjælp af frivillig arbejdskraft.
Anlægsøkonomi
På Kultur- og Fritidsudvalgetsmøde den 20. juni 2001 blev det besluttet, at stueetagen i Sofiegade 15 A-Bskulle stilles til rådighed for foreningen Christianshavns Agenda 21, Bade- ogSundhedshus for en månedlig husleje på 1.853 kr. på en tidsbegrænsetlejekontrakt. Senere er den tidsbegrænsede lejekontrakt blevet forlænget 3gange. Senest har Kultur- og Fritidsudvalget den 24. april 2003 forlængethuslejekontrakten til den 30. november 2003 (KFU 126/2003). Kontrakten blevforlænget efter aftale med Lokale- og Anlægsfonden. Det skete med henblik på atindrage en ekstern rådgiver til at vurdere projektet og projektøkonomien.
Det vilifølge Carl Bro koste 6 til 7 mill. kr. (ekskl. moms) at realisereinitiativtagernes projektforslag. En endelig pris for projektet vil først bliveberegnet i forbindelse med en eventuel detailprojektering.
Udgifterneskønnes at fordele sig som følger (bilag 3):
Vedligehold:
Ombygning:
Restaurering:
Uforudseteudg., bygherrerådg. m.m. 1.740.000 kr.–2.740.000 kr.
I alt
"Vedligehold" omfatterbygningsvedligehold, der er nødvendigt de førstkommende år, herunder bl.a.renovering af facader, vinduer og døre. Renoveringsarbejdet er nødvendigt forat bevare bygningen.
"Ombygning" omfatter detarbejde, der skal udføres, hvis projektet skal realiseres, herunder bl.a.etablering af hamam.
"Restaurering " omfatterudgifter til genetablering af de oprindelige beslag, knager, lamper og andetfast inventar.
Sagenhar ikke været forelagt Lokale- og Anlægsfonden bestyrelse. Hvis KøbenhavnsKommune støtter projektet, vil administrationen i Lokale- og Anlægsfondenindstille projektet til et tilskud, der maksimalt vil være på 2 mill. kr. Dettetilskud er beregnet med udgangspunkt i Carl Bros vurdering af udgifterne til atrealisere initiativtagernes projektforslag.
Under forudsætning af et tilskudpå 2 mill. kr. fra Lokale- og Anlægsfonden vil der være behov for et tilskudfra Københavns Kommune på 4-5 mill. kr.
Projektgruppen har uden heldsøgt tilskud til projektet i forskellige fonde, herunder Real Danmark Fonden,Nykredit og Den Danske Bank. Skal projektet realiseres, vil det alene ske medbidrag fra Købehavns Kommune og Lokale- og Anlægsfonden. Projektgruppen harikke selv midler af betydning til projektet.
Nødvendige renoveringer
Det skal bemærkes, at bygningener i en sådan stand, at den – uanset, hvad den anvendes til – skal renoveres.Udgifterne hertil skønnes over en 10-årig periode at være 3,2 mill. kr. Indenfor det kommende år anbefaler Kultur- og Fritidsforvaltningen, at der udføresudvendige arbejder for omkring 1 mill. kr. Heri indgår renovering af detekniske installationer, vinduer, skorstene og sålbænke m.m.
For så vidt angår den indvendigerenovering afhænger opgaverne naturligvis af den fremtidige anvendelse. Der erimidlertid behov for udskiftning af fliser og nedslidt træværk m.m. Udgifternehertil skønnes at være omkring 800.000 kr. i det kommende år.
Driftsbudget
Det årlige driftsunderskud skønner projektgruppen til270.000 kr. (bilag 4). Dette er beregnet ud fra et årligt besøgstal på 12.000,at der gives tilskud til særligt vedligehold, og at Sofies Bad friholdes fra atbetale husleje i ombygningsperioden. Carl Bro vurderer driftsunderskuddet somrealistisk med de stillede forudsætninger. Det skal i den forbindelse bemærkes, at besøgstallet i Øbrohallen harligget betydeligt under det forventede.
Det er vanskeligt at vurdere driftsøkonomien på detforeliggende grundlag. Det umiddelbart bedst sammenlignelige projekt iKøbenhavns Kommune er Sjællandsgades Bad. Her er det årlige driftsunderskud påknap 3 mill.kr.
Samtidig forudsætter initiativtagerne, athuslejeindbetalingen stilles i bero under ombygningen samt iindkøringsperioden. Perioden antages at strække sig over ca. 12 måneder. Underforudsætning af, at lejen ikke hæves til markedsleje, vil det fordre eteengangstilskud fra Københavns Kommune på 22.236 kr.
Nettodriftsudgifternepå ejendommen er beregnet til 74.843 kr. om året, svarende til månedligeudgifter på 6.237 kr. Det reelle tilskududgør således 74.843 kr. årligt.
Projektgruppen søger om støtte til dækning afdriftsunderskuddet i anlægs- og driftsfasen.
Lejekontrakten
Derer indgået en tidsbegrænset lejekontrakt med Foreningen Agenda 21, Bade ogSundhedshus. Kontrakten er senest forlænget ved tillæg den 16. juni 2003. I denforbindelse er foreningen orienteret om, at det tidsbegrænsede lejemål ophøreruden yderligere varsel den 30. november 2003.
Hvis der bevilliges midler til projektet
Hvisder bevilliges midler til projektet, skal der indgås en almindelig erhvervslejekontrakt(dvs. uden tidsbegrænsning og til markedsleje), hvor opsigelse alene kan skeefter erhvervslejelovens regler.
Alternativ anvendelse af bygningen
Ejendomsmæglerfirmaet Sadolin& Albæk er blevet bedt om at lejevurdere ejendommen, samt beskrivealternative anvendelsesmuligheder. I vedlagte rapport (bilag 5) peger firmaetpå, at ejendommen kan anvendes til badeanstalt, museum, restaurant ellerinternet cafe`.
Ejendomsmæglerfirmaet påpeger, atalene ved anvendelse til restaurant eller internet cafe` vil lejeværdien vedudlejning være positiv.
***
Internt i Københavns Kommune harmulighederne for ejendommens fremtidige anvendelse tidligere været undersøgt.Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der havde udarbejdet et projekt tilindretning af en institution i ejendommen, har meddelt, at forvaltningen ikkeer interesseret i at anvende ejendommen. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningenhar behov for flere klubpladser på Christianshavn. Forvaltningen har tidligerevurderet bygningen, men man havde på daværende tidspunkt ikke samme behov ibydelen. Før der kan udarbejdes et konkret klubprojektet i huset, er derimidlertid behov for en nærmere analyse af ombygningspotentialet, herunder ogsåøkonomien i et sådant projekt. Et forslag om klubpladser i Sofies Bad skal i givetfald udarbejdes i dialog med Skov- og Naturstyrelsen.
Begge de nævnte forvaltninger hardrøftet bygningens anvendelse med Skov- og Naturstyrelsen, der ikke umiddelbarthar afvist anvendelsen, såfremt en del af badeanstalten henstår uforandret.
Vurdering af projektet
I en tid, hvor badeanstalten somdansk kulturfænomen er tæt på at uddø, giver projektet i Sofies Bad mulighedfor at genoplive denne særlige tradition. Projektet tager afsæt i de historiskerammer og afspejler, hvordan man tidligere har badet i et offentligt rum.Samtidig rummer forslaget fra initiativtagerne en fornyelse og et nutidigtindhold med tilbud som f.eks. massage, urtebade og hamam i spændende rum medudsigt til bymiljøet. Projektet integrerer hamamen, der er et element fra dentyrkiske badekultur. Et element, der kan tiltrække københavnere, der er voksetop med en anden badekultur end den danske. Hamamen vil samtidig give mulighedfor at opleve badets renselse på en ny måde. Det er med afsæt heri, at Lokale-og Anlægsfonden har investeret ressourcer i at udvikle og understøtte såvelindhold som analyse af økonomien i projektet.
I en vurdering af projektet iSofies Bad skal indgå, at det er et projekt, der særligt appellerer til de midaldrendeog ældre. Samtidig viser erfaringerne, at kvinderne generelt særligt erflittige gæster på denne type faciliteter. Dette er en gruppe, der generelt errelativt underrepræsenteret i Københavns Kommunes idrætsfaciliteter.
Tilbuddet i Sofies Bad rammer dennye mere blide form for kropskultur, der er opstået i kølvandet på f.eks.fitnesskulturen, som i høj grad retter sig mod de yngre årgange. Det skal i denforbindelse bemærkes, at idrætsdeltagelsen blandt de over 60-årige er i markantvækst.
Interessen for at anvendebadeanstalten er ifølge foreningen stigende. Med støtte fra forskellige fondeer det lykkedes at udføre vedligeholdelsesarbejder. Projektet har bl.a.modtaget 200.000 kr. fra Plan & Arkitektur til renovering af vinduer samt150.000 kr. fra Københavns Kommunes Byøkologiske Fond til forprojekt og opsætningaf en forsøgsvæg.
Et projekt som Sofies Bad, der er baseret på arbejdet meddet forebyggende og sundhedsfremmende, er i tidens ånd, hvor sundhed,fordybelse og velvære er i højsædet. Projektet har en del lighedspunkter medDGI-byen, der er blevet taget godt imod af Københavns borgere.
I en samlet vurdering af projektet Sofies Bad skalimidlertid også indgå, at afstanden til DGI-byen er 2,7 km. Her har man etårligt besøgstal på 20-25.000 gæster i kurbadet. Det svarer til det forudsatte.Til gengæld har badet vist sig betydeligt mere løntungt end forudsat, hvorforder er et løbende underskud på driften. Det skal i den forbindelse bemærkes, atkurbadet i DGI-byen ikke får tilskud fra Københavns Kommune.
Initiativtagerne lægger selv vægt på, at Sofies Bad i sinudformning og brugergruppe kommer til at adskille sig markant fra DGI-byen(projekt i historiske omgivelser forankret i en lokal forening). Man skalimidlertid være opmærksom på, at en række af de tilbud, der tænkes realiseret iSofies Bad, herunder f.eks. kurbadene også tilbydes i DGI-byen. Hertil kommer,at også Øbrohallen har et lignende tilbud. For Øbrohallens vedkommende harbesøgstallet i kurbad/relaxafdelingen indtil videre kun været det halve af detoprindeligt forudsatte. Det årlige besøgstal skønnes at blive mellem 35-40.000.
Der er mange gode argumenter for, at en by som Københavnskal have rum til at afprøve et projekt som Sofies Bad, trods de væsentligeanlægs- og driftsudgifter det ville medføre. Herunder ikke mindst ønsket om etbredt udbud af faciliteter rettet mod forskellige målgruppers ønsker.
Ud fra en samlet prioritering foreslås det imidlertid, atansøgningen ikke imødekommes. Dette skal ses i sammenhæng med den samledeidrætspolitiske prioritering, hvor der især er sat fokus på børn og unge.Sammenholdt med de relativt store driftsudgifter, samt at der ikke er fleremidler i Kultur- og Fritidsudvalgets budget 2003, indstilles forslaget derfortil afslag.
MILJØVURDERING
Indstillingen har ingen miljømæssige konsekvenser.
ØKONOMI
Indstillingenhar ingen økonomiske konsekvenser.
BILAG
1.
2.
3.
4.
5.
CarstenHaurum