Vandkulturhus på Papirøen - FÆLLESINDSTILLING

Indstilling

Økonomiforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget og Kultur- og Fritidsudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,  

1. at det besluttes, at Københavns Kommune stiller del af matr. nr. 410 Christianshavns Kvarter, København (Byggefelt A) på Papirøen på ca. 3.150 m2 vederlagsfrit til rådighed for Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøen på en brugsretsaftale med 40 års uopsigelighed og betingelse om opførelse af vandkulturhus,
   
2. at det besluttes, at der ydes Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøen et rente- og afdragsfrit lån på 60 mio. kr. med vilkår om, at ejendomsfonden i forbindelse med overtagelse af Københavns Kommunes totalrådgiveraftale med Kengo Kuma & Associates, Inc. godtgør projekterings- og anlægsudgifter, som Københavns Kommune har afholdt forud inklusiv byggehonorarer til Byggeri København og Kultur- og Fritidsforvaltningen, og
   
3. at det besluttes, at Københavns Kommune udpeger advokat Andreas Christensen, partner i advokatfirmaet Horten, som medlem af Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøens bestyrelse.

Problemstilling

I foråret 2017 udskrev Københavns Kommune med støtte fra Nordea-fonden en arkitektkonkurrence for et vandkulturhus med foreningslokaler på samlet 5.000 etagemeter samt havnepromenade og havnebad på Papirøen. I december 2017 blev den japanske tegnestue, Kengo Kuma & Associates i samarbejde med danske Cornelius+Vöge udpeget som vinderen og efterfølgende er der indgået totalrådgiveraftale mellem Københavns Kommune og vinderteamet.

Med vinderforslaget får København et ekstraordinært vandkulturhus i hjertet af Københavns Havn. Faciliteten skal være et arkitektonisk fyrtårn, samtidig med at det skal være en oplevelsesdestination i sig selv og et mødested for en bred målgruppe. 

Vandkulturhuset skal være et folkeligt, offentligt idrætsbyggeri, der tilbyder en bred vifte af aktiviteter. Med den særlige kobling til havnen og havnepromenaden skal faciliteten skabe mulighed for helt særlige funktioner og nye badeoplevelser for husets kommende brugere. Vandkulturhuset vil byde på forskellige bassiner, herunder et 25 meters motionsbassin, en række varmtvandsbassiner, samt en wellness sektion. Et af husets hovedattraktioner er det såkaldte dalbassin på 1. sal, som er et udendørs bassin integreret i huset, der giver de badende udkig til havneløbet. På denne måde forbindes ude og inde på en ny, unik måde. 

Med de forskellige bassintyper og et område for foreninger og kulturelle events, vil huset kunne bruges til aktiviteter som leg, motion, undervisning, afslapning, træning og som mødested. Målgruppen forventes derfor at bestå af selvorganiserede idrætsudøvere og fritidsbrugere, skoleelever, wellnessgæster, familier, foreninger og gæster i forbindelse med kulturarrangementer og events.

Den samlede anlægssum for projektet er estimeret til 360 mio. kr.

Hertil kommer Københavns Kommunes køb i december 2017 af 5.000 etagemeter byggeret til offentlige formål beliggende på Papirøen, del af matr. nr. 410, Christianhavns Kvarter (Byggefelt A) til en købesum på 91.875.000 kr. inkl. moms. Arealet på ca. 3.150 m2 overtages fri for bygninger, oprenset samt byggemodnet.  

Nordea-fonden har i februar 2018 besluttet at støtte et vandkulturhus på Papirøen med 300 mio. kr. og Borgerrepræsentationen har i Overførselssagen for 2017/2018 besluttet at afsætte  restfinansieringen på 60 mio. kr. 

Løsning

I overensstemmelse med Nordea-fondens støttetilsagn samt budgetaftalen for Overførselssagen 2017/2018 har forvaltningerne undersøgt den økonomisk og juridisk mest hensigtsmæssige fondskonstruktion for opførelse og drift af et vandkulturhus på Papirøen.

Forvaltningerne har indhentet bistand fra ekstern revision og advokat samt vejledning fra fondsmyndigheden i Erhvervsstyrelsen og bindende svar hos SKAT.

Opførelse af vandkulturhuset

Undersøgelserne viser, at den mest hensigtsmæssige konstruktion for opførelse af vandkulturhuset er en erhvervsdrivende ejendomsfond, jf. vedlagte bilag 1.

Dels fordi den erhvervsdrivende ejendomsfond - i modsætning til Københavns Kommune - ikke skal betale fondsmoms på 17,5% i forbindelse med modtagelse af støtte fra Nordea-fonden svarende til 52,5 mio. kr.

Dels fordi ejendomsfonden kan opnå ret til fradrag af moms af opførelsesomkostningerne. Fradragsretten forudsætter, at ejendomsfonden momsregistreres for udlejning af fast ejendom og at udlejningen sker til markedsleje.

Dertil kommer, at anlægsudgifter, som afholdes af ejendomsfonden og som ikke er finansieret af anlægstilskud fra kommunen, ikke belaster bruttoanlægsrammen.

Ejendomsfonden stiftes som en erhvervsdrivende fond af Nordea-fonden i henhold til vedlagte udkast til vedtægter (bilag 2) med de ændringer, som er nødvendige i forbindelse med stiftelsen. Fondens formål, jf. § 2, er dels at opføre og efterfølgende udleje vandkulturhusets bygninger og arealer, dels at støtte initiativer og aktiviteter i vandkulturhuset.

Byggeri København og Kultur- og Fritidsforvaltningen deltager i projektledelsen efter fondsbestyrelsens beslutning.

Projektets budgetter m.v. vil blive præsenteret for fondens bestyrelse for godkendelse i forbindelse med stiftelse af fonden.

Kapitalforhold

Fondens grundkapital er på 300.000 kr. De resterende anlægsmidler tilføres fonden som frie midler. Frie midler er i udgangspunktet skattepligtige, men fonden kan imødegå betalbar skat ved at foretage skattemæssige hensættelser til senere almennyttige uddelinger. Det forudsætter dog, at fonden indenfor 5 år foretager uddelinger svarende til den skattemæssige afskrivning. SKAT har i et bindende svar bekræftet, at fondens opførelse af vandkulturhuset er at betragte som en almennyttig uddeling. På den baggrund vil fonden ikke skulle betale skat af frie midler, som den modtager til opførelse af vandkulturhuset.

Københavns Kommune har i Overførselssagen 2017/2018 besluttet at afsætte samlet 60 mio. kr. til opførelse af vandkulturhuset. Bevillingen består dels af et lån til ejendomsfonden på 30,2 mio. kr. og dels 29,8 mio. kr. i anlægsmidler til den pågående projektering forud for fondens overtagelse af anlægsprojektet. 

Det foreslås, at der samlet ydes ejendomsfonden et lån på 60 mio. kr. med vilkår om, at ejendomsfonden i forbindelse med overtagelse af totalrådgiverkontrakten godtgør Københavns Kommune de anlægsudgifter, som kommunen har afholdt i perioden forud for fondens overtagelse af projektet samt interne byggehonorarer til Byggeri København og Kultur- og Fritidsforvaltningen. jf. nedenfor under Økonomi. Lånet ydes rente- og afdragsfrit i 10 år, jf. bilag 3.

Grund

Til brug for opførelse og efterfølgende udlejning af vandkulturhuset stiller Københavns Kommune areal og byggeret på Papirøen (del af matr. nr. 410 Christianshavns Kvarter, København, Byggefelt A) vederlagsfrit til rådighed for Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøen. Grunden stilles til rådighed på en brugsretsaftale med 40 års uopsigelighed og betingelse om opførelse af vandkulturhus, jf. bilag 4.

Bestyrelse

Ejendomsfondens bestyrelsen består af 3-4 medlemmer, hvoraf Københavns Kommune udpeger et medlem. Herudover udpeger Udviklingsselskabet By & Havn I/S et medlem. De 2 medlemmer udpeger i fællesskab 1-2 yderligere bestyrelsesmedlemmer. I anlægsfasen skal bestyrelsen besidde komplementære kompetencer indenfor projektering, byggestyring og byggeøkonomi. I driftsfasen skal det derimod tilstræbes, at bestyrelsen har komplementære kompetencer indenfor drift af fast ejendom og økonomi. Det forventes, at Udviklingsselskabet By & Havn I/S udpeger direktør Michael Soetmann som medlem af bestyrelsen med henblik på at tilføre bestyrelsen bl.a. kompetencer indenfor byggeøkonomi.

Det foreslås, at Københavns Kommune udpeger advokat Andreas Christensen, således at ejendomsfondens bestyrelse i anlægsperioden tilføres viden og erfaring om udbudsretlige, entrepriseretlige og offentligretlige aspekter, herunder fra sit hverv som bestyrelsesmedlem i arenaselskabet siden 2011 og fra Fonden Danmarks Rostadion siden 2016.

Det forventes, at det tredje bestyrelsesmedlem vil besidde stor byggefaglig viden og erfaring, herunder indenfor projektering og byggestyring.

Bestyrelsen konstituerer sig selv med formand og næstformand.

Bestyrelsen modtager et vederlag, der afspejler bestyrelsesarbejdets forventede art og omfang. I anlægsfasen udgør bestyrelsesmedlemmernes årlige honorar 20.000 kr., næstformandens honorar 50.000 kr. og bestyrelsesformandens honorar 150.000 kr. svarende til honorarer i Fonden Danmarks Rostadion. I driftsfasen udgør honorarerne henholdsvis 20.000 kr., 30.000 kr. og 60.000 kr.

Ejendomsfondens drift vil efter opførelse af vandkulturhuset primært bestå i administration af ejendommen samt uddelinger af overskud til fondens formål.

Drift af vandkulturhuset

I henhold til den gældende tidsplan står vandkulturhuset færdigbygget i 2021. Åbningen forventes i første kvartal af 2022. Dette med henblik på selve indretningen og idriftsættelsen af huset.

Det forventes, at husets åbningstid vil være fra kl. 6.00 – 21.00. Dette spænd gør faciliteten tilgængelig for mange forskellige brugere, der ønsker at planlægge deres besøg på forskellige tidspunkter af døgnet. Det er ambitionen, at havnebadet er åbent døgnet rundt alle ugens dage.

Konstruktionen indebærer, at ejendomsfonden på markedsvilkår, jf. bilag 5, udlejer den fulde facilitet til Københavns Kommune, som forestår den fremtidige drift af vandkulturhuset inklusiv al vedligehold af faciliteterne. Markedslejen mellem ejendomsfonden og Københavns Kommune er fastsat på baggrund af indhentet mæglervurdering fra Sadolin & Albæk.

Deloitte har i samarbejde med Kultur- og Fritidsforvaltningen på det foreliggende grundlag udarbejdet en tiårig prognose for driften, som viser et årligt kommunalt tilskudsbehov på i størrelsesordenen 26 mio. kr.(2018 P/L) eksklusiv reelle grundejerforeningsbidrag, som endnu ikke kendes. Afledte udgifter til drift og vedligehold af vandkulturhuset indarbejdes i forslaget til Budget 2021 og dækker bl.a. udgifter til leje, løn, energi, udvendig og indvendig vedligehold af huset og havnebadet,  jf. bilag 6.

Kontor for Ejendomsskat og Boliglån vurderer, at ejendommen vil kunne fritages for grundskyld og dækningsafgift.

I prognosen er indeholdt en uddeling af ejendomsfondens overskud til driften af den almennyttige virksomhed i Vandkulturhuset. Uddeling til Københavns Kommune forudsætter, at kommunen ikke anses for at være en væsentlig gave- eller bidragsyder, der sidestilles med stifter.

Erhvervsstyrelsen har i en vejledende udtalelse bekræftet, at kommunens dispositioner i form af lån og brugsret til grund ikke er at betragte som et væsentligt bidrag til ejendomsfonden, der sidestiller kommunen med fondens stifter.

Hjemmel

Københavns Kommune kan med hjemmel i kommunalfuldmagten dels yde lån og støtte til anlæg af vandkulturhuset dels forestå driften af vandkulturhuset, idet faciliteten alene rummer lovlige kommunale aktiviteter. Den kommunale støtte vurderes ikke at udgøre statsstøtte, idet støtten anses for omfattet af fritagelsesforordningen.

Risikovurdering

Der er tale om et ekstraordinært hus med en helt særlig arkitektur. Hertil følger, at det er et teknisk kompliceret anlæg. Risici ved de tekniske løsninger og bygbarheden håndteres bl.a. via tæt inddragelse af driftsorganisation.   

I forbindelse med anlæggelsen af vandkulturhuset skal der desuden tages højde for komplicerede logistik- og byggepladsforhold pga. samtidig byggeri på omkringliggende grunde ved selskabet Christiansholms Ø Aps (CØ P/S). Tidsplanen er ligeledes afhængig af byggemodningen foretaget af CØ P/S. Risikoen håndteres bl.a. via samarbejdsaftale med CØ P/S og tidlig inddragelse af entreprenør.

Økonomi

I Overførselssagen 2017/18 blev der afsat i alt 60 mio. kr. til finansiering af vandkulturhus på Papirøen. 30,2 mio. kr. blev afsat til udlån på finansposter, mens 29,8 mio. kr. blev afsat som anlægsmidler til kommunal medfinansiering. Med indstillingen forslås det, at der ydes ejendomsfonden et samlet lån på 60 mio. kr. med vilkår om, at den første rate på 29,8 mio. kr. + moms ikke udbetales, men anvendes til dækning af de udgifter, som Københavns Kommune har afholdt i forbindelse med projektet frem til at ejendomsfonden overtager dette samt interne byggehonorarer til Byggeri København og Kultur- og Fritidsforvaltningen i projektering- og anlægsperioden.

Af tabel 1 fremgår den bevillingsmæssige ændring, hvor i alt 29,8 mio. kr., der er afsat som anlægsmidler og afholdes af Københavns Kommune, optages som udlån til ejendomsfonden. Dermed overføres der 30,2 mio. kr. i lån til ejendomsfonden og med indstillingen udmøntes dermed et lån på i alt 60 mio. kr. til ejendomsfonden.

Tabel 1. Bevillingsmæssige konsekvenser

Nordea-fondens donation og kommunens lån ydes uden pris- og lønfremskrivning i modsætning til en kommunal anlægsbevilling, der pris- og lønfremskrives. Der kan således på den baggrund senere forventes et yderligere finansieringsbehov afhængigt af pris- og lønudviklingen i anlægssektoren.  

Eventuelle merudgifter til projektet vil skulle afholdes af ejendomsfonden.

Der er i forbindelse med Overførselssagen 2017/18 afsat 300 mio. kr. til deponering fra 2019-2020 i medfør af lejeaftalen mellem kommunen og ejendomsfonden i henhold til reglerne i lånebekendtgørelsen.

Afledte udgifter til drift og vedligehold af vandkulturhuset på 26 mio. kr. eksklusiv grundejerforeningsbidrag indarbejdes i forslaget for Budget 2021. I den forbindelse bemærkes, at kommunen af uddelinger fra ejendomsfonden vil skulle afholde fondsmoms. 

Endelig er der i forbindelse med Overførselssagen 2017/2018 afsat midler til støtte af ejendomsfondens drift i perioden 2018-2020 med respektive 0,5 mio. kr., 1,5 mio. kr. og 1,5 mio. kr. Det bemærkes i den forbindelse, at bestyrelseshonorarer ikke afholdes heraf, men af fondens anlægsmidler.

Videre proces

Den erhvervsdrivende fond Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøen forventes stiftet af Nordea-fonden i efteråret 2018, forudsat at nærværende indstilling forinden tiltrædes af Borgerrepræsentationen. Herefter overdrages totalrådgiveraftalen fra Københavns Kommune til ejendomsfonden.

Mette Touborg                                Peter Stensgaard Mørch