Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Valby Idrætspark" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt redegørelse for udarbejdelse af Helhedsplan for Valby Idrætspark - Udsat 180506 -KFU 233 Bilag tidligere udsendt - Notat vedlægges
Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Valby Idrætspark" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt redegørelse for udarbejdelse af Helhedsplan for Valby Idrætspark - Udsat 180506 -KFU 233 Bilag tidligere udsendt - Notat vedlægges
Kultur- og Fritidsudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 22. juni 2006
Fraværende
Sager til beslutning
18. Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Valby Idrætspark" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt redegørelse for udarbejdelse af Helhedsplan for Valby Idrætspark - Udsat 180506 -KFU 233 Bilag tidligere udsendt - Notat vedlægges
(KFU 313/2006)
INDSTILLING
Teknik- og
Miljøforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen
fremsender nærværende redegørelse vedrørende udarbejdelse af plangrundlag for
opførelse af et Vandkulturhus i Valby Idrætspark samt for udvikling af området
efter en helhedsplan. Der ønskes en tilkendegivelse fra ud
Teknik- og
Miljøforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen
indstiller,
at Teknik-
og Miljøud
at Kultur- og Fritidsud
at Kultur-
og Fritidsforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen
i fællesskab udarbejder forslag til en helhedsplan for Valby Idrætspark, som
kan danne grundlag for den videre lokalplanlægning.
Kultur- og Fritidsud
Sagen blev udsat med henblik på yderligere undersøgelser.
RESUME
Med beslutningen om at
placere et nyt Vandkulturhus i Valby Idrætspark efter en helhedsplan har
Københavns Kommune iværksat en proces, hvorefter idrætsparken fornyes til et
sted, hvor idræt, friluftsliv og byliv mødes i et inspirerende samspil.
I første omgang er der i 2005
gennemført en arkitektkonkurrence om en helhedsplan for Valby Idrætspark. Det
vindende projekt fra SLA arkitekter blev fremhævet for i et enkelt hovedgreb at
organisere bebyggelse og aktiviteter omkring et nyt bystrøg. Vandkulturhuset
placeres mod Ellebjergvej, sammenbygget med et nyt stadion og sportshaller.
Projektet indeholder en ambitiøs satsning med betydelige omstruktureringer af
bygninger, anlæg og infrastruktur i området. Efter arkitekternes beregning
skulle indtægter fra grundsalg kunne finansiere de kommunale udgifter ved
udbygningen.
Forvaltningerne har
efterfølgende bearbejdet forslaget i samarbejde med arkitekterne og i dialog
med de lokale interessenter. Formålet med dette arbejde har været at tilvejebringe
et plangrundlag, der både muliggør opførelse af Vandkulturhuset inden for en
stram tidsplan og samtidig muliggør grundsalg i området inden for
helhedsplanens rammer. I dette arbejde har også indgået Borgerrepræsentationens
beslutning om, at alle egnede kommunale grunde, indtil forholdene herom er
afklarede, reserveres til billige boliger.
Med indstillingen foreslås
udarbejdet lokalplan for "Valby Idrætspark" med tilhørende kommuneplantillæg.
Desuden foreslås stillingtagen til bestemmelser vedrørende placering og
udformning af Vandkulturhuset som grundlag for at udbyde opgaven i totalentreprisekonkurrence
snarest. Efter tidsplanen skal bygningen kunne tages i brug medio 2009. Udbud
må derfor finde sted, inden endelig lokalplan kan foreligge.
Lokalplanforslaget udarbejdes
med henblik på at muliggøre byggeri i helhedsplanens 1. og 2. etape, herunder
opførelse af omkring 250 boliger i idrætsparkens område. Foruden Vandkulturhus
skal der mod Ellebjergvej etableres erhvervsbebyggelse, som udformes med
henblik på at skærme området mod trafikstøj.
Lokalplanens formål er at
danne grundlag for omdannelsen af idrætsparken til et integreret byområde med
hovedvægt på den idrætsmæssige og rekreative anvendelse. Lokalplanen skal
sikre, at bebyggelse, friarealer og infrastruktur etableres på et højt kvalitetsniveau,
og at der skabes attraktive mødesteder for beboere og idrætsudøvere. Desuden er
det et vigtigt formål, at bebyggelse udadtil signalerer områdets nye identitet
og inviterer indenfor.
En nyligt udarbejdet skitse
til Business Case sammenholdt med et overslag over udgifter til infrastruktur
viser, at gennemførelse af planens senere etaper vil forudsætte store kommunale
investeringer. En nærmere vurdering af projektets økonomi er påbegyndt , men
endnu ikke afsluttet. Det er forvaltningernes vurdering, at økonomien i de
første etaper er sund, hvorfor disse anbefales iværksat. Det er samtidig
vurderingen, at den bearbejdede skitse til helhedsplan udgør et godt
udgangspunkt for den videre udvikling af Valby Idrætspark, og at den i rimelig
grad er robust over for ændrede forudsætninger.
Umiddelbart syd for Valby
Idrætspark er en risikovirksomhed i form af en stor gasbeholder. Det har hidtil
været forudsat, at denne ville blive nedlagt som depot for bygas med udgangen
af 2008. Imidlertid ønsker Københavns Energi nu at bibeholde anlægget til en ny
type bygas, hvilket vil kræve projektet for Valby Idrætspark revurderet. Sikkerheden
for de eksisterende boliger og publikumsanlæg i området taler dog for, at tilladelse
ikke gives.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen godkendte den 26. august 2004
en indstilling om opførelse af to svømmehaller i København, herunder et
Vandkulturhus i Valby (BR 360/04). Det blev forudsat, at der forud blev
udarbejdet en helhedsplan for Valby Idrætspark, og at salg af grunde i eller
omkring idrætsparken bidrog til finansiering af Vandkulturhusets opførelse.
Indstilling om iværksættelse af
konkurrence om helhedsplan for Valby Idrætspark (BR 341/05) blev taget til
efterretning af Borgerrepræsentationen den 2. juni 2005. I konkurrenceprogrammet
blev der lagt vægt på at skabe synergieffekt mellem idræts-, bolig- og
erhvervsanvendelse. Aktiviteter knyttet til idræt, herunder et Vandkulturhus,
skulle være i fokus og inspirere til nye bud på byrum, bygningstyper og byliv.
Resultatet af konkurrencen blev
offentliggjort den 13. oktober 2005. Det vindende projekt fra arkitektfirmaet
SLA blev af dommerkomiteen fremhævet for det enkle hovedgreb, hvor idræt,
friluftsliv og byliv mødes i et nyt bymæssigt strøg. Forslagets skitsepræg
sammenholdt med en disponering, som kræver betydelige omstruktereringer, vurderedes
at nødvendiggøre en særlig og ambitiøs indsats med fokus på byrum og byliv.
Forvaltningerne har efterfølgende bearbejdet forslaget i samarbejde med
arkitekterne og i dialog med de lokale interessenter på en række møder.
Området
Valby Idrætspark ligger på grænsen til
Kongens Enghave og er sammen med Valbyparken et af de store rekreative områder
i Københavns Kommune. Idrætsparken har god adgang til indfaldsvejene til
København, og der er 500 meter til Ny Ellebjerg station, der bliver krydsningsstation
mellem Køge Bugt Banen og Ringbanen, jf. bilag
8. De store veje og baner udgør dog samtidig barrierer, som vanskeliggør
især børn og unges færden. Ved at etablere flere og trafiksikre adgange til
området øges dets potentiale til at blive et attraktivt og aktivt samlingssted
i byen. Idrætsanlæggene i Valby Idrætspark kan tilsammen rumme mere end 30.000
tilskuere og ventes fortsat benyttet til afholdelse af mange forskellige
arrangementer. På den baggrund søges den eksisterende parkeringskapacitet på op
mod 1
.300 pladser fastholdt.
Ellebjerg stationsforplads forventes
nedlagt som parkeringsplads ved stationens lukning. Arealet foreslås anvendt
til erhvervsbebyggelse, for eksempel hotel, butikker med pladskrævende varer
eller lignende.
Helhedsplan
Valby Idrætspark har siden 1920'erne
dannet ramme om en række organiserede og uorganiserede idræts- og
fritidsaktiviteter for både lokalområdet og hele København. Idrætsparken skal
stadig have disse aktiviteter i centrum, hvorfor den eksisterende idrætskapacitet
– såvel indendørs som udendørs – skal opretholdes i helhedsplanen. Der sigtes
dog mod en væsentlig forbedring af området, ved nye anlæg og ved at omdanne
enkelte boldbaner til kunstgræsbaner.
De fremtidige idrætsfaciliteter skal i
højere grad kunne rumme den uorganiserede idræt uden for idrætsforeningerne. De
selvorganiserede idrætsudøvere bruger ofte andre anlæg end de gængse
sportshaller mv. Derfor prioriterer helhedsplanen også faciliteter, som
understøtter glæden ved kropsudfoldelse – eksempelvis Vandkulturhuset, aktivitetsstien
og aktivitetszoner.
Det er vigtigt, at udbygning og
omdannelse i området sker således, at idrætskapaciteten bibeholdes i hele
byggeperioden. Det betyder, at der skal etableres erstatningsfaciliteter til
idræt, før de nuværende fjernes, samt at byggepladser skal indrettes med særlig
hensyntagen til brugerne i området.
Arkitektkonkurrencens præmierede
forslag disponerer bebyggelser omkring et gennemgående bystrøg, der
sammenbinder området. Vandkulturhuset placeres i et stort kompleks mod
Ellebjergvej sammen med et nyt fodboldstadion og en ny sportshal, jf. bilag 9. På størstedelen af de nuværende
parkeringsarealer placeres erhvervsbyggeri med parkering og butikker under et
etagedæk, der skærmer området mod støj fra Ellebjergvej. Boliger og nye
idrætslokaler placeres mellem det nye strøg i området og de grønne
idrætsarealer, stort set hvor de nuværende idrætsbygninger er placeret.
Idrætsbaner opgraderes til en mere intensiv anvendelse, og i randområdet
etableres en aktivitetsløjpe.
Flytning af idrætsanlæg og -haller
forventedes i 1. præmieprojektet finansieret ved grundsalg til boliger og
erhverv. Der var dog ikke redegjort for bl.a. udgifter til infrastruktur.
Projektet placerer omkring 75 pct. af parkering i konstruktion (parkeringskældre
og -dæk).
I den efterfølgende bearbejdning er der
lagt vægt på at muliggøre opførelsen af Vandkulturhuset uafhængigt af
beslutning om stadion mv. i en senere etape. Etaperne er forenklet, og
erhvervsandelen er reduceret til fordel for boliger og idræt. Desuden er bebyggelsesplan
for boligerne bearbejdet med henblik på at kunne opfylde normale krav til
boligbebyggelse, hvilket indebærer, at det også vil være muligt at opføre
boliger efter programmet for billige boliger.
Helhedsplanen er opdelt i 4 etaper, som
hver skal danne afsluttede helheder. De to første etaper indeholder
Vandkulturhus samt boligbebyggelse med omkring 250 boliger på begge sider af
Valbyhallen i område II, jf. bilag 2.
Boldklubben Frems bygninger forudsættes fjernet, og klubben tænkes genhuset i
ny idrætsbebyggelse syd for Club Danmark Hallen. Mod Ellebjergvej i område IV
kan der placeres butikker og erhverv på et hævet dæk over parkering.
Stationsforpladsen ved Ellebjerg Station, område V, kan efter stationens ophør
anvendes til f.eks. idrætshotel. Område VI ved Spontinisvej foreslås anvendt
til rækkehuse, som støjskærmes mod Ellebjergvej. Desuden tænkes forbedring af
idrætsbaner og etablering af nye udendørs faciliteter påbegyndt i de første
etaper.
I 3. og 4. etape tænkes opført et nyt
stadion, nye sportshaller samt nye typer idrætslokaler. Det indebærer, at Gl.
Valbyhal fjernes for at give plads til nybyggeriet. Når de nye anlæg står klar,
kan det gamle stadion og Valbyhallen nedrives, og arealerne kan bebygges med
omkring 250 boliger i område II og III samt 50-100 boliger i område IV.
Helhedsplanen er fortsat under
bearbejdning og rummer på det nuværende stade i alt ca.130.000 m2
etageareal, fordelt på ca. 43.000 m2 til idræt, ca. 58.000 m2
til bolig og ca. 29.000 m2 til erhverv og butikker. Af de
eksisterende ca. 28.000 m2 idrætsbebyggelse forudsættes knap halvdelen
fjernet. Den viste skitse til bebyggelsesplan muliggør dog, at de store
idrætsanlæg om ønsket kan opretholdes samtidig med, at planens mål om at skabe
et unikt og attraktivt byområde fastholdes.
Vandkulturhus
Det ny Vandkulturhus skal imødekomme behovet for et svømmeanlæg, der
giver mulighed for udfoldelse på mange niveauer og bl.a. kan rumme
familieaktiviteter. Vandkulturhuset skal invitere til både idræt, leg, motion,
morskab og nydelse. Det ventes således indrettet med henblik på udspring,
svømning, vandlege, dykning, afspænding, fitness m.v. Aktiviteterne skal kunne
foregå samtidig, og stedet skal appellere til et bredt publikum.
Vandkulturhuset anslås at udgøre ca. 3.000 m2 etageareal, og udbudsprocessen vil blive
indledt i indeværende måned med henblik på et færdiggørelsestidspunkt medio
2009.
I skitsen til Helhedsplan for Valby Idrætspark er Vandkulturhuset
placeret mod Ellebjergvej umiddelbart øst for Ellebjerg Station og i sammenhæng
med det foreslåede kompleks med stadion og sportshaller, jf. bilag 7. Bygningen skal placeres med
facade i byggefeltets afgrænsning mod Ellebjergvej og med adgangsfacader mod
det kommende bystrøg, dvs. mod syd eller vest. Den maksimale bygningshøjde er
24 m. Projektet skal belyse samspillet med bystrøget og vise en mulig
sammenhæng med stadion, jf. bilag 4-5.
Vandkulturhuset skal signalere høj arkitektonisk kvalitet og medvirke til at
profilere idrætsparken udadtil. Facader skal i videst muligt omfang udformes
med glaspartier for at skabe visuel kontakt mellem bygningens indre og de
omgivende byrum.
Boliger, idræt og erhverv i 1. og 2.
etape
Bebyggelsesplanen, vist som bilag
4, indeholder boliger overvejende i 5 etager og opført som industrialiseret
byggeri i store moduler. Det vil inden for disse rammer stadig være muligt at
opnå et levende og varieret facadeudtryk, som vist på bilag 6. Bygningerne skal mod det centrale bystrøg danne rum og
samtidig formidle sammenhæng til de grønne idrætsbaner og aktivitetsløjpen
langs boligernes sydside. Det vil kræve en omhyggelig planlægning at indpasse
boliger og sikre samspillet med de øvrige nye funktioner, herunder omkring
friarealer, færdsel og parkering.
På arealet mod Spontinisvej, der i dag er ubebygget og delvis ubenyttet,
kan rækkehuse opføres. En række store ledningsanlæg vil dog vanskeliggøre en
optimal udnyttelsen af arealet.
Erhvervsbygningerne mod Ellebjergvej på det hævede dæk rummer i alt
15.000 m2 etageareal, fordelt på 5 bygninger opført i 6 etager.
Den skitserede erhvervsbebyggelse på stationsforpladsen ventes at rumme
omkring 7.000 m2. Den bør udformes med en offentligt tilgængelig
stueetage, og der bør ved såvel anvendelse som arkitektonisk fremtræden lægges
vægt på, at den skal kunne opfattes som en port til den ny Valby Idrætspark.
De første etapers idrætsbyggeri består først og fremmest af
Vandkulturhuset, som ventes at stå færdigt medio 2009. Men der vil også
ske genhusning af flere boldklubber,
hvis bygninger fjernes. Desuden vil helt nye idrætslokaler og udendørs anlæg
kunne finansieres af indtægterne fra grundsalg i eller omkring området, jf.
afsnit om økonomi.
Udbygning på længere sigt
Etablering af boliger og erhverv vil fra starten ændre karakteren af
Valby Idrætspark. Men først med de foreslåede flytninger af store
publikumsanlæg i 3. og 4. etape vil området få et helt nyt ansigt udadtil. Der
er for nyligt udarbejdet en økonomivurdering for de kommunale indtægter og
anlægsudgifter, som viser at projektet på længere sigt er omfattet af stor
usikkerhed. En vurdering af de interne sammenhænge i projektøkonomien er
påbegyndt, men endnu ikke afsluttet.
Det er dog forvaltningernes vurdering, at den bearbejdede skitse til Helhedsplan
udgør et godt udgangspunkt for den videre udvikling af Valby Idrætspark, og at
den i rimelig grad er robust over for ændrede forudsætninger.
Social balance – Billige boliger
Ifølge boligplanen for Københavns Kommune 2005-08 er det målet at
udvikle København som en alsidig og attraktiv boligby med et boligudbud, der
bidrager til, at boligkvarterer får en alsidig befolkningssammensætning.
Borgerrepræsentationen har den 23. marts 2006 (BR 114/06) i forbindelse med
indstillingen om billige boliger besluttet, at alle egned
e kommunale grunde,
indtil forholdene omkring grundene er afklaret, reserveres til billige boliger.
Områderne inden for helhedsplanen, der fastlægges til bl.a. boligformål vil
således overvejende kunne udbydes til opførelse af billige boliger. Ved fuld udbygning
af området forventes der at kunne opføres 500-600 boliger, der skal medvirke
til at skabe et levende og imødekommende miljø. Nye beboere bør ideelt set have
en idrætsmæssig tilgang til området, og blandede ejerformer, primært andels- og
ejerboliger, søges fremmet.
Eksisterende planforhold
Kommuneplan 2005 og Bydelsplan for Valby
I Kommuneplan 2005 er Valby Idrætspark udlagt til institutions- og
fritidsområde. Idrætsparken omfatter ca. 475.000 m2 og er inddelt i
et O1-område mod syd på ca. 325.000 m2 og et O3*-område mod Ellebjergvej
på ca. 150.000 m2.
Den sydlige del med idrætsbaner er fastlagt til park, grønne anlæg,
sportsanlæg og lignende samt tilhørende miljømæssige og publikumsorienterede
servicefunktioner. I området må der kun opføres de for arealets anvendelse
fornødne bygninger og anlæg.
Den nordlige del med bebyggelse og parkeringsarealer er fastlagt til
område for institutioner og fritid med bemærkning om, at der i den videre
planlægning åbnes mulighed for at indpasse boliger og erhverv samt mindre
butikker med tilknytning til idrætsfunktionerne. Den maksimale
bebyggelsesprocent er 110, og den maksimale bygningshøjde er 24 meter.
Øst for Øresundsbanen er et areal fastlagt til B1*-område, med
bemærkning om, at haveforeningens særlige karakter af åbent havehusområde søges
opretholdt.
I Kommuneplanens hovedstruktur fremgår bl.a., at der skal sættes fokus
på københavnernes muligheder for at udfolde sig uanset interesser, alder m.v.,
og at byens anlæg benyttes flerstrenget og fleksibelt over tid. Grønne arealer
og anlæg ønskes styrket og fornyet, og sammenhæng mellem bykvarterer og grønne
områder ønskes fremmet.
I Valby Bydelsplan fremhæves Valby Idrætspark som et projekt, der kan
medvirke til en positiv udvikling i bydelen – også set i sammenhæng med de
øvrige store projekter omkring Gammel Køge Landevej. Der lægges vægt på gode og
sikre stiforbindelser mellem Ny Ellebjerg Station og idrætsparken. Ligeledes
anbefales, at der skabes flere aktiviteter i området, bl.a. via boliger og
erhverv, og at de udadvendte aktiviteter vil være synlige fra Ellebjergvej.
Gældende lokalplaner
Den vestlige del af O3*-området er omfattet af lokalplan nr. 286
"Multihal i Valby Idrætspark", vedtaget 1998. Club Danmark Hallen med ca.
12.500 m2 er opført efter planen.
Et område øst for Øresundsbanen er omfattet af lokalplan nr. 364
"Grønrisvej", vedtaget 2003. Et restareal af idrætsparken fastlægges til grøn
stiforbindelse samt parkeringsplads for Valby Idrætspark.
Det ny forslag til lokalplan for "Valby Idrætspark" vil i nødvendigt
omfang afløse ovenstående lokalplaner.
Vest for Køge Bugt Banen er to områder omfattet af to lokalplaner til
erhvervsformål: Lokalplan nr. 83 "Ellebjergvej" fra 1985 og lokalplan nr. 131
"Blushøjvej" fra 1989.
Trafik
Området er trafikalt placeret ved en indfaldsvej til det centrale
København, med forbindelse til motorvejsnettet og til Ringbanen og Køge Bugt
Banen. Januar 2007 åbner Ny Ellebjerg Station, mens den gamle station vil blive
lukket. Valby Lokaludvalg har opfordret Københavns Kommune til at søge en
løsning, hvorefter stationen kan benyttes ved større arrangementer i Valby
Idrætspark.
Ellebjergvej er en regional vej med en døgntrafik på ca. 40.000
køretøjer, hvoraf op mod 8 pct. er tunge køretøjer. Desuden passerer dagligt
knap 3.000 cyklister.
Idrætsparken flankeres af Køge Bugt Banen på en dæmning samt af
Øresundsbanen i åben grav. To af de grønne cykelruter forløber i umiddelbar
nærhed af lokalplanområdet, hvorfor der skal sikres forbindelse til disse.
Trafikken til boliger og erhverv i det udbyggede område ventes at blive
ca. 2.000 biler pr. døgn, og den daglige trafik til idræt ventes at være i
samme størrelsesorden. Men store arrangementer vil medføre større trafikmængder
og store spidsbelastninger, hvor op mod 1.500 biler skal ud af området i løbet
af kort tid.
I første etape vil hovedadgangen for biler ske som i dag fra
Ellebjergvej, men på længere sigt vil adgangen efter planen blive placeret over
for Pilestykk
et. Derved forbedres fodgængeradgangen til Ny Ellebjerg Station,
som vil ligge i sigtelinien fra krydset. Desuden vil der være en eller evt. to
vejadgange fra Ellebjergvej, hvor alene højresving vil være muligt. Fra Gammel
Køge Landevej kan etableres vejadgang, enten gennem tunnel under banen ved
Blushøjvej eller via Parkstien i syd. Denne vejadgang skal primært betjene det
sydligste område samt fungere ved store arrangementer.
Der etableres cykel- og gangsti gennem den nuværende tunnel under
Ellebjerg Station frem til krydset Ellebjergvej/Poppelstykket. Her vil en ny
lysregulering give trafiksikker adgang mod nord ad Poppelstykket og videre mod
Ny Ellebjerg Station og det indre Valby.
På grund af områdets store publikumsanlæg og tilknytningen til det
regionale vejnet fastholdes en stor del af de eksisterende parkeringspladser.
Parkering tilstræbes indrettet, så der muliggøres dobbeltudnyttelse af
pladserne. Desuden skal der gennem planen sikres cykelparkering med en
attraktiv placering og udformning.
Miljøforhold herunder trafikstøj
Der er ingen oplysninger om forurening af jorden eller grundvandet på
denne parcel af matr. nr. 2123 Valby. Arealet er en del af Valbyparken, hvis
sydlige del er tidligere losseplads, der er kortlagt som forurenet på
vidensniveau 2. Det er derfor muligt, at den pågældende parcel også kan være
forurenet. I forbindelse med byggeprojekter på Julius Andersens Vej er der
opgravet jord forurenet med olie, PAH og bly. Det er desuden erfaringen, at der
mange steder i København er en lettere jordforurening fra storbyaktiviteter som
bl.a. røg fra skorstene og bilers udstødning.
Området er belastet af trafikstøj fra Gl. Køge Landevej og
Ellebjergvej. I skel til offentlig vej vurderes støjniveauet at være i
størrelsesordenen 70-75 dB. Hertil kommer banestøj fra Køge Bugt Banen på
dæmning samt fra Øresundsbanen i grav. Området vurderes som helhed at være
belastet mellem 55 og 70 dB.
Grænseværdien for trafikstøj på rekreative arealer og boligfacader er
55 dB. Under forudsætning af de foreslåede bygningsanlæg mod Ellebjergvej
vurderes denne grænseværdi at ville kunne overholdes. Den tilsvarende
grænseværdi for støj fra baner på 60 dB forventes ligeledes overholdt ved
placering af boliger mv. som vist i skitseplanen.
Risikovirksomhed
Syd for idrætsparken ligger gasbeholderen, som er en risikovirksomhed,
der er forudsat nedlagt som depot for bygas ved udgangen af 2008. For tiden er
en tidsbegrænset miljøtilladelse under behandling. Københavns Energi ønsker nu
at bibeholde anlægget til en ny type bygas, og såfremt dette imødekommes, må
projektet for Valby Idrætspark grundlæggende revurderes. Sikkerheden for de
eksisterende boliger og publikumsanlæg mv. i området sætter dog spørgsmålstegn
ved, om der vil kunne gives tilladelse til opbevaring af bygas i beholderen i
fremtiden.
Frednings- og beskyttelsesforhold
Valbyparken er omfattet af parkfredning, hvilket betyder, at større
ændringer her vil kræve dispensation fra Fredningsnævnet.
Valby Idrætspark er ikke fredet, men underkastet en deklaration fra
1966, hvorefter Fredningsnævnet har påtaleret. Nævnet har krav på underretning
om evt. ophør af anvendelse af parken til idrætsformål med henblik på
forhandlinger om arealets overgang til andet formål, derunder berettigelsen af
at frede arealet.
Påtaleretten udøves pt. af de parter, der er berettigede til at rejse freningssag,
dvs. Københavns Kommune, Skov- og Naturstyrelsen og Danmarks
Naturfredningsforening.
Skov- og Naturstyrelsen har den 19. august 2004 meddelt, at man ikke
ønsker at blive inddraget i en evt. fredningssag, og Danmarks Naturfredningsforening
har den 29. marts 2006 meddelt, at DN ikke på baggrund af de aktuelle planer
vil rejse fredningssag for Valby Idrætspark. DN foreslår dog, at de tilstødende
grønne områder langs kysten beskyttes, så disse arealer ikke sættes under pres
af evt. fremtidige arealbehov fra f.eks. idrætsanlæg.
Den sydlige af idrætsparken er omfattet af en skovbeskyttelseslinie.
Miljømæssige konsekvenser
Lov om miljøvurdering af planer og
programmer
Forvaltningerne har vurderet udbygningsplanerne i henhold til lov om
miljøvurdering af planer og programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning
i mødet den 9. december 2004 (BR 608/0
4) om at delegere kompetencen til
screening i henhold til loven til forvaltningen.
Der er ikke tale om et anlæg af en sådan karakter, som er beskrevet i
bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at være tale om planer, som kan
påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.
Derimod finder forvaltningerne, at der ved tilvejebringelse af
lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er tale om sådanne andre planer,
som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som
vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1,
nr. 3).
Det er ved denne vurdering lagt til grund,
- at der er tale om omdannelse af et ca. 16 ha
stort område, der i dag anvendes mere eller mindre ekstensivt til
parkering og idrætsanlæg og bygninger, hvoraf de ældste er 65 år gamle
- at der muliggøres opførelse og omdannelse af op
til 150.000 m2 etageareal indeholdende 500-600 boliger samt
serviceerhverv og idrætsanlæg, hvilket i sig selv anses for at kunne få
væsentlig indvirkning på miljøet
- at arealet er beliggende umiddelbart op til
Valbyparken
- at Ellebjerg Station forudsættes nedlagt og
erstattet af Ny Ellebjerg Station.
Der er den 14. marts udsendt høringsmateriale til de myndigheder, som
planforslagene berører, jf. lovens § 4, stk. 2, med henblik på endelig
beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med
planforslagene.
Miljøvurdering af indstillinger
Indstillingen er ikke omfattet af Miljø- og Teknikforvaltningens,
Kultur- og Fritidsforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over
sager, der skal miljøvurderes, jf. ovenfor.
Forslag til kommuneplantillæg
Udbygningen af Valby Idrætspark med boliger og erhverv forudsætter, at
der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2005. Den nordlige del, O3*-området,
foreslås således ændret til et C1*-område med bestemmelser om, at området
udvikles med en bred idrætsprofil, hvor der lægges vægt på at tilføre
anvendelser med tilknytning til idræt, for eksempel inden for butikker,
serviceerhverv, institutioner, uddannelse m.v. Desuden skal der i lokalplan
fastlægges rammer for boliger og øvrig erhvervsanvendelse.
Det samlede etageareal må i C1*-området ikke overstige 150.000 m2.
Der vil kunne etableres op til 3.000 m2 til butiksformål, og den maksimale
butiksstørelse er 500 m2 for dagligvare- og 200 m2 for udvalgsvarebutikker.
Der muliggøres bebyggelse med op til 8 etager, som vist på bilag 3. Den maksimale bebyggelsesprocent
er 110, og friarealet skal udgøre af størrelsesordenen 50 procent af boligetagearealet
og 10 procent af øvrigt etageareal. Omkring 75 procent af parkeringen foreslås
etableret i konstruktion. Friarealer og parkering beregnes for delområder under
ét. I friarealerne indgår de fælles og offentligt tilgængelige arealer som
bystrøget og opholds- og legezoner.
For O1- området fastholdes de nuværende bestemmelser, men der foreslås
mindre ændringer i grænsen mod det ny C1*-område.
Stationsforpladsen ved Ellebjerg Station, som i dag er udlagt som
vejareal, foreslås at indgå i C1*-området, mens arealet øst for Øresundsbanen
foreslås fastlagt til B2-område, som er et boligområde med en maksimal
bebyggelsesprocent 60 og en friarealprocent på 100.
Intentioner i lokalplanforslaget
Lokalplanen foreslås udarbejdet med udgangspunkt i skitserne til
bebyggelsesplan og anvendelsesfordeling, der er vist i bilag 3-7. Lokalplanens formål er at danne grundlag for omdannelsen
af et område i Valby Idrætspark til et integreret byområde med hovedvægt på den
idrætsmæssige og rekreative anvendelse.
Lokalplanen skal muliggøre opførelsen af et arkitektonisk værdifuldt
Vandkulturhus, som vil kunne indgå i et idrætskompleks med fodboldstadion og
sportshaller. Ny bebyggelse skal medvirke til at løfte området arkitektonisk,
bymæssigt og rekreativt og skal udadtil signalere områdets nye identitet.
Lokalplanen vil muliggøre bebyggelse efter helhedsplanens etape 1 og 2,
mens de følgende etaper forventes at kræve supplerende lokalplan.
Der fastlægges en principiel bebyggelsesplan inden for større
byggefelter med bestemmelser om bygningshøjder og proportioner, jf. bilag 3. Boliger vil overvejende kunne
opføres i 4 og 5 etager. Byrum af varieret størrelse og udformning skal sikre
attraktive mødesteder for beboere og idrætsudøvere mv. Beplantning langs gader
og på pladser skal understrege præget af et grønt byområde og fremme et godt opholdsklima.
Den primære vejadgang til Valby Idrætspark er fra Ellebjergvej, og ved
placering af områdets parkering og ved udformningen af de interne veje søges
opnået et fredeligt trafikmiljø.
Økonomi
I
beslutningen om at opføre to svømmehaller i Københavns Kommune indgår, at 84 mio. kr. (2004 nivaeu) tilvejebringes ved
frasalg af arealer i eller omkring Valby Idrætspark. Et areal ved Torveporten,
som ventes at kunne dække en del af finansieringsbehovet, er efter en screening
udpeget som salgsegnet.
I
arbejdet med helhedsplanen er der forudsat en videregående byudvikling i området,
og der er derfor iværksat en økonomisk vurdering med ekstern bistand. Rambøll
DK har på grundlag af helhedsplanens stade medio april udarbejdet en
oversigtlig business case, der viser
et meget stort udækket finansieringsbehov. Hertil skal lægges kommunale
udgifter til ny infrastruktur, som pt. er vanskelige at kalkulere. En foreløbig
vurdering peger på, at balancen i helhedsplanens økonomi kan forbedres, men at
det ikke kan forventes, at betydelige investeringer i erstattede og nye
idrætsanlæg ud over Vandkulturhuset kan dækkes via grundsalg i området.
Forvaltningerne har vurderet økonomien i etape 1 og 2, som anbefales
iværksat. Indtægter fra grundsalg, inkl. salg af arealet ved Torveporten, vil
kunne finansiere Vandkulturhuset, forbedringer af idrætsanlæg og infrastruktur
samt erstatningsbyggeri. Ud fra
ovenstående forudsætninger kan det anslås, at de to etaper for kommunen vil
generere indtægter af størrelsesordenen 225 mio. kr., udgifter på ca. 60 mio.
kr. og bidrag på ca. 80 mio. kr. til idræts- og byrumsforbedringer ud over
Vandkulturhuset (aktivitetszoner og –stier samt nye pladser og forbindelser).
Det skal understreges, at de anslåede tal er foreløbige og behæftet med en vis
usikkerhed.
En vurdering af økonomien i de følgende etaper vil være omfattet af en
usikkerhed omkring tidshorisonten og dermed en betydelig beregningsusikkerhed,
ikke mindst omkring udviklingen i grundpriser.
Sideløbende
med udviklingen af idrætsparken pågår en udvikling af det kommunale areal ved
Torveporten. Det benyttes pt. til baner og klubhus for Valby Boldklub af 1912.
Klubben vil blive genhuset i Valby Idrætspark.
Planproces
Såfremt udvalgene tiltræder
intentionerne i redegørelsen, udarbejdes lokalplan for Valby Idrætspark med
tilhørende kommuneplantillæg.
Helhedsplanen vil blive
videre bearbejdet med henblik på forelæggelse i september for udvalgene af et
samlet plangrundlag for Vandkulturhus og de to første etaper af idrætsparkens
udbygning.
Andre
konsekvenser
Ligeledes under forudsætning
af udvalgenes tiltræden iværksættes udbud vedrørende etablering af
Vandkulturhuset i totalentreprise med henblik på aflevering af færdigt byggeri
medio 2009. Ifølge tidsplanen udvælges i juli fem teams med arkitekter og entreprenører,
som anmodes om at deltage i totalentreprise-konkurrencen. Såfremt udbudsbetingelserne
herefter ændres eller licitationen aflyses, f. eks. på grund af ændret plangrundlag,
kan dette eventuelt medføre et betydeligt erstatningsansvar for udbyder.
På baggrund af, at det ikke
har været muligt inden for tidsrammen for Vandkulturhusets realisering at
udarbejde og politisk behandle et lokalplanforslag inden opstart af udbud,
anses de i nærværende indstilling omhandlede planlægningsmæssige rammer for
byggeriet at være tilstrækkeligt plangrundlag for konkurrencens udskrivelse.
Forvaltningerne vurderer, at disse rammer, herunder muligt byggefelt, er
afhandlede med de involverede interessentgrupper så langt, at den videre
udvikling af helhedsplanen ikke vil ændre herpå.
BILAG VEDLAGT
1. Luftfoto over området med angivelse af
nuværende idrætsanlæg
2. Lokalplanområde og underområder
h1>
3. Principskitse til bebyggelsesplan med
angivelse af etagehøjder og anvendelse
4. Skitse til helhedsplan, etape 1 & 2
samt etape 4
5. Skitse til helhedsplan, luftperspektiv
6. Skitse til boligbebyggelse
7. Placering af Vandkulturhus
8. Kort over vigtige trafikforbindelser og
stationsnære områder
9. Konkurrence om Helhedsplan, 1. præmie
projekt v. SLA-arkitekter
10. Høringssvar af 11. april
2006 om Valby Idrætspark fra Valby Lokaludvalg
BILAG VEDLAGT TIL
GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. 1. præmie projektet v. SLA-arkitekter
B. Dommerkomiteens
betænkning, offentliggjort den 13. oktober 2005.
C. Business Case for Valby Idrætspark udarbejdet
20.04.06 af Rambøll Danmark A/S.
D. Brev af 19. august 2004 fra Skov- og
Naturstyrelsen vedrørende evt. fredningssag.
E. Brev af 29. marts fra Dansk
Naturfredningsforenings lokalkomité i Københavns Kommune vedrørende Valby
Idrætspark.
Claus Juhl Carsten Haurum Mette Lis Andersen